Решение от 10 марта 2023 г. по делу № А63-5156/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А63-5156/2021
г. Ставрополь
10 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 10 марта 2023 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества ограниченной ответственностью «Лукойл-Ростовэнерго», Ростовская область, г. Ростов-на-дону, ОГРН <***>,

к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Газпром теплоэнерго Кисловодск», Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН <***>, общество с ограниченной ответственностью «Газпром энерго», г. Москва, ОГРН <***>,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения от 07.10.2020 к договору аренды земельного участка в границах города-курорта Кисловодска 05.09.2013 № 2928, путем внесения изменений в пункты 1.1, 1.2, 3.1 и раздел 9 договора,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лукойл-Ставропольэнерго» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – ответчик, комитет), в котором просило урегулировать разногласия, возникшие с комитетом при заключении дополнительного соглашения от 07.10.2020 № 5 к договору аренды 05.09.2013 № 2928:

внести изменения в пункт 1.1 договора аренды 05.09.2013 № 2928, изложив его в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:34:010101:502, находящийся по адресу: Ставропольский край, город-курорт Кисловодск, ул. Тюленева (далее – участок), с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание: для размещения коммунальных, складских объектов, общей площадью 13 204 кв. м;

дополнить раздел 1 договора пунктом 1.2 в следующей редакции: «Арендодатель передает в аренду:

- Арендатору 1-часть земельного участка, площадью 13 106 кв. м,


- Арендатор 2-часть земельного участка, площадью 98 кв. м»; внести изменения в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции:

«Размер арендной платы за участок составляет 75 526 (Семьдесят пять тысяч пятьсот двадцать шесть) рублей 88 (восемьдесят восемь) копеек в год. Арендная плата начисляется каждому арендатору применительно к размеру арендуемой площади.

Размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, установленных в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов в порядке, определенном пунктом 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582. С момента начала срока аренды по настоящему договору размер арендной платы за Участок не может быть выше ставок, утвержденных в соответствии с указанным порядком Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов» (1,6% от кадастровой стоимости участка, но не более 5,72 рубля за квадратный метр общей площади участка)»;

внести изменения в договор аренды от 05.09.2013 № 2928 в раздел 9 в части реквизитов Арендатора 1 изложив их в следующей редакции:

«ИНН/КПП 6164288981/616301001, ОГРН<***>, место нахождения: 344022, Российская Федерация, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Кировский р-н, ул. Береговая, 69/3, почтовый адрес: 344055, <...>, банковские реквизиты: р/с <***> ПАО Банк «ФК Открытие», к/с 30101810300000000985, БИК 044525985» (с учетом уточнений, принятых к рассмотрению определением суда от 12.09.2022).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Газпром теплоэнерго Кисловодск», общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Газпром энерго».

Определением суда от 29.06.2021 в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца по делу с общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Ставропольэнерго», г. Буденновск, ОГРН <***>, на общество с ограниченной ответственностью «Лукойл-Ростовэнерго», г. Ростов-на-Дону, ОГРН <***> (далее – истец, общество).

Определением от 02.02.2022 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-15060/2020.

Определением от 12.07.2022 производство по делу возобновлено.


Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Рассмотрев названное ходатайство, учитывая положения статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным его удовлетворить и рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся письменным доказательствам.

В связи с неявкой в судебное заседание представителей сторон, протоколирование с использованием средств аудиозаписи не велось.

