Решение от 17 февраля 2023 г. по делу № А12-6361/2022

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Волгоград

«17» февраля 2023 года Дело №А12-6361/2022

Резолютивная часть решения вынесена 10 февраля 2023 года, полный текст решения изготовлен 17 февраля 2023 года.


Судья Арбитражного суда Волгоградской области Муравьев А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаменковой В.В.., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Топаз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной, использовавшуюся при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №13411аз от 10.02.2017 года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:35:030125:3064, площадью 2550,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенную в соответствии с отчетом об оценке №ОН-901- 9/20 от 20.07.2020 г., подготовленным Обществом с ограниченной ответственностью «Атон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в размере 5.140.000 руб., об установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:3064, площадью 2550 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.07.2020 года в размере 2.519.000 руб., с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Атон» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 18.02.2022 г.;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности № 14/61-д от 30.12.2022 г.;

от третьего лица – ФИО3, директор на основании решения № 18 от 21.02.2022 г., ФИО4, представитель по доверенности от 14.06.2022 г.;

от экспертной организации – ФИО5, паспорт;


Общество с ограниченной ответственностью "Топаз" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с требованием к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – ответчик) признании недостоверной, использовавшуюся при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №13411аз от 10.02.2017 года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:35:030125:3064, площадью 2550,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенную в соответствии с отчетом об оценке №ОН-901- 9/20 от 20.07.2020 г., подготовленным Обществом с ограниченной ответственностью «Атон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в размере 5.140.000 рублей, устанволении действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:3064, площадью 2550,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.07.2020 года в размере 2.519.000 рублей.

До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил признать недостоверной, использовавшуюся при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №13411аз от 10.02.2017 года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:35:030125:3064, площадью 2550,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенную в соответствии с отчетом об оценке №ОН-901- 9/20 от 20.07.2020 г., подготовленным Обществом с ограниченной ответственностью «Атон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в размере 5.140.000 руб., устанволении действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:3064, площадью 2550,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.08.2020 года в размере 3.540.000 руб.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение в суде соответствующей инстанции, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление истца принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик и третье лицо против удовлетворения иска возражают.

Суд, выслушав стороны, эксперта, рассмотрев материалы дела,

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Топаз» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <...> из земель населенных пунктов, площадью 2550,0 квадратных метров с кадастровым номером 34:35:030125:3064 с разрешенным использованием - обслуживание автотранспорта (под мастерскую автосервиса, СТО, мойку), на основании заключенного с Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (в настоящее время - Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области) договора аренды земельного участка №134113аз от 10.02.2017 г.

По условия вышеуказанного договора аренды арендодатель предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор принимает, использует на условиях аренды и своевременно выплачивает арендодателю в размере и порядке, определяемым договором и последующими изменениями арендную плату.

Согласно Уведомлениям об изменении арендной платы за земельный участок к Договору аренды земельного участка №13411аз от 10.02.2017 размер арендной платы устанавливается в порядке, определенным Постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П, Городским Положением от 25.07.2008 №367-ВГД «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области».

Сведения указанные в уведомлениях о рыночной стоимости земельного участка в размере 5.140.000 руб. содержатся в отчете об оценке земельного участка №ОН-901-9/20 от 20.07.2020 г., подготовленном ООО «Атон» по заказу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.

Указанные в уведомлениях ставки арендной платы за земельный участок истец считает экономически необоснованными и неприемлемыми для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности, а определенный размер рыночной стоимости земельного участка является недостоверным.

Данное утверждение истец обосновывает рецензией изготовленной ИП ФИО6 №25-2022 от 14.03.2022 на отчет по определению рыночной стоимости №ОН-901-9/20 от 20.07.2020 года.

Согласно выводам рецензента «представленный для исследования Отчёт по определению рыночной стоимости №ОН-901-9/20 на предмет наличия нарушений методик, норм и правил в области оценочной деятельности, выполненный ООО «Атон» не отвечает требованиям действующего законодательства по оценочной деятельности, оценщик допускает грубые нарушения методологии и ошибки, исказившие результаты расчетов сравнительным подходом и, как следствие, итоговый результат расчётов в отчёте об оценке.

По совокупности вышеуказанных нарушений, допущенных при составлении Отчёта по определению рыночной стоимости №ОН-901-9/20, содержащиеся в нём выводы необъективны и ошибочны, так как они основаны на неоднозначной, недостоверной и непроверяемой информации и содержат прямое нарушение заявленной в отчёте методологии.

