Решение от 16 декабря 2022 г. по делу № А63-4877/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-4877/2022
г. Ставрополь
16 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 декабря 2022 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Минеральные Воды, ОГРНИП 308264924700039, к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>, Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского ГО СК, ОГРН <***>,

о признании незаконным отказа от 21.02.2022 № 01-14/19,

об обязании подготовить, подписать и направить в адрес заявителя проект договора аренды земельного участка,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, ФИО2) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее – администрация Минераловодского ГО СК, администрация) о признании незаконным отказа Управления имущественных отношений администрации Минераловодского ГО СК от 21.02.2022 № 01-14/198, выразившегося в не заключении с заявителем - индивидуальным предпринимателем ФИО2 договора аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:24:040603:197, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 187 м на юго-запад от жилого дома № 15 по ул. Новая;

об обязании Управления имущественных отношений администрации Минераловодского ГО СК подготовить, подписать и направить в адрес заявителя - индивидуального предпринимателя ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040603:197 общей площадью 1 680 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:24:040609:299 и под нежилым строением с кадастровым номером 26:24:040603:562 (уточненные заявленные требования).

Определением от 22.06.2022 суд привлек к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица Управление имущественных отношений администрации Минераловодского ГО СК (далее – УИО администрации Минераловодского ГО СК, управление).

В судебное заседание 05.12.2022 лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили, кроме администрации. От нее поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09.12.2022 до 10 часов 00 минут. Дополнительно информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (они ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили).

От индивидуального предпринимателя ФИО2 поступило ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Названное ходатайство судом удовлетворено, уточненные заявленные требования приняты протокольным определением от 09.12.2022 и рассматриваются по существу.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле письменным доказательствам.

Уточненные заявленные требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 26:24:040603:197 был предоставлен заявителю в аренду на основании договора аренды первоначально в ноябре 2012 года. Договором было предусмотрено его продление на неопределенный срок, если по окончании срока его действия ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть договор аренды, что соответствует и требованиям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

До истечения срока аренды заявитель обратился к ответчику с заявлением на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) расторгнуть имеющийся и заключить новый договор аренды земельного участка на новый срок (49 лет) либо продлить имеющийся договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040603:197 в целях использования с учетом разрешенного использования.

Решением от 21.02.2022 № 01-14/198 орган местного самоуправления отказал в предоставлении запрашиваемой муниципальной услуги, поскольку на участке имеется недостроенный объект недвижимости «торгово-офисное здание», степень готовности 10%, при этом на участке также имеется другое торгово-офисное здание, полностью достроенное и введенное заявителем в эксплуатацию.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 считает названный отказ незаконным, поскольку им в период действия спорного договора с согласия администрации на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040603:197, с видом разрешенного использования « под строительство торгово-офисного здания» построены и зарегистрированы права на два объекта недвижимого имущества: объект незавершенного строительства (10%) с кадастровым номером 26:24:040603:299 и торгово-офисное здание с кадастровым номером 26:24:040603:562.

Заявитель считает, что наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства никак не исключает его право получить земельный участок в аренду в связи с наличием на нем другого объекта по целевому назначению земельного участка.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 просил удовлетворить уточненные заявленные требования в полном объеме.

Администрация Минераловодского ГО СК, УИО администрации Минераловодского ГО СК возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах и дополнениям к ним, в которых они указали на законность отказа от 21.02.2022 № 01-14/198 в заключении договора аренды без проведения торгов в связи с тем, что ранее земельный участок уже предоставлялся заявителю для завершения строительства.

Указали на необходимость применения статьи 239.1 ГК РФ, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Считают, что стороной по договорам аренды в силу решения Совета Депутатов Минераловодского городского округа от 23.10.2015 № 21 является уполномоченный орган - УИО администрации Минераловодского ГО СК. Отказ подписан руководителем уполномоченного органа, в связи с чем вопрос о признании отказа незаконным не может быть предъявлен к администрации.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель, по мнению заинтересованных лиц, при обращении в соответствующие органы местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. При этом заявителем не представлены доказательства наличия препятствий для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 26:24:040603:299 и не предпринято мер к продлению срока разрешения на строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:24:040603:299, истекшего 02.03.2016.

Полагают, что требования заявителя по сути направлены на объединение правовой судьбы земельного участка под завершенным строительством зданием и под объектом незавершенного строительства, тогда как их правовая судьба различна.

Предоставление спорного земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ при наличии на нем объекта незавершенного строительства будет противоречить порядку предоставления, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Заявитель по вопросу раздела данного участка с целью образования из него нового земельного участка меньшей площадью, необходимой для эксплуатации объекта с кадастровым номером 26:24:040603:562, площадью 24,4 кв.м, не обращался.

Нормы статьи 239.1 ГК РФ не предусматривают ограничений по времени заявления уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительством с публичных торгов. Истечение шестимесячного срока, указанного в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, не означает невозможность предъявления иска об изъятии объекта незавершенного строительства по истечении указанного срока.

Администрация Минераловодского ГО СК, УИО администрации Минераловодского ГО СК просили отказать в удовлетворении уточненных заявленных требований в полном объеме.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные документальные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и достаточности счел уточненные заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Минераловодского ГО СК № 508 от 14.03.2019 и договора аренды № 36 от 15.03.2019 земельный участок с кадастровым номером 26:24:040603:197, площадью 1 680 кв.м, в целях использования с учетом разрешенного использования – под строительство торгово-офисного здания, расположенный по адресу: <...>, предоставлен индивидуальному предпринимателю ФИО2 в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства на три года как собственнику объектов незавершенного строительства, расположенных на данном участке.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 до истечения срока аренды обратился в УИО администрации Минераловодского ГО СК с заявлением от 27.01.2022 (с дополнением к нему от 18.02.2022) о расторжении имеющегося и заключении нового договора аренды земельного участка на новый срок либо о продлении имеющегося договора аренды земельного участка без проведения торгов, цель использования: под торгово-офисным зданием.

