Постановление от 28 апреля 2025 г. по делу № А51-6953/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-794/2025
29 апреля 2025 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2025 года

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Пономаревой Г.Х.,

судей С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Голован»: ФИО2, директор;

от управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО3, представитель по доверенности от 13.12.2024;

от муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод»: не явились,

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 05.11.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2025

по делу №А51-6953/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Голован» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690088, <...>)

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>)

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690106, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 400005, <...>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, определенной отчетом об оценке от 06.12.2023 № 845-23, выполненным ООО «Центр оценки и экспертизы Метод»; определении величины рыночной стоимости имущества и обязании управления муниципальной собственности г. Владивостока направить ООО «Голован» подписанный договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене 890 000 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Голован» (далее – ООО «Голован», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, управление, ответчик) об определении величины рыночной стоимости имущества, обязательной для управления при совершении сделки – договора купли-продажи имущества с ООО «Голован», в размере 1 210 833 руб.; об обязании УМС г. Владивостока направить ООО «Голован» подписанный договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене 1 210 833 руб. (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН») и общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод» (далее – ООО «ЦОЭМ»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.11.2024, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2025, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе УМС г. Владивостока просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель утверждает, что им приняты все необходимые меры по установлению достоверной величины стоимости объекта недвижимости. Настаивает, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем пункт 3.1 договора купли-продажи с условием о рассрочке, предложенный обществом, не может рассматриваться как законный и подлежащий включению в условия сделки. Приводит возражения относительно выводов, изложенных в заключении ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт», относительно определенной экспертом рыночной стоимости объекта оценки в размере 1 210 833 руб., указывая на ее необоснованное снижение.

В отзыве на кассационную жалобу общество приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители УМС г. Владивостока и ООО «Голован» поддержали свои позиции относительно доводов кассационной жалобы и возражений на нее, дав суду соответствующие пояснения.

МКУ «АПМЗН» и ООО «ЦОЭМ» явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Голован» (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества от 25.05.2021 № 2 заключен договор аренды от 09.06.2021 №01-15956-001-Н-АР-10063-00 (с учетом дополнительного соглашения от 21.11.2023) в отношении недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 25:28:060130:927, площадью 210 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей, благоустройство территории; местоположение: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный);

- нежилое здание с кадастровым номером 25:28:060130:636, площадью 62,7 кв.м, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г № 11 (пункт 1.1 договора).

По акту приема-передачи от 09.06.2021 имущество передано обществу без каких-либо замечаний.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

ООО «Голован», как субъект малого предпринимательства, обратилось к муниципальному органу с заявлением от 16.08.2023 о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов, УМС г. Владивостока заключило с ООО «ЦОЭМ» муниципальный контракт от 13.11.2023 №966/287-61/23.

Согласно отчету об оценке от 06.12.2023 №845-23 итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки составляет с учетом НДС: 3 263 000 руб. и без учета НДС: 2 903 500 руб.

Экспертом СРО РАО подготовлено экспертное заключение от 08.12.2023 о соответствии отчета об оценке от 06.12.2023 №845-23 требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Письмом от 07.03.2024 №24/359 МКУ «АПМЗН» предложило обществу заключить договор купли-продажи арендуемого имущества (нежилого здания и земельного участка), приложив 3 варианта проекта договора купли-продажи № 410-ППВ.

В свою очередь, ООО «Голован» представило в МКУ «АПМЗН» протокол разногласий от 27.03.2024 к договору № 410-ППВ с условием о рассрочке, в котором выразило несогласие с предложенной рыночной стоимостью имущества и содержанием пункта 3.1 договора. С учетом отчета привлеченного независимого оценщика общество предложило изменить стоимость спорных объектов на 1 800 000 руб.

Письмом от 28.03.2024 №24/476 МКУ «АПМЗН» отклонило протокол разногласий.

Неурегулирование сторонами приведенных разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в части его положений, касающихся его выкупной цены, явилось основанием для обращения ООО «Голован» в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона №159-ФЗ.

Из положений статьи 3 Закона №159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ).

На основании статьи 3 Закона №135-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона №159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ).

В порядке статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 названного Закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По смыслу статей 3, 4 Закона №159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Установлено, что ООО «Голован» является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем общество вправе требовать заключения договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости объекта.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

С целью определения действительной рыночной стоимости имущества, судом первой инстанции по ходатайству истца назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» ФИО4 (определение от 20.08.2024).

Согласно представленному заключению судебной экспертизы от 03.10.2024 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.08.2023 составила 1 210 833 руб. (без учета НДС).

В этой связи суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы, которое судами признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

Доводы заявителя кассационной жалобы о принятии всех необходимых мер для установления достоверной величины стоимости объекта недвижимости, не принимаются судом с учетом вышеприведенных норм права и результатов проведенной в рамках настоящего спора судебной экспертизы, выводы которой не оспорены, иными доказательствами не опровергнуты.

Позиция ответчика относительно того, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ, должна производиться исключительно уполномоченными органами и не может быть пересмотрена в судебном порядке признается судом округа ошибочной как противоречащая пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №92.

Принятые решение и постановление основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменений.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.11.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2025 по делу №А51-6953/2024 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Г.Х. Пономарева

Судьи С.И. Гребенщиков


В.А. Гребенщикова