Решение от 19 декабря 2024 г. по делу № А41-81538/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-81538/24
20 декабря 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 17 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевым М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Ступино Московской области (142800, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.11.2017, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "АСК-38" (142842, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. СТУПИНО, <...> ВЛД. 24Г, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: <***>)

с требованиями

-о расторжении договора аренды земельного участка №995 от 14.11.2022 с кадастровым номером 50:33:0030327:97, площадью 17 000 кв. м. расположенного по адресу : Московская область, Ступинский район, п. Малино ,

- о расторжении договора аренды земельного участка №996 от 14.11.2022 с кадастровым номером 50:33:0030327:98, площадью 20 000 кв. м. расположенного по адресу : Московская область, Ступинский район, п. Малино ,

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (143403, Московская обл, Красногорск г, Речная ул, влд. 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>);

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

от истца: ФИО1 по доверенности № 150ИСХ-83/2-50 от 28.12.2023

от ответчика: генеральный директор ФИО2 лично по паспорту, решению АО «АСК-38» от 14.11.2024, представитель ФИО3 по доверенности №7 от 17.12.2024

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Ступино Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявление к ограниченной ответственностью "АСК-38" (далее – ответчик) с требованиями:

-о расторжении договора аренды земельного участка №995 от 14.11.2022 с кадастровым номером 50:33:0030327:97, площадью 17 000 кв. м. расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино,

- о расторжении договора аренды земельного участка №996 от 14.11.2022 с кадастровым номером 50:33:0030327:98, площадью 20 000 кв. м. расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино.

-обязании ответчика возвратить истцу земельные участки в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа (или: в состоянии, обусловленном договором).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Стороны обеспечили явку представителей в судебное заседание, изложили свои доводы.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителя истца и представителя ответчика, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что между муниципальным образованием «Городской округ Ступино» (Арендодатель) и ООО"АСК-38" (Арендатор) были заключены договоры аренды №995 от 14.11.2022 земельного участка с кадастровым номером 50:33:0030327:97, площадью 17 000 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино, и договор аренды №996 от 14.11.2022 г. земельного участка с кадастровым номером 50:33:0030327:98,. площадью 20 000 кв.м, расположенного по адресу: Московская область. Ступинский район, п. Малино на срок с 14 ноября 2022 года по 14 января 2036 года, с видом разрешенного использования - «Склады».

Согласно пункту 4.1.1. Договоров аренды №№ 995,996 от 14.11.2022, Арендодатель вправе расторгнуть Договоры аренды в случае неиспользования/неосвоения земельного участка в течение 1-го года.

Истцом указано, что в рамках выездного обследования земельных участков 22.05.2024, истцом выявлено, что арендуемые земельные участки не используются.

11.07.2024 истцом в адрес арендатора направлено требование о расторжении договоров и необходимости возврата земельных участков.

Поскольку требования истца в досудебном порядке не исполнены, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился, представил документы, подтверждающие факт освоения земельных участков, подготовки необходимой разрешительной документации, в иске просил отказать в полном объеме. Ответчиком указано, что доказательств того, что участок используется не по назначению, истцом не представлено. Ответчиком в целях выполнения условий договора получено разрешение на строительство RU50-33-26176-2023 от 23.12.2023, санитарно-эпидемиологическое заключение №50.99.04.00.Т.000501.11.23 от 20.11.2023, результаты положительного заключения негосударственной экспертизы 50-2-1-1-070240-2023 от 21.11.2023 выполненного ООО "МОНЭ" инженерных изысканий объекта: "Складской комплекс по адресу: Московская область, Ступинский район, п.Малино, участок с кадастровым номером 50:33:0030327:96, 50:33:0030327:97, 50:33:0030327:98", договор №00/138-Г11819-23 о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения от 21.04.2023, технические условия №Г11819-65/1, договор №Ю8-23-302-155732(757511) об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, технические условия №И-23-00-957511/102/Ю8 от 07.04.2023, справка №б/н от 16.12.2024 о финансовом анализе со строительной экспертизы по заявке на кредитование. Ответчик указал, что ведутся работы по подготовке проектной документации, в иске просил отказать в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;

Согласно пункту 4.1.1. Договоров аренды №№ 995,996 от 14.11.2022, Арендодатель вправе расторгнуть Договоры аренды в случае неиспользования/неосвоения земельного участка в течение 1-го года.

В обоснование требования о расторжении договоров, истцом указано, что в рамках выездного обследования земельных участков 22.05.2024, истцом выявлено, что арендуемые земельные участки не используются, что является основанием для расторжения договоров на основании пункта 4.1.1. договора.

Согласно Акту №6933 от 22.05.2024 земельный участок с кадастровым номером 50:33:0030327:97 не огорожен, самовольное занятие прилегающих земельных участков не осуществляется, на земельном участке отсутствуют строения, деятельность не ведется, на участке не произрастает борщевик Сосновского, отсутствуют признаки несанкционированной свалки, что указывает на неиспользование земельного участка.

