Решение от 19 октября 2023 г. по делу № А35-7532/2023

Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7532/2023
19 октября 2023 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 12.10.2023.

Полный текст решения изготовлен 19.10.2023.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Базальт»

к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Порт»

о расторжении договора №30/03-01 купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2023, обязании возвратить недвижимое имущество,

третье лицо – Управление Росреестра по Курской области

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца - ФИО2 по доверенности от 09.10.2023;

от ответчика – не явился, уведомлен,

от третьего лица – не явились, уведомлены.

Общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Базальт» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Порт» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2023 № 30/03-01, об обязании ООО «Строй-ПортТ» возвратить недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения зеленых насаждений, выполняющих специальные функции, площадь 12892 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 46:29:103043:96, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Определением суда от 13.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Росреестра по Курской области.

В суд от истца поступило уточнение исковых требований, в котором он просит о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2023, об обязании ООО «Строй-ПортТ» возвратить недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительная промышленность, площадь 12892 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 46:29:103043:96, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. Истец также представил в материалы дела копию выписки из ЕГРН, выписка приобщена к материалам дела.

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования с учетом представленных уточнений.

Представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств и документов не представили.

Дело рассмотрено в соответствии с частями 2, 3, 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, уведомленных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, по имеющимся в деле документам.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Базальт» зарегистрировано в качестве юридического лица 07.05.2013, ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 305019, <...>, литер А, пом. 1.2.

Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Порт» зарегистрировано в качестве юридического лица 29.08.2022, ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 305000, <...> зд. 60, помещ. 515.

Между обществом с ограниченной ответственностью строительная компания «Базальт» (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Порт» (Покупатель) заключен договор № 30/03-01 купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2023 (далее - Договор), согласно п. 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения зеленых насаждений, выполняющих специальные функции, площадь 12892 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 46:29:103043:96, стоимостью 1289200 руб.

В соответствии с п. 2.1.1 Договора Продавец обязуется передать Покупателю в день подписания Договора и подписать акт приема-передачи недвижимого имущества, а также передать все документы, необходимые для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю.

В силу п. 2.2.1 Договора Покупатель обязан осуществить приемку недвижимого имущества в срок, предусмотренный п. 2.1.1 настоящего договора, и подписать акт приема-передачи.

Покупатель обязан оплатить стоимость недвижимого имущества в соответствии с разделом 4 Договора (п. 2.2.2 Договора).

Пунктом 3.1 Договора передача недвижимого имущества осуществляется по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью Договора.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (п. 3.2 Договора).

В п. 4.2 Договора стороны предусмотрели, что Покупатель производит оплату Продавцу за приобретение недвижимого имущества путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца или иным не запрещенным действующим законодательством способом в срок не позднее трех месяцев с даты подписания Договора при этом в пользу Продавца возникает ипотека в силу закона.

Согласно п. 5.1 Договора Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что неисполнение Покупателем обязанности по оплате переданного ему недвижимого имущества, указанного п. 1.1 Договора признается существенным.

В случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате переданного ему недвижимого имуществ Продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор с последующим возвратом Продавец всего недвижимого имущества переданного Покупателю, указанного в п.1.1 Договора (п. 5.3 Договора).

В соответствии с Актом приема-передачи недвижимого имущества от 30.03.2023 общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Базальт» передало, а общество с ограниченной ответственностью «Строй-Порт» приняло следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения зеленых насаждений, выполняющих специальные функции, площадь 12892 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 46:29:103043:96.

Согласно п. 2 Акта приема-передачи при передаче недвижимое имущество Покупателем осмотрено, все недостатки заранее известны Покупателю, претензий у Покупателя к Продавцу по передаваемому недвижимому имуществу не имелось.

Согласно выписке из ЕГРН 04.04.2023 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области за обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Порт» зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости.

Как указал истец в исковом заявлении, ответчик не исполнил своей обязанности по оплате недвижимого имущества, в связи с чем в соответствии с п.п. 5.2, 5.3 Договора истец воспользовался своим правом в одностороннем порядке расторгнуть Договор с последующим возвратом всего недвижимого имущества, переданного ответчику.

Ссылаясь на неисполнение обязанности по оплате недвижимого имущества, 11.07.2023 истец вручил директору Общества претензию от 10.07.2023 № 10/07-01, в которой предложил в течение 5 дней с момента получения претензии произвести оплату по договору.

