Решение от 7 августа 2017 г. по делу № А52-3943/2016

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-3943/2016
город Псков
08 августа 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 01 августа 2017 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Судаковой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (место нахождения: Псковская обл., г. Великие Луки, ОГРНИП 304602926500027, ИНН <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (место нахождения: 182113, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (место нахождение: Псковская обл., г. Великие Луки, ОГРНИП 312602519400027, ИНН <***>)

третье лицо: Великолукская городская Дума,

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика- индивидуального предпринимателя ФИО3 - ФИО4 – адвокат, доверенность от 08.12.2016;

от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (далее – ответчик, Комитет) об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения № II площадью 235,40 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в размере 8 100 000 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора, привлечены Великолукская городская Дума и индивидуальный предприниматель ФИО3.

Определением суда от 13.04.2017 индивидуальный предприниматель ФИО3 привлечена в качестве соответчика по делу.

В судебном заседании представитель ответчика индивидуального предпринимателя ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать.

Представители истца, Комитета и третьего лица в судебное заседание не явились, представили отзывы с возражениями относительно удовлетворения иска. О времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. При неявке в заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, арбитражный суд в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) 31.01.2014 заключен договор аренды нежилого помещения по результатам аукциона № 14а, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № II площадью 235,4 кв. м, на первом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, во временное пользование под торговлю.

Предприниматель 19.06.2015 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность за плату арендуемого помещения, в порядке реализации преимущественного права, установленного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 07.07.2015 № 3357 Комитет отказал Предпринимателю в предоставлении в собственность за плату арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.06.2016 по делу № А52-3554/2015 признан незаконным отказ Комитета в предоставлении в собственность спорного помещения.

Решением Великолукской городской думы от 22.09.2016 № 74 «Об утверждении условий приватизации нежилого помещения № II по проспекту Октябрьский, дом 130» утверждены предложенные Администрацией города Великие Луки условия приватизации объекта муниципальной собственности со способом приватизации: реализация преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества; по цене 8 100 000 руб. 00 коп., без учета НДС.

Письмом от 30.09.2016 № 5313 Комитет направил Предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, а также проекты договоров с различными условиями расчетов.

В указанных проектах договоров цена нежилого помещения составила 8 100 000 руб. 00 коп., без учета НДС. Данная цена определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорного помещения от 01.09.2016 № 58/08/2016, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Предприниматель 18.10.2016 направил Комитету протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, в котором просил пересмотреть цену спорного помещения, в связи с тем, что она не может превышать 5 800 000 руб. 00 коп., поскольку, по мнению истца, максимальная цена коммерческой нежилой недвижимости в городе Великие Луки составляет 24 700 руб. 00 коп. за квадратный метр.

Письмом от 26.10.2016 № 5754 Комитет отказал в пересмотре цены нежилого помещения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав доводы представителя ответчика, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права суд считает, что требования Предпринимателя не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ); при этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В статье 4 Закона № 159-ФЗ установлен следующий порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества:

– в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2);

– в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

При этом Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Направление Предпринимателем на предложенный Комитетом проект договора купли-продажи протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной.

В обоснование определения цены выкупаемого помещения Комитет представил отчет независимого оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

В статье 13 Закона № 135-ФЗ определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82–87АПК РФ).

В целях урегулирования возникших между сторонами разногласий относительно рыночной стоимости помещения судом определением от 24.10.2016 была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости имущества – нежилого помещения № II площадью 235,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 31.08.2016. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» ФИО5.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость помещения по состоянию на 31.08.2016 составляет 8 004 000 руб. 00 коп.

Представитель истца не согласился с экспертным заключением и представил свои возражения на указанное экспертное заключение.

Доводы Предпринимателя об использовании при составлении экспертного заключения № 23-03-17 информации, не удовлетворяющей требованиям достаточности и достоверности, подлежат отклонению судом.

Представитель истца указывает на то, что экспертом была использования информация о событиях, произошедших после даты оценки.

Пунктом 8 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (далее - ФСО № 1)" предусмотрено, что дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В силу пункта 5 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Как следует из материалов дела и пояснений эксперта ФИО5, допрошенного в судебном заседании, информация, которая была использована экспертом, соответствует требованиям, предусмотренным п. 8 ФСО № 1.

Является ошибочной ссылка Предпринимателя на то, что используемые экспертом в качестве аналогов объекты № 1 и 2 были выставлены на продажу после даты, на которую необходимо определить рыночную стоимость объекта экспертизы, поэтому использовать их в расчетах было нельзя. Также подлежит отклонению довод истца о том, что согласно скриншотам сведения об объекте аналоге не обладают признаками достоверности, поскольку сведения о данном объекте опубликованы до 28.07.2016, поэтому на 31.08.2016 не являются актуальными.

