Постановление от 24 апреля 2018 г. по делу № А52-3943/2016

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-3943/2016
г. Вологда
25 апреля 2018 года


Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 25 апреля 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Псковской области от 08 августа 2017 года по делу № А52-3943/2016 (судья Судакова Н.В.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (место нахождения: Псковская обл., г. Великие Луки; ОГРНИП 304602926500027, ИНН <***>; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (место нахождения: 182113, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Комитет) об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения № II площадью 235,40 кв. м, расположенного по адресу: <...>, установленной в размере 8 100 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Великолукская городская Дума (место нахождения: 182113, <...>), индивидуальный предприниматель ФИО3 (место нахождение: Псковская обл., г. Великие Луки; ОГРНИП 312602519400027, ИНН <***>; далее – Предприниматель ФИО3)

Определением суда от 13 апреля 2017 года на основании части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) Предприниматель ФИО3 привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Решением суда от 08 августа 2017 года в удовлетворении иска Предпринимателю отказано.

Истец с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, с учетом дополнений к ней, просит судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы указывает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта предпринимательской деятельности заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Поскольку оспариваемая цена выкупаемого истцом нежилого помещения определена оценщиком не по состоянию на момент обращения Предпринимателя в Комитет с заявлением о выкупе, а на иную дату, она не может быть признана достоверной для целей совершения сделки купли-продажи.

Комитет в отзыве на жалобу доводы истца отклонил, решение суда считает законным и обоснованным, а жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Предприниматель ФИО3 в отзыве поддержала доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда отменить, признать величину рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества для целей совершения сделки купли-продажи недостоверной, при этом в иске к ней отказать.

Определением апелляционного суда от 10 января 2018 года производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения № II площадью 235,4 кв. м с кадастровым номером 60:25:0070416:159, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 22.06.2015.

В апелляционный суд поступило заключение № 048 по судебной оценочной экспертизе. Протокольным определением апелляционного суда от 18 апреля 2018 года производство по делу возобновлено.

Стороны, третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, Комитетом (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) 31.01.2014 по результатам аукциона (протокол от 20.01.2014 № 1-01/21.01.2014) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Предпринимателю в аренду передано нежилое помещение № II площадью 235,4 кв. м, находящееся на первом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, для осуществления торговли.

Предприниматель 22.06.2015 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность за плату арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права, установленного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Комитет в письме от 07.07.2015 № 3357 отказал Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, поскольку он уже воспользовался данным правом, подписав договор от 21.06.2013 № 36 выкупа помещения, впоследствии расторгнутого соглашением от 02.07.2013 по инициативе Арендатора.

Отказ Комитета в предоставлении в собственность занимаемого по договору аренды нежилого помещения обжалован Предпринимателем в суд.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 04 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2016 года по делу № А52-3554/2015, Предпринимателю отказано в удовлетворении заявленных требований. Вместе с тем постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08 июня 2016 года указанные судебные акты по делу № А52-3554/2015 отменены, отказ Комитета в предоставлении Предпринимателю в собственность спорного помещения признан незаконным.

Решением Великолукской городской Думы от 22.09.2016 № 74 утверждены условия приватизации нежилого помещения № II площадью 235,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в том числе установлена цена продажи объекта в размере 8 100 000 руб. Данная цена определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорного помещения от 01.09.2016 № 58/08/2016, выполненного Предпринимателем ФИО3

С сопроводительным письмом от 30.09.2016 № 5313 Комитет направил Предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, а также проекты договоров с различными условиями расчетов. В указанных проектах договоров цена нежилого помещения установлена в размере 8 100 000 руб. 00 коп., без учета налога на добавленную стоимость.

Предприниматель 18.10.2016 направил Комитету протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, в котором просил пересмотреть цену спорного помещения, считая, что исходя из максимальной стоимости коммерческой недвижимости в г. Великие Луки в размере 24 700 руб. 00 коп. за 1 кв. м цена выкупаемого объекта не может превышать 5 800 000 руб.

Комитет в письме от 26.10.2016 № 5754 сообщил Предпринимателю, что стоимость нежилого помещения установлена на основании отчета независимого оценщика от 01.09.2016 № 58/08/2016, и разъяснил заявителю право на ее оспаривание в судебном порядке.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции по ходатайству сторон в связи с возникшими разногласиями относительно рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения определением суда от 15 февраля 2017 года назначалась судебная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» (далее – ООО «Бюро оценки») ФИО4. На разрешение эксперта судом ставился вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения № II площадью 235.4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 31.08.2016.

