Решение от 6 ноября 2020 г. по делу № А47-4334/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-4334/2020
г. Оренбург
06 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 06 ноября 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Евдокимовой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лидер", ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 304561216200313, ИНН <***>, г. Оренбург,

третьи лица: 1. сельскохозяйственный потребительский кооператив по переработке сельскохозяйственной продукции "КОЛОС" (г. Оренбург)

2. индивидуальный предприниматель ФИО3, г. Оренбург

о взыскании 20 344 229 руб. 96 коп.

При участии в судебном заседании представители:

от истца: ФИО4 по доверенности № 13 от 17.06.2020, паспорт;

от ответчика: ФИО5 по доверенности № 56АА25774343 от 21.10.2020, паспорт;

от третьих лиц не явились.

Третьи лица, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - ООО "Лидер", истец) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2, ответчик) с иском о взыскании 20 344 229 руб. 96 коп., в том числе 20 213 000 руб. стоимости отделимых и неотделимых улучшений имущества по договору № С112 от 16.09.2016, 131 229 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 16.05.2017 по 09.06.2017, с 10.06.2017 по день фактической оплаты задолженности.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном размере, возражал по доводам ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании и в отзыве возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что о наличии дополнительного соглашения от 16.10.2016 ИП ФИО2 не было известно до предъявления настоящих исковых требований.

Дополнительным соглашением к соглашению о расторжении договора аренды нежилого помещения №С112 от 16.09.2017 , заключенного между сторонами 09.06.2017 помещение возвращено арендодателю 15.07.2017 по акту приема-передачи.

Согласно п.4 указанного дополнительного соглашения, стороны пришли к соглашению, в связи с досрочным расторжением договора аренды, что арендодатель обязуется в срок до 09.06.2017 оплатить арендатору сумму денежных средств в размере 500 000 рублей в счет компенсации неотделимых улучшений, произведенных арендатором

Согласно представленному письменному отзыву третьего лица - СПК "Колос" возражает против удовлетворения исковых требований.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между сельскохозяйственным потребительским кооперативом по переработке сельскохозяйственной продукции «КОЛОС» (арендодателем) и ООО «ЛИДЕР» (арендатором) 16.09.2016 заключен договор аренды нежилого помещения № С112 по аренде части помещения, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 56:44:0202005:233 (т.1, л.д. 22-33).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись от 26.09.2016 № 56-56/001-56/001/231/2016-1120/1).

Согласно предмету договора № С112 арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения общей площадью 115,92 кв.м на срок до 16.10.2017, а арендатор обязуется принять часть этого помещения и своевременно оплачивать арендную плату за арендуемую площадь, в которую входят:

- часть помещения площадью 54,86 кв.м арендуемая площадь S =18,79м х 2,92м - 54,86кв.м), расположенного на 1 этаже в арендуемом помещении с кадастровым № 56:44:0202005:233/2 общей площадью 720 кв.м. арендуемая площадь части помещения выделена контуром и заштрихована на «этажном плане (Приложение № 1 - План первого этажа здания);

-часть помещения площадью 61,06 кв.м (арендуемая площадь S =8,60м х 7,10м - 61,06кв.м), расположенного на 1 этаже в арендуемом помещении с кадастровым № 56:44:0202005:233/2 общей площадью 720 кв.м. арендуемая площадь части помещения выделена контуром и заштрихована на поэтажном плане (Приложение № 1 - план первого этажа здания).

Вышеуказанное помещение с кадастровым № 56:44:0202005:233/2 общей площадью 720 кв.м, находится на 1 этаже в здании назначение: нежилое, общей площадью 4 905,6 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 1, расположенном по адресу: РФ, <...>, кадастровым № 56:44:0202005:233. Здание принадлежит сельскохозяйственному потребительскому кооперативу по переработке сельскохозяйственной продукции «КОЛОС» на праве собственности на основании: акта об исполнении инвестиционного проекта от 14.11.2008г.,составленного 27.07.2012; акта приема-передачи завершенного объекта от 27.07.2012; договора строительство сельскохозяйственных кооперативных рынков от 14.11.2008; договора от 07.11.2013. Право собственности арендодателя на здание зарегистрировано в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.03.2016 сделана запись регистрации № 56-56/001-56/001/103/2016-2134/3 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 01.04.2016г. (повторное, взамен от 29.03.2016)(пункт 2.1. договора).

16.10.2016 между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилого помещения № С112 от 16.09.2016.

