Решение от 23 мая 2018 г. по делу № А24-1051/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1051/2018
г. Петропавловск-Камчатский
23 мая 2018 года.
Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 23 мая 2018 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Копыловой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к

обществу с ограниченной ответственностью «Луч» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 02.06.2015 № 120/А в сумме 3 808 070,36 руб.


при участии:

от истца:

ФИО2 - представитель по доверенности от 12.09.2018 (сроком до 11.09.2018),

от ответчика:

ФИО3 – директор, ФИО4 - представитель по доверенности от 01.03.2018.



установил:

Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Управление, заявитель) обратилось в суд с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Общество) задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 02.06.2015 № 120/А в общей сумме 3 808 070,36 руб.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, полагает, что арендная плата не подлежит взысканию, поскольку ответчик не имел возможности использовать земельный участок по назначению.

Заслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 02.06.2015 между Управлением (Арендодатель по договору) и Обществом (Арендатор по договору) заключен договор аренды земельного участка №120/А с кадастровым номером 41:05:0101073:133, площадью 40 000 кв.м., разрешенное использование – для жилищного строительства (далее – земельный участок).

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка № 120/А от 02.06.2015 (далее – договор) Арендодатель передает земельный участок Арендатору по передаточному акту.

Договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора аренда земельного участка устанавливается на срок 60 месяцев с момента подписания договора.

Размер арендной платы в силу пункта 5.1 договора устанавливается согласно протоколу приема заявок на участие в аукционе № б/н от 28.05.2015 в размере 1 873 000 рублей в год.

Внесенный Арендатором задаток в размере 374 600 рублей засчитывается в счет арендной платы по договору (пункт 5.2 договора).

Согласно пункту 5.3 договора арендная плата вносится ежеквартально в срок до 1 числа 1 месяца от начала текущего квартала.

В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,1% в день просроченной суммы на каждый день просрочки.

02.06.2015 стороны договора подписали акт приема-передачи земельного участка, в пункте 2 которого указали, что земельный участок передается в состоянии, соответствующему его целевому назначению и разрешенному использованию. Претензий у принимающей стороны в отношении земельного участка отсутствуют.

30.06.2015 произведена государственная регистрация договора аренды.

Как видно из кадастровой выписки о земельном участке от 21.02.2018, ответу филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Камчатскому краю вид разрешенного использования земельного участка – для жилищного строительства, который по состоянию на 27.03.2018 не изменялся.

24.11.2015 решением Собрания депутатов Новоавачинского сельского поселения Елизовского муниципального района № 21 изменены границы территориальный зон, в силу пункта 3 которого земельный участок отнесен к территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж 1).

14.04.2017 стороны заключили соглашение к договору аренды от 02.06.2015 № 120/А, указав в пункте 1.1 соглашения, что площадь земельного участка следует считать равной 7 592 кв.м.

Пункт 5.1 договора изложили в следующей редакции «Размер арендной платы устанавливается исходя из суммы, установленной в протоколе приема заявок на участие в аукционе № б/н от 28.05.2015, площади земельного участка и составляет 973, 96 рубля в день».

05.05.2017 произведена государственная регистрация данной сделки.

24.10.2017, 12.12.2017 Управление направляло Обществу претензии о наличии задолженности по договору аренды от 02.06.2015 в размере 2 211 679, 45 рубля и пени в размере 552 524, 10 рубля.

Поскольку Общество в установленный срок указанную задолженность не оплатило, Управление обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив условия вышеуказанного договора, суд приходит к выводу, что данный договор заключен в соответствии с требованиями закона и между сторонами возникли отношения по аренде, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Как подтверждается материалами дела, и по существу не оспаривается ответчиком, Общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению платы за пользование арендованным имуществом.

При этом доводы ответчика, настаивающего на отсутствии у него обязанности по внесению соответствующих платежей по договору от 02.06.2015 № 120/А, сводятся к тому, что земельный участок, являющийся объектом аренды, фактически не использовался Обществом по назначению, установленному данным договором, поскольку Обществу не выдано разрешение на строительство объектов, под строительство которых предоставлен спорный земельный участок, а также нахождение земельного участка в различных территориальных зонах.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В рассматриваемом случае Общество с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 02.06.2015 № 120/А в суд не обращалось.