Таким образом, величина рыночной стоимости, полученная оценщиком, определена неверно, с нарушением действующего законодательства: ФЗ № 135 от 29.07.1998 и федеральным стандартам оценки № 1,2,3,7.»

Истец, основываясь на выше указанной рецензии, обратился к частнопрактикующему оценщику ФИО6 для определения действительной рыночной стоимости земельного участка.

Согласно подготовленному оценщиком ФИО6 отчету об оценке № 22_025 от 14.03.2022 г. рыночная стоимость земельного участка площадью 2550,0 кв.м., кадастровый номер 34:35:030125:3064, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 20.07.2020, составила 2.519.000 руб.

Основываясь на проведенной ИП ФИО6 оценке, истец считает отчет, подготовленный ООО «Атон» недостоверным.

При данном обстоятельстве и недействительности изложенных в отчете ООО «Атон» сведений истец считает необходимым просить суд признать его недостоверным и установить действительную рыночною стоимость спорного земельного участка, определенной на 20.07.2020 года, равной 2.519.000 руб.

11.04.2022 от истца поступило письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы, представлены сведения о кандидатуре экспертного учреждения, о сроках и стоимости проведения экспертизы, а так же представлен следующие вопросы для эксперта:

- соответствует ли Отчёт об оценке земельного участка №ОН-901-9/20 от 20.07.2020 года, подготовленный ООО «Атон», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 и Федеральным стандартам оценки?

- в случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:3064, площадью 2550,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.08.2020 года?

Истец согласился, внести на депозитный счет суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-6361/2022, представил платежное поручение № 35 от 08.04.202 г. на сумму 20.000 руб.

Ответчик против проведения экспертизы, а так же возражал против кандидатур представленных истцом.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.05.2022 производство по делу № А12-6361/2022 приостановлено и назначена судебная экспертиза, срок проведения которой установлен до 30 июня 2022. Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» эксперту ФИО7.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли отчет № ОН-901-9/20 от 20.07.2020 г., подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Атон», требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности?

- В случае несоответствия отчета № №ОН-901- 9/20 от 20.07.2020 г., подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Атон» требованиям законодательства об оценочной деятельности, определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:3064, площадью 2550,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.08.2020 г.?

20.06.2022 г. в Арбитражный суд Волгоградской области поступили материалы арбитражного дела и заключение общества с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз».

В судебной экспертизе эксперт пришел к следующим выводам:

По результатам проверки Отчета от 20.07.2020 г. № ОН-901-9/20 об оценке земельного участка, подготовленного оценщиком ООО «Атон», на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, характер выявленных нарушений позволяет сделать вывод о недостоверности итоговой величины стоимости объекта оценки, т.е.: итоговая рыночная стоимость объекта оценки, определенная в Отчете об оценке № ОН-901- 9/20 от 20.07.2020 г. в размере 5.140.000 руб. по состоянию на 20.07.2020 г не подтверждена.

В результате расчетов рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:3064, площадью 2550 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.08.2020 г. округленно составляет: 3.504.000 руб.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.06.2022 г. производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 16.08.2022 экспертом были даны устные пояснения на вопросы истца, ответчика, третьих лиц и суда по проведенной экспертизе.

Третьим лицом представлена рецензия на проведенную судебную экспертизу.

В ходе судебного заседания от 17.08.2022 от ответчика поступило ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Истец возражает против дополнительной судебной экспертизы.

Общество с ограниченной ответственностью «Атон» поддерживает ходатайство ответчика о назначении дополнительной судебной экспертизы по делу.

Общество с ограниченной ответственностью «Атон» согласилось, внести на депозитный счет суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-6361/2022, представило платежное поручение № 230 от 30.08.202 г. на сумму 20.000 руб.

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд считает, экспертом допущены грубые нарушения при изготовлении судебной экспертизы, а так же наличия противоречий в выводах эксперта, и поскольку для выяснения обоснованности заявленных требований необходимы специальные познания, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.09.2022 назначена повторная судебная экспертиза по делу № А12-6361/2022, производство экспертизы поручить Федеральному бюджетному учреждению «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз», эксперту ФИО5.

Согласно экспертному заключению № 10580/5-3 (поступило 11.10.2022 года), подготовленному ФБУ «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз», согласно которому на поставленный вопрос эксперт сообщил, что отчет № ОН-901-9/20 от 20.07.2020, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Атон», соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Выводы, полученные по результатам исследования по первому вопросу, исключают исследование по второму вопросу.

