Решение от 23 апреля 2026 г. АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-18753/2025
24 апреля 2026 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 13 апреля 2026

Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2026

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кадыровой Е.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общество с ограниченной ответственностью "Адамант" (141800, Московская область, г Дмитров, ул Семенюка, д. 11, помещ. 2, ОГРН: 1065007002708, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2006, ИНН: 5007051853) к

Комитет по управлению имуществом Администрации Дмитровского муниципального округа Московской области (141800, Московская область, г Дмитров, пл Торговая, д. 1, ОГРН: 1035001608883, Дата присвоения ОГРН: 17.03.2003, ИНН: 5007009731)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

От истца: ФИО1, по дов. от 04.08.2025, паспорт РФ, диплом

От ответчика: не явился, извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

ООО "Адамант" обратилось в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации Дмитровского муниципального округа Московской области со следующими требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 4-2024 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, расположенного по адресу: Московская область, <...>, кадастровый номер 50:04:0010114:1874.

Изложив п. 4.1 Договора в следующей редакции:

«4.1. Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете № А41-18753/25 от 18.11.2025 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 43,3 кв.м, кадастровый номер 50:04:0010114:1874, местоположение: Московская область, <...>, выполненном Обществом с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР СУДЕБНОЙ НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ПРАВОВОЙ ПОДДЕРЖКИ "ЛИДЕР", ИНН: <***>, экспертом ФИО2 и составляет 2 122 865,73 руб., без учета НДС.

НДС не включается в цену, а начисляется и уплачивается сверх нее Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации.».

В судебное заседание обеспечил явку истец.

Рассмотрев материалы дела, полно и всесторонне исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, суд установил следующее.

11.05.2022 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель, Комитет) заключен договор аренды № 28 муниципального недвижимого имущества, согласно п.1.1 которого предметом Договора является аренда - передача во временное пользование за плату недвижимой муниципальной собственности Дмитровского городского округа Московской области (далее" Имущество), расположенной по адресу: <...> д 2, пом 3, в составе нежилого помещения, общей площадью 43,3 кв.м с кадастровым номером 50:04:0010114:1874, для использования под свободный вид деятельности, соответствующий требованиям к использованию не жилых помещений в многоквартирных домах (далее - Имущество).

Истец обратился в Комитет с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Со стороны ответчика подготовлен проект Договора купли-продажи арендуемого имущества № 4-2024.

Согласно п. 4.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете № 138-24 от 20.09.2024 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 43,3 кв.м., кадастровый номер 50:04:0010114:1874, местоположение: Московская область, <...>, выполненном ЧПО ФИО3 и составляет 3 136 652 руб., без учета НДС.

НДС не включается в цену, а начисляется и уплачивается сверх нее Покупателем в порядке, установленном, действующим налоговым законодательством российской Федерации.

Полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой к исполнителю – Частнопрактикующий оценщик ФИО4.

Согласно отчету № № 476/2024 от 08.11.2024 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки, с учетом округления, составляет 2 200 000 руб.

Письмом от 11.11.2024 истец представил протокол разногласий к Проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости и изменения редакции пункта 4.1.

Письмом от 14.11.2024 ответчиком был отклонен представленный протокол разногласий.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными требованиями.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона № 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В рамках рассмотрения дела, истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 14.07.2025 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которое поручено ООО "ЦЕНТР СУДЕБНОЙ НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ПРАВОВОЙ ПОДДЕРЖКИ "ЛИДЕР", эксперту: ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить (установить) размер рыночной стоимости по состоянию на 23 июля 2024г., без учета НДС, нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, <...>, кадастровый номер 50:04:0010114:18742.

Согласно заключению эксперта, поступившему в материалы дела по итогу проведенной в рамках настоящего дела экспертизы, размер рыночной стоимости по состоянию на 23 июля 2024 г., без учета НДС, нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, <...>, кадастровый номер 50:04:0010114:18742 составляет 2122865.73 (Два миллиона сто двадцать две тысячи восемьсот шестьдесят пять рублей) рубля 73 копейки.

Экспертиза проведена, а ее результаты оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, а потому суд признает заключение эксперта допустимым доказательством, подлежащим исследованию наряду с другими доказательствами по делу.

Оснований для назначения дополнительной или повторной экспертиз в порядке ст. ст. 86, 87 АПК РФ судом не установлено.

Суд отмечает, что техническая ошибка, допущенная судом в определении суда от 14.07.2025 о назначении судебной экспертизы при формулировании вопроса на экспертизу в части указания последних цифр кадастрового номера помещения :18742 вместо :1874 не повлияло на результаты исследования, объектом оценки выступило именно спорное помещение.

Сторонами указанное не оспаривается.

Сторонами заключение эксперта не оспорено и другими доказательствами не опровергнуто. Истец не оспаривал результаты судебной экспертизы, напротив, в судебном заседании уточнил исковые требования в данной части и просил суд определить рыночную стоимость выкупаемого имущества в соответствии с заключением эксперта.

В этой связи, суд признает обоснованным исковые требования удовлетворить.

В силу п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ и возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 4-2024 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, расположенного по адресу: Московская область, <...>, кадастровый номер 50:04:0010114:1874.

Изложив п. 4.1 Договора в следующей редакции:

«4.1. Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете № А41-18753/25 от 18.11.2025 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 43,3 кв.м, кадастровый номер 50:04:0010114:1874, местоположение: Московская область, <...>, выполненном Обществом с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР СУДЕБНОЙ НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ПРАВОВОЙ ПОДДЕРЖКИ "ЛИДЕР", ИНН: <***>, экспертом ФИО2 и составляет 2 122 865,73 руб., без учета НДС.

НДС не включается в цену, а начисляется и уплачивается сверх нее Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации.».

Взыскать с Комитет по управлению имуществом Администрации Дмитровского муниципального округа Московской области в пользу Общество с ограниченной ответственностью "Адамант" расходы на уплату госпошлины в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано.

Судья А.А. Попов