Согласно условий пункта 1 дополнительного соглашения № 1 от 16.10.2016 (т.1, л.д. 43) стороны пришли к соглашению: «Исключить следующие пункты договора: «п.3.5.; п. 3.6.; п. 3.7.; п. 3.8.; п. 3.9.; п. 5.1.5.; п. 5.1.6.; п. 5.1.7.; п. 5.2.; п. 5.4.3.; 5.4.16.; 5.4.23.; 5.4.30; 5.5.1.; 5.5,6.;п. 6.1.; п. 6.2.; п. 6.3.; п. 6.6.; п. 8.1.3.; п. 14.1.» - перечисленные пункты считать утратившими силу с 16.10.2016г.».

В соответствии с пункта 1.1 дополнительного соглашения № 1 от 16.10.2016 стороны дополнили пункт 5.3. договора с 16.10.2016 следующими условиями:

«5.3.6. В случае прекращения настоящего договора или его досрочного расторжения арендодатель обязан возместить в пользу арендатора стоимость (расходов, затрат) произведенных арендатором и ФИО3 в помещении текущего ремонта, отделимых улучшений и неотделимых улучшений - согласно спецификации № 1/13 от 16.10.2016г. с учетом амортизации в размере 1 % в год с момента заключения настоящего соглашения. При этом, стороны считают, что арендатор и гр. ФИО3, улучшая помещение, действовал, в том числе, и как ИП и генеральный директор ООО «ЛИДЕР;

5.3.7."Арендодатель обязан за свой счет согласовать выполненную в помещении перепланировку/реконструкцию, получить разрешительную документацию внести необходимые изменения в техническую документацию, нести ответственность за результат выполненных работ на соответствие строительным, пожарным и санитарным нормам и пр.".

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 16.10.2016 стороны пришли к соглашению с 16.10.2016 изложить пункт 2 договора № С112 от 16.09.2016 в следующей редакции:

«2.1. Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения площадью 677,16 (Шестьсот семьдесят семь целых шестнадцать сотых) кв.м на срок до «16» октября 2017 года, а арендатор обязуется принять часть этого Помещения и оплачивать арендную плату за арендуемую площадь, находящуюся в нежилом помещении с кадастровым № 56:44:0202005:233/2 - выделена контуром и заштрихована в Плане первого этажа здания (Приложение № 1 к дополнительному соглашению №1 от 16.10.2016г. к договору аренды нежилого помещения №С112 от 16.09.2016г.)».

2.5. "Арендатор вправе своими силами и/или с привлечением третьих лиц выполнить в помещении текущий ремонт, улучшения: реконструкцию/перепланировку, изменение внутренней отделки, оборудовать (освещением, электрикой, системой: видеонаблюдения, пожаротушения, охранной сигнализации, вентиляции, кондиционирования) с последующим возмещением арендодателем стоимости произведенных арендатором (в том числе гражданином ФИО3 и как ИП улучшений Помещения согласно спецификации № 1/13 от 16.10.2016г. на общую сумму в размере 20 713 000 руб. 33 коп.".

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.10.2016 размер постоянной арендной платы за арендуемое помещение по договору составляет 270 864 руб. в месяц.

Пунктом 10 дополнительного соглашения № 1 от 16.10.2016 стороны предусмотрели, что настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора, вступает в сил момента его государственной регистрации и, в соответствии со ст. 425 ГК РФ распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с момента подписания настоящего соглашения обеими сторонами.

Между сельскохозяйственным потребительским кооперативом по переработке сельскохозяйственной продукции «КОЛОС» и ФИО7 ФИО6 (покупателем) 10.12.2016 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продано здание с земельным участком, расположенные по адресу: Оренбургская область, Оренбург, ул. Салмышская. д. 51.

В связи со сменой собственника объекта аренды на ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.12.2016, заключенному между Сельскохозяйственный потребительский кооператив по переработке сельскохозяйственной продукции «КОЛОС» и ИП ФИО2, стороны пришли к взаимному соглашению о внесении изменений и дополнений к договору аренды нежилого помещения № С112 от 16.09.2016, в связи с чем заключили дополнительное соглашение от 26.12.2016 (т.1, л.д. 40).

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 26.12.2016 стороны предусмотрели: «По тексту договора, всех дополнительных соглашений, актов приложений к договору изменить наименование арендодателя, изложив его в следующей редакции: «Индивидуальный предприниматель ФИО2».

В соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения от 26.12.2016 п. 1.1. договора № С112 от 16.09.2016 изложен в следующей редакции:

«...Помещение/ часть помещения - переданное в аренду нежилое помещение или его часть, предназначенное для ведения арендатором коммерческой деятельности обозначенное в экспликации, поэтажном плане (Приложение № 1) и ст. 2 договора. Согласно условий договора часть арендованного помещения общей площадью 677,16 кв.м находится в помещении с кадастровым №56:44:0202005:233, назначение нежилое. Вышеуказанное помещение с кадастровым №56:44:0202005:233 общей площадью 720 кв.м находи на 1 этаже в здании назначение нежилое общей площадью 4905,6 кв.м, количество этажей 1, в том числе подземных: 1, расположенном по адресу: РФ. Оренбургская область, <...> кадастровым № 56:44:0202005:233. Здание принадлежит ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.12.2016г., имеющей все необходимые права на сдачу помещения в аренду. Право собственности Арендодателя зарегистрировано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 декабря 2016 года сделана запись регистрации 56-56/С 56/001/109/2016-2393/1.»

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды № С112 от 16.09.2016 с учетом положений п. 5. дополнительного соглашения от 26.12.2016: «Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения площадью 677,16 кв.м на срок до 16.10.2017, а арендатор обязуется принять часть этого помещения и оплачивать арендную плату за арендуемую площадь, находящуюся в нежилом помещении с кадастровым № 56:44:0202005:233/2 - выделена контуром и заштрихована в Плане первого этажа здания (Приложение № 1 к дополнительному соглашению №1 от 16.10.2016г. к договору аренды нежилого помещения № С112 от 16.09.2016г.). Вышеуказанное Помещение с кадастровым №56:44:0202005:233 общей площадью 720 кв.м находится на 1 этаже в здании назначение нежилое общей площадью 4905,6 кв.м, количество этажей 1, в том числе подземных: 1, расположенном по адресу: РФ, <...> с кадастровым № 56:44:0202005:233. Здание принадлежит ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.12.2016г., имеющий все необходимые права на сдачу помещения в аренду. Право собственности арендодателя зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 декабря 2016 года сделана запись регистрации 56-56/001-56/001/109/2016-2393/1.

В соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения от 26.12.2016 предусмотрено, что иные положения договора, не поименованные в настоящем соглашении остаются в неизменном виде.

Согласно пункту 10 дополнительного соглашения от 26.12.2016 предусмотрено, что дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области и распространяет свое действие на отношения сторон, начиная с даты регистрации перехода права собственности на помещение к новому арендодателю -с 19 декабря 2016 года».

Соглашением о расторжении, датированным 21.03.2017 (т.1, л.д. 38), и являющимся неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения № С112 от 16.09.2016, договор расторгнут по инициативе арендодателя.

В соответствии с пунктом 5 соглашения о расторжении от 21.03.2017 стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения № С112 от 16.09.2016г. - с 14 мая 2017 года. Арендатор обязуется в последний день срока аренды передать арендодателю помещение по акту сдачи-приемки помещения. При этом, арендатор обязуется вернуть арендуемое помещение (часть Помещения) площадью 677,16 кв.м в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 6 соглашения о расторжении от 21.03.2017 в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя, арендатору представляются арендодателем арендные каникулы путем освобождения арендатора от уплаты арендной платы на период с «01» апреля 2017 года по «14» мая 2017 года.».

В пункте 7 соглашения о расторжении от 21.03.2017 стороны предусмотрели, что стороны обязуются в срок до «14» мая 2017 года произвести все необходимые взаиморасчеты по договору аренды нежилого помещения № С112 от 16.09.2016 года.

В соответствии с пунктом 8 соглашения о расторжении от 21.03.2017 неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором и не подлежащие демонтажу после расторжения договора переходят в собственность арендодателя.

В настоящее время собственником здания с кадастровым № 56:44:0202005:233 в размер 2/3 доли является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН № 56/001/001/2020-4852 от 03.02.2020.

В обоснование исковых требований истец указа, что с согласия арендодателя за счет собственных средств произвел улучшения арендованного помещения, которое было возвращено ответчику с произведенными истцом отделимыми и неотделимыми улучшениями. Однако после прекращения договора аренды № С112 стоимость улучшений в размере 20 713 000 руб. 33 коп. не была компенсирована истцу в согласованный сторонами срок, то есть до 14.05.2017.

Согласно расчету истца ответчик оплатил часть стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 500 000 руб.

Сумма задолженности ответчика в рамках договора аренды № С112 по основному долгу на текущую дату составляет 20 213 000 руб. 33 коп. (20 713 000 руб. 33 коп. - 500 000 руб.).

