Решение от 22 ноября 2018 г. по делу № А40-80623/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-80623/18

64-548

23 ноября 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2018 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Коронез» (ИНН <***>)

к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (ИНН 7710723134)

третье лицо: ЗАО "Империя" (ИНН <***>)

об обязании заключить договор аренды земельного участка

при участии:

от истца: ФИО2 доверенность от 26.07.2018

от ответчика: ФИО3 доверенность от 29.12.2017

от третьих лиц: ФИО4 доверенность от 10.10.2018

Судебное заседание проводилось с перерывом с 15.10.2018г. по 22.10.2018г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Коронез» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004013:121, общей площадью 344 кв.м, расположенного по адресу: <...> с Обществом с ограниченной ответственностью «Коронез» в течение 30 календарных дней с момента вступления в силу судебного акта по настоящему спору.

В судебном заседании истец просил исковые требования удовлетворить, пояснил, что ответчик неправомерно отказал ему в заключении договора аренды на земельный участок.

Ответчик возражал в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо представило пояснения по иску в порядке ст. 81 АПК РФ, в которых считает иск подлежащим удовлетворению.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон и третьего лица, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, 06.12.2002г. на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 27 сентября 2002 года № 3390-р был проведен конкурс на заключение инвестиционного договора по реконструкции части здания, расположенного по адресу: <...>.

Победителем конкурса было признано Общество с ограниченной ответственностью «Коронез» (истец).

09.12.2002г. между ГУЭП «Соцпромсервис» Минимущества России и истцом был заключен договор на реализацию инвестиционного проекта № 1, в редакции Дополнительных соглашений № 1 от 14.02.2003 г., № 2 от 07.09.2003 г., № 01-8/49 от 18.05.2007 г., № 4 от 19.06.2012 г.. № 5 от 26.01.2015 г.

Дополнительным соглашением от 19.06.2012 № 4 права и обязанности Заказчика по договору на реализацию инвестиционного проекта в порядке универсального правопреемства перешли от ГУЭП «Соцпромсервис» к ФГУП «ФТ-Центр».

Замена ФГУП «ФТ-Центр» на Росимущество произведена дополнительным соглашением от 26.01.2015 № 5.

Таким образом, с 26.01.2015 г. и по настоящее время права и обязанности Заказчика по договору осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ответчик).

Предметом договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 1 343,3 кв. м (за исключением части подвала площадью 171,4 кв. м, находящейся в частной собственности), расположенного по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.2 Договора предполагаемая общая площадь реконструируемого Объекта составит 1 601 кв. м.

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004013:121, общей площадью 344 кв.м.

Земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, запись регистрации № 77-77-14/021/2012-028 от 27.06.2012 г.

Кроме того, в отношении земельного участка зарегистрированы права аренды на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.04.2012 № М-01-037123.

Арендатором земельного участка является Закрытое акционерное общество «ИМПЕРИЯ» с 27.06.2012 года, запись регистрации 77-77-14/021/2012-071.

Пунктом 4.2. договора установлено, что после подписания и утверждения Акта государственной приемочной комиссии по приемке объекта в эксплуатацию и акта о выполнении своих обязательств по договору производится раздел долевой собственности в натуре следующим образом:

А) доля, подлежащая оформлению в собственность Российской Федерации для передачи в хозяйственное ведение Заказчику составляет 30 (тридцать процентов) от общей площади реконструированного Объекта (за исключением части подвала площадью 171,4 кв.м.).

При этом минимальный размер доли, подлежащей оформлению в собственность Российской Федерации и в хозяйственное ведение Заказчика составляет 480 кв.м.

Б) доля, подлежащая оформлению в собственность Инвестора составляет 70% от общей площади реконструированного Объекта.

