Решение от 25 ноября 2020 г. по делу № А82-17841/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-17841/2019
г. Ярославль
25 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2020г.

Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2020г.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой А.А., секретарем судебного заседания Коуровой Я.С.,

рассмотрев в судебном заседании индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным приказа председателя КУМИ мэрии г. Ярославля № 2166 от 09.07.2019 «Об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по ул. Камышовой, 10 в Заволжском районе»;

об обязании КУМИ мэрии г. Ярославля предоставить заявителю в собственность за плату земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства склада, общей площадью 9500 кв.м, расположенного по адресу: <...> в районе № 15, участок 1, кадастровый номер 76:23:020704:949;

при участии:

от заявителя – ФИО4, представитель по доверенности от 06.08.2020 (до перерыва), ФИО5, представитель по доверенности от 06.08.2020 (до перерыва);

от ответчика – ФИО6, представитель по доверенности от 21.02.2020 (до перерыва);

от экспертов – не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительным приказа № 2166 от 09.07.2019 «Об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по ул. Камышовой, 10 в Заволжском районе», об обязании ответчика предоставить заявителю в собственность за плату земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства склада, общей площадью 9500 кв.м, расположенного по адресу: <...> в районе № 15, участок 1, кадастровый номер 76:23:020704:949.

Определением от 22.01.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Региональная экспертно-проектная компания", эксперту ФИО7 или ФИО8 по выбору экспертной организации.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:020704:949, расположенного по адресу: <...> земельный участок 10, необходимой и достаточной для обслуживания и эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости и вспомогательных сооружений, необходимых для эксплуатации объекта?

2) при отрицательном ответе на первый вопрос определить: возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером 76:23:020704:949 с образованием двух самостоятельных земельных участков.

Стоимость экспертизы определена в размере 35000,00 рублей: по первому вопросу 25000,00 рублей, по второму вопросу 10000,00 рублей.

Определением от той же даты производство по делу приостановлено до поступления в Арбитражный суд заключения по результатам судебной экспертизы, назначенной в судебном заседании 22.01.2020.

Определением от 10.06.2020 производство по делу возобновлено.

Присутствующие в судебном заседании до перерыва представители заявителя требования поддержали с учетом данных ранее пояснений.

Представитель ответчика требования не признал, свои доводы изложил в письменных отзывах от 18.11.2019 и 06.08.2020.

Эксперты ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание не явились.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Постановлением мэрии г. Ярославля от 31.01.2014 № 201 по заявлению ООО «Спецтранс» утвержден акт о выборе земельного участка площадью 9500 кв.м. для строительства склада, предварительном согласовано место размещения объекта.

11 марта 2016 года на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 9500 кв.м., по адресу: <...> участок 10, с разрешенным использованием «для строительства склада», участку присвоен кадастровый номер 76:23:02:07:04:949.

Между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля и ООО «Спецтранс» 19.09.2016 заключен договор № 25713-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым участок с кадастровым номером 76:23:02:07:04:949 предоставлен Обществу для строительства склада.

Дополнительным соглашением № 1 от 13.10.2016 права и обязанности арендатора по договору № 25713-о переданы заявителю в полном объеме.

23 июня 2017 года заявителем получено разрешение № 76-301000-238-2017 на строительство склада для хранения земельных насаждений площадью 181,1 кв.м. на основании проектной документации, разработанной ООО «Стерх- строй».

16 августа 2018 года заявителем получено разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

Приказом Департамента архитектуры и земельных отношений от 03.10.2018 № 4323 зданию склада присвоен адрес: <...> здание 10.

Здание поставлено на кадастровый учет 08.09.2018 с присвоением кадастрового номера 76:23:020704:1032.

Право собственности заявителя на здание склада зарегистрировано 17.01.2018.

Заявитель 19.06.2020 обратился в КУМИ мэрии г. Ярославля с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 76:23:02:07:04:949 в собственность.

Приказом КУМИ № 2166 от 09.07.2019 в выкупе земельного участка отказано на основании подпунктов 14,19 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ в связи со следующими обстоятельствами:

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям такого использования. Цель использования земельного участка указана в заявлении о выкупе как «объект оптово-розничной торговли (склад зеленых насаждений)», тогда как в ЕГРН указан вид разрешенного использования «для строительства склада»;

- предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается, поскольку площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади расположенного на нем объекта. предоставление земельного участка площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам, недвижимости, не допускается.