Обращаясь в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящим иском, истец ссылается на то обстоятельство, что с письменного согласия арендодателя произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, в том числе, не отделимые без вреда для имущества, стоимость которых в полном объеме не была компенсирована ответчиком в пользу истца в рамках договора аренды № С112 от 16.09.2016, заключенным между ИП ФИО2 и ООО «ЛИДЕР», тем самым, истец реализует право на возмещение ему стоимости произведенных в арендованном помещении улучшений в полном объеме - в размере 20 213 000 руб. 33 коп.

Истцом в адрес ответчика направлялись претензии от 30.04.2017 исх. № 1-04/8 (т.1, л.д. 20-21,24), согласно которых истец просит ответчика погасить задолженность по договору аренды № С112 от 16.09.2016 и компенсировать стоимость улучшений арендованного помещения в требуемом размере, а так же уплатить проценты согласно ст. 395 ГКРФ.

Претензии истца оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ответчиком заявлено об оставлении искового заявления без рассмотрения в соответствии со статьей 148 АПК РФ.

В обоснование заявления ответчик указал, что представленная суду претензии от 30.04.2017 не соответствует действительности, а вторая претензия направлена ответчику только 06.04.2020, в то время как 07.04.2020 исковое заявление истцом направлено в суд.

Суд, рассмотрев указанное ходатайство, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении исходя из следующего.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 126 АПК РФ (с 01.06.2016, в редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 47-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации») к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в ред. Федерального закона от 01.07.2017 № 147-ФЗ) гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом.

Соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не требуется по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, делам о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, делам о несостоятельности (банкротстве), делам по корпоративным спорам, делам о защите прав и законных интересов группы лиц, делам приказного производства, делам, связанным с выполнением арбитражными судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов, делам о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов и иностранных арбитражных решений, а также, если иное не предусмотрено законом, при обращении в арбитражный суд прокурора, государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов в защиту публичных интересов, прав и законных интересов организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 52, 53 настоящего Кодекса).

Таким образом, приведенной нормой права, установлен обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования всех экономических споров за исключением споров, перечисленных в этой норме.

В силу того, что спор о взыскании денежных средств возник из гражданских правоотношений и такая категория споров не входит в перечень дел, к которым в силу части 5 статьи 4 АПК РФ не применяются правила об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, к исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 47-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2016) арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов настоящего дела и доводов ответчика не усматривается наличие его воли на добровольное урегулирование спора. Решение вопросов, связанных с взаимными уступками сторон может производиться на любой стадии судопроизводства, в том числе и на стадии исполнения решения.

Судом учтена правовая позиция, изложенная в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 306-ЭС15-1364, о том, что правовые основания для оставления иска без рассмотрения по ходатайству одной из сторон отсутствуют, если удовлетворение такого ходатайства приведет к необоснованному затягиванию разрешения спора и ущемлению прав другой стороны.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации, по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике является способом, который позволяет добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

В силу этого, учитывая так же отсутствие доказательств реального намерения решить спор во внесудебном порядке, непринятие ответчиком мер по урегулированию спора, в том числе после подачи иска, суд не находит оснований для признания досудебного порядка урегулирования споров несоблюденным. В этой связи данный довод ответчика подлежит отклонению судом как необоснованный.

Учитывая осведомленность ответчика о правопритязаниях истца, сформулированных в исковом заявлении, отсутствие доказательств добровольного удовлетворения требований в полном объеме, оснований для оставления искового заявления без рассмотрения у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат на основании нижеследующего.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством: суд, арбитражный суд или третейский суд.

Следуя этому основополагающему принципу, статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статей 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В данном случае стороны не оспаривают факт пользования ответчиком имуществом по договорам аренды.

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом подпункт 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ допускает установление арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В данном случае исходя из условий дополнительного соглашения № 1 от 16.10.2016 к договору № С112 от 16.09.2016 сельскохозяйственный потребительский кооператив по переработке сельскохозяйственной продукции «КОЛОС» (арендодатель) утверждает стоимость, произведенных в помещении за счет арендатора и ФИО3 текущего ремонта, отделимых улучшений и неотделимых улучшений - согласно спецификации №1/13 от 16.10.2016 в размере 20 713 000 руб. 33 коп., что является выражением согласия арендодателя на выполнение арендатором и ФИО3 действий по улучшению помещения с учетом возмещения их стоимости арендодателем. При этом, стороны пришли к соглашению внести в текст договора следующие изменения, распространяющие свое действие на отношения сторон с момента подписания соглашения.