Пунктами 5.1, 5.2, 5.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 19.06.2012 № 4, предусмотрено реализация этапов, окончание которых , подразумевало:

- по первому этапу - получение в срок до 30.04.2013 Акта государственной экологической и строительной экспертизы проекта реконструкции и разрешения на производство строительных работ по реконструкции объекта;

- по второму этапу - получение в срок до 31.07.2014 разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию;

- по третьему этапу - подписание сторонами в срок до 31.10.2014 Акта о результатах реализации Договора и оформление имущественных прав сторон и земельно-правовых отношений.

Пунктами 6.2.1 - 6.2.11 Договора установлены обязанности Инвестора по реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с приложением № 1 к дополнительному соглашению № 4 от 19.07.2012 к договору утвержден график реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами, а приложением № 2 - график финансирования работ по договору, а срок окончательного этапа реализации договора определен 31.10.2014.

В соответствии с п. 3 Распоряжения Росимущества от 09.06.2012 № 782-р предусмотрена возможность исполнения инвестором своих обязательств по инвестиционному контракту до завершения реконструкции объекта путем предоставления отступного, определяемого в дополнительном соглашении к инвестиционному контракту.

Согласно дополнительному соглашению № 4 к Договору на реализацию инвестиционного проекта от 19.06.2012 года были прекращены обязательства истца по передаче в собственность Российской Федерации площадей реконструированного объекта в размере 30% (в том числе прав на долю в праве общей долевой собственности), в связи с выплатой ответчику отступного.

В соответствии с пунктом 1.3 договора на реализацию инвестиционного проекта, цена отчуждаемых имущественных прав и размер отступного определен на основании отчета № 03.12-01 от 09.04.2012 года «Об определении рыночной стоимости права требования доли РФ в инвестиционном объекте по Договору № 1 на реализацию инвестиционного проекта от 09 декабря 2002 года», выполненного ООО «Центр менеджмента, оценки и консалтинга» и составляет 46 000 000 руб. с учетом НДС.

Во исполнение дополнительного соглашения № 4 от 19.06.2012 г. истцом произведена выплата отступного в сумме 46 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 2 от 13.07.2012 года.

Также сторонами договора подписан акт сверки взаимных расчетов к договору по состоянию на 31.07.2012 года, в соответствии с которым установлено, что задолженность между сторонами договора от 09.12.2002 года № 1 отсутствует.

Таким образом, после оплаты отступного 100% площадей реконструированного объекта переходит в собственность истца.

Данный факт был предметом рассмотрения судебного спора по иску Росимущества к ООО «Коронез» о расторжении договора на реализацию инвестиционного проекта в рамках дела № А40-234635/15.

Арбитражный суд г. Москвы в решении от 11.04.2016 г., Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 20.07.2016 г., Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 13.10.2016 г., а также Верховный суд РФ в определении 23.03.2017 г. по делу № А40-234635/15 установили отсутствие оснований для расторжения договора на реализацию инвестиционного проекта, а также установили факт перехода 100 % площадей в собственность инвестора после оплаты отступного и исполнения в полном объеме условий договора на реализацию инвестиционного проекта.

При этом, судами было установлено, что в дополнительном соглашении № 4 от 19.06.2012 г. воля сторон была направлена на полное прекращение обязательств по инвестиционному договору № 1 от 09.12.2002г.

28.12.2017г. истец направлял в Росимущество обращения с просьбой об оформлении договора аренды земельного участка, на котором расположен Объект.

05.02.018г. Росимущество отказало истцу в оформлении земельно-договорных отношений на земельный участок, мотивировав п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которого договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Как указывает истец, установленные договором на реализацию инвестиционного проекта № 1 от 09.12.2002 г. условия обязательны для исполнения для обеих сторон.

Истец считает отказ Росимущества в оформлении договора аренды необоснованным, не соответствующим условиям заключенного договора на реализацию инвестиционного проекта и требованиям законодательства, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

Как указывает истец, неисполнение со стороны Заказчика встречных обязательств по договору на реализацию инвестиционного проекта повлекло приостановление исполнения его этапов.

