Решение от 29 июня 2022 г. по делу № А40-206479/2021

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва

29.06.2022г.Дело № А40-206479/21-50-1174


Резолютивная часть решения объявлена 15.06.2022г.

Полный текст решения изготовлен 29.06.2022г.


Арбитражный суд в составе судьи И.А.Васильевой

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Строй - Пласт" (141407, Московская об., Химки г., Молодежная <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.12.2002, ИНН: <***>)

к Территориальному Управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской Области (129090, Москва г., Гиляровского ул., д. 31, стр. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.05.2009, ИНН: <***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (625003, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.04.2009, ИНН: <***>)

об установлении арендной платы,


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 14.12.2020 г.

ФИО3 по доверенности № 50АБ3626718 от 21.05.2020 г.

от ответчика: ФИО4 по доверенности № 739-Д от 22.11.2021 г.

от третьего лица: представитель не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Строй - Пласт" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Территориальному Управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской Области об установлении рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок, площадью 54 877 кв.м., категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Для размещения торгово-складского комплекса», с кадастровым номером 50:13:0050418:6, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня г. Пушкино, в размере 3 086 171 руб.; установить, что арендная плата перечисляется ежеквартально за каждый квартал вперед до десятого числа каждого месяца текущего квартала.

Истец в судебном заседании уточнил исковые требования, просит установить рыночную стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок, площадью 54 877 кв.м., категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Для размещения торгово-складского комплекса», с кадастровым номером 50:13:0050418:6, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня г. Пушкино, в размере 4 111 434 (Четыре миллиона сто одиннадцать тысяч четыреста тридцать четыре) рубля. Установить, что арендная плата перечисляется ежеквартально за каждый квартал вперед до десятого числа каждого месяца текущего квартала.

Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик в судебном возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 22 марта 2004 г. между Государственным унитарным предприятием по научно-производственному обеспечению в питомниководстве и племенному животноводству «Племсадпитомник», выступавшем в качестве арендатора и Министерством имущественных отношений Московской области, выступавшем в качестве Арендодателя, был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 26032-Z. Предметом названного договора являлся земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:13:050418:0006, имеющего адресные ориентиры: Московская область, Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня г.Пушкино, для использования в целях сельскохозяйственного производства, пл. 58000 кв.м. Согласно п. 2 договора аренды, участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет с даты государственной регистрации настоящего договора в установленном порядке. Государственная регистрация договора была произведена Московской областной регистрационной палатой 31 марта 2004 г., государственный регистрационный № 50-01/00-3/2004-147.

07 апреля 2004 г. Государственное унитарное предприятие по научно-производственному обеспечению в питомниководстве и племенному животноводству «Племсадпитомник» в соответствии с договором № 7-01/04-09 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 26032-Z от 22 марта 2004 г., передало свои права и обязанности по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 26032-Z от 22.03.2004 г. новому арендатору -Обществу с ограниченной ответственностью «Авилон Плюс». Государственная регистрация договора была произведена Московской областной регистрационной палатой 10 декабря 2004 г., государственный регистрационный № 50-01/00-29/2004-258.

20 декабря 2004 г. ООО «Авилон Плюс», в соответствии с договором № Р/04-7 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 26032-Z от 22.03.2004 г., передало свои права и обязанности по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 26032-Z от 22.03.2004 г.. новому арендатору - Обществу с ограниченной ответственностью «Верон». Договор передачи прав и обязанностей № Р/04-7 был зарегистрирован Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 2 марта 2005 г., государственный регистрационный № 50-50-13/046/2004-483.

Постановлением Правительства Московской области от 21 мая 2008 г. №379/16 «О включении земельного участка в границы г. Пушкино городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района», земельный участок, площадью 58000 кв.м., с кадастровым номером 50:13:050418:0006, расположенных в районе микрорайона Новая Деревня г. Пушкино городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района, включен в границы г. Пушкино городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района. Пунктом 2 этого Постановления, изменен вид разрешенного использования земельного участка на использование для размещения торгово -складского комплекса.

Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.08.2008 г., ЗАО «Верон» передало, а новый арендатор - ООО «Строй-пласт» приняло на себя права и обязанности по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 26032-Z от 22.03.2004 г., категория земель: «Земли населенных пунктов», разрешенное использование: для размещения торгово-складского комплекса. В период согласования и вступления в силу указанного договора, было заключено дополнительное соглашение № 1 от 15.09.2008 г. к договору о передаче прав и обязанностей № Р/04-7 от 07.04.2004 г. по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 26032-Z от 22.03.2004 г., согласно которому, Министерство имущественных отношений Московской области, с согласия ЗАО «Верон», передало свои права и обязанности Арендодателя по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.03.2004 г. № 26032-Z, территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 04.12.2008 г. № 061-2008-314. Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.09.2008 г. зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 18.01.2009 г. № 50.50.13919.2008-232. Дополнительным соглашением № 2 от 18 мая 2009 г. о внесении изменений в договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, от 22.03.2004 г. № 26032-Z, в договор аренды внесены изменения в части категории земельного участка и его разрешенного использования. Пункт 1.1 договора, изложенный в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:13:0050418:6, пл. 58000 кв.м., категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения торгово-складского комплекса». Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 15.07.2009 г. № 50-50-13/033/2009-413.

Тем самым, ООО «Строй-пласт» является надлежащим арендатором земельного участка, пл. 58000 кв.м. с кадастровым номером 50:13:0050418:6, категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения торгово-складского комплекса».

Уведомлением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области от 07.07.2009 г. № ЕМ 04-7385 ООО «Строй-пласт» было поставлено в известность, что величина годовой арендной платы за земельный участок, общей площадью 58000 кв.м. с кадастровым номером 50:13:0050418:6, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня, г. Пушкино, составляет 2 027 000 рублей.

Распоряжением Федерального дорожного агентства (далее Росавтодор) № 2875-Р от 14.10.2019 г. «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях реализации проекта «Строительство и реконструкция автомобильной дороги М-8 Холмогоры» от Москвы через Ярославль, Вологду до Архангельска. Реконструкция автомобильной дороги М-8 «Холмогоры» Москва - Ярославль - Вологда - Архангельск на участке км.29-км.47. Московская область» были изъяты в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельные участки, указанные в приложении к настоящему распоряжению. В приложении под порядковым номером 7 указано ООО «Строй-пласт», у которого изымается земельный участок пл. 3123 кв.м. В соответствии с Соглашением № 38-ПЗ 2020 об изъятии объекта недвижимого имущества для государственных нужд, заключенным между ООО «Строй-пласт» и Федеральным казенным учреждением Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального лорожного агентства, у ООО «Строй-пласт» изымался земельный участок пл. 175 кв.м., с кадастровым номером 50:13:0050418:6096 и земельный участок пл. 2948 кв.м., с кадастровым номером 50:13:0050418:6097, образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:13:0050418:6, пл. 58000 кв.м.. Таким образом, общая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:13:0050418:6, находящегося в аренде у общества, после раздела составляет 54877 кв.м.

Сопроводительным письмом от 29.06.2021 г. № 50-АН-04/7101 в адрес ООО «Строй-пласт» было направлено подписанное арендодателем дополнительное соглашение №50-82 от 29.06.2021г., которым был изменен п. 3.1 договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 22.03.2004 г. № 26032-Z в части размера арендной платы. В предложенной редакции Соглашения, размер арендной платы Арендатора за земельный участок составляет 17 951 729 рублей в год. Размер арендной платы был определен согласно отчету Общества с ограниченной ответственностью «ЗСКЦ» от 21.05.2021 г. № 129/16 об оценке ежегодного размера арендной платы за земельный участок по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня города Пушкина. Поскольку ставка арендной платы увеличилась более чем в восемь раз, ООО «Строй-пласт» усомнилась в достоверности проведенной оценки по определению ежегодной арендной платы и запросило у Арендодателя отчет об оценке №129/16 от 21.05.2021 г.

После изучения обществом представленного отчета, было установлено, что при определении ежегодной стоимости арендной платы за земельный участок был применен затратный подход в оценке, по результатам которого, итоговая сумма и составила 17 951 729 рублей. Между тем, по мнению ООО «Строй-пласт», применение затратного метода оценки, без учета того, что земельный участок, пл. 12624 кв.м., из состава земельного участка пл. 54877 кв.м., обременен в соответствии со ст.ст. 56, 56.1 Земельного Кодекса РФ резервной полосой автодороги, на земельном участке отсутствуют здания, строения и инженерные коммуникации, привело к недостоверной стоимости арендной платы за земельный участок. При имеющихся характеристиках земельного участка, следовало применять не затратный, а сравнительный метод оценки. С целью определения действительной стоимости арендной платы за земельный участок, ООО «Строй-пласт», силами ООО «Аналитический консультационный центр Департамент профессиональной оценки», в соответствии с договором на оказание услуг по оценке № 01/175/0507 от 05.07.2021 г., провело оценку рыночной стоимости аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область. Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня, пл. 54877 кв.м., кадастровый номер 50:13:0050418:6. Согласно полученного отчета об оценке № 01/175/0507 от 15.07.2021 г. с применением сравнительного метода оценки, рыночная стоимость арендной платы составляла 3 085 171 рубль в год.

