Решение от 9 июля 2024 г. по делу № А40-226668/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-226668/23-180-1834
09 июля 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 09 июля 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СМАЙЛ-21-СЕНЧУРИ" (125239, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2002, ИНН: <***>)

ответчик: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Об урегулировании разногласий.

В судебное заседание явились:

От истца –ФИО1, дов. от 30.10.2023г.

От ответчика – ФИО2, дов. №ДГИ-Д-1529/23 от 05.12.2023г.



УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 8Ц, кадастровый номер 77:09:0003012:3697, путем изложения пунктов 3.1. и 3.4. договора в следующей редакции:

"3.1 Цена Объекта составляет 8 691 235 (восемь миллионов шестьсот девяносто одна тысяча двести тридцать пять) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением Эксперта от 03.05.2024 N 130-ОЭ, выполненным ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в рамках рассмотрения дела А40-226668/23-180-1834

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 103 467 руб. 08 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга".

Определением от 19.02.2024г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и поставить перед экспертами следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 8Ц по состоянию на 09 августа 2023 г. без учета НДС?"

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

06.05.2024 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что ООО «Смайл-21-Сенчури» является арендатором нежилого помещения общей площадью 77,4 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003012:3697, расположенного по адресу: зсква. ул. Коптевская, д. 26, кор. 3, помещение 8Ц на основании договора аренды от 09.07.2003 да N 02-00418/03, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы. ООО «Смайл-21-Сенчури» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Нежилое помещение непрерывно арендуется Обществом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Письмом от 04.09.2023 г. за № 33-6-850621/23-(0)-3 (получено истцом 22.09.2023) Департамент городского имущества города Москвы предложил ООО «Смайл-21-Сенчури» воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендованного имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 8Ц, общей площадью 77,4 кв м., в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», одновременно направил в адрес ООО «Смайл-21-Сенчури» договор купли-продажи недвижимости № 59-8706 от 31.08.2023 г.

Выкупная стоимость указана в п. 3.1. договора купли-продажи, установлена Департаментом городского имущества города Москвы в размере 12 364 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.08.2023 № М814-2784-П/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец полагает предложенную Департаментом городского имущества города Москвы выкупную стоимость существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, в связи истец обратился к независимому оценщику - ООО «Агентство «Бизнес-Актив» для определения действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества, поскольку в соответствии с заключением независимого оценщика ООО «Агентство Бизнес-Актив» о 04.10.2023 г. № 501/02 рыночная стоимость полных прав собственности на арендуемое недвижимое имущество составляет 8 219 000 руб.

Письмом от 04.09.2023 г. № 33-6-850621/23-(0)-3 (стр. 2) Департамент городского имущества города Москвы отказался от урегулирования разногласий по цене выкупаемого имущества, в случае если такие разногласия у сторон договора купли-продажи возникнут, просил не направлять ему протокол разногласий, передать разногласия в части цены выкупаемого имущества на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч. 4.1. статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В соответствии с ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу абз. 2 ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Статья 446 ГК РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Между сторонами не достигнуто соглашение в части стоимости объекта недвижимости, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 19.02.2024г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и поставить перед экспертами следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 8Ц по состоянию на 09 августа 2023 г. без учета НДС?"

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

06.05.2024 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 8Ц по состоянию на 09 августа 2023 г. без учета НДС составляет 8 691 235 руб.

Суд приходит к выводу о том, что экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперты продемонстрировали компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертами выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертами были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении экспертов сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертами ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой») ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

Иные доводы ответчика отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене судебной экспертизы.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СМАЙЛ-21-СЕНЧУРИ" при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 8Ц, кадастровый номер 77:09:0003012:3697, путем изложения пунктов 3.1. и 3.4. договора в следующей редакции:

"3.1 Цена Объекта составляет 8 691 235 (восемь миллионов шестьсот девяносто одна тысяча двести тридцать пять) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением Эксперта от 03.05.2024 N 130-ОЭ, выполненным ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в рамках рассмотрения дела А40-226668/23-180-1834

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 103 467 руб. 08 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга".

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СМАЙЛ-21-СЕНЧУРИ" (125239, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2002, ИНН: <***>) 40 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.


Судья Т.А.Ламонова