Также истец считает, что при расчете стоимости объекта сравнительным подходом эксперт необоснованно использует поправку на уторговывание в размере 10,2% и применяет ее для всех объектов аналогов. По мнению Предпринимателя, величина данной скидки в соответствии со справочником оценщика недвижимости, том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Л.А. Лейфера, Н.Новгород, 2016 год, применяется для объектов, продающихся на активных рынках, а в данном случае эксперт должен был применить поправку на уторговывание в размере 16,9%, что соответствует среднему значению скидки для объектов, продающихся на неактивных рынках.

Данный довод также отклоняется судом, поскольку в заключении эксперта имеется вывод о том, что для таких регионов как Псковская область, характерно малое количестве сделок. Вместе с тем эксперт отмечает, что доля рынка г. Пскова и г. Великие Луки в общем объеме рынка коммерческой недвижимости региона в несколько раз превышает доли других городов (т.2 л.д. 61). В связи с чем, как следует из пояснений эксперта ФИО5, данных в судебном заседании, ей была применена поправку на уторговывание в размере 10,2%.

Кроме того, отклоняется довод истца о том, что в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, эксперт не приложил копии страниц из справочника, которым он пользовался, заведомо зная, что вводит корректировку неверно, поскольку приложении указанных копий не является обязательным в соответствии с действующим законодательством.

Предприниматель полагает, что экспертом введена поправка «-10%» на местоположение аналога № 3 без указания на основании чего сделана данная корректировка, какими рекомендациями и учебными пособиями руководствовался эксперт при ее внесении в экспертизе. Также истец считает, что поскольку объект аналог № 3 расположен в самом центре города, который одновременно является и культурным центром города, а оцениваемый объект – в спальном микрорайоне высотной застройки, корректировка составила бы «-22%», а не «-10%». Данные возражения не принимаются судом, поскольку в экспертном заключении содержатся выводы эксперта об обосновании применение понижающей корректировки «-10%».

Довод истца о том, что эксперт не проводил операций по снятию НДС при указании цены объектов аналогов, не влияют на результаты экспертизы.

Указание в экспертном заключении на расположение объекта недалеко от станции метро в качестве фактора, положительно сказывающегося на использование оцениваемого объекта в качестве офисного помещения, не влияет на выводы эксперта, поскольку экспертом данный фактор был указан в числе всех возможных фактором без применения к конкретному объекту недвижимости.

В силу статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами в их совокупности и взаимосвязи. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение судебной экспертизы № 23-03-17, установил, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, подготовлено по итогам анализа рынка объекта оценки и его эффективного использования; содержание и результаты исследований с указанием примененного подхода и метода отражены в тексте заключения эксперта и ответе на поставленный судом вопрос; в нем содержатся однозначные выводы по поставленному вопросу, методика раскрыта, оно обоснованно, достаточно ясно и полно; материалы, положенные в его основу, в данном заключении перечислены.

Несогласие Предпринимателя с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) экспертизы.

Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта ФИО5, Предпринимателем в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 01.09.2016 № 58/08/2016, проведенной индивидуальным предпринимателем ФИО3, цена спорного помещения составила 8 100 000 руб. 00 коп., без учета НДС.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона №135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 01.09.2016 № 58/08/2016 и заключения судебной экспертизы № 23-03-17, которым руководствовался Комитет при расчете цены помещения, положениям названных нормативных правовых актов судом при рассмотрении настоящего дела не установлено.

Поскольку разница между ценой, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 01.09.2016 № 58/08/2016, и ценой, указанной в заключении судебной экспертизы № 23-03-17 незначительна, Комитет при определении цены выкупаемого помещения правомерно исходил из его рыночной цены, определенной в отчете об оценке от 01.09.2016 № 58/08/2016.

Учитывая изложенные обстоятельства, в иске надлежит отказать в полном объеме, поскольку истец в нарушение требований, предусмотренных ст. 65 АПК РФ, не доказал недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 01.09.2016 № 58/08/2016.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлине и судебные издержки по проведению экспертизы относятся на Предпринимателя.

Надлежит вернуть истцу излишне перечисленные денежные средства на депозит Арбитражного суда Псковской области для проведения экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Псковской области со счета средств, поступивших во временное распоряжение Арбитражного суда Псковской области, выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки», находящемуся по адресу: 180004, <...>, денежные средства в сумме 4500 руб. 00 коп. по следующим реквизитам: расчетный счет <***>, банк: Ст-Петербургский ф-л ПАО «Промсвязьбанк» г. Санкт-Петербург, корсчет: 30101810000000000920, БИК: 04403020, перечисленные индивидуальным предпринимателем ФИО2 платежным поручением от 20.01.2017 № 16.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Псковской области возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 со счета средств, поступивших во временное распоряжение Арбитражного суда Псковской области, денежные средства в размере 2500 руб. 00 коп. по реквизитам, указанным в платежном поручении от 20.01.2017 № 16.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья Н.В. Судакова