В соответствии с пункта 1.1 дополнительного соглашения № 1 от 16.10.2016 стороны дополнили пункт 5.3. договора с 16.10.2016 следующими условиями:

«5.3.6. В случае прекращения настоящего договора или его досрочного расторжения арендодатель обязан возместить в пользу арендатора стоимость (расходов, затрат) произведенных арендатором и ФИО3 в помещении текущего ремонта, отделимых улучшений и неотделимых улучшений - согласно спецификации № 1/13 от 16.10.2016г. с учетом амортизации в размере 1 % в год с момента заключения настоящего соглашения. При этом, стороны считают, что арендатор и гр. ФИО3, улучшая помещение, действовал, в том числе, и как ИП и генеральный директор ООО «ЛИДЕР;

5.3.7."Арендодатель обязан за свой счет согласовать выполненную в помещении перепланировку/реконструкцию, получить разрешительную документацию внести необходимые изменения в техническую документацию, нести ответственность за результат выполненных работ на соответствие строительным, пожарным и санитарным нормам и пр.".

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 16.10.2016 стороны пришли к соглашению с 16.10.2016 изложить пункт 2 договора № С112 от 16.09.2016 в следующей редакции:

«2.1. Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения площадью 677,16 (Шестьсот семьдесят семь целых шестнадцать сотых) кв.м на срок до «16» октября 2017 года, а арендатор обязуется принять часть этого Помещения и оплачивать арендную плату за арендуемую площадь, находящуюся в нежилом помещении с кадастровым № 56:44:0202005:233/2 - выделена контуром и заштрихована в Плане первого этажа здания (Приложение № 1 к дополнительному соглашению №1 от 16.10.2016г. к договору аренды нежилого помещения №С112 от 16.09.2016г.)».

2.5. "Арендатор вправе своими силами и/или с привлечением третьих лиц выполнить в помещении текущий ремонт, улучшения: реконструкцию/перепланировку, изменение внутренней отделки, оборудовать (освещением, электрикой, системой: видеонаблюдения, пожаротушения, охранной сигнализации, вентиляции, кондиционирования) с последующим возмещением арендодателем стоимости произведенных арендатором (в том числе гражданином ФИО3 и как ИП улучшений Помещения согласно спецификации № 1/13 от 16.10.2016г. на общую сумму в размере 20 713 000 руб. 33 коп.".

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, указанное дополнительное соглашение от 16.10.2106 № 1 к договору аренды подано на государственную регистрацию ФИО3 позже заключенного договора купли-продажи с ИП ФИО7 (запись о государственной регистрации от 07.02.2017).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Так, между сельскохозяйственным потребитель с кооперативом по переработке сельскохозяйственной продукции «КОЛОС» и ФИО7 ФИО6 (покупателем) 10.12.2016 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого продано здание с земельным участком, расположенные по адресу: Оренбургская область, Оренбург, ул. Салмышская. д. 51.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашением о расторжении, датированным 21.03.2017 (т.1, л.д. 38) , и являющимся неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения № С112 от 16.09.2016, договор расторгнут, в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя.

В соответствии с пунктом 5 соглашения о расторжении от 21.03.2017 стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения № С112 от 16.09.2016г. - с 14 мая 2017 года. Арендатор обязуется в последний день срока аренды передать арендодателю помещение по акту сдачи-приемки помещения. При этом, арендатор обязуется вернуть арендуемое помещение (часть Помещения) площадью 677,16 кв.м в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 6 соглашения о расторжении от 21.03.2017 в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя, арендатору представляются арендодателем арендные каникулы путем освобождения арендатора от уплаты арендной платы на период с «01» апреля 2017 года по «14» мая 2017 года».

В пункте 7 соглашения о расторжении от 21.03.2017 стороны предусмотрели, что стороны обязуются в срок до «14» мая 2017 года произвести все необходимые взаиморасчеты по договору аренды нежилого помещения № С112 от 16.09.2016 года.

В соответствии с пунктом 8 соглашения о расторжении от 21.03.2017 неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором и не подлежащие демонтажу после расторжения договора переходят в собственность арендодателя.

Из буквального толкования соглашения от 21.03.2017 не усматривается условия об определении стоимости каких либо улучшений, возмещении стоимости улучшений.

Впоследствии, 09.06.2017 между ИП ФИО2 и ООО "Лидер" заключено дополнительное соглашение к соглашению о расторжении договора аренды нежилого помещения №С112 от 16.09.2017 года. Помещение возвращено арендодателю только 15.07.2017г. по акту приема-передачи.

