Решение от 21 августа 2018 г. по делу № А51-10403/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-10403/2018
г. Владивосток
21 августа 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2018 года .

Полный текст решения изготовлен 21 августа 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 04.08.2000, адрес: 690091, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации:25.07.2013, адрес: 690034, <...>) о взыскании 152 272 рублей 42 копеек основного долга, 3 599 рублей 78 копеек неустойки, расторжении договора от 18.09.2015 № 04-00775-001-Н-АР-7256-00 аренды недвижимого имущества

при участии

от истца: ФИО2, доверенность от 08.12.2017, удостоверение;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» с иском о взыскании 152 272 рублей 42 копеек основного долга за период с 01.09.2017 по 31.03.2018 по договору аренды недвижимого имущества от 18.09.2015 №04-00775-001-Н-АР-7256-00, 3599 рублей 78 копеек пени за период с 03.10.2017 по 02.04.2018, расторжении договора от 18.09.2015 № 04-00775-001-Н-АР-7256-00 аренды нежилых помещений в здании (лит.1), общей площадью 34,2 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-5 (I), расположенные по адресу: <...>, для использования в целях: офис, склад, торговое, оказание социально-бытовых услуг, обязании возвратить УМС г.Владивостока нежилые помещения в здании (лит.1), общей площадью 34,2 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-5 (I), расположенные по адресу: <...>, по акту приема-передачи в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, в отсутствие ответчика.

Истец поддержал требования в полном объеме, настаивает на их удовлетворении.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, суд установил, что 18.09.2015 Управлением муниципальной собственности г. Владивосток (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества № 2 от 26.08.2015, заключен договор аренды недвижимого имущества № 04-00775-001-Н-АР-7256-00 в отношении нежилых помещений в здании (лит.1), общей площадью 34,2 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-5 (I), расположенных по адресу: <...>, для использования в целях: офис, склад, торговое, оказание социально-бытовых услуг сроком с 18.09.2015 по 17.09.2020 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Размер арендной платы установлен в 18 484 рубля 27 копеек без учета НДС, уплачиваемых ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1 договора). Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленный срок, начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Пункт 5.2 договора предусматривает, что он может быть расторгнут по требования арендодателя в одностороннем порядке в случае: невнесения арендной платы в размере, указанном в пункте 3.1 договора (полный объем) в течение 2-х месяцев; разрушение арендуемого помещения или приведения его в состояние, непригодное для его дальнейшей эксплуатации; сдачи помещения в субаренду без согласия арендодателя; использования помещения арендатором не по целевому назначению; неисполнение пункта 2.4.9 договора; нарушение иных существенных условий договора, установленных действующим законодательством.

18.09.2015 имущество передано по акту приема-передачи.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 22.08.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Письмом от 18.05.2016 № 28/6-3631 истец потребовал от ответчика погашения задолженности по договору аренды в размере 146 188 рублей 92 копеек, а также уплаты неустойки в размере 4366 рублей 90 копеек.

Письмом от 15.09.2016 № 28/6-6091 истец потребовал предоставления доказательств оплаты задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в части арендуемого помещения.

В письме от 07.06.2017 № 28/6-3300 истец потребовал от ответчика погашения задолженности по договору аренды в размере 450 592 рублей 45 копеек, уплаты пени в сумме 36 812 рублей 32 копеек, а также предложил расторгнуть договор аренды, направив соглашение о расторжении договора.

Повторно в письме от 22.02.2018 № 28/6-1183 истец потребовал погашения задолженности по договору аренды в размере 175 276 рублей 69 копеек основного долга, 30 283 рублей 65 копеек пени, а также предложил расторгнуть договор аренды, направив соответствующее соглашение.

Корреспонденция направлена по адресу ответчика, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц, однако, возвращена за истечением сроком хранения, за исключением письма от 07.06.2017 № 28/6-3300, полученного ответчиком 05.07.2017.

Поскольку требования, изложенные в претензиях, ответчиком исполнены не были, договор не расторгнут, истец обратился в настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Разделом 3 Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152, предусмотрено, что арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2 Методики, подлежит ежегодной индексации. Расчет действующей арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции Кинф, который устанавливается правовым актом администрации города Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г.Владивостока от 12.02.2015 № 2871 (в редакции от 06.02.2017) значение коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в период с 01.03.2016 установлено равным 1,119, с 01.03.2017 равным 1,049, с 01.03.2018 равным 1,018.