Согласно представленному ООО «Бюро оценки» в суд первой инстанции заключению судебной экспертизы № 23-03-17 рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 31.08.2016 составляет 8 004 000 руб.

Суд первой инстанции, принимая во внимание результаты судебной экспертизы и исходя из того, что разница между ценой, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 01.09.2016 № 58/08/2016, и ценой, указанной в заключении судебной экспертизы № 23-03-17, незначительна, посчитал, что Комитет при определении цены выкупаемого помещения правомерно исходил из его рыночной стоимости, усмтановленной в отчете об оценке от 01.09.2016 № 58/08/2016, и отказал Предпринимателю в удовлетворении иска.

Между тем апелляционный суд не может согласиться с решением суда и находит его подлежащим отмене ввиду неправильного применения судом норм материального права.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Закона № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В этой же статье 3 Закона № 159-ФЗ определены условия реализации преимущественного права.

Из положений статьи 3 названного Закона следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Аналогичные положения содержатся в статьях 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

Исходя из того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки.

Однако при назначении судебной экспертизы суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На основании части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок со дня принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок со дня принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В данном случае, как следует из материалов дела, рыночная стоимость выкупаемого истцом объекта недвижимости при проведении первоначальной независимой оценки, а также в ходе судебной экспертизы определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 22.06.2015, а по состоянию на 31.08.2016.

Таким образом, указанная в отчете № 58/08/2016 цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи.

С учетом изложенного определением апелляционного суда от 10 января 2018 года по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости нежилого помещения № II площадью 235,4 кв. м с кадастровым номером 60:25:0070416:159, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 22.06.2015. Проведение экспертизы апелляционный суд поручил обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» (место нахождения: 182113, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – ООО «Независимая оценка»), эксперту ФИО5.

Согласно представленному ООО «Независимая оценка» в апелляционный суд заключению № 048 рыночная стоимость выкупаемого Предпринимателем нежилого помещения по состоянию на 22.06.2015 составляет 5 730 773 руб.

Оценивая заключение эксперта № 048 по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия считает, что оно соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ, является ясным, полным, мотивированным. Оснований сомневаться в объективности выводов, сделанных экспертом, у судебной коллегии не имеется. Результаты оценки лицами, участвующими в деле, в установленном порядке не опровергнуты и могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения Предпринимателя в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

Исходя из результатов судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении спора апелляционным судом, а также того, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения в сумме 8 100 000 руб. определена по состоянию на 31.08.2016, а не на день обращения Предпринимателя в уполномоченный орган с заявлением о выкупе арендуемого имущества, оспариваемая истцом цена выкупаемого нежилого помещения не может быть признана достоверной для целей совершения сделки купли-продажи.

В свете изложенного апелляционный суд находит исковые требования Предпринимателя к Комитету обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения иска к Предпринимателю ФИО3 Согласно муниципальному контракту от 31.08.2016 № 27/2016, заключенному Комитетом (Заказчик) и Предпринимателем ФИО3 (Исполнитель), последней поручалось проведение работ по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, перечисленных в техническом задании, являющемся приложением 1 к контракту, по состоянию на 31.08.2016 (пункт 1.10 контракта). Таким образом, при проведении оценки рыночной стоимости выкупаемого Предпринимателем нежилого помещения по состоянию на 31.08.2016 Предприниматель ФИО3 действовала в соответствии с условиями муниципального контракта. Наличие ее вины в неверном определении даты, по состоянию на которую следует устанавливать рыночную стоимость выкупаемого истцом помещения, не доказано.

При таких обстоятельствах ввиду доказанности недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения № II площадью 235,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в размере 8 100 000 руб. для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи решение суда первой инстанции, которым истцу отказано в удовлетворении иска в полном объеме, подлежит отмене, а исковые требования Предпринимателя к Комитету – удовлетворению. 

В связи с удовлетворением заявленных требований к Комитету понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, а также расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на Комитет.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 08 августа 2017 года по делу № А52-3943/2016 отменить.

Признать недостоверной рыночную стоимость нежилого помещения № II площадью 235,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в размере 8 100 000 руб.

В иске к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (место нахождение: Псковская обл., г. Великие Луки; ОГРНИП 312602519400027, ИНН <***>) отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (место нахождения: 182113, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (место нахождения: Псковская обл., г. Великие Луки; ОГРНИП 304602926500027, ИНН <***>) 9000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, а также 11 500 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Перечислить с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» (место нахождения: 182113, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) 7000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова

А.Н. Шадрина