Решение от 22 апреля 2024 г. по делу № А07-39595/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-39595/2023
г. Уфа
22 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 02.04.2024

Полный текст решения изготовлен 22.04.2024

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Чернышовой С.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Агеевой Ю.В., рассмотрел в судебном заседании заявление

ИП Садыков Баходир Бахтиёрович (ИНН <***>)

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 450098, Республика Башкортостан, Уфа город, Октября Проспект, 120)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 450054, Республика Башкортостан, Уфа город, Октября Проспект, дом 56/3)

третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Общество с ограниченной ответственностью "Новосибирская Оценочная Компания"

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 630049, Новосибирская Область, Новосибирск город, Красный <...>)

«Признать незаконным п. 1.6 Условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда нежилых помещений первого этажа четырех этажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: <...> утв. Постановлением Администрации ГО г. Уфа Респ. Башкортостан от 29.08.2023 № 1529, в части цены, превышающей 3 461 499,00 рублей с учетом затрат на неотделимые улучшения, без учета НДС в размере 20 %.» (в редакции заявителя с учетом заявления об уточнении заявленных требований).

при участии в судебном заседании:

представитель заявителя: ФИО1, доверенность от 27.11.2023, паспорт, диплом.

представитель Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан: ФИО2, доверенность от 27.07.2023, паспорт, диплом.

представитель Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан: ФИО2, доверенность от 10.01.2024, паспорт, диплом.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Индивидуального предпринимателя ФИО3 Баходира Бахтиёровича к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании незаконным п. 1.5. Условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда нежилых помещений первого этажа четырех этажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: <...> утв. Постановлением Администрации ГО г. Уфа Респ. Башкортостан от 29.08.2023 № 1529, в части цены, превышающей 3 461 499,00 рублей с учетом затрат на неотделимые улучшения, без учета НДС в размере 20 %.».

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Новосибирская Оценочная Компания".

12.02.2024 через сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru от представителя Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поступил отзыв на заявление, с требованиями не согласен, в удовлетворении заявленных требований просит отказать.

12.03.2024 через сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru от Индивидуального предпринимателя ФИО3 Баходира Бахтиёровича поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, заявитель просит суд:

«Признать незаконным п. 1.6 Условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда нежилых помещений первого этажа четырех этажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: <...> утв. Постановлением Администрации ГО г. Уфа Респ. Башкортостан от 29.08.2023 № 1529, в части цены, превышающей 3 461 499,00 рублей с учетом затрат на неотделимые улучшения, без учета НДС в размере 20 %».

Ходатайство судом рассмотрено , принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

В ходе судебного заседания 02.04.2024 от представителя Индивидуального предпринимателя ФИО3 Баходира Бахтиёровича поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Учитывая предмет и основания заявленных требований, мотивы, приведенные заявителем в обоснование назначения экспертизы, с учетом пояснений сторон, при отсутствии оснований, предусмотренных ст.82 АПК РФ, суд определил в удовлетворении ходатайства о проведении правовой экспертизы отказать.

Рассмотрев материалы дела , заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил:

29 августа 2023 года Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан утверждено Постановление №1529 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: <...>».

Согласно пункта 1 Постановления №1529, Администрация постановила осуществить приватизацию объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: <...>, утвердить условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: <...>.

В силу пункта 1.6 Условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда предусмотрено, что рыночная стоимость объекта согласно Отчету об оценке №16/3617-4Н/2023 от 31.07.2023 г., составленному ООО «Новосибирская оценочная компания», 7 998 800 руб. (Семь миллионов девятьсот девяносто восемь тысяч восемьсот рублей), в том числе НДС 20 % - 1 333 133, 33 руб. (Один миллион триста тридцать три тысячи сто тридцать три рубля 33 копейки).

Стоимость Объекта без учета НДС за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 332 191, 07 руб. (Триста тридцать две тысячи сто девяносто один рубль 07 копеек), составляет 6 333 475, 60 руб. (Шесть миллионов триста тридцать три тысячи четыреста семьдесят пять рублей 60 копеек). Покупатель уплачивает продавцу стоимость без учета НДС.

08.09.2023 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем Садыковым Баходиром Бахтиёровичем заключен Договор купли – продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа №2102.

Пунктом 3.1 Договора №2102 предусмотрено, что стоимость Объекта по договору составляет 6 333 475, 60 руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом об оценке №16/3617-4Н/2023 от 31.07.2023, составленным ООО «Новосибирская оценочная компания».

Покупатель производит оплату стоимости Объекта, указанную в пункте 3.1 раздела 3 Договора, в рассрочку на основании письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет, указанный Продавцом в договоре (пункт 3.2 Договора).

ИП ФИО3 произвел оценку рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, а также произведенных в нем неотделимых улучшений, о чем ООО «ТРС Групп», о чем составлен отчет №530/2023 от 22.11.2023.

Согласно представленного отчета эксперта следует, что рыночная стоимость объекта оценки с учетом неотделимых улучшений составляет – 3 461 499, 00 руб. (без НДС, руб.).

Полагая, что пункт 1.6 Условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда об установлении стоимости нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенных по адресу: <...>, является незаконными и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ИП Садыков Баходир Бахтиёрович обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив доводы и пояснения представителей лиц, участвующих в деле, представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания ненормативных актов государственных органов регламентирован положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), предусматривающей возможность обжалования ненормативных правовых актов несоответствующих закону и нарушающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа взаимосвязанных положений ст. 29, ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений, данных в п. 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

При этом в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного акта, решений и действий (бездействия) возлагается на соответствующий орган.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159).

В силу абз. 1 статьи 3 Закона №159 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Частью 2 статьи 4 Закона №159 предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона №159).

Согласно части 8 статьи 4 Закона №159 субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: 1)отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Статья 5 Закона №159 устанавливает, что оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей установлены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Положения статьи 8 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Исходя из смысла части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (часть 1 статьи 445 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 08.09.2023 между УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ и ИП ФИО3 был заключен договор купли –продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа №2102.

Согласно пункту 3. 1 Договора цена спорного объекта недвижимости без учета НДС 20% составила - 6 333 475, 60 руб.

Рыночная стоимость объекта была определена в Отчете об оценке №16/3617-4Н/2023 от 31.07.2023. Оценку проводило ООО «Новосибирская оценочная компания».

Между тем, на момент заключения договора ИП ФИО3 не представлены разногласия относительно стоимости нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: <...>.

Договор заключен на основании отчета об оценке №16/3617-4Н/2023 от 31.07.2023, представленного ООО «Новосибирская оценочная компания». Возражений относительно отчета оценки при заключении договора ИП ФИО3 не представлено.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу от отсутствии оснований для признания незаконным п. 1.6 Условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда нежилых помещений первого этажа четырех этажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: <...> утв. Постановлением Администрации ГО г. Уфа Респ. Башкортостан от 29.08.2023 № 1529, в части цены, превышающей 3 461 499,00 рублей с учетом затрат на неотделимые улучшения, без учета НДС в размере 20 %.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО3 Баходира Бахтиёровича - отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан, а также решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья С.Л. Чернышова