В судебном заседании 08-10.02.2023 экспертом были даны устные и письменные пояснения на вопросы истца, ответчика, третьих лиц и суда по проведенной экспертизе.

Истец представил в письменном виде вопросы эксперту.

На вопросы № 1 и № 2 эксперт сообщил, что согласно первому пункту статьи 14 «Права оценщика» Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки».

Согласно п. 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» «Оценщик вправе … самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки».

Как указано на стр. 86 исследуемого Отчета № ОН-901-9/20 от 20.07.2020, для определения величины корректировок объектов-аналогов Оценщик использует следующие источники:

- «Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации» под ред. ФИО8 (Нижний Новгород, 2018 г.), составленный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки».

- «Исследование рынка коммерческой недвижимости и земельных участков г. Волжского по состоянию на 01.01.2018 г.», подготовленное специалистами ООО «Нстиль-пресс» и предоставляемое посредством информационно-аналитического портала рынка недвижимости «Rmarket», www.34market.ru.

- Интернет-сайт: http://34market.ru.

Оцениваемый земельный участок имеет наиболее эффективное использование для объектов общественно-делового назначения (под коммерческую застройку), поэтому ценообразующие факторы, рассмотренные в отчете, приведены для земельных участков под коммерческую (офисно-торговую) застройку.

В процессе расчета рыночной стоимости объекта оценки Оценщик применяет следующие корректировки к объектам-аналогам:

- на передаваемые имущественные права;

- на условия финансирования;

- на условия продажи;

- на условия рынка: дата предложения;

- на условия рынка: цена предложения;

- на глобальное местоположение (расположение в ценовых зонах);

- на положение в коридорах и узнаваемость;

- на развитость и удаленность общественного транспорта;

- на категорию земель;

- на назначение земельного участка;

- на улучшения на участке;

- на наличие коммуникаций;

- на привлекательность по размеру земельного участка (размер участка);

- на физические характеристики (рельеф и геометрия).

В ценообразующих факторах «Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации» под ред. ФИО8, отсутствуют факторы влияния наличия ограждения и обеспеченности объектов-аналогов собственным подъездом на земельные участки под коммерческую (офисно-торговую) застройку. Соответственно эксперт считает корректным произведение расчета стоимости земельного участка под коммерческую (офисно-торговую) застройку без учета данных факторов.

На вопрос № 3 эксперт сообщил, что в объявлениях к объектам-аналогам № 2 и № 3 отсутствует указание о каких-либо коммуникациях, имеющихся на земельных участках. Наличие разрешения на строительство не является гарантией того, что на земельном участке имеются какие-либо коммуникации. Представитель истца также лишь предполагает о наличии электроснабжения у объектов-аналогов № 2 и № 3 в вопросах к эксперту: «Можно предположить, что объекты-аналоги № 2 и № 3 имеют подключение электроснабжения».

На вопрос № 4 эксперт сообщил, что эксперт проанализировал данные по объекту-аналогу № 2 по адресу: <...>, и установил, что по данным объявления на земельном участке имеется объект незавершенного строительства. Эксперт проанализировал данный объект с помощью публичной кадастровой карты и установил, что он поставлен на кадастровый учет 31.07.2013 г.

Однако согласно данным интернет-сервиса Google Earth Pro на дату предложения объекта-аналога № 2 на земельном участке, продающемся в объявлении, отсутствуют строения.

Также на стр. 82 Отчета Оценщик указывает, что произвел осмотр данного объекта-аналога в период проведения оценки и установил, что на 20.07.2020 года объект незавершенного строительства 2013 года так и не достроен, на участке имеется только фундамент (фотографии осмотра приложены к Отчету об оценке на стр. 138). На стр. 82 Отчета Оценщиком проведен анализ влияния данного объекта на стоимость объекта-аналога № 2 и в соответствии с данными интернет-сервиса, осмотра, а также данным исследований https://34market.ru/ принято, что в данном случае объект незавершенного строительства не оказывает влияния на стоимость объекта-аналога № 2.

Кроме того, в соответствии с правилами отбора объектов-аналогов, описанными на стр. 62 исследуемого Отчета, Оценщик использовал в качестве объектов-аналогов свободные от застройки (в том числе от замощения) земельные участки (допускается наличие на объекте сооружений, строений, старых построек, не имеющих коммерческой перспективы и не соответствующих современным требованиям). Таким образом, Оценщик корректно принял объект-аналог № 2 в Отчете как свободный. Эксперт считает информацию по объекту-аналогу № 2, приведенную в Отчете об оценке полной, достоверной и проверяемой.

