Решение от 12 октября 2025 г. по делу № А14-12364/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                              Дело № А14-12364/2025

«13» октября 2025 г.

Резолютивная часть решения оглашена «13» октября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено «13» октября 2025 года


Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Ливенцевой Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Серединой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ВТК-ТРАНС», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании незаконными действий по исключению из ЕГРН записи об обременении земельного участка арендой в пользу ООО «ВТК-ТРАНС», обязании восстановить в ЕГРН запись от 14.04.2016 № 36-36/001-36/001/014/2016-576/1,

при участии в предварительном судебном заседании:

от заявителя – ФИО1 представитель по доверенности от 02.07.2025, диплом, паспорт,

от заинтересованного лица – ФИО2 представитель по доверенности орт 09.01.2025              № 13-д, диплом, паспорт,

от третьего лица – ФИО3 представитель по доверенности от 21.05.2025 № 37, диплом, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ВТК-ТРАНС» (далее – заявитель, ООО «ВТК-Транс») обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Воронежской области (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Воронежской области) о признании незаконными действий по исключению из ЕГРН записи об обременении земельного участка арендой в пользу ООО «ВТК-ТРАНС», обязании восстановить в ЕГРН запись от 14.04.2016 № 36-36/001-36/001/014/2016-576/1.

В судебное заседание 06.10.2025 заявитель, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку представителя не обеспечил.

Судом, в порядке ст. 123, 156 АПК РФ вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие заявителя.

Судом в порядке ст. 65, 66, 159 АПК РФ к материалам дела приобщены коми документов, представленные на регистрацию Минимуществом ВО в Управление Росреестра по Воронежской области.

Представитель Управления Росреестра по Воронежской области возражал против удовлетворения заявленных требований, полагая, что оспариваемые действия не нарушают и прав и законных интересов ООО «ВТК-Транс».

Представитель третьего лица возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.07.2025 по делу № А14-4373/2025, которым исковое заявление Прокуратуры Воронежской области удовлетворено полностью. Признан недействительным договор аренды № 3860-16/гз от 11.02.2016 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51, расположенного по адресу: <...>, с момента пролонгации – 11.02.2021. Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата Обществом с ограниченной ответственностью «ВТК-ТРАНС», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51.

В судебном заседании 06.10.2025 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 час. 00 мин. 13.10.2025. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась в информационном окне в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

Явившийся после перерыва в судебное заседание представитель заявителя поддержал требования.

Как следует из материалов дела, 11.02.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (с 17.10.2023 – Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ГРАНТ» (арендатор) был заключен договор аренды № 3860-16/гз в отношении земельного площадью 850 кв.м. участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование: для проектирования и строительства лодочной станции (пункт 1.1 договора).

Срок действия, обозначенный в пункте 2.1 договора – до 11.02.2021.

По акту приема передачи земельный участок передан арендодателем арендатору.

На основании дополнительного соглашения от 08.09.2020 с учетом реорганизации ООО «ГРАНТ» в форме присоединения к ООО «ВТК-ТРАНС» права арендатора земельного участка перешли к ООО «ВТК-ТРАНС».

Запись об ограничении в виде обременения земельного участка в виде договора аренды в пользу ООО «ВТК-Транс» внесена единый государственный реестр недвижимости 09.11.2020 за № 36:34:0607074:51-36:06962020-1.

После истечения срока действия договора земельный участок арендодателю не возвращен и продолжил находиться в пользовании арендатора, при этом стороны полагали, что договор аренды возобновлен на тех же условиях неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области принято решение об одностороннем отказе от договора аренды от 11.02.2016 № 3860/16-гз и возврате земельного участка арендодателю, в связи с чем, в адрес ООО «ВТК-ТРАНС» направлено уведомление от 06.03.2025 № 52-17-7178. В уведомлении указано, что договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления.

На основании заявления правообладателя Управлением Росреестра по Воронежской области погашена запись об аренде в отношении объекта недвижимости – земельного участка площадью 850 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0605074:51, расположенного по адресу: <...>,

Полагая, что действия Управления Росреестра по Воронежской области, выразившиеся в исключении записи об обременении земельного участка арендой в пользу ООО «ВТК-ТРАНС» нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего дела.

Рассмотрев имеющиеся материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействия) могут быть признаны незаконными (недействительными) только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В силу части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган или лицо, которые приняли оспариваемые акт, решение или совершили действия (бездействие), обязаны доказать соответствие их закону, а лицо, обращающееся с требованием о признании недействительным ненормативного правового акта, действий (бездействия) незаконными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных законодательством.