В обоснование исковых требований общество в иске и заявлении об уточнении требований указало, что им, ООО «Газпром теплоэнерго Кисловодск» с комитетом заключен досрочный договор аренды земельного участка от 05.09.2013 № 2928, предметом которого является владение и пользование арендаторами земельным участком из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:34:010101:502, расположенным по адресу: <...> общей площадью 21 130 кв. м. Согласно письму из Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 18.06.2021 № исх/011820 26.04.2019 осуществлен учет изменений преобразуемого земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502, в связи с регистрацией обременения на образованный из него земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:574, а именно изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 с «21 130 кв. м» на « 19 440 кв. м». Указанные изменения в договор были произведены ответчиком на основании письменного обращения ООО «Лукойл-Ставропольэнерго» (правопредшественника истца) от 20.02.2019 № 03.3-393, от 10.12.2019 № 03.3-2647 о частичном отказе от исполнения договора аренды от 05.09.2013 № 2928 в части пользования вновь образованным земельным участком с кадастровым номером 26:34:010101:574 (площадь земельного участка 1 690 кв. м). Не смотря на фактическую регистрацию договора аренды по вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 26:34:010101:574 с 26.04.2019 - дополнительное соглашение от 24.03.2021 к договору аренды от 05.09.2013 № 2928 согласно, которому площадь земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 уменьшена, вид разрешенного использования изменен, было зарегистрировано в управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии только 14.04.2021, то есть после принятия искового заявления к рассмотрению 12.04.2021 (формулировка договора от 05.09.2013 № 2928 в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2021): «вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание: для размещения коммунальных складских объектов общей площадью 19 440 кв. м».

Согласно вступившим в законную силу решениям Арбитражного суда Ставропольского края по делам, в отношении вновь образованных земельных участков посредством раздела земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502, заключены (зарегистрированы) договоры аренды вновь образованных земельных участков, а именно:

- дело № А63-15060/2020 (вновь образованный земельный участок с кадастровым


номером 26:34:010101:592) площадь земельного участка 1 124 кв. м (договор аренды земельного участка от 10.06.2020 № 73/2020, зарегистрирован 26.05.2022),

- дело № А63-15061/2020 (вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:590) площадь земельного участка 1 709 кв. м. (договор аренды земельного участка от 10.06.2020 № 71/2020, зарегистрирован 28.02.2022),

- дело № А63-15063/2020 (вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:591) площадь земельного участка 1 883 кв. м (договор аренды земельного участка от 10.06.2020 № 72/2020, зарегистрирован 28.02.2022).

В связи с заключением отдельных договоров аренды на вновь образованные земельные участки площадь арендуемого земельного участка в рамках спорного договора уменьшилась в следующем порядке: 19 440 кв. м (признано ответчиком посредством подписания дополнительного соглашения от 24.03.2021 № 71) - 1 124 кв. м (решение по делу № А63-15060/2020) - 1 709 кв. м (решение по делу № А63-15061/2020) - 1 883 кв. м (решение по делу № А63-15063/2020) = 14 724 кв. м.

Однако ответчиком не были внесены изменения в договор аренды от 05.09.2013 № 2928, а именно не исключены из общей площади земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 площадь вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:583, а также не исключены площади вновь образованных земельных участков. В силу положений статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при выделении земельного участка из участка используемого на праве аренды арендатор имеет право на заключение договора аренды на такой участок на прежних условиях. Однако предложенный ответчиком проект дополнительного соглашения не соответствует действующему договору аренды и занимаемой площади земельного участка.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что площадь спорного земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 в настоящее время составляет 19 440 кв. м в связи с выделом из него земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:574, площадью 1 690 кв. м и регистрацией договора аренды на него. Впоследствии, указанный земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:502, площадью 19 440 кв. м истцом был разделен на несколько земельных участков, в том числе, с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 26:34:010101:591, площадью 1 883 кв. м, 26:34:010101:590, площадью 1 709 кв. м и 26:34:010101:592, площадью 1 124 кв. м. После регистрации договоров аренды на выделенные земельные участки, площадь исходного земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 уменьшится на 4 716 кв. м (1 709 + 1 883 + 1 124). Таким образом, заключить дополнительное соглашение с указанием в пункте 1.1, что площадь земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 составляет 17 920 кв. м не представляется возможным. Сведениями об обращении ООО «Газпром энерго» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:583 комитет не располагает. Кроме того, объектов недвижимости общества на земельном участке с кадастровым номером


26:34:010101:574 нет, договор аренды на указанный земельный участок был заключен с ФИО2 После продажи объектов недвижимости ФИО2 индивидуальному предпринимателю ФИО3 (договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке 04.12.2020) между ними заключен договор переуступки прав аренды, который также зарегистрирован в установленном законом порядке. Просил отказать в удовлетворении требований.