Эксперт проанализировал данные по объекту-аналогу № 3 по адресу: <...>, и установил, что по данным публичной кадастровой карты на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который поставлен на кадастровый учет 16.11.2017 г.

Однако согласно данным интернет-сервиса Google Earth Pro на дату предложения объекта-аналога № 3 на земельном участке, продающемся в объявлении, отсутствуют строения.

Также на стр. 83-84 Отчета Оценщик указывает, что произвел осмотр данного объекта-аналога в период проведения оценки и установил, что на 20.07.2020 года объект незавершенного строительства 2017 года так и не достроен, на участке имеется только фундамент (фотографии осмотра приложены к Отчету об оценке на стр. 150). На стр. 83-84 Отчета Оценщиком проведен анализ влияния данного объекта на стоимость объекта-аналога № 3 и в соответствии с данными интернет-сервиса, осмотра, а также данным исследований https://34market.ru/ принято, что в данном случае объект незавершенного строительства не оказывает влияния на стоимость объекта-аналога № 3.

Кроме того, в соответствии с правилами отбора объектов-аналогов, описанными на стр. 62 исследуемого Отчета, Оценщик использовал в качестве объектов-аналогов свободные от застройки (в том числе от замощения) земельные участки (допускается наличие на объекте сооружений, строений, старых построек, не имеющих коммерческой перспективы и не соответствующих современным требованиям). Таким образом, Оценщик корректно принял объект-аналог № 3 в Отчете как свободный. Эксперт считает информацию по объекту-аналогу № 3, приведенную в Отчете об оценке полной, достоверной и проверяемой.

Согласно п. 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» «Оценщик вправе … самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки».

Кроме того, объекты незавершенного строительства, имеющиеся у объектов-аналогов № 2 и № 3, на дату проведения экспертизы также не введены в эксплуатацию и являются объектами незавершенного строительства. В соответствии с этим, Эксперт считает корректным указание Оценщиком, что данные объекты незавершенного строительства не оказывают влияния на стоимость объектов-аналогов № 2 и № 3, и земельные участки объектов-аналогов № 2 и № 3 приняты в Отчете, как свободные.

На вопросы № 5 эксперт сообщил, что эксперт проанализировал данные по объекту-аналогу № 1 по адресу: <...>, и установил, что по данному адресу, согласно данным ПКК имеется деревянное строение 1999 года постройки без координат границ (местоположение строения не идентифицируется на ПКК.

Однако согласно данным интернет-сервиса Google Earth Pro на дату предложения объекта-аналога № 1 какие-либо строения на земельном участке, продающемся в объявлении, отсутствуют.

Экспертом найден соседний участок со строениями, с таким же адресом. Строение, скорее всего, относится к нему.

В объявлении к объекту также отсутствует указание о каких-либо строениях, имеющихся на данном земельном участке. Таким образом, Оценщик корректно принял объект-аналог № 1 в Отчете как свободный. Эксперт считает информацию по объекту-аналогу № 1, приведенную в Отчете об оценке полной, достоверной и проверяемой.

Указывая в заключении следующую информацию: «Экспертом найден соседний участок со строениями, с таким же адресом. Строение, скорее всего, относится к нему», Эксперт имеет ввиду, что найденное деревянное строение точно не относится к исследуемому участку (объект оценки пустой - см. рис. 8), а находится на другом участке, имеющем такой же адрес, но так как местоположение строения не идентифицируется на ПКК, невозможно точно сказать, к какому именно участку оно относится.

На вопрос № 6 эксперт сообщил, что на стр. 12 Заключения эксперта указано: «Ценовая зона объекта оценки, а также объектов-аналогов была установлена по данным информационно-аналитического портала «Rmarket», https://34market.ru/cenovoe_zonirovanie. ... Также на стр. 81-84 Отчета Оценщик приводит подробное описание характеристик объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3, используемых для расчета рыночной стоимости объекта оценки. Информация по объектам-аналогам по данным сайтов и интернет-сервисов, указанных выше, подтверждена в Отчете скриншотами интернет-страниц на стр. 125-153 исследуемого Отчета». В том числе в Отчете приведены скриншоты карт расположения объектов-аналогов в ценовых зонах согласно данным информационно-аналитического портала «Rmarket», https://34market.ru/cenovoe_zonirovanie (см. стр. 132, 143, 152 Отчета), которые подтверждают расположение объектов-аналогов в удаленной (средне привлекательной) ценовой зоне на момент проведения оценки.

