Решение от 3 августа 2021 г. по делу № А63-8148/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь Дело № А63-8148/2021

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 03 августа 2021 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Сенгилеевское, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края,

г. Михайловск,

к комитету градостроительства, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, г. Михайловск

о признании незаконным отказа администрации Шпаковского муниципального округа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, общей площадью 88 кв.м. с кадастровым номером 26:11:050304:1088, находящегося в 1010 метрах по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>; об обязании комитета администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, в месячный срок, устранить допущенное нарушение прав заявителя путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, общей площадью 88 кв.м. с кадастровым номером 26:11:050304:1088, находящегося в 1010 метрах по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, сроком на 10 лет,

при участии представителя заявителя адвоката Григорян А.А. по ордеру от 29.06.2021 №228560, представителя администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края ФИО3 по доверенности от 13.04.2021 № 580/01-08, представителя комитета градостроительства, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края ФИО3 по доверенности от 01.01.2021 № 5,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2, с. Сенгилеевское (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, г. Михайловск (далее – администрация), в котором просила:

- признать незаконным отказ администрации Шпаковского муниципального округа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, общей площадью 88 кв.м. с кадастровым номером 26:11:050304:1088, находящегося в 1010 метрах по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> (далее – земельный участок);

- обязать администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, в месячный срок, устранить допущенное нарушение прав заявителя путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Определением от 29.06.2021 к участию в деле в качестве заинтересованного лица применительно к части 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечен комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (далее – комитет).

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на положения части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ). Заявитель полагает, что поскольку договор аренды земельного участка от 11.05.2010 заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ (постановление Губернатора Ставропольского края № 101 «О введении на территории Ставропольского края режима повышенной готовности» принято 16.03.2020 года), его срок истек 11.05.2020 в условиях пандемии, арендодателем не заявлено требование о расторжении договора аренды, на дату обращения арендатора с требованием о заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды отсутствуют сведения о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства РФ при использовании земельного участка, заинтересованное лицо обязано было заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды в отношении земельного участка.

Представитель администрации и комитета возражал против удовлетворения заявления, мотивируя это тем, что основания, изложенные в оспариваемых отказах от 14.01.2021 № 4711/02-02/2020 и от 18.03.2021 № П-188; П-243 законны. В данном случае в результате обследования земельного участка, установлено, что на нем фактически расположен объект капитального строительства (торговый павильон), имеющий прочную связь с землей посредством фундамента, возведенный в отсутствие разрешительной документации, то есть этот объект является самовольным. Названные обстоятельства исключают предоставление земельного участка в аренду по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) (под зданиями или сооружениями, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них). Администрация и комитет указали на неприменимость к спорным правоотношениям части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, поскольку на дату вступления вышеуказанного закона в силу (08.06.2020) срок действия заключенного с ФИО2 договора аренды истек (11.05.2020), следовательно, отсутствует совокупность условий, при которых продление договора на основании вышеуказанных норм права было бы возможно, при этом с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка на основании части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ ФИО2 не обращалась, обращалась только заявлением о продлении договора аренды земельного участка для эксплуатации находящегося на нем торгового павильона для розничной торговли.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, дав правовую оценку представленным доказательствам, пришел к выводу, что заявленные требования не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что в 2004 году главой Сенгилеевского сельсовета предпринимателю разрешена установка торгового павильона с автобусной остановкой для продажи продуктов питаний сроком на 1 года по ул. Пирогова согласно схеме, что оформлено постановлением главы Сенгилеевского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края № 50 от 28.10.2004 и разрешением № 12 от 28.09.2004 года.

По договору аренды земель несельскохозяйственного назначения от 16.04.2007 № 4 предпринимателю предоставлен в аренду на срок 11 месяцев до 16.03.2008 земельный участок площадью 40 кв.м. для размещения торгового павильона. Пунктом 7.1 данного предусмотрено, что он прекращается по истечении срока действия, если стороны не согласятся с его пролонгацией.

09.12.2008 предприниматель обратилась к главе муниципального образования Сенгилеевского сельсовета с заявлением о довыделении части прилегающей территории к уже выделенному участку для реконструкции торгового павильона и устройства выгребной ямы и уличного туалета, расположенного по адресу: <...>. Постановлением администрации муниципального образования Сенгилеевского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края от 01.10.2009 № 169 «о выделении земельного участка под торговый павильон» закреплен за ФИО2 в аренду сроком на 10 лет земельный участок категории земель населенных пунктов мунипального образования Сенгилеевского сельсовета общей площадью 88 кв.м., находящийся в 1010 метрах по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, под торговый павильон. Как следует из преамбулы названного постановления, земельный участок предоставлен для целей не связанных со строительством.

После проведения кадастровых работ и присвоения земельному участку кадастрового номера 26:11:050304:1088, в отношении предоставленного предпринимателю земельного участка между администрацией муниципального образования Сенгилеевского сельсовета (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земель, относящихся к категории «земли населенных пунктов» от 11.05.2010. Срок 10 лет (п.1.2 названного договора аренды), то есть до 11.05.2020.