Согласно п.4 указанного дополнительного соглашения, стороны пришли к соглашению, в связи с досрочным расторжением договора аренды нежилого помещения №С112 от 16.09.2016, заключенным между сторонами, арендодатель обязуется в срок до 09.06.2017 оплатить арендатору сумму денежных средств в размере 500 000 рублей в счет компенсации неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в том числе гражданином ФИО3 и как ИП в нежилом помещении (части здания с кадастровым №56:44:0202005:233/2) Кафе «Карамель», расположенном в Здании с кадастровым №56:44:0202005:233 по адресу; РФ, <...>, по следующим реквизитам: получатель ООО «ЛИДЕР» (ИНН <***>/КПП560901001, ОГРН <***>), банк получатель ПАС) «Промсвязьбанк» (ИН115610084498- КПП561001001, БИК 042202803), расчет.счет №40702810203000030809.корр.ече г № 30101810700000000803».

Стороны установили дополнить соглашение пунктом 15 в следующей редакции: «15 Настоящим соглашением стороны определили не рассматривать ранее заявленные друг к другу претензии, в связи с чем арендатором отзываются претензия исх. № 1-04/6 от 27.04.2017 (направленная 28.04.2017года арендатором в пользу арендодателя Почтой России) и претензия №1-04/1 от 21.04.2017 (направленная 25.04.2017 арендатором в пользу арендодателя Почтой России), по которым арендатор не имеет финансовых претензий к Арендодателю. При этом, арендодатель подтверждает, что не имеет финансовых претензий к арендатору по заключенному между ним договору аренды нежилого помещения № С112 от 16.09.2016.

Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Между сторонами достигнуто письменное соглашение к соглашению о расторжении договора аренды нежилого помещения №С112 от 16.09.2017, связанных с неотделимыми улучшениями.

Платежным поручением № 371 от 09.06.2017 (т.1, л.д.96) ответчиком произведена оплата денежных средств в сумме 500 000 руб. по дополнительному соглашению № 1/06 к соглашению о расторжении договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В ходе рассмотрения дела, истец не оспаривая заключенность данного соглашения, неопределенности его предмета, указывал на то, что данное дополнительное соглашение № 1/06 от 09.06.2017 заключено в счет компенсации неотделимых улучшений (части от общей сумму 20 713 000,33 руб.) на сумму 500 000 руб.

Между тем из дополнительного соглашения № 1/06 от 09.06.2017 явно следует, что воля арендодателя и арендатора направлена именно на то, что арендодатель обязуется в срок до 09.06.2017 оплатить арендатору сумму денежных средств в размере 500 000 рублей в счет компенсации неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в том числе гражданином ФИО3 и как ИП в нежилом помещении (части здания с кадастровым №56:44:0202005:233/2) Кафе «Карамель», расположенном в Здании с кадастровым №56:44:0202005:233 по адресу; РФ, <...>.

Кроме того, стороны согласовали не рассматривать ранее заявленные друг к другу претензии, в связи с чем арендатором отзываются претензия исх. № 1-04/6 от 27.04.2017 (направленная 28.04.2017года арендатором в пользу арендодателя Почтой России) и претензия №1-04/1 от 21.04.2017 (направленная 25.04.2017 арендатором в пользу арендодателя Почтой России), по которым арендатор не имеет финансовых претензий к Арендодателю. При этом, арендодатель подтверждает, что не имеет финансовых претензий к арендатору по заключенному между ним договору аренды нежилого помещения № С112 от 16.09.2016

В соответствии со статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В данном случае суд оценил по правилам статьи 431 ГК РФ условия договоров аренды и дополнительных соглашений к нему и пришел к выводу, что воля арендодателя и арендатора была направлена именно на внесение определенности в существовавшие правоотношения в рамках исполнения договора, в частности согласования денежных средств в размере 500 000 рублей в счет компенсации неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

В данном случае ответчиком в материалы дела представлена подписанная истцом и ответчиком и скрепленная оттисками печатей копия соглашения.

Между тем истец в установленном законом порядке не оспорил данное дополнительное соглашение, не заявил ходатайство о фальсификации доказательства в соответствии со статьей 161 АПК РФ и не ходатайствовал о назначении по правилам статьи 82 АПК РФ экспертизы по делу.

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, соответственно оснований для удовлетворения акцессорного требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении требований судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Е.В. Евдокимова