В ходе судебного заседания от 08-10.02.2023 от истца поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Ответчик и третьи лица возражают против повторной судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Оснований сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, у суда не имеется. Противоречий заключение не содержит, доказательств необоснованности заключения не представлено, каким нормативно-правовым актам противоречит проведенная экспертиза, с какими нарушениями закона она была проведена, возражения истца связаны по сути с несогласием с выводами эксперта.

В рассматриваемом случае, судом принято во внимание то, что истец не опроверг выводы, содержащиеся в перечисленных документах и экспертных заключений, удовлетворен ответами эксперта на поставленные вопросы, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для назначения повторной экспертизы и по указанным основаниям истцу отказано в удовлетворении ходатайства о ее проведении (протокол судебного заседания 08-10 февраля 2023 года).

Частью 1 статьи 86 АПК РФ установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы настоящего арбитражного дела. В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Эксперт, которому было поручено проведение экспертизы, предупрежден судом об уголовной ответственности, процедура назначения и проведения судебной экспертизы соблюдена. Привлеченный к исследованию эксперт обладал необходимым образованием и стажем работы в экспертной сфере и исследуемой области, необходимые для проведения подобных исследований, о чем свидетельствуют представленные документы, подтверждающие квалификацию данных экспертов.

Доказательств, опровергающих выводы независимого оценщика, изложенные в заключении судебной экспертизы, истцом и ответчиком, суду не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3 статьи 64 АПК РФ).

В силу статьи 2 АПК РФ арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Следовательно, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и может избрать только тот способ защиты права, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых законом интересов.

Согласно статье 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 3 статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в случае если рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком, данный отчет носит обязательный характер для сторон договора.

В этом случае оспаривание достоверности величины стоимостиобъекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (абзац 4 пункта 1 информационного письма № 92).

Вместе с тем, если методика расчета размера арендной платы изменилась в период действия договора аренды, например: ранее при заключении договора аренды размер арендной платы в соответствии с нормативным актом определялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а в последующем исходя из рыночной стоимости земельного участка, при этом рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, является одной из составляющей формулы расчета размера арендной платы и устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер, арендатор вправе оспорить рыночную стоимость такого земельного участка, так как в рассматриваемом случае изменение рыночной стоимости земельного участка не влияет на действительность договора аренды, а требования арендатора направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы по договору аренды и уплаты справедливого размера арендной платы.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 10.02.2017 № 13411аз постановление № 469-П не содержал в механизме исчисления показателя рыночной стоимости земельного участка, не исключалось право арендатора оспаривать достоверность величины оценки после его введения уполномоченным органом новой формулы для исчисления, элемент которой определял рыночную стоимость земельного участка.

Разрешая спор, суды, признавая, что указанная в отчете об оценки ООО «Атон» рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании регулируемой арендной платы, не учел, что согласно абзацу 4 пункта 1 информационного письма № 92 в этом случае необходимо обязательное привлечение оценщика в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки.

Данная правовая позиция отмечена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Как следует из материалов дела, договор аренды, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка устанавливалась на 20.07.2020 на основании отчета от 20.07.2020 № ОН -901-9/20, выполненного ООО «Атон», истцом исполнялся.

Данный факт не оспаривается истцом и ответчиком.

Истец, действуя добросовестно, имел возможность своевременно ознакомиться со всеми характеристиками земельного участка, применяемыми формулами и отчетом, на основании которого была установлена рыночная стоимость земельного участка, при несогласии - оспорить.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих требований.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая вышеизложенное, с учетом экспертного заключения № 10580/5-3, подготовленного ФБУ «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз», суд полагает исковые требования общества с ограниченной ответственностью ««Топаз» не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы в размере 45.280 руб. (счет № 07/2022 от 20.06.2022, счет № 00БУ-000058 от 10.10.2022).

Истец представил платежное поручение № 35 от 08.04.202 г. на сумму 20.000 руб., ООО «Атон», представило платежное поручение № 230 от 30.08.202 г. на сумму 20.000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 71, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью ««Топаз» отказать

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Топаз» в пользу общество с ограниченной ответственностью «Атон» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20.000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Топаз» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 5.280 руб.


Решение может быть обжаловано в месячный срок в порядке Главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.



Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5349), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.