ООО «Газпром теплоэнерго Кисловодск» в отзыве на исковое заявление указало, что в рамках дополнительного соглашения от 07.10.2020 № 5 истец просит урегулировать разногласия и изложить пункт 1.1. договора аренды, указав вид разрешенного использования земельного участка: «коммунальное обслуживание», общей площадью 17 920 кв. м, в то время как согласно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок 17.03.2021 вид разрешенного использования данного земельного участка значится как «коммунальное обслуживание; для размещения коммунальных, складских объектов», общей площадью 19 440 кв. м, просило принять решение в рамках действующего законодательства.

Общество с ограниченной ответственностью «Газпром энерго» мотивированного отзыва на заявление суду не представило.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю» в ответе на запрос суда указало, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:502 образован 29.12.2012 площадью 21 130 кв. м. на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 04.12.2012 № 26-0-1-70/3001/2012-2033 и межевого плана от 28.11.2012 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:12 вместе с земельными участками с кадастровыми номерами 26:34:010101:503, 26:34:010101:504, 26:34:010101:505. В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 с сохранением исходного в измененных границах 06.09.2016 образован земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:574, расположенный по адресу: <...>, с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «под производственные помещения», площадью 1 690 кв. м на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 02.09.2016 № 30-3682807 и межевого плана от 03.08.2016. В последующем, 26.04.2019 осуществлен учет изменений преобразуемого земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502, в связи с регистрацией обременения на образованный из него земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:574, а именно: изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 с «21 130 кв. м» на «19 440 кв. м». В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 с сохранением исходного в измененных границах 21.05.2018 образован земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:583, распложенный по адресу: <...>, с категорией


земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «под производственные помещения», площадью 1 520 кв. м на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 16.05.2018 № 30-4564959 и межевого плана от 10.05.2018. По состоянию на 17.06.2021 в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:583. Учет изменений в части площади и местоположения границ преобразуемого земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 в связи с образованием из него земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:583 не осуществлялся.

Исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, суд пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:502 образован 29.12.2012 площадью 21 130 кв. м на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 04.12.2012 № 26-0-1-70/3001/2012-2033 и межевого плана от 28.11.2012 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:12 вместе с земельными участками с кадастровыми номерами 26:34:010101:503, 26:34:010101:504, 26:34:010101:505.

Комитетом (арендодатель) с ООО «Лукойл-Ставропольэнерго» (в настоящее время общестов) и ОАО «Теплосеть» (в настоящее время – ООО «Газпром теплоэнерго Кисловодск») (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка в границах земель города-курорта Кисловодска от 05.09.2013 № 2928 (далее – договор), предметом которого является владение и пользование арендаторами земельным участком из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:34:010101:502, расположенный по адресу: <...> общей площадью 21 130 кв. м, земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны (пункт 1.1 договора).

Срок аренды установлен с 05.09.2013 по 04.09.2062 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы за участок составляет 1 672 754 рубля 34 копейки в год (пункт 3.1 договора).

Данный договор зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 26.12.2013 регистрационный номер 26-26-15/018/2013-859.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 05.09.2013.

Соглашением от 16.12.2013 об определении площадей ООО «Лукойл-Ставропольэнерго» и ОАО «Теплосеть» в договоре аренды земельного участка от 05.09.2013 № 2928 определено, что площадь используемого, занимаемая и принимаемая к учету ООО «Лукойл-Ставропольэнерго» составляет 21 032 кв. м; площадь используемого, занимаемая и принимаемая к учету ОАО «Теплосеть» составляет 98 кв. м.

Дополнительным соглашением от 10.08.2015 № 3442 к договору аренды земельного


участка от 05.09.2013 № 2928 стороны согласовали в том числе, что размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, установленных в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов в порядке, определенном пунктом 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582. С момента начала срока аренды по настоящему договору размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, утвержденных в соответствии с указанным порядком Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов» (1,6% от кадастровой стоимости участка, но не более 5,72 рубля за квадратный метр общей площади участка)» (пункт 3.1).

