Решение от 24 июня 2021 г. по делу № А29-17066/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-17066/2018
24 июня 2021 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2021 года, полный текст решения изготовлен 24 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Перспектива-М» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление архитектуры, городского строительства и землепользования администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

о понуждении заключить договор,

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности от 10.06.2021, ФИО3 – директора,

от ответчика: ФИО4 – по доверенности от 16.01.2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Перспектива-М» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – ответчик, Администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 9526 кв.м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Речная, 49, без проведения торгов по цене 851667 рублей.

Ответчик отзывом от 26.08.2020 исковые требования отклонил.

Производство по делу приостанавливалось в связи с назначением экспертизы.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 22.06.2021.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит склад площадью 549,7 кв. м, расположенный по адресу: <...>, право собственности возникло на основании договора от 01.02.1998, заключенного между истцом и АО «Сыктывкарский речной порт» в лице конкурсного управляющего и подтверждается регистрационным удостоверением.

Постановлением Администрации от 07.09.2000 № 9/2858 утверждены границы земельного участка с кадастровым номером 11:05:040103:72, площадью 10647 кв. м по адресу: <...>.

15.11.2000 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 04/2000-75, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком до 07.09.2005 земельный участок площадью 10647 кв. м по ул. Корабельная, д. 1 с целью обслуживания производственной базы.

Актом начальника Управления архитектуры, городского строительства и землепользования от 18.03.2014 № 4609 зданию склада присвоен адрес: Республика Коми, г. Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Речная, д. 49.

Постановлением Администрации от 04.06.2014 № 6/1917 внесены изменения в постановление от 07.09.2000 N 9/2858 в части границ и площади земельного участка.

Вновь образованный земельный участок площадью 9 526 кв. м с кадастровым номером 11:05:0401002:449 по адресу: г. Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Речная, д. 49 поставлен на кадастровый учет 02.07.2014.

02.11.2015 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 04/15-38, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком до 02.11.2018 земельный участок площадью 9 526 кв. м, с кадастровым номером 11:05:0401002:449 по адресу: г. Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Речная, д. 49, с целью обслуживания производственной базы. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

02.05.2017 и 04.07.2017 ответчик уведомлял истца об отказе в предоставлении земельного участка, на котором расположен объект в собственность по причине отсутствия у истца правоустанавливающих документов на объект капитального строительства и значительным превышением земельного участка площади участка, необходимого для эксплуатации объекта истца.

19.07.2018 истец уведомил ответчика о сохранении интереса к использованию земельного участка, в связи с чем, просил рассмотреть вопрос о продаже земельного участка на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов.

03.10.2018 Администрация уведомила истца о прекращении действия договора аренды от 02.11.2015 № 04/15-38 и необходимости возвратить земельный участок.

11.10.2018 истец повторно обратился с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка.

Уведомлением от 16.11.2018 № 04-6790 Администрация сообщила, что предоставление в собственность земельных участков относится муниципальной услуге и осуществляется в порядке, установленном административным регламентом от 08.07.2015 № 7/2263. Ввиду не представлении истцом необходимых документов для оказания услуги, в решении вопроса отказано.

Полагая, что Администрация неосновательно уклонилась от заключения договора купли-продажи спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с иском.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодекса или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В рамках настоящего дела между сторонами возник спор в части определения площади земельного участка. Так администрация считает, что необходимая площадь земельного участка для эксплуатации здания склада истца с учетом выводов эксперта должна составлять 7459 кв.м. Общество в свою очередь считает, что площадь земельного участка, необходимого для ведения его деятельности, должна составлять 9526 кв.м.

Предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Действующим законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также предусмотрен исключительный характер права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

С учетом указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Такой земельный участок предоставляется без проведения торгов.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Заявление Обществом подано в порядке приобретения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, согласно статьям 39.3, 39.20 ЗК РФ.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 11:05:0401002:449 площадью 9 526 кв. м испрашивался Обществом в собственность как участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества (склад площадью 549,7 кв. м).

Спорный земельный участок с кадастровым номером 11:05:0401002:449 площадью 9 526 кв. м поставлен на кадастровый учет и являлся объектом права аренды Общества в установленных границах с указанием местоположения границ и площади, предоставлялся в этом размере для обслуживания производственной базы. Данный земельный участок истец и просит предоставить ему в частную собственность.

На основании вышеизложенного, истец имеет исключительное преимущественное право на титульное владение земельным участком, необходимым для обслуживания объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности общества.

Обществом был избран надлежащий способ реализации своего права, в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 и 39.17 ЗК РФ.

Согласно положениям статьи 39.14 ЗК РФ действия по реализации своих прав заинтересованным лицом совершаются путем подачи в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка с последующим заключением договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком либо принятием уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.16 ЗК РФ, согласно пункту 1 которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Как уже было указано выше, основанием для отказа Обществу послужило то, что, по мнению Администрации, площадь испрашиваемого истцом земельного участка намного превышает площадь застройки расположенного на нем здания.

Вместе с тем, собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Это согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

В силу положений ст.ст. 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Для определения необходимой площади земельного участка была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО Проектно-изыскательская фирма «ГеоСтрой», эксперту ФИО5.

По выводам, изложенным в заключении эксперта, согласно техническому плану Здание нежилое «Склад», расположенное на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0401002:449 имеет вид разрешенного объекта: «Для обслуживания производственной базы». То есть объект является вспомогательным для обслуживания основного – производственной базы. Необходимая площадь земельного участка с кадастровым номером 11:05:0401002:449 из земель населенных пунктов, площадью 9526 кв.м по адресу: г. Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Речная, д. 49, для производственной базы Общества с учетом действующих нормативов и правил составляет 11409 кв.м. При этом, допустимая площадь в границах земельного участка с кадастровым номером 11:05:0401002:449 составляет 9526 кв.м.

Заключение, данное экспертом ООО Проектно-изыскательская фирма «ГеоСтрой», мотивировано, отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта не имеется. Каких-либо возражений или пояснений на заключение судебной экспертизы, Администрация не представила.

Иных доказательств, подтверждающих позицию Администрации о предоставлении земельного участка только для эксплуатации здания склада, ответчиком суду не предоставлено.

При этом доказательств, что на испрашиваемый земельный участок имеются права иных землепользователей или, что он изъят или ограничен в обороте, в связи с чем, не может быть предоставлен в частную собственность общества, Администрацией также представлено не было и на наличие таких обстоятельств ей не указывалось.

Таким образом, следует признать установленным, что Общество имеет право на выкуп испрашиваемого земельного участка, отказ Администрации не соответствует действующему земельному законодательству и нарушает права и законные интересы Общества, в связи с чем, ответчик обязан осуществить действия по передаче участка в собственность истца.

Согласно статье 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-170, 174, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда заключить с обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Перспектива-М» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 11:05:040103:72, общей площадью 9526 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Речная, 49, без проведения торгов по цене 851667 руб.

Взыскать с администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Перспектива-М» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 54000 руб. судебных расходов.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми выплатить обществу с ограниченной ответственностью Проектно-изыскательская фирма «ГеоСтрой» с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми за счет средств, внесенных обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Перспектива-М», 45000 рублей вознаграждения за проведение экспертизы по настоящему делу по указанным экспертной организацией реквизитам.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья М.В. Безносикова