Учитывая полученные результаты по оценке стоимости арендной платы, ООО Строй-пласт», письмом № 67 от 20.07.2021 г., направило в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области свои замечания в виде разногласий по дополнительному соглашению №50-82 от 29.06.2021 г. к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 22.03.2004 г. №26032-Z. В предоставленных разногласиях по дополнительному соглашению об установлении новой ежегодной стоимости арендной платы ООО «Строй-пласт», основываясь на отчете ООО «Аналитический Консультационный центр «Департамент профессиональной оценки» просило установить в дополнительном соглашении рыночную стоимость ежегодной платы за земельный участок определенную на основании сравнительного метода оценки в размере 3 085 171 рубль в год и не менять порядок оплаты, предусмотренный договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 22.03.2004 г. №26032-Z6, а именно 4 раза в год, против предложенного два раза в год.

Уведомлением от 02.08.2021 г. № 50-РД-04/8476 Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ООО «Строй-пласт» было поставлено в известность о том, что его обращение рассмотрено и ему направлена рецензия на отчет об оценке № 01/175/0507 от 15.07.2021 г.. В самой рецензии отмечено, что представленный отчет, составленный в форме электронного документа, не подписан усиленной электронной подписью оценщиком, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. В связи с этим, такой отчет не может считаться отчетом об оценке и Территориальное Управление не может подготовить на него мотивированное мнение. В ответ на указанное уведомление, ООО «Строй-пласт», письмом № 76 от 05.08.2021 г. направило в адрес Территориального Управления Росимущества по Московской области отчет об оценке № 01/175/0507 от 15.07.2021 г. «Об определении рыночной стоимости права временного владения и пользования (аренды) земельным участком с кадастровым номером 50:13:0050418:6, пл.54877 кв.м., подготовленного ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» в бумажном виде: пронумерованном, прошитым, подписанным оценщиком и руководителем, скрепленным синей печатью. Ответным письмом от 10.08.2021 г. № 50-АМ-04/8886, ТУ Росимущества в Московской области сообщило ООО «Строй-пласт», что согласно п. 1 ст. 64 Земельного Кодекса РФ, земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Поскольку при об установлении рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Определением от 09.02.2020г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр судебных экспертиз «Истина», эксперту ФИО5, перед экспертом поставлены вопросы :

1.Соответствует ли Отчет об оценке от 21.05.2021 г. №129/16, подготовленный оценщиком - Обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

2. Если указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов, и допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок, пл.54877 кв.м., кадастровый номер 50:13:0050418:6, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня г.Пушкино, категория земель: «Земли населенных пунктов», разрешенное использование: «Для размещения торгово-складского комплекса», то какова рыночная стоимость ежегодной арендной платы указанного земельного участка с кадастровым номером 50:13:0050418:6 на 21 мая 2021 г.?

Согласно Заключению эксперта рыночная стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок, площадью 54 877 кв.м., кадастровый номер 50:13:0050418:6, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня г. Пушкино, категория земель: «Земли населенных пунктов», разрешенное использование: «Для размещения торгово-складского комплекса», с кадастровым номером 50:13:0050418:6 по состоянию на 21.05.2021г. составляет 4 111 434 (Четыре миллиона сто одиннадцать тысяч четыреста тридцать четыре) рублей в год.

,Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена договора купли-продажи определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом.

В соответствии с абзацем третьи пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Таким образом, суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, в том числе, принимая во внимание результаты проведенной судебной экспертизы, считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой Заключения эксперта.

Руководствуясь статьями 11, 12, 421, 426, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 12, 106, 110, 167 – 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Установить рыночную стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок, площадью 54 877 кв.м., категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Для размещения торгово-складского комплекса», с кадастровым номером 50:13:0050418:6, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня г. Пушкино, в размере 4 111 434 (Четыре миллиона сто одиннадцать тысяч четыреста тридцать четыре) рубля.

Установить, что арендная плата перечисляется ежеквартально за каждый квартал вперед до десятого числа каждого месяца текущего квартала.

Взыскать с Территориального Управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской Области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строй - Пласт" 47 500 (сорок семь тысяч пятьсот) руб. 00 коп. расходов по экспертизе, 12 000 (двенадцать тысяч) руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


СУДЬЯ:И.А. Васильева