Согласно Акту №6934 от 22.05.2024 земельный участок с кадастровым номером 50:33:0030327:98 не огорожен, самовольное занятие прилегающих земельных участков не осуществляется, на земельном участке отсутствуют строения, деятельность не ведется, на участке не произрастает борщевик Сосновского, отсутствуют признаки несанкционированной свалки, что указывает на неиспользование земельного участка.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Согласно пункту 1.2. договоров, земельный участок предоставляется для использования в соответствии с видом разрешенного использования «Склады».

В соответствии с пунктом 4.3.1. договоров, арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях, установленных договоров, исходя из разрешенного использования и целевого назначения земельного участка.

В силу пункта 4.3.2. договора арендатор имеет право возводить с соблюдением правил землепользования и застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целью, указанной в пункте 1.3. договора, его разрешенным использованием с соблюдением требованием градостроительных регламентов и иных правил и норм.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Довод Администрации относительно неиспользования земельных участков на протяжении более одного года, подлежит отклонению.

Согласно представленным актам от мая 2024 года проверка земельных участков на предмет их использования/неиспользования проводилась администрацией впервые, что истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Спорные земельные участки имеют вид разрешенного использования «склады», о чем имеются сведения в договоре (пункт 1.1. договора) и в ЕГРН.

Поскольку спорные земельные участки предоставлен в аренду под склады, соответственно с условиями пункта 4.3.2. договоров, при возведении объектов, размещение которых возможно на указанных земельных участках, строительства объектов, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Судом установлено, что ответчиком получено разрешение  на строительство RU50-33-26176-2023 от 23.12.2023 на смежный земельный участок с кадастровым номером50:33:0030327:96, санитарно-эпидемиологическое заключение  №50.99.04.00.Т.000501.11.23 от 20.11.2023, результаты положительного заключения негосударственной экспертизы 50-2-1-1-070240-2023 от 21.11.2023 выполненного ООО "МОНЭ" инженерных изысканий объекта: "Складской комплекс по адресу: Московская область, Ступинский район, п.Малино, участок с кадастровым номером 50:33:0030327:96, 50:33:0030327:97, 50:33:0030327:98", договор №00/138-Г11819-23 о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения от 21.04.2023, технические условия №Г11819-65/1, договор №Ю8-23-302-155732(757511) об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, технические условия №И-23-00-957511/102/Ю8 от 07.04.2023.

Согласно представленным результатам положительного заключения негосударственной экспертизы 50-2-1-1-070240-2023 от 21.11.2023 выполненного ООО "МОНЭ" инженерных изысканий объекта: "Складской комплекс по адресу: Московская область, Ступинский район, п.Малино, участок с кадастровым номером 50:33:0030327:96, 50:33:0030327:97, 50:33:0030327:98", усматривается, что проведены инженерные изыскания  с отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:33:0030327:96, 50:33:0030327:97, 50:33:0030327:98 для дальнейшего получения разрешительной документации для строительства складского комплекса.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком в период с даты заключения договоров по настоящее время предпринимаются действия, связанные с использованием земельных участков, их освоении, подготовки необходимой документации для осуществления деятельности на земельном участке, строительства и пр.

Также ответчиком предпринимаются действия по финансированию для осуществления строительства складского комплекса на спорных земельных участках в соответствии с пунктом 4.3.2. договоров.

Таким образом, согласно документам, предоставленным ответчиком, проведены инженерные изыскания, получены согласования и технические условия.

Таким образом, ответчиком с момента заключения договоров 14.11.2022 осуществлены действия по освоению земельного участка, подготовке необходимой документации для осуществления строительства.

Нарушений условий договора аренды ответчиком не допущено. Земельный участок используется арендатором в соответствии с его назначением.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлены доказательства того, что земельный участок используется в иных целях, чем определенных пунктом 1.1. договора аренды.

Само по себе осуществление ответчиком деятельности по подготовке к строительству производственно-складских объектов на момент осмотра не является основанием для расторжения договора.

Таким образом, спорные земельные участки в настоящее время используется ответчиком по назначению в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Безусловных доказательств неиспользования земельного участка по целевому назначению, а также неиспользования земельного участка более одного года, истцом в материалы дела не представлено, судом не установлено.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается принятие ответчиком мер, направленных на использование земельного участка, требования Администрации являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Однако из условий договора аренды не следует определенных сроков, установленных для отдельных этапов строительства, каждого этапа, включая подготовку исходно-разрешительной документации. Договором установлен срок его действия на 13 лет 2 месяца, который на момент рассмотрения спора не истек. Указанные обстоятельства означают возможность осуществления строительства в течение срока действия договора.

Таким образом, Администрация не представила допустимые и достоверные доказательства наличия заявленных истцом оснований для расторжения спорных договоров аренды.

Соответственно, у арбитражного суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договоров и как следствие обязании возвратить земельные участки и привести их в первоначальное состояние.

На основании изложенного, требования истца не подлежат удовлетворению.

Иные доводы истца судом рассмотрены и отклонены, поскольку опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

 Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты вынесения решения (изготовления в полном объеме).


Судья                                                                           Д.Н. Москатова