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации недвижимости).

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав) (часть 1 статьи 3 Закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Часть 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ в ходе государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляется, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 216 Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки органом регистрации прав устанавливаются:

наличие всех необходимых документов;

наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;

необходимость направления межведомственного запроса;

действительность поданных заявителем документов;

соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;

наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона N 218-ФЗ).

Государственный регистратор прав проверяет наличие в ЕГРН записей (сведений): о характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в кадастре недвижимости; о зарегистрированных правах, сделках, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости, содержащихся в реестре прав; о ранее представленных, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, документах (наличие правопритязаний), о заявленных в судебном порядке права требования (п. 220 Административного регламента).

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены статьями 26, 27 Закона N 218-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно правовой позиции пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020, положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Статьей 34 Федерального закона № 171-ФЗ не предусмотрена возможность возобновления договоров аренды, заключенных по правилам данной статьи без торгов (как в рассматриваемом случае), на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае договор аренды заключен 11.02.2016, то есть после вступления в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие Федеральным законом № 171-ФЗ с 01.03.2015.

В связи с тем, что срок договора аренды земельного участка от 11.02.2016 № 3860-16/гз истекал 11.02.2021, направление уведомления о расторжении договора аренды арендодателем в порядке статей 153, 154 ГК РФ в адрес арендатора не требовалось.

Обеспечительные меры по делу № А14-8855/2025 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области совершать действия по регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 11.02.216 №3860-16/гз в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0605074:51, приняты Арбитражным судом Воронежской области 16.06.2025, то есть уже после погашения в ЕГРН записи об обременении в виде аренды (подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.05.2025), в связи с чем, не могли быть учтены регистрирующим органом.

Принимая во внимание изложенное, доводы заявителя о неправомерном погашении Управлением Росреестра по Воронежской области в ЕГРН записи об обременении земельного участка в виде аренды, отклоняются судом.

Более того, в силу части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. По смыслу данной нормы преюдициальное значение имеют  обстоятельства, установленные в другом деле, где участвовали те же лица.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с положениями части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.07.2025 по делу № А14-4373/2025 исковые требования Прокуратуры Воронежской области удовлетворены, договор аренды N 3860-16/гз от 11.02.2016 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51, расположенного по адресу: <...> л, с момента пролонгации - 11.02.2021 признан недействительным; применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата Обществом с ограниченной ответственностью "ВТК-ТРАНС", г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2025 решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.07.2025 по делу № А14-4373/2025 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "ВТК-ТРАНС" - без удовлетворения.

Как установлено судебными инстанциями в рамках дела № А14-4373/2025 договор аренды № 3860-16/гз от 11.02.2016 был заключен сроком на 5 лет без проведения торгов в отсутствие нарушений действующего законодательства, в соответствии со статьями 29-31 ЗК РФ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ), согласно которым до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялся лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, поскольку схема расположения земельного участка с предварительным согласованием его предоставления ООО «ГРАНТ» и утверждением акта выбора земельного участка для проектирования и строительства лодочной станции предусмотрены приказом Департамента имущества области № 299з от 27.02.2015.

Суды пришли к выводу, что после 11.02.2021 земельный участок, являвшийся предметом договора аренды № 3860-16/гз 11.02.2016, не должен был находиться в аренде у ООО «ВТК-ТРАНС» в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ и мог быть предоставлен данному лицу или иным заинтересованным лицам по истечении срока действия договора только на торгах.

Конкурсная процедура при предоставлении земельного участка после 11.02.2021 соблюдена не была. После 11.02.2021 земельный участок, являвшийся предметом договора аренды N 3860-16/гз от 11.02.2016, не мог использоваться ООО "ВТК-ТРАНС" в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ и мог быть предоставлен данному лицу или иными заинтересованным лицам по истечении срока действия договора только на торгах.

Учитывая изложенные обстоятельства, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Воронежской области по исключению из ЕГРН записи об обременении земельного участка арендой в пользу ООО «ВТК-ТРАНС», являются законными и не нарушают прав и законных интересов последнего.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, требования ООО «ВТК-ТРАНС» не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявленных требований в размере 50 000 руб. относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180-181, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «ВТК-ТРАНС», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области по исключению из ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0605074:51, расположенного по адресу: <...> л арендой в пользу ООО «ВТК-ТРАНС», обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Воронежской области.


Судья                                                                                                                   Д.В. Ливенцева