Решение от 10 июля 2022 г. по делу № А82-674/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-674/2022
г. Ярославль
10 июля 2022 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании с использованием системы веб-конференции заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-е лицо: ИП ФИО2

о признании незаконным решения от 22.09.2021 об отказе в государственной регистрации договора от 17.03.2021 № 10А/2021 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка,

об обязании осуществить государственную регистрацию договора от 17.03.2021 № 10А/2021 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка

при участии:

от заявителя – ФИО3 – по дов. от 02.09.2021

от ответчика – не явились

от 3-го лица – ФИО4 – по дов. от 02.08.2021

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании незаконным решения от 22.09.2021 об отказе в государственной регистрации договора от 17.03.2021 № 10А/2021 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, об обязании осуществить государственную регистрацию договора от 17.03.2021 № 10А/2021 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Заявитель требования поддержал.

Ответчик в отзыве возражал против требований заявителя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП ФИО2

Третье лицо поддержало правовую позицию ответчика.

Заявление рассмотрено при имеющейся явке в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Суд установил следующее.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 25.12.2020 года № 1215 и протокола о результатах аукциона от 11.03.2021 № 38 между Муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>) был заключен договор аренды от 17.03.2021 № 10А/2021 находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ярославская область, городской округ город Ярославль, <...> земельный участок 24, с кадастровым номером 76:23:000000:15209, площадью 2282 кв.м. Разрешенное использование: ремонт автомобилей. Вид разрешенного использования объекта капитального строительства: объекты технического обслуживания грузового и легкового автотранспорта; пункты технического осмотра транспортных средств.

23.04.2021 ФИО5, действующая на основании доверенности от ФИО2, обратилась в Управление с заявлением об осуществлении государственной регистрации права аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:15209, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 17.03.2021 №10А/2021.

На регистрацию представлены документы:

- протокол от 11.03.2021 № 38 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка;

- постановление мэрии г. Ярославля от 25.12.2020 № 1215 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ярославская область, городской округ город Ярославль, <...> земельный участок 24»;

- договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, представленного для строительства по результатам аукциона, от 17.03.2021 № 10А/2021, заключенного между МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля и ФИО2 (далее - Договор аренды);


- доверенность от 04.05.2018 №1454332, 76 А Б;

- платежное поручение от 13.04.2021 № 45.

30.04.2021 государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации права, о чем направлено соответствующее уведомление за № КУВД-001/2021-16361438/1.

Одним из оснований регистрирующим органом указано отсутствие в доверенности от 04.05.2018 полномочия ФИО5 на представление интересов ФИО2 в отношении регистрации договора аренды.

Вторым основанием указано отсутствие в договоре аренды сведений об ограничении прав на земельный участок в виде сервитута.

Как установлено Управлением Росреестра, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 17.03.2021 № ЮА/2021, установлен публичный сервитут в целях размещения тепловых сетей сроком на 49 лет на основании постановления мэрии об установлении публичного сервитута в отношении земельных участков № 327 от 14.04.2020. Срок действия с 25.02.2021.

14.09.2021 ФИО2 в Управление Росреестра подано заявление о возобновлении государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:15209, представлена доверенность от 19.05.2021.

Между тем, по мнению регистрирующего органа, причины приостановления государственной регистрации не устранены.

В связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, 22.09.2021 государственным регистратором принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ.

МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля как заинтересованное лицо (арендодатель по договору аренды) полагает отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области незаконным на основании следующего.

25.12.2020 постановлением мэрии города Ярославля №. 1215 на МКУ «Агентство по АЗУТП» города Ярославля возложена обязанность выполнить необходимые мероприятия по подготовке и проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ул. Сахарова, земельный участок № 24, с кадастровым номером 76:23:000000:15209.

Информация о проведении аукциона в виде извещения о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» torgi.gov.rn.

Извещение от 29.01.2020 о проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка в г. Ярославле № 290121/26583443/09 содержит информацию о том, что земельный участок находится в зоне катастрофического затопления при разрушении (прорыве) Рыбинского гидроузла, что в том числе было отражено и в пункте 1.1 раздела 1 проекта договора аренды земельного участка.

Впоследствии данная информация была внесена в пункт 1.1. договора аренды земельного участка.

Как указал заявитель, ограничения прав на земельный участок подлежат обязательной регистрации и имеют общедоступный характер сведений. Между тем на дату публикации извещения у Агентства отсутствовали сведения об обременении в виде публичного сервитута.

Как указал заявитель, в соответствии с действующим законодательством изменить предмет аукциона после опубликования извещения не предоставляется возможным. Таким образом, по мнению Агентства, договор аренды земельного участка от 17.03.2021 № 10А/2021 подлежит государственной регистрации.

Руководствуясь ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, части 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Возражая против требований Агентства, Управление Росреестра в отзыве поддержало правомерность оспариваемого акта и указало следующее.

В Договоре аренды отсутствовали сведения о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:15209 установлен публичный сервитут в целях размещения тепловых сетей сроком на 49 лет в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Напротив, в пункте 1.4. Договора аренды указано, что на момент передачи земельного участка по акту приема-передачи земельный участок не обременен правами третьих лиц, в залоге, споре и под арестом не состоит.

Запись об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:15209 внесена в ЕГРН 25.02.2021.

Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка проведен 11.03.2021, то есть после внесения в ЕГРН записи об обременении.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным является указание в сведениях об аукционе на то, что земельный участок имеет ограничения (обременения).