По мнению истца, действия ответчика по длительному уклонению от исполнения условий договора, а также по воспрепятствованию инвестору в реализации договорных обязательств являются злоупотреблением правом и направлены на исключение возможности перехода истцу права собственности на объект реконструкции.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность стороны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 445 ГК РФ, если одна сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 1.2 Дополнительного соглашения № 4 от 19.06.2012 к договору установлено, что стороны, руководствуясь ст. 409 ГК РФ пришли к соглашению о прекращении обязательств Инвестора (ООО «Коронез») по передаче в собственность Российской Федерации площадей реконструированного объекта в объемах, указанных в пункте 2.2 Договора, в размере 30% (в том числе прав на долю в праве общей долевой собственности), в связи с выплатой Заказчику отступного на условиях и в порядке, предусмотренных дополнительным соглашением.

Отдельно в п. 1.6 Дополнительного соглашения № 4 предусмотрен закрытый перечень правовых последствий, наступающих с момента поступления на счет Заказчика суммы, указанной в п. 1.3 настоящего Дополнительного соглашения, согласно которому:

- право на получение в собственность 100% площади реконструированного объекта в объемах, указанных в п. 2.2. Договора, переходит к Инвестору;

- прекращается обязательство Заказчика по оформлению в собственность РФ с закреплением на праве хозяйственного ведения за Заказчиком 30% площадей реконструированного объекта в объемах, указанных в п. 2.2 Договора;

- все помещения реконструированного объекта в объемах, указанных в п. 2.2 договора, подлежат оформлению в собственность Инвестора;

- право на земельный участок оформляется на Инвестора в соответствии с законодательством РФ.

Следовательно, непосредственные обязательства Инвестора по реконструкции объекта, предусмотренные договором, не прекращались и не могли быть прекращены Дополнительным соглашением № 4 к договору.

Соответственно довод истца о том, что после оплаты отступного, спорные площади в размере 100% переходят в его собственность, является несостоятельным.

Ссылка истца на Распоряжение Росимущества от 09.06.2012 № 782-р, как на подтверждение прекращения всех обязательств Инвестора по договору не состоятельна, так как на основании этого распоряжения был продлен срок завершения реконструкции объекта и ввода его в эксплуатацию до 31.10.2014.

Кроме того, ООО «Коронез» письмом от 06.07.2015 № 10/кор обратилось в Росимущество с вопросом о заключении дополнительного соглашения № 6 к Договору с внесением изменений в предмет договора, указав в предмете вместо «осуществления реконструкции объекта» «провести капитальный ремонт объекта».

Росимущество письмом от 02.10.2015 № 07/41018 сообщило о том, что заключение такого дополнительного соглашения невозможно, ввиду того, что изменение предмета договора противоречит целям инвестиционной деятельности, предусмотренным ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Вышеуказанное является подтверждением того, что ООО «Коронез» действовало, исходя из того, что отношения по договору не прекратились Дополнительным соглашением № 4.

Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 по делу А40-125867/2015 по иску ООО «Коронез» к Росимуществу о признании права собственности на нежилое помещение с кадастровым № 77:01:0004014:4438 общей площадью 1 343,3кв.м. в здании по адресу: <...>, установлено следующее.

Указание в Дополнительном соглашении от 19.06.2012 № 4 на прекращение обязательств инвестора по передаче 30% площадей «реконструированного объекта», на переход к инвестору права на получение 100% площади «реконструированного объекта» является однозначным, ясным, не допускающим двусмысленного толкования, а именно: данным соглашением не предусмотрен переход права собственности на нежилое помещение, осуществить реконструкцию которого предполагалось в рамках Инвестиционного договора, а предусмотрен переход права собственности на новое нежилое помещение, созданное в результате реконструкции, на реконструированное нежилое помещение.