16 декабря 2013 заключено дополнительное соглашение к названному договору, предусматривающее изменения в части арендой платы (пункты 1.1 и 1.2), а также обязанность арендатора по окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального (абзац 6 пункта 1.4. дополнительного соглашения).

На основании постановления администрации муниципального образования Сенгилеевского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края от 30.04.2020 № 29 «О внесении изменений и дополнений в постановление администрации муниципального образования Сенгилеевского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края № 4 от 15.01.2020 г. «О внесении изменения в постановление администрации муниципального образования Сенгилеевского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края № 113 от 27.12.2019 г. «Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов, функционирующих на принципах развозной и разносной торговли на территории муниципального образования Сенгилеевского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края в 2020 году» нестационарный торговый объект, находящийся по адресу ул. Пирогова б/н напротив дома 57 (то есть торговый павильон ФИО2) включен в схему размещения нестационарных торговых объектов (п.16 названного постановления).

12 декабря 2020 года предприниматель ФИО2 обратилась к первому заместителю главы Шпаковского муниципального района Ставропольского края ФИО4 с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на новый срок, находящегося по адресу ул. Пирогова б/н напротив дома 57; просила продлить срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:050304:1088 от 11.05.2010 для эксплуатации находящегося на нем торгового павильона для розничной торговли.

Письмом от 14.01.2021 № 4711/02-02/2020 комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края уведомил предпринимателя об отказе в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка. В качестве основания отказа указал, что в соответствии с подпунктами 9 и 10 ст. 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства. В Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости отсутствуют сведения об объекте капитального строительства, расположенном на рассматриваемом земельном участке. В названном письме предпринимателю также указано на необходимость в течение 14 дней с даты получения ответа освободить используемый земельный участок и привести его в первоначальное состояние.

В материалы дела также представлено письмо администрации Шпаковского муниципального округа от 18.03.2020 №П-188, № П-243 в ответ на заявления предпринимателя от 12.02.2021 №П-188, от 18.02.2021 № П-243 в котором указано, что основания для заключения договора аренды земельного участка отсутствуют, поскольку по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества – здания, сооружения, расположенные на спорном земельном участке отсутствуют. Согласно статье 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Ссылаясь на незаконность решения об отказе предоставлении земельного участка, предприниматель обратился с рассматриваемым заявлением в суд.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, после 01.03.2015 регулируется положениями Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 137-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов действия земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В материалы дела представлен акт осмотра земельного участка и объекта капитального строительства от 24.02.2021, составленный отделом градостроительства комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа, из которого следует, что на земельном участке имеется объект капитального строительства (торговый павильон) структурным содержанием: бетонное основание (фундамент), стены из материала – кирпича, имеющие плотное сцепление с основанием – цемент) с наличием внешних вспомогательных конструкций: навеса. Данный объект расположен с нарушением отступов от границ участка: менее допустимых 5 м. от красных линий улиц и стен объектов капитального строительства. Сведения о соответствии объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка в архиве отсутствуют.

Их представленного в материалы дела технического паспорта также следует, что торговый павильон по ул. Пирогова напротив дома 57 литр А, 2004 года постройки имеет бетонный фундамент.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, по своим характеристикам торговый павильон отвечает признакам недвижимого имущества. Однако доказательств его возведения на основании разрешительной документации заявителем не представлено.

Кроме того, договор аренды от 11.05.2010 не предусматривал предоставление земельного участка для возведения на нем объекта капитального строительства. Земельный участок предоставлялся для размещения на нем нестационарного торгового объекта и по условиям договора (абзац 6 пункта 1.4. дополнительного соглашения от 16.12.2013) арендатор обязался по окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального.

Таким образом, поскольку торговый павильон отвечает признакам недвижимого имущества, возведен без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений и на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, он является самовольной постройкой (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах оснований для предоставления земельного участка в соответствии с условиями закреплёнными подпунктами 9 и 10 пункта 2 статьи 39.6 и статьей 39.20 Земельного кодекса не имеется.

Заявленные требования предприниматель мотивирует ссылкой на положения части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ №О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Так, Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ №О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции№ (дата публикации на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 08.06.2020, в Российской газете - 11.06.2020, в Собрании законодательства Российской Федерации - 15.06.2020) в статью 19 Федерального закона № 98-ФЗ введена часть 6, согласно которой до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ №О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера№ (в редакции названного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

По смыслу части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, увеличение срока действия договора аренды земельного участка возможно только при одновременном соблюдении перечисленных выше условий.

Из материалов дела следует, что в связи с возведением самовольной постройки на спорном земельном участке, комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в письме от 14.01.2021 № 4711/02-02/2020 потребовал освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние, следовательно, оснований считать, что арендодатель не возражал против возобновления спорного договора на тех же условиях на неопределенный срок, у суда не имеется.

Кроме того, факт возведения на испрашиваемом земельном участке капитального объекта в отсутствие разрешительной документации свидетельствует о нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, что также является препятствием для предоставления земельного участка применительно к положениям части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

заявленные требования оставить без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2, с.Сенгилеевское, ОГРН <***>, ИНН <***>, из федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины, уплаченной по чек-ордеру от 20.05.2021.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова