Постановление от 16 сентября 2024 г. по делу № А32-18254/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-18254/2023
город Ростов-на-Дону
17 сентября 2024 года
15АП-8163/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р., судей Мельситовой И.Н., Нарышкиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём Петросьян Н.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2024 по делу № А32-18254/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

(ОГРН <***>, ИНН <***>) о восстановлении сведений,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (далее – истец, общество, ООО «Торговый дом «Гермес», ООО «ТД «Гермес») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (далее - администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление, Управление Росреестра по Краснодарскому краю) о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:51:0201003:483, площадью 25 163 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов, адрес: <...>; о восстановлении в Едином

государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:51:0000000:25, площадью 2 737 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации ливневого коллектора, адрес: Краснодарский край, Туапсинский район, г/п Туапсинское, <...> район «Барсова щель»; о восстановлении права аренды ООО «Торговый дом «Гермес» на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:25 на основании договора аренды от 11.12.2014; об обязании Управление Росреестра по Краснодарскому краю восстановить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды ООО «Торговый дом «Гермес» на земельный участок с к. н. 23:51:0000000:25 на основании договора аренды от 11.12.2014; об обязании Администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу и привидения его в исполнение в части восстановления сведений в ЕГРН о земельном участке с к. н. 23:51:0201003:483, повторно заключить с ООО «Торговый дом «Гермес» договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201003:483 с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов площадью 25 163 кв. м., расположенного по адресу: <...>, сроком на 3 года; об обязании Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 площадью 27 900 кв. м расположенного по адресу: <...> относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями административно-делового, социально-бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения (с учётом требований, уточнённых в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» в доход федерального бюджета взыскано 24 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции. Судом не приняты во внимание доводы и доказательства, представленные истцом. Решение принято без учета позиции, высказанной окружным судом по ранее рассмотренным спорам.

От администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором администрация находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение суда без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, отзыва на нее, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ООО «Гермес» владело земельным участком, категория: земли населенных пунктов - для строительства и

эксплуатации ливневого коллектора, площадь: 2 737 кв. м, с кадастровым номером 23:51:0000000:25, по адресу: Краснодарский край, р-н Туапсинский, г/п Туапсинское, <...> район «Барсова щель» на праве аренды на основании договора аренды от 11.12.2014 № 5100008457 о чем 26.01.2015 внесена запись 23-23/013-23/013/013/2015-256/1 в ЕГРН.

На основании соглашения от 16.12.2016 № 260 о расторжении договора аренды земельного участка от 11.12.2014 № 5100008457 и заявления ООО «Гермес» запись об аренде была прекращена 06.01.2017.

Земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:25 снят с государственного кадастрового учета 25.01.2017 на основании заявления ООО «Торговый дом «Гермес» от 28.12.2016.

Также ООО «Гермес» на праве аренды владело земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь: 25163 кв. м с кадастровым номером 23:51:0201003:483, по адресу: Краснодарский край, <...>, о чем 11.04.2006 внесена запись 23-23-49/004/2006188 на основании договора аренды земельного участка от 21.12.2005 и на основании договора аренды земельного участка от 23.12.2015 № 5100008594, о чем 21.01.2016 внесена запись 23-23/013-23/013/001/2016-152/2.

На основании соглашения от 16.12.2016 № 259 о расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2015 № 5100008594 и заявления ООО «Гермес» запись об аренде была прекращена 06.01.2017.

Земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201003:483 был снят с государственного кадастрового учета 25.01.2017 на основании заявления ООО «Торговый дом «Гермес» от 28.12.2016.

Впоследствии оба земельных участка объединены в один.

Объединенный земельный участок, категория: земли населенных пунктов - для многоквартирных жилых домов, многоквартирных жилых домов со встроенно- пристроенными помещениями административно-делового, социально-бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения, площадь: 27 900 кв. м с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, расположенный по адресу: Краснодарский край, р-н. Туапсинский, <...> поставлен на государственный кадастровый учет 14.11.2016

По договору аренды от 16.12.2016 земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 предоставленный обществу в аренду.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Торговый дом «Гермес» о расторжении договора от 16.12.2016 аренды земельного участка площадью 27 900 кв. м с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, расположенного по адресу: <...> относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями административно- делового, социально-бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения (далее - земельный участок), о понуждении к освобождению земельного участка с указанием на решение как на основание погашения записи от 04.01.2017 с номером регистрации 23-23/013-23/013/601/2016-6254/2 о договоре аренды от 16.12.2016 как обременении земельного участка, о снятии земельного участка с государственного кадастрового учета.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление, Министерство природных ресурсов Краснодарского края, администрация муниципального образования Туапсинский район (далее - министерство, администрация района).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2021 признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право аренды общества на земельный участок (запись от 04.01.2017 с номером регистрации 23-23/013-23/013/601/2016-6254/2). Решение признано основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации договора аренды от 16.12.2016 как обременения земельного участка в пользу общества. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок незаконно образован путем объединения расположенных по адресу: <...> и относящихся к категории земель населенных пунктов исходного земельного участка площадью 25 163 кв. м с кадастровым номером 23:51:0201003:483 с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов (далее - исходный земельный участок) и вспомогательного земельного участка площадью 2737 кв. м с кадастровым номером 23:51:0000000:25 с разрешенным использованием для строительства и эксплуатации ливневого коллектора (далее - вспомогательный земельный участок). Исходный земельный участок состоял на кадастровом учете и не мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, в том числе для жилищного строительства. Исходный земельный участок частично образован за счет земель лесного фонда, жилищное строительство на которых не допускается. Договор аренды от 21.12.2005 ничтожен. Его ничтожность повлекла ничтожность последующих договоров аренды от 23.12.2015, от 16.12.2016. Общество не обладало преимущественным правом на заключение новых договоров аренды без проведения торгов. Повторное предоставление земельного участка для завершения строительства противоречит действующим нормам земельного законодательства. Нахождение на незначительной части земельного участка принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства - бетонного фундамента с малым процентом готовности не свидетельствует об утрате публичным собственником фактического владения земельным участком. Земельный участок не освоен и по назначению не используется. Доступ на него не ограничен. У публичного собственника, представляемого администрацией городского поселения, отсутствует необходимость в восстановлении владения земельным участком. Ввиду ничтожности договоров аренды от 21.12.2005, от 23.12.2015, от 16.12.2016 у общества отсутствует право аренды на земельный участок. Сведения Единого государственного реестра недвижимости об обременении земельного участка не соответствуют фактическим обстоятельствам. Такое несоответствие устраняется путем признания названного обременения в виде аренды отсутствующим.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что общество выполнило все зависящие от него условия для приобретения исходного земельного участка в аренду для многоэтажного жилищного строительства. Общество своевременно вносило арендную плату и совершало необходимые действия по освоению земельного

участка. Пересечение земельного участка с землями лесного фонда не доказано. Вывод о ничтожности договоров аренды от 21.12.2005, от 23.12.2015, от 16.12.2016 не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам. Объект незавершенного строительства не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2022 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по делу № А32-16687/2020 отменено, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2020 по делу № А32-16687/2020 оставлено в силе.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2022 по делу № 308-ЭС22-14207 ООО «Торговый дом «Гермес» отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Администрация обратилась в порядке межведомственного взаимодействия в межмуниципальный отдел по г. Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи, об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 арендой, зарегистрированной в пользу общества на основании договора аренды земельного участка от 16.12.2016 № 5100008705.

Согласно сведениям из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, особые отметки: сведения, необходимые для заполнения раздела 2 - сведения о зарегистрированных правах, отсутствуют, регистрационная запись погашена.

Полагая, что действия администрации противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы общества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что поскольку земельный участок 23:51:0000000:1030 объединен незаконно, постольку следует восстановить положение, существовавшее ранее, т.е. восстановить исходные земельные участки и право общества на них.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из недействительности договора аренды от 16.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, а также учел то, что истцом не подтверждена необходимость использования им всего земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта незавершенного строительства площадью 114 кв. м, с учетом общей площади испрашиваемого земельного участка равной 25 163 кв. м.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 04.05.2022 г. по делу № А32-16687/2020 нашел обоснованной позицию суда апелляционной инстанции о том, что в действиях общества отсутствовали признаки недобросовестного поведения. Оно выполнило все зависящие от него условия для приобретения исходного земельного участка в аренду для многоэтажного жилищного строительства, своевременно вносило арендную плату и совершало необходимые действия по освоению этого участка;

С оценкой судом первой инстанции договоров аренды от 21.12.2005, от 23.12.2015 как ничтожных суд округа не согласился;