29 октября 205 года межу ООО «Лукойл-Ставропольэнерго» и ФИО2 заключен договор купли-продажи от 29.10.2015 № 266/ЛСЭ, в соответствии с которым обществом была передана часть объектов недвижимого имущества площадью 1 518 кв. м, с кадастровым номером 26:34:010101:574, расположенных по адресу: город-курорт Кисловодск, ул. Тюленева, 18.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 с сохранением исходного в измененных границах 06.09.2016 образован земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:574, расположенный по адресу: <...>, с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «под производственные помещения», площадью 1 690 кв. м. на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 02.09.2016 № 30-3682807 и межевого плана от 03.08.2016.

ООО «Лукойл-Ставропольэнерго» письмами от 20.12.2016 № 03.3-2060, от 20.02.2019 № 03.3-393 обращалось в комитет с заявлением о корректировке договора аренды.

12 сентября 2016 года комитет предоставил земельный участок ФИО2, заключив с ним договор аренды № 297/2016 не исключив площадь указанного земельного участка (1 690 кв. м) из договора аренды № 2928 от 05.09.2013 земельного участка предоставленного ООО «Лукойл-Ставропольэнерго».

21 августа 2018 года между ООО «Лукойл-Ставропольэнерго» (продавец) и ООО «Газпром энерго» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 229/ЛСЭ энергетического оборудования ОРУ-35, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, имущество, расположенное по адресу: город-курорт Кисловодск, ул. Тюленева, 18-Д, перечень которого указан в приложении № 1 (пункт 1.1 договора купли-продажи).


Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:34:010101:583, общей площадью 1 520 кв. м.

Для размещения данного оборудования комитетом имущественных отношений был утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 с сохранением исходного в измененных границах 21.05.2018 образован земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:583, распложенный по адресу: <...>, с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «под производственные помещения», площадью 1 520 кв. м, на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 16.05.2018 № 30-4564959 и межевого плана от 10.05.2018.

Согласно информации из Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 18.06.2021 № исх/011820 26.04.2019 осуществлен учет изменений преобразуемого земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502, в связи с регистрацией обременения на образованный из него земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:574, а именно изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 с «21 130 кв. м» на «19 440 кв. м».

Письмами от 20.02.2019 № 03.3-393, от 21.02.2019 № 03.3-400 и от 23.04.2019 № 03.3-900 общество обратилось в комитет с требованиями о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 05.09.2013 № 2928.

Также в комитет обратилось ООО «Газпром энерго» с заявлением от 18.02.2019 № 52-52-07/358 о предоставлении разрешения на размещение приобретенного энергетического оборудования в границах сформированного земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:583.

До настоящего времени изменения в договор аренды земельного участка № 2928 от 05.09.2013 не внесены.

Распоряжением управления архитектуры и градостроительства города-курорта Кисловодска 15.10.2019 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по ул. Тюленева, осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502. По результатам раздела образованы следующие земельные участки:

- с кадастровым номером 26:34:010101:590, площадью 1 709 кв. м, на котором расположены следующие объекты недвижимого имущества: служебно-бытовой корпус Кисловодской ТЭЦ, с кадастровым номером 26:34:010101:233, ул. Тюленева, 18, принадлежащий ООО «Лукойл-Ставропольэнерго» на основании права собственности, запись регистрации от 17.04.2015 № 26-26/007-26/007/200/2015-3655/1;

- с кадастровым номером 26:34:010101:591, площадью 1 883 кв. м, на котором расположены следующие объекты недвижимого имущества: цех мазутный Кисловодской ТЭЦ, с кадастровым номером 26:34:010101:206, ул. Тюленева, 18., принадлежащий ООО «Лукойл- Ставропольэнерго» на основании права собственности, запись регистрации от 19.09.2011


№ 26-26-15/025/2011-053;

- с кадастровым номером 26:34:010101:592, площадью 1 124 кв. м, на котором расположены следующие объекты недвижимого имущества: баки хранения противопожарного запаса воды Кисловодской ТЭЦ, с кадастровым номером 26:34:010101:587, ул. Тюленева, 18, принадлежащие ООО «ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго» на основании права собственности, запись регистрации от 06.06.2019 № 26:34:010101:587-26/001/2019-1.

Согласно вступившим в законную силу решениям Арбитражного суда Ставропольского края по делам, в отношении вновь образованных земельных участков посредством раздела земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502, заключены (зарегистрированы) договоры аренды вновь образованных земельных участков, а именно:

- дело № А63-15060/2020 (вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:592) площадь земельного участка 1 124 кв. м (договор аренды земельного участка от 10.06.2020 № 73/2020, зарегистрирован 26.05.2022),

- дело № А63-15061/2020 (вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:590) площадь земельного участка 1 709 кв. м. (договор аренды земельного участка от 10.06.2020 № 71/2020, зарегистрирован 28.02.2022),

- дело № А63-15063/2020 (вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:591) площадь земельного участка 1 883 кв. м (договор аренды земельного участка от 10.06.2020 № 72/2020, зарегистрирован 28.02.2022).

10 декабря 2019 года общество обратилось в комитет с заявлениями о предоставлении права аренды на указанные выше земельные участки и внесении корректировки в договор от 05.09.2013 № 2928 исходного земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502.

Письмом от 06.11.2020 № 03.3-2137 общество обратилось в комитет с требованием заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 05.09.2013 № 2928 в связи с продажей имущества, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:010101:574 и 26:34:010101:583.

В ответном письме от 13.11.2020 № 01-15/7853 комитет сообщил о невозможности заключения дополнительного соглашения, поскольку на земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:574 имеется государственная регистрация договора аренды от 12.09.2016 № 297/2016 и после государственной регистрации 24.04.2019 границы данного земельного участка уменьшились.

19 марта 2021 года между ООО «Лукойл-Ставропольэнерго» (продавец) и ООО «Лукойл- Ростовэнерго» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 83/ЛСЭ, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить движимое и недвижимое имущество, указанное в приложении № 1 к договору. Данное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:34:010101:502.

В целях досудебного урегулирования спора ответчику направлена претензия от


11.02.2021 № 03.3-222 с проектом дополнительного соглашения к договору аренды от 05.09.2013 № 2928.

Ответчик претензию оставил без ответа и удовлетворения, доказательств обратного суду не представил.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, общество обратилось с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

После обращения общества в суд, 14.04.2021 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 на «коммунальное обслуживание: для размещения коммунальных складских объектов», что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости с 14.04.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В пункте 1 статьи 445 ГК РФ определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Относительно разногласий по пунктам 1.1 и 1.2 дополнительного соглашения суд пришел к следующему.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Одним из принципов правового регулирования в сфере земельных правоотношений согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Земли, указанные в пункте 1


настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политику и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу части 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 29 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора


земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 18 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

В Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019) разъяснено, что пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлен на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 32).

Судом установлено, что из спорного земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 несколько раз выделялись земельные участок, в связи с чем его площадь уменьшалась.

При этом ответчиком не были внесены изменения в договор аренды от 05.09.2013 № 2928, а именно не исключены из общей площади 19 440 кв. м земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 площади вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 26:34:010101:592, площадью 1 124 кв. м, 26:34:010101:590, площадью 1 709 кв. м и 26:34:010101:591, площадью 1 883 кв. м, являвшимися предметом рассмотрения Арбитражного суда Ставропольского края в рамках дел №№ А63-15060/2020, А63-15061/2020, А63-15063/2020.

Кроме того, 21.08.2018 между ООО «Лукойл-Ставропольэнерго» (продавец) и ООО «Газпром энерго» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 229/ЛСЭ энергетического оборудования ОРУ-35, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, имущество, расположенное по адресу: город-курорт Кисловодск, ул. Тюленева, 18-Д, перечень которого указан в приложении № 1 (пункт 1.1 договора купли-продажи).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:34:010101:583, общей площадью 1 520 кв. м.

Для размещения данного оборудования комитетом имущественных отношений был


утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502 с сохранением исходного в измененных границах 21.05.2018 образован земельный участок с кадастровым номером 26:34:010101:583, распложенный по адресу: <...>, с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «под производственные помещения», площадью 1 520 кв. м, на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 16.05.2018 № 30-4564959 и межевого плана от 10.05.2018.

Учитывая изложенное, вышеприведенные положения нормативных правовых актов, суд пришел к выводу о том, что после продажи объектов недвижимости ООО «Газпром энерго» у последнего возникло право на получение в аренду земельного участка под этими объектами, имеющему кадастровый номер 26:34:010101:583. Соответственно площадь земельного участка (1 520 кв. м) под проданными названному лицу объектами недвижимости, находящихся на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером 26:34:010101:583 фактически выбыла из владения общества, следовательно, площадь 1 520 кв. м подлежит исключению из земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502, являющегося предметом спорного договора аренды № 2928.

С учетом изложенного площадь спорного земельного участка с кадастровым номером 26:346010101:502, используемая обществом под принадлежащими ему объектами в настоящее время составляет 13 204 кв. м (19 440 кв. м – 1 520 кв. м, - 1 124 кв. м – 1 709 кв. м – 1 883 кв. м).

При таком положении суд счел, что пункты 1.1 и 1.2 дополнительного соглашения к спорному договору № 2928 подлежат изложению в редакции общества: пункт 1.1 «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:34:010101:502, находящийся по адресу: Ставропольский край, город-курорт Кисловодск, ул. Тюленева (далее – участок), с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание: для размещения коммунальных, складских объектов, общей площадью 13 204 кв. м»; пункт 1.2 «Арендодатель передает в аренду: - Арендатору 1 – часть земельного участка, площадью 13 106 кв. м, - Арендатор 2 – часть земельного участка, площадью 98 кв. м».

Относительно разногласий по пункту 3.1 договора суд пришел к следующему.

Статьей 65 ЗК РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.


На основании пункта 2 постановления Правительства от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила № 582) Министерством экономического развития Российской Федерации издан приказ от 18.06.2013 № 347 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов» (далее – Приказ № 347), вступивший в законную силу с 31.08.2013.

Пунктом 1 Приказа № 347 в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, утверждена ставка арендной платы в размере 1,6% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

При этом пунктом 2 Приказа № 347 установлено, что ставка арендной платы, утвержденная пунктом 1 названного данного Приказа, не должна превышать прилагаемых к Приказу предельных ставок арендной платы.

В соответствии с пунктом 29 приложения к Приказу № 347 предельная ставка арендной платы для Ставропольского края установлена в размере 5,72 рубля за 1 кв. м.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица».

В рамках рассмотрения Арбитражным судом Ставропольского края дел № А63-5218/2014, № А63-5208/2014, № А63-5206/2014 установлен размер арендной платы в следующем размере: «Размер арендной платы не может быть выше размера, определяемого на основании пункта 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в соответствии со ставками арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347.

Указанные судебные акты оставлены без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций.

В соответствии с названными судебными актами комитетом с обществом с ограниченной ответственностью «Лукойл-Ставропольэнерго» заключено дополнительное соглашение от 10.08.2015 № 3442 к договору аренды от 05.09.2013 № 2928, в соответствии с которым размер


арендной платы определен как: «Размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, установленных в отношении земельных участков, предоставленных, (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов в порядке, определенном пунктом 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. С момента начала срока аренды по настоящему договору размер арендной платы за Участок не может быть выше ставок, утвержденных в соответствии с указанным порядком Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов (1.6% от кадастровой стоимости Участка, но не более 5,72 руб. за квадратный метр обшей площади Участка. В случае если размер арендной платы, установленный в размере 1,6% от кадастровой стоимости, превышает размер арендной платы, определенный в соответствии с предельной ставкой арендной платы, то размер арендной платы за Участок устанавливается в пределах, определенных в соответствии с предельной ставкой».

Указанные сооружения, расположены на земельном участке с кадастровым номером 26:34:010101:502.

Примененный выше правовой подход нашел свое отражение в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.03.2021 по делу № А53-12566/2020.

Кроме того пунктом 9 Правил № 582 установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится.

Возможности изменения арендной платы по иным основаниям, помимо изменения кадастровой стоимости земельного участка, Правила № 582 не предусматривают.

В связи с чем, в рассматриваемом случае, размер арендной платы должен изменяется только при изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка. При этом размер арендной платы подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что при расчете размера арендной платы по спорному договору аренды должна применяться предельная ставка арендной платы в размере 5,72 рубля за 1 кв. м. В связи с уменьшением площади спорного земельного участка и изменением его кадастровой стоимости, размер арендной платы за участок составил 75 526


рублей 88 копеек в год. Арендная плата начисляется каждому арендатору применительно к размеру арендуемой площади.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что пункт 3.1 спорного дополнительного соглашения от 07.10.2020 № 5 к договору аренды 05.09.2013 № 2928 подлежит изложению в редакции истца.

Раздел 9 «Реквизиты сторон» дополнительного соглашения также подлежит изложению в редакции общества: «Арендатор 1 – общество с ограниченной ответственности «Лукойл- Ростовэнерго», ИНН/КПП 6164288981/616301001, ОГРН <***>, место нахождения: 344022, Российская Федерация, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Береговая, 69/3, почтовый адрес: 344055, <...>, банковские реквизиты: р/с <***> ПАО Банк «ФК Открытие», к/с 30101810300000000985, БИК 044525985» ввиду следующего.

19 марта 2021 года между ООО «Лукойл-Ставропольэнерго» (продавец) и ООО «Лукойл- Ростовэнерго» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 83/ЛСЭ, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить движимое и недвижимое имущество, указанное в Приложении № 1 к договору. Данное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:34:010101:502.

Частью 2 статьи 271 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

В силу части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 13.04.2021, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 31.10.2021.

На основании вышеизложенного ООО «Лукойл-Ростовэнерго» в силу закона приобрело право аренды (пользования) земельным участком с кадастровым номером 26:34:010101:502 с момента регистрации права собственности на объекты имущества. В связи с изменением арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502, подлежат изменению и его реквизиты, содержащиеся в первоначальном договоре № 2928.


При таком положении суд удовлетворил требования истца в полном объеме.

Доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку решение вынесено в пользу истца, расходы общества по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования общества ограниченной ответственностью «Лукойл-Ростовэнерго», г. Ростов-на-дону, ОГРН <***>, удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникших при заключении комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (арендодатель) с обществом ограниченной ответственностью «Лукойл-Ростовэнерго» (арендатор 1) и обществом с ограниченной ответственностью «Газпром теплоэнерго Кисловодск» (арендатор 2), дополнительного соглашения от 07.10.2020 к договору аренды земельного участка в границах города-курорта Кисловодска 05.09.2013 № 2928 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:010101:502, путем определения спорных условий договора в следующей редакции:

- пункт 1.1 «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:34:010101:502, находящийся по адресу: Ставропольский край, город-курорт Кисловодск, ул. Тюленева (далее – участок), с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание: для размещения коммунальных, складских объектов, общей площадью 13 204 кв. м»;

-пункт 1.2 «1.2 Арендодатель передает в аренду: - Арендатору 1 – часть земельного участка, площадью 13 106 кв. м, - Арендатор 2 – часть земельного участка, площадью 98 кв. м»;

- пункт 3.1 «Размер арендной платы за участок составляет 75 526 (Семьдесят пять тысяч пятьсот двадцать шесть) рублей 88 копеек в год. Арендная плата начисляется каждому арендатору применительно к размеру арендуемой площади.

Размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, установленных в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов в порядке, определенном пунктом 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582. С момента


начала срока аренды по настоящему договору размер арендной платы за участок не может быть выше ставок, утвержденных в соответствии с указанным порядком Приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов» (1,6% от кадастровой стоимости участка, но не более 5,72 рубля за квадратный метр общей площади участка)»;

- раздел 9 «Реквизиты сторон»: «Арендатор 1 – общество с ограниченной ответственности «Лукойл-Ростовэнерго», ИНН/КПП 6164288981/616301001, ОГРН <***>, место нахождения: 344022, Российская Федерация, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Береговая, 69/3, почтовый адрес: 344055, <...>, банковские реквизиты: р/с <***> ПАО Банк «ФК Открытие», к/с 30101810300000000985, БИК 044525985».

Взыскать с комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Ростовэнерго», Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ОГРН <***>, 6 000 (Шесть тысяч) рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Минеев

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 06.07.2022 10:02:00

Кому выдана Минеев Алексей Сергеевич