Не согласившись с данным решением ответчика, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением, полагая, что заключение договора купли-продажи в данном случае является для ответчика обязательным в силу закона.

При этом заявитель указывает, что заявленная цель использования земельного участка соответствует градостроительному регламенту на момент предоставления земельного участка для строительства (среди основных видов разрешенного использования указаны объекты оптово-розничной торговли (слады, базы, другие подобные объекты)), а раздел земельного участка приведет к невозможности эксплуатации объекта в соответствии с его целевым назначением.

Ответчик, возражая против доводов заявителя, полагает, что последний в силу закона имеет право на приобретение в собственность земельного участка, площадь которого определена из его функционального использования и исключительно в целях эксплуатации объекта недвижимости. Обращаясь в уполномоченный орган за предоставлением земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, ООО «Спецтранс» планировало разместить на земельном участке объект площадью 3000-3500 кв.м., в связи с чем площадь сформированного земельного участка (9500кв.м.) значительно превышает потребность в земельном участке построенного объекта площадью 181 кв.м. Согласно заключению о границах земельного участка от 20.01.2020, подготовленному специалистом КУМИ, для эксплуатации объекта, принадлежащего заявителю, может быть сформирован земельный участок площадью 2767 кв.м., из оставшейся площади земельного участка (6733 кв.м.) можно образовать самостоятельный земельный участок.

Кроме того, в возражениях от 06.08.2020 ответчик выразил несогласие с выводами экспертов по результатам судебной экспертизы, указывая, что экспертами неправильно определена площадь застройки земельного участка, неправомерно отнесены к объектам вспомогательного назначения площадки с песчано-гравийным покрытием, разворотная площадка, проезды и пешеходные дорожки, необоснованно учтена в расчетах необходимость установления санитарно-защитной зоны для объекта заявителя.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются незаконными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ).

В статье 39.16 Кодекса установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка.

В рассматриваемом случае основанием для отказа в выкупе земельного участка послужили следующие обстоятельства:

1. Несоответствие вида разрешенного использования земельного участка указанному в заявлении о выкупе;

2. Несоразмерность площади земельного участка площади построенного на нем объекта недвижимости.

Действительно, согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

При этом спорный земельный участок, согласно представленной выписке из ЕГРН, имеет разрешенное использование «для строительства склада».

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Спорный земельный участок, согласно «Правилам землепользования и застройки города Ярославля», утвержденным решением муниципалитета г. Ярославля от 21.09.2020 N 409, располагается в территориальной зоне коммунальных объектов (П.6).

В статье 52 Правил указаны основные виды разрешенного использования земельных участков в зоне П.6., в том числе объекты оптово-розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты).

Строительство указанных объектов в качестве основного вида разрешенного использования земельных участков в статье 52 Правил не указано.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка, предполагающее строительство объекта, предполагает и его дальнейшую эксплуатацию.

Заявитель обратился за выкупом земельного участка, указав в качестве цели его использования «объект оптово-розничной торговли (склад зеленых насаждений)», что соответствует и видам разрешенного использования земельного участка, установленным статьей 52 Правил землепользования и застройки, и наименованию объекта в разрешении от 16.08.2018 на ввод его в эксплуатацию.

Таким образом, несоответствие вида разрешенного использования земельного участка заявленной цели его выкупа материалами дела не подтверждено.

Оценивая второе основание для отказа в выкупе земельного участка, суд приходит к следующим выводам.

Из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ следует, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, обладают исключительным правом на приобретение только того земельного участка, площадь которого необходима и достаточна для эксплуатации и обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости с учетом его функциональных характеристик.

Согласно заключению экспертов ФИО7 и ФИО8 № 26/20 от 05.02.2020, площадь земельного участка 9500 кв.м. является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного на нем здания склада зеленых насаждений; минимальная площадь для эксплуатации объекта с характеристиками, указанными в проектной документации, составляет от 8.171 кв.м. (без санитарно-защитной зоны) до 9146 кв.м. (с санитарно-защитной зоной).