Подписывая 02.06.2015 акт приема-передачи земельного участка, Общество не указало возражений по указанному в данном акте факту передачи земельного участка в состоянии, соответствующем его целевому назначению и разрешенному использованию, кроме того в акте указано об отсутствии претензий у принимающей стороны в отношении земельного участка.

При этом из содержания представленного в материалы дела договора аренды земельного участка от 02.06.2015 № 120/А усматривается, что пунктом 6.2.1 договора предусмотрена обязанность Общества, как арендатора, начать строительство объекта недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1. договора, не позднее 24 месяцев с момента заключения договора.

Из раздела 5 договора следует, что арендная плата вносится арендатором за весь период с момента передачи земельного участка Обществу и в том числе, за период, предусмотренный пунктом 6.2.1 договора.

Несогласие с соответствующим условием Обществом не выразило и подписало договор без составления протокола разногласий, без замечаний, претензий и возражений.

В соответствии со статьей 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно и на свой риск.

При таких обстоятельствах, учитывая установленные выше факты, суд считает, что ответчик, подписывая договор аренды земельного участка от 02.06.2015 № 120/А и соглашение от 14.04.2017 к нему, содержащие условия о порядке внесения арендных платежей, и не заявляя возражений относительно обозначенных условий, фактически согласилось с ними.

Получение разрешения на строительство 10.07.2017, на что ссылается ответчик в обоснование возражений, само по себе, вопреки его позиции, не свидетельствует о прекращении или приостановлении обязательств Общества по внесению арендных платежей, тем более, что доказательства создания Обществу препятствий в получении такого разрешения со стороны Управления из материалов дела не усматривается.

Кроме того, неиспользование арендуемого имущества арендатором или его использование не в полном объеме в период нахождения такого имущества в пользовании арендатора не является основанием для невнесения арендных платежей, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 606, статьи 611, пункта 1 статьи 614 и статьи 622 ГК РФ арендуемое имущество находится во владении и пользовании арендатора с момента его передачи последнему арендодателем и до момента возврата такого имущества арендатором обратно арендодателю, и обязательство по уплате арендных платежей существует на протяжении всего указанного периода.

Довод заявителя о том, что спорный земельный участок находится в разных территориальных зонах подлежит отклонению, поскольку как видно из решения Собрания депутатов Новоавачинского сельского поселения Елизовского муниципального района от 24.11.2015 № 21 спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне застройки Ж1.

При этом истец учел данный факт при расчете задолженности по арендной плате, исчислив её с 27.11.2015, то есть с момента вступления в силу решения Собрания депутатов Новоавачинского сельского поселения Елизовского муниципального района от 24.11.2015 № 21.

Таким образом, учитывая, что факт исполнения истцом (арендодателем) принятых на себя обязательств по предоставлению соответствующего имущества в пользование арендатора подтвержден надлежащими доказательствами, суд признал, что у Общества возникло обязательство по уплате арендных платежей в размерах и в пределах срока, определенных договором.

Как следует из расчета истца арендной платы, в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды от 02.06.2015 № 120/А им учтена оплата Обществом 374 600 рублей.

Доказательств оплаты ответчиком арендных платежей в полном размере в материалах дела не имеется, контррасчет суммы основного долга Обществом не представлен, доказательства того, что расчет произведет истцом неверно, отсутствуют, в связи с чем, заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 461 725, 47 рубля подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Установив факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, суд признает требование о взыскании договорной пени в размере 1 346 344, 89 рубля обоснованным.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению полностью.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 42 040 рублей относится на ответчика и, учитывая, что истец в силу статьи 333.37 АПК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



решил:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: <...>) в пользу Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***> место нахождения: <...>) задолженность по арендной плате по договору от 02.06.2015 № 120/А за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 в размере 2 461 725, 47 рубля, пени за период с 01.01.2016 по 28.02.2018 в размере 1 346 344, 89 рубля, всего взыскать 3 808 070, 36 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 42 040 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья А.А. Копылова