26.07.2023 истец направил в адрес Общества претензию от 25.07.2023 № 25/07-01, в которой предложил произвести оплату по Договору в течение 3 рабочих дней, а в случае непоступления денежных средств в указанный в претензии срок, Договор будет считаться расторгнутым с необходимостью вернуть переданное по Договору недвижимое имущество в сроки, предусмотренные Договором.

Согласно сведениям с официального сайта Почты России почтовое отправление было вручено адресату 27.07.2023.

Поскольку указанные претензии были оставлены без исполнения, общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Базальт» обратилось в суд с исковым заявлением (с учетом уточнения) к ООО «Строй-Порт» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2023, об обязании ООО «Строй-Порт» возвратить недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительная промышленность, площадь 12892 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 46:29:103043:96, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Оценив представленные документы и пояснения в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие неосновательного обогащения.

Согласно части 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ (часть 2 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Материалами дела подтверждается, что 30.03.2023 между обществом с ограниченной ответственностью строительная компания «Базальт» (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Порт» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить указанное в п.1.1 Договора недвижимое имущество.

Продавец обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества исполнил надлежащим образом, передав на основании Акта приема-передачи недвижимого имущества от 30.03.2023 Покупателю указанное в п. 1.1 Договора имущество, а Покупатель принял его от Продавца.

На основании пунктов 1, 3 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Между тем, Покупатель свои обязательства по оплате недвижимого имущества в установленный в Договоре срок не исполнил.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Вместе с тем, доказательств внесения оплаты ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалы дела представлено не было.

Не соглашаясь с исковыми требованиями, ответчик сослался на то, что переданное ему по Акту приема-передачи недвижимое имущество было зарегистрировано за ним на праве собственности, однако при заключении Договора Общество полагало, что изменений платежеспособности организации не произойдет, однако финансовое положение Общества ухудшилось. В отзыве ответчик также указал, что истец должен доказать наличие условий, существенное изменение обстоятельств, приведенных в ст. 451 ГК РФ, в качестве оснований для расторжения договора.

Суд полагает доводы ответчика несостоятельными по следующим основаниям.

Пунктом 5.2 Договора Стороны предусмотрели, что неисполнение Покупателем обязанности по оплате переданного ему недвижимого имущества, указанного п. 1.1 Договора, признается существенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а также те нарушения условий договора, которое стороны в договоре предусмотрели существенными.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (пункт 8 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017).

11.07.2023 истец вручил директору Общества претензию от 10.07.2023 № 10/07-01, в которой предложил в течение 5 дней с момента получения претензии произвести оплату по договору.

26.07.2023 истец направил в адрес Общества претензию от 26.07.2023 № 26/07-01, в которой предложил произвести оплату по Договору в течение 3 рабочих дней, а в случае непоступления денежных средств в указанный в претензии срок, Договор будет считаться расторгнутым с необходимостью вернуть переданное по Договору недвижимое имущество в сроки, предусмотренные Договором.

Согласно сведениям с официального сайта Почты России почтовое отправление было вручено адресату 27.07.2023, вместе с тем, обязанность по оплате недвижимого имущества в трехдневный срок после получения претензии ответчиком исполнена не была.

Как видно из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, 04.04.2023 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области за обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Порт» было зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости.

Вместе с тем, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, что также отражено и в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» также разъяснил, что если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 5.3 Договора стороны предусмотрели, что в случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате переданного ему недвижимого имуществ Продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор с последующим возвратом Продавцу всего недвижимого имущества переданного Покупателю, указанного в п. 1.1 Договора.

Учитывая, что ввиду расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества в судебном порядке у ответчика отсутствуют законные основания для удержания спорного имущества, суд удовлетворяет требование истца об обязании возвратить обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Базальт» спорное имущество.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования истца подлежащими частичному удовлетворению.

Иные доводы сторон, с учетом установленного и изложенного выше, не принимаются судом во внимание, поскольку не подтверждаются представленными в дело доказательствами и не имеют существенного значения для рассмотрения данного спора либо основаны на неверном толковании норм права.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного и результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Базальт» удовлетворить.

Расторгнуть договор №30/03-01 купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2023, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Базальт» и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Порт».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строй-Порт» возвратить обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Базальт» земельный участок с кадастровым номером 46:29:103043:96, площадью 12892 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй-Порт» в пользу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Базальт» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Н. Белых