При этом в расчетах экспертов использования площадь застройки земельного участка зданием, составляющая 271,04 кв.м., что действительно не соответствует площади объекта, указанной в ЕГРН и проектной документации.

Однако из скорректированного расчета технологических площадей, представленного экспертом ФИО8, следует, что площадь, необходимая для эксплуатации здания склада, составляет 7897,96 кв.м. без санитарно-защитной зоны (2306,12*3,41).

При расчете площади застройки земельного участка экспертами учтены площадь самого здания склада, площадь технологических площадок, площадь разворотной площадки, площадь проездов и пешеходных дорожек.

В то же время, применяя коэффициенты соотношения площади земельных участков к площади складских помещений (3,41 и 4,77 (в условиях досрочного завоза товаров)) к площади построенного здания склада (181,1 кв.м.), площадь необходимого земельного участка составит 617,55 кв.м. до 863,84 кв.м.

Однако, оценивая заключение экспертов и возражения ответчика, суд учитывает следующие обстоятельства.

Как уже указано выше, на спорном земельном участке заявителем возведено здание склада для хранения зеленых насаждений.

Одним из видов разрешенного использования земельных участков в зоне П.6., согласно Правилам землепользования и застройки г. Ярославля, являются объекты оптово-розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты).

Таким образом, построенный заявителем объект может использоваться не только в целях складирования зеленых насаждений, но и в целях их оптовой и розничной продажи.

Представители заявителя в ходе рассмотрения дела поясняли, что особенностью склада зеленых насаждений является размещение и демонстрация зеленых насаждений вне помещений (на открытом воздухе), построенное же здание необходимо для организации торговли зелеными насаждениями.

В подтверждение данного довода заявителем в материалы дела представлена Схема планировочной организации спорного земельного участка в составе проекта «Склад для хранения и торговли зелеными насаждениями», разработанного ООО «Интпроект» в 2019 году, согласно которой на земельном участке, помимо здания склада площадью 181.1 кв.м. предполагается разместить строения, сооружения, необходимые для содержания и демонстрации зеленых насаждений, в том числе пергола площадью 4,25 кв.м., беседка площадью 16 кв.м., зона выставки образцов крупноразмерных саженцев площадью 530 кв.м., зона выставки образцов саженцев декоративных растений площадью 326 кв.м., площадка для торговли саженцами плодовых деревьев и кустарников площадью 161 кв.м. площадка для торговли саженцами однолетних плодово-овощных культур площадью 113 кв.м., а также площадки для торговли садовым инвентарем и мебелью общей площадью 392 кв.м., всего площадью 1542,25 кв.м. при этом проектом предусмотрено сохранение большей части травяного покрытия, а также сохранение произрастающих на участке зеленых насаждений.

Из фототаблицы в составе заключения экспертов следует, что на момент проведения судебной экспертизы такие объекты как беседка, пергола, площадки для выставки земельных насаждений заявителем возведены.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что здание склада зеленых насаждений с объектами (площадками) для демонстрации и продажи зеленых насаждений, предусмотренными проектом ООО «Интпроект», по сути, представляют собой единый торгово-складской комплекс, предназначенный для хранения и продажи зеленых насаждений.

Таким образом, функциональное назначение принадлежащего заявителю здания обуславливает необходимость формирования земельного участка такой площади, которая позволяла бы осуществлять деятельность по демонстрации и продаже зеленых насаждений в том числе и вне здания склада, а предоставление земельного участка, ограниченного только зданием и подъездными путями к нему, по сути, лишит заявителя такой возможности.

Учитывая изложенное выше, суд считает подлежащими удовлетворению требования о признании приказа председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля № 2166 от 09.07.2019 недействительным.

В целях восстановления нарушенного права заявителя суд считает необходимым обязать ответчика в течение 20-ти дней с момента вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление о выкупе земельного участка с учетом выводов, содержащихся в данном решении, и, при отсутствии иных юридических препятствий, совершить действия по предоставлению земельного участка в собственность заявителю.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным приказ председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) № 2166 от 09.07.2019.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 20-ти дней с момента вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 19.06.2020 о выкупе земельного участка, и, при отсутствии иных юридических препятствий, совершить действия по предоставлению земельного участка в собственность заявителю.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 10276006841007601000992 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3187627000317837605005785802000,00 рублей в возмещение расходов на оплату госпошлины. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.