Как следует из расчёта исковых требований, арендная плата в период 28.02.2017 истцом применено одновременно два коэффициента инфляции – исчисленный по правилам раздела 2 Методики размер арендной платы умножен вначале на коэффициент 1,12, действовавший в период с 01.03.2015 по 29.02.2016, а затем умножен на коэффициент 1,119, введённый с 01.03.2016, с 01.03.2017 применено три коэффициента одновременно – ранее действующие коэффициенты умножены на коэффициент 1,049, действующий с 01.03.2017.

Таким образом, произведенный истцом расчёт арендной платы противоречит положениям постановления администрации г.Владивостока от 12.02.2015 № 2871 и Решению Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока» в редакции, действовавшей до 08.12.2017, и не предусматривающими возможности одновременного применения ранее действующего и вновь утверждённого коэффициента инфляции.

Подлежащая внесению в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, арендная плата в спорный период составила 118 127 рублей 55 копеек с учетом внесенных ответчиком платежей.

В этой связи, с учётом закреплённого пунктом 1 статьи 422 ГК РФ принципа соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит на 118 127 рублей 55 копеек задолженности по арендной плате основании статей 309, 614 ГК РФ. В остальной части требований о взыскании основного долга следует отказать

Истцом также заявлено требование о взыскании 3599 рублей 78 копеек неустойки за период с 03.10.2017 по 02.04.2018 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей по договору подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а соглашение о неустойке и её размере оговорено сторонами в договоре аренды, заявленное управлением требование о привлечении предприятия к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, является обоснованным.

При этом, при расчете арендной платы истцом не учтены положения статьи 193 ГК РФ, в этой связи, а также принимая во внимание, что требования о взыскании суммы основного долга удовлетворены частично, требования о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению частично в размере 1986 рублей 24 копейки за период с 03.10.2017 по 02.04.2018. Ответчик ходатайство не заявил о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ.

Ответчик письменный отзыв на иск не представил, предъявленные к нему требования не оспорил.

Такая процессуальная позиция ответчика, надлежащим образом извещенного судом о наличии предъявленных к нему материально-правовых требований, свидетельствует об отсутствии у него каких-либо возражений по предъявленному иску, что согласуется с положениями части 3.1 статьи 70 АПК РФ, в силу которой обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Истцом заявлено ходатайство о расторжении договора аренды от 18.09.2015 № 04-00775-001-Н-АР-7256-00.

Из материалов дела следует и не оспорено ответчиком, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, доказательств возврата арендуемого имущества, оформленного в соответствии с условиями договора двусторонним актом приема-передачи, не представлено, однако документов, подтверждающих оплату пользования имуществом по договору за указанный период, ответчик к материалам дела не приобщил.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также предложение о расторжении договора аренды.

Направление указанных писем подтверждается представленными в материалы дела уведомлением о вручении, свидетельствующим о заблаговременном получении письма истца, конвертами, возвращенными в связи с истечением срока хранения.

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил свою обязанность досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает заявленные требования о расторжении договора аренды от 18.09.2015 № 04-00775-001-Н-АР-7256-00, заключенного Управлением муниципальной собственности г. Владивосток и обществом с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП», обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 452 ГК РФ, доказано наличие нарушений условий действующего договора аренды со стороны ответчика.

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании возвратить УМС г.Владивостока нежилые помещения в здании (лит.1), общей площадью 34,2 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-5 (I), расположенные по адресу: <...>, по акту приема-передачи в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что суд удовлетворил требования истца о расторжении договора от 18.09.2015 № 04-00775-001-Н-АР-7256-00, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного имущества, в связи с чем суд считает подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ответчика освободить спорное имущество, в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяется на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований, однако, истец освобожден от ее уплаты в соответствии со статьей 105 АПК РФ, статьей 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 118127 рублей 55 копеек основного долга, 1986 рублей 24 копеек пени.

Расторгнуть договор от 18.09.2015 № 04-00775-001-Н-АР-7256-00 аренды недвижимого имущества в здании (лит.1), общей площадью 34,2 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-5 (I), расположенные по адресу: <...>, для использования в целях: офис, склад, торговое, оказание социально-бытовых услуг.

Обязать ответчика вернуть УМС г.Владивостока нежилые помещения в здании (лит.1), общей площадью 34,2 к.вм, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-5 (I), расположенные по адресу: <...>, по акту приема-передачи в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДЕТСКИЙ СПОРТИВНЫЙ ЦЕНТР ОЛИМП» в доход федерального бюджета 16374 рублей государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Левченко Е.А.