Данное здание согласно сведениям, представленным Москомархитектурой, расположено на земельном участке, находящемся в пределах функциональной зоны: многофункциональная общественная зона, территории и зоны охраны объектов культурного наследия: зона строгого регулирования застройки, зона охраняемого культурного слоя, др.; земельный участок, на котором расположено подлежавшее реконструкции помещение, находится в границах проекта планировки территории объекта природного комплекса № 638 Центрального административного округа г. Москвы «Зоопарк» по адресу: ул. Большая Грузинская, вл. 1, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 07.11.2012г. № 631-ПП. Осуществление реконструкции здания, нуждающегося в силу своего состояния в реконструкции, тем более находящегося в зоне охраны объектов культурного наследия, в границах проекта планировки территории объекта природного комплекса № 638 Центрального административного округа г. Москвы «Зоопарк», несомненно является социально значимой целью, на достижение которой было направлено заключение Инвестиционного договора.

Согласовав заключение Дополнительного соглашения от 19.06.2012 № 4, Российская Федерация согласилась отказаться от своего права собственности на помещение, но не от цели приведения помещения в надлежащее состояние, от цели его реконструкции, поэтому сторонами согласовано прекращение обязательств инвестора по передаче заказчику 30% площадей именно в реконструированном объекте, а не в объекте, подлежавшем реконструкции.

Между тем установлено, что объект, подлежавший реконструкции, так и не стал «реконструированным объектом». Кроме того, установлено, что инвестор не обеспечил саму юридическую возможность приступить к выполнению работ по реконструкции.

Так, в силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ на проведение реконструкции требуется получение разрешения на реконструкцию; для получения разрешения на реконструкцию требуется получение градостроительного плана земельного участка.

Между тем Инвестор не обращался: за получением градостроительного плана земельного участка; за получением разрешения на реконструкцию, договор аренды земельного участка для целей реконструкции не заключил; доказательств наличия у инвестора проекта реконструкции, получившего положительное заключение экспертизы, не представлено; финансирование реконструкции в объеме, определенном Дополнительным соглашением от 19.06.2012 № 4, а именно: в объеме 163 000 000руб., Инвестором не осуществлено; Инвестором не представлено никаких доказательств осуществления финансирования в каком-либо объеме в целях реконструкции помещения.

Следовательно, предусмотренных Дополнительным соглашением от 19.06.2012 № 4 оснований, влекущих переход права собственности на помещение, подлежавшее реконструкции, от Российской Федерации к инвестору не наступило.

Таким образом, Инвестор нарушил условия договора, в связи с чем, Росимущество письмом от 10.11.2015 № ИБ-07/47055 уведомило Инвестора об одностороннем расторжении договора, ссылаясь на пункт 3 статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капительных вложений». Инвестор письмами от 27.11.2015 № 19/Кор и от 14.12.2015 № 20/Кор направил письменные возражения в адрес Росимущества.

Согласно пункту 3 статьи 18 Закона № 39-ФЗ до истечения указанного месячного срока сторона по данному договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения данного договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления этих возражений до истечения указанного месячного срока данный договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении данного договора.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Росимущество письмом от 29.01.2018 № ИБ-07/2510 уведомило о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Таким образом, указанное уведомление является осуществлением истцом принадлежащего ему в силу п.3 ст. 18 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъективного гражданского права расторгнуть спорный контракт в одностороннем порядке.

Пункт 2 ст. 453 ГК РФ определяет последствия расторжения договора: при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Соответственно, довод истца о том, что обязанность Заказчика по переоформлению договора аренды предусмотрена договором, также является несостоятельным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, без проведения торгов (подп. 2 п. 2 ст. 39.6 указанного кодекса) - в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

Согласно ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанные истцом доводы направлены не переоценку вступивших в законную силу судебных актов, что с точки зрения действующей законодательства не допустимо.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Нормами гражданского законодательства, регулирующего отношения сторон по аренде, не предусмотрено обязание собственника имущества по заключению договора аренды принадлежащего ему помещения против его воли, в то время как волеизъявление ответчика в настоящем споре направлено на прекращение арендных отношений.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика обязательства перед истцом по заключению договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004013:121, общей площадью 344 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал о нарушении его права со стороны ответчика, в связи с чем, исковые требования истца являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 314, 445, 450, 606, 610, 621 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65, 66, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Чекмарева Н.А.