В соответствии с пунктом 229 Административного регламента в случае если в ЕГРН или в книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, иных ограничений прав и обременении объектов недвижимого имущества имеется запись об ограничении права, обременении объекта недвижимости, внесенная до совершения сделки, государственный регистратор прав проверяет также указание на наличие этого ограничения (обременения) в документах, представленных на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права.

Однако в представленном на регистрацию Договоре аренды сведения о данном ограничении отсутствовали. Соответственно, отсутствие данных сведений в договоре свидетельствует о несоблюдении содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, требованиям федерального законодательства.

Ответчик полагает, что наличие публичного сервитута оказывает влияние на цену продаваемого на аукционе права аренды земельного участка, в конечном итоге определяет количество участников аукциона, их поведение на аукционе. Наличие публичного сервитута может привести к невозможности или существенному затруднению в пользовании земельным участком.

Представитель третьего лица заявил о пропуске заявителем трехмесячного срока на обжалование ненормативного акта. Уведомление от отказе от 22.09.2021, сообщение об этом заявителю и вручение ему копии уведомления – 23.09.2021, заявление в суд – 20.01.2022. По существу спора поддержал доводы ответчика, указал на отсутствие в Договоре сведений о публичном сервитуте. Дополнительно представитель предпринимателя сообщил, что после аукциона произведена оплата за первый год аренды, но использование земельного участка с целью строительства невозможно.

Заявление рассмотрено в порядке гл.24 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда лицу стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Заявитель обратился с ходатайством о восстановлении срока на обращение в суд.

Третье лицо возражало, представило отзыв.

Суд исходит из следующего.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.11.2004 N 367-О, само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, т.е. в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

Таким образом, основным условием восстановления срока для судебного обжалования является уважительность причины его пропуска. В то же время законодатель не установил каких-либо критериев для определения уважительности причин пропуска в тех или иных случаях. Следовательно, данный вопрос решается с учетом обстоятельств дела по усмотрению суда.

В обоснование уважительности пропуска срока заявитель в пояснениях от 14.06.2022 сообщил, что им принимались меры к оспариванию уведомления ответчика в суде общей юрисдикции. В материалы дела представлены подтверждающие документы. Указанное свидетельствует, что Агентство в установленный срок принимало меры к защите права, которое полагает нарушенным.

Срок на обращение в суд не тождественен сроку исковой давности.

Рассмотрев ходатайство заявителя и представленные к нему документы, учитывая изначально выраженное намерение Общества обжаловать отказ регистрирующего органа, суд полагает, что в данной ситуации ходатайство Агентства подлежит удовлетворению судом, срок - восстановлению.

По существу спора суд исходит из следующего.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности

При осуществлении государственной регистрации применяется Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ или Закон о регистрации), содержащий специальные нормы, устанавливающие порядок осуществления регистрационных действий.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

На основании части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза проводится в соответствии с пунктами 213-239 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее - Административный регламент).

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов предполагает изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Материалами дела подтверждается, что уведомлением от 30.04.2021 Управление Росреестра по Ярославской области приостановило, а 22.09.2021 отказало в государственной регистрации договора аренды между Агентством и ИП Катковым, указав, что постановлением мэрии г. Ярославля от 14.04.2020 № 327 в отношении земельного участка установлен публичный сервитут в целях размещения тепловых сетей сроком на 49 лет, при этом в договоре аренды сведения о сервитуте отсутствуют.

Из представленных в дело доказательств следует, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о нахождении земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:15209 в зоне с особыми условиями использования. Зарегистрированы ограничения прав на земельный участок: нахождение в зоне катастрофического затопления при разрушении (прорыве) Рыбинского гидроузла и публичный сервитут в целях размещения тепловых сетей сроком на 49 лет.

Данная запись внесена в ЕГРН 25.02.2021 на основании заявления первого заместителя председателя КУМИ мэрии г. Ярославля, поданного в порядке межведомственного взаимодействия 16.02.2021.

В выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с КН 76:23:00000015209 (лист 1 раздела 4.1) содержится запись об установлении публичного сервитута в отношении частей участка в целях размещения тепловых сетей на основании указанного выше постановления мэрии г.Ярославля от 14.04.2020 №327.

Подготовка мероприятий по проведению аукциона была возложена на заявителя постановлением мэрии города Ярославля от 25.12.2020.

Извещение о проведении аукциона – от 29.01.2020. Аукцион проводился 11.03.2021.

Таким образом, на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды сведения об обременении земельного участка публичным сервитутом должны были быть известны арендодателю и подлежали отражению, как в аукционной документации, так и в проекте договора аренды.

Сведения о сервитуте в договор аренды от 17.03.2021, заключенный с предпринимателем ФИО2, не внесены.

Согласно пункту 21 статьи 39.11. Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, среди прочего, сведения о предмета аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав.

Наличие публичного сервитута может привести к невозможности или существенному затруднению в пользовании земельным участком, может иметь и иные последствия.

Таким образом, заявителем при подготовке, проведении аукциона и заключении с третьим лицом договора нарушены положения статей 39.11 Земельного кодекса РФ, статьи 613 Гражданского кодекса РФ.

Прочие доводы заявителя в отношении содержания аукционной информации существенного значения для разрешения спора не имеют.

В результате рассмотрения спора суд, проверив отказ регистрирующего органа на соответствие действующему законодательству, пришел к выводу о его обоснованности.

Отсутствие предусмотренной статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного заявленные требования суд оставляет без удовлетворения.

От уплаты госпошлины заявитель освобожден.


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

С.Е. Секерина Секерина С.Е.