Договор аренды от 23.12.2015 правомерно заключен без проведения торгов для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Основанием для признания договора аренды земельного участка от 16.12.2016 г. с к.н. 23:51:0000000:1030 недействительным послужили обстоятельства, при которых исходный земельный участок (к.н. 23:51:0201003:483) и вспомогательный земельный участок (к.н. 23:51:0000000:25) незаконно объединены в земельный участок с к.н. 23:51:0000000:1030 и предоставлены обществу в аренду без проведения торгов для жилищного строительства. В отношении вспомогательного земельного участка (с кадастровым номером 23:51:0000000:25) не осуществлялась установленная статьей 30.1 Земельного кодекса процедура предоставления публичных земель в аренду для жилищного строительства на торгах. Данный участок неоднократно по договорам аренды от 06.07.2011, от 11.12.2014 предоставлялся обществу для строительства и эксплуатации ливневого коллектора, но не для жилищного строительства. Видами его разрешенного использования также значились строительство и эксплуатация ливневого коллектора.

Объединение исходного и вспомогательного земельных участков в земельный участок и предоставление последнего обществу в аренду для многоквартирного жилищного строительства без проведения торгов привело к обходу нормативно установленной процедуры ввода в оборот публичных земель в целях жилищного строительства, что противоречит правовым подходам, сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 No1756/13 и в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Вышеуказанная правовая квалификация подлежит обязательному учету в связи с тем, что правовая квалификация сделки, данная судом по ранее разрешенному спору, хотя и не образует преюдиции по смыслу ст. 69 АПК РФ, но учитывается судом, рассматривающим второе дело. (Определение Верховного Суда РФ от 06.10.2016 № 305-ЭС16-8204)

Таким образом, земельный участок с к.н. 23:51:0000000:1030 является незаконно образованным и подлежащим снятию с кадастрового учета, в связи с чем исковые требования в этой части подлежали удовлетворению.

То есть, выбранный обществом способ защиты права в виде восстановления сведений о первоначальных земельных участках, существовавших до их объединения, по сути направлен на реализацию выводов судов в рамках дела № А32- 16687/2020 о незаконности объединения участков.

Такой способ защиты допускает актуальная судебная практика (Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2023 по делу № А83-15545/2020).

Учет судом первой инстанции вывода Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-16687/2020 в части признания объекта незавершённого строения с кадастровым номером 23:51:0201003:3634, площадью застройки 114 кв. метров, степенью готовности 17% самовольно возведенным является несостоятельным ввиду следующего.

Согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2021 по делу А32-16687/2020, суд пришел к выводу, что договоры аренды исходного земельного участка с к.н. 23:51:0201003:483 от 2005 г. и 2015 г. являлись

ничтожными в связи с нарушением процедуры предоставления в аренду земельного участка, собственником которого является публичное образование. Со ссылками на ст. 222 ГК РФ Арбитражный суд Краснодарского края пришел к выводу, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:51:0201003:3634, площадью застройки 114 кв. метров, степенью готовности 17% был возведен на земельном участке не предоставленном обществу в установленном законом порядке, в связи с чем имелись признаки самовольного строительства.

Однако Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 04.05.2022 г. по указанному делу пересмотрел данные выводы суда первой инстанции в части признания договоров аренды исходного земельного участка с к.н. 23:51:0201003:483 от 2005 г. и 2015 г. ничтожными, напротив указав, что выводы о ничтожности договоров аренды от 21.12.2005, от 23.12.2015 не способствуют установлению правовой определенности, а договор аренды от 23.12.2015 правомерно заключен без проведения торгов для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона No 137-ФЗ.

На дату предварительного согласования предоставления земельного участка 26.09.2005 исходный земельный участок не был сформирован. При заключении договора аренды от 21.12.2005 не было допущено нарушение пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что сформированный земельный участок мог быть предоставлен для строительства только посредством проведения торгов (постановление от 15.11.2011 N 7638/11).

Таким образом, с учетом правовой позиции Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, у объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке отсутствовали признаки самовольного строения предусмотренные ст. 222 ГК РФ.

Вывод суда о недоказанности истцом необходимости использования им всего земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта незавершенного строительства площадью 114 кв. м, с учетом общей площади испрашиваемого земельного участка равной 25 163 кв. м. является необоснованным ввиду следующего.

Так ранее истцу был предоставлен земельный участок в аренду в 2005 г. и 2015 г. для осуществления на нем строительства многофункционального жилого комплекса. При получении разрешения на строительства истцом был изготовлен проект, прошедший государственную экспертизу, из которого следует возможность размещения предполагаемого к строительству многофункционального жилого комплекса именно на земельном участке площадью 25 163 кв. м. При рассмотрении дела судом первой инстанции истцом была предоставлена глава проекта со схемой расположения строений, из которой следует, что объект незавершенного строительства был возведен в рамках реализации проекта по строительству многофункционального жилого комплекса, а данный объект предусмотрен проектной документацией.

Более того, истцом при заявлении требований о предоставлении земельного участка указано дальнейшее его целевое использование, а именно для завершения строительства многофункционального жилого комплекса.

Суд апелляционной инстанции так же приходит к выводу об обоснованности исковых требований в части восстановления кадастрового учета земельных

участков с к.н. 23:51:0201003:483 и земельного участка с к.н. 23:51:0000000:25 ввиду следующего.

Так в рамках дела А32-16687/2020 установлено, что действия администрации по образованию земельного участка с к.н. 23:51:0000000:1030 (образован из двух земельных участков с к.н. 23:51:0201003:483 и земельного участка с к.н. 23:51:0000000:25) фактически являлись незаконными, в связи с чем привели к изъятию земли, на которой у истца было возведено незавершенное строение.

На момент рассмотрения настоящего дела вышеуказанный земельный участок с к.н. 23:51:0000000:1030 с кадастрового учета не снят.

Таким образом, в действиях администрации имеет место быть незаконное бездействие, создающее правовую неопределенность в использовании территории, на которой расположен объект незавершенного строительства.

Статья 1 (п. 1) ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абзац третий ст. 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, действующее законодательство прямо предусматривает, что заявление требования о пресечении действий, нарушающих право, может быть использовано конкретным субъектом в качестве способа защиты его нарушенного права.

С целью обеспечения восстановления нарушенных прав истца, а так же устранения правовой неопределенности в использовании территории, на которой расположен объект незавершенного строительства общества, суд апелляционной инстанции считает подлежащими удовлетворению требования в части восстановления сведений в ЕГРН о кадастровом учете участков с к.н. 23:51:0201003:483 и земельного участка с к.н. 23:51:0000000:25 с одновременным восстановлением первоначального вида разрешенного использования земельного участка с к.н. 23:51:0000000:25 под эксплуатацию ливневого коллектора.

Так же, учитывая применение такого способа защиты нарушенного права, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, с учетом того, что на момент объединения земельных участков с к.н. 23:51:0201003:483 и земельного участка с к.н. 23:51:0000000:25, срок действия договора аренды земельного участка с к.н. 23:51:0000000:25 от 11.12.2014 г. не истек (заключен до 11.12.2029), апелляционная коллегия считает возможным восстановить так же право аренды на данный земельный участок согласно условиям договора аренды от 11.12.2014 г.

В части исковых требований о повторном предоставлении земельного участка с к.н. 23:51:0201003:483 для завершения строительства суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.I Земельного кодекса РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае

предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Между тем Федеральным законом от 23.06. 2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты

незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 13 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в

рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента признания незаконным образования земельного участка с к.н. 23:51:0000000:1030 и заключенного договора аренды от 2016 г. недействительным с применением последствий таких действий, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021)

Более того, в рамках дела № А32-16687/2020 кассационным судом были признаны уважительными причины, по которым строительство в срок завершено не было.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд полагает исковые требования общества подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2024 по делу № А32-18254/2023 отменить.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 площадью 27 900 кв.м., расположенного по адресу: <...> относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями административно-делового, социально- бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:51:0201003:483, площадью 25163 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирных жилых домов, адрес: <...>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:51:0000000:25, площадью 2737 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства и эксплуатации ливневого коллектора, адрес: Краснодарский край, Туапсинский район, г/п Туапсинское, <...> район «Барсова щель».

Восстановить право аренды общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» на земельный участок с к.н. 23:51:0000000:25 на основании договора аренды от 11.12.2014 г.

Восстановить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды ООО «Торговый дом «Гермес» на земельный участок с к.н. 23:51:0000000:25 на основании договора аренды от 11.12.2014 г.

Настоящее постановление является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

Обязать администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района в течение 30 дней с момента вынесения настоящего постановления и привидения его в исполнение в части восстановления сведений в ЕГРН о земельном участке с к.н. 23:51:0201003:483, повторно заключить с ООО «Торговый дом «Гермес» договор аренды на земельный участок с к.н. 23:51:0201003:483 с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов площадью 25 163 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком на 3 года в целях завершения строительства.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи И.Н. Мельситова

Н.В. Нарышкина