Решением от 21.02.2022 № 01-14/198 УИО администрации Минераловодского ГО СК отказало заявителю в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги, поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:24:040603:197 уже был однократно предоставлен ФИО2 на три года как собственнику объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:24:040603:299, степенью готовности 10%, для строительства данного объекта. По состоянию на дату подачи заявления (27.01.2022) документы, подтверждающие завершение строительства объекта, заявителем не предоставлены.

Не согласившись с указанным отказом, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Оборот земельных участков в силу статьи 27 ЗК РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 и подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ. При этом такое право предоставляется: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 05.09.2011 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка.

18 ноября 2011 года в периодическом издании – газете «Время» была опубликована информация о предстоящем предоставлении земельного участка.

25 ноября 2011 года постановлением администрации была утверждена схема расположения земельного участка.

30 ноября 2011 года постановлением администрации № 1738 ФИО2 был предварительно согласован выбор земельного участка.

27 декабря 2011 года за счет заявителя было произведено межевание участка. 16.02.2012 года на основании заявления ФИО2 постановлением администрации было изменено разрешенное использование земельного участка.

24 апреля 2012 года по заказу заявителя изготовлен градостроительный паспорт земельного участка.

10 октября 2012 года постановлением администрации № 1953 земельный участок с кадастровым номером 26:24:040603:36 предоставлен индивидуальному предпринимателю ФИО2 в аренду сроком на три года под строительство.

20 ноября 2012 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и администрацией заключен договор аренды земельного участка № 199 сроком с 10.10.2012 по 09.10.2015 под строительство, а также подписан передаточный акт к договору аренды.

Согласно п. 4.3.3. указанного договора, арендатор имеет право по истечении срока договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях.

Согласно п. 6.1. данного договора он считается продленным на неопределенный срок, если по окончанию срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть договор аренды, что согласуется с требованиями п. 2 ст. 621 ГК РФ (если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ)).

Передаточный акт о возврате земельного участка не подписывался. Ни одна из сторон договора не изъявляла желания расторгать договор аренды земельного участка № 199, поэтому в силу закона и договора арендные правоотношения между ФИО2 и администрацией продолжаются (считаются продленными на неопределенный срок).

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В момент возникновения арендных отношений и заключения договора аренды от 20 ноября 2012 года действовали правила пункта 3 статьи 22 ЗК РФ, предусматривающего, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Согласно п.3 статьи 3 ЗК РФ (в редакции, действующей в указанный период), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено специальными законами. ЗК РФ не было установлено запретов и ограничений ни на возобновление договора аренды на неопределенный срок, ни на преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка для арендатора. Соответственно, к возникшим и продолжающимся арендных отношениям необходимо применять указанные выше нормы и подход, поскольку закон, ухудшающий положение гражданина не имеет обратной силы. Что свидетельствует о том, что арендные отношения действуют с 10.10.2012 года на неопределенный срок (на срок равный предельному).

Заключение в последующем новых договоров аренды не отменяет наличие договора аренды земельного участка №199 от 20 ноября 2012 года, в силу закона возобновленного на неопределенный срок, что соответствует правовой позиции, отраженной в определении Верховного суда Российской Федерации от 7 августа 2017 г. N 309-КГ17-9544.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008 изложена правовая позиция о необходимости продления договора аренды в целях завершения строительства в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства.

В определении Верховного Суда РФ от 29 ноября 2016 г. N 64-КГ16-7 указано на необходимость правовой оценки тому обстоятельству, что договор аренды предусматривал его преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

13 января 2014 года управлением архитектуры и градостроительства администрации подготовлен градостроительный план земельного участка.

05 марта 2014 года распоряжением администрации утвержден градостроительный план земельного участка.

25 марта 2015 года администрацией индивидуальному предпринимателю ФИО2 выдано разрешение на строительство № Ru 26516102-22 сроком действия менее одного года - до 02.03.2016.

25 августа 2015 года кадастровым органом выдан кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства.

11 сентября 2015 за заявителем зарегистрировано право на объект незавершенного строительства (10%) с кадастровым номером 26:24:040603:299 на спорном земельном участке (запись в ЕГРН № 26-26/021-26/021/302/2015-3019/1).

16 октября 2015 года между администрацией и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 10 с разрешенным использованием - под строительство и подписан акт-приема передачи участка.

Согласно п. 6.1 данного договора расторжение договора оформляется сторонами в письменной форме.

Соглашений о расторжении данного договора между сторонами также заключено не было. Передаточный акт о возврате земельного участка сторонами не подписывался.

Решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 13.12.2018 по делу 2-230420/18 на администрацию округа была возложена обязанность по заключению с ФИО2 договора аренды на новый срок в целях использования с учетом разрешенного использования – под строительство здания.

15 марта 2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и управлением имущественных отношений был заключен договор аренды земельного участка с разрешенным использованием – под строительство торгово- офисного здания.

Согласно п. 6.1 данного договора расторжение договора оформляется сторонами в письменной форме.

Соглашений о расторжении данного договора между сторонами заключено не было. Передаточный акт о возврате земельного участка сторонами не подписывался.

ФИО2 продолжает оплачивать арендную плату, что подтверждается представленными им платежными документами и не оспаривается заинтересованными лицами, что также свидетельствует о том, что арендные отношения действуют с 10.10.2012 по настоящее время.

При заключении договоров аренды с заявителем в договорах не указывалась цель именно завершения строительства незавершенного объекта. Договорами аренды не была определена площадь объектов (зданий, строений, сооружений), а также количество объектов, которые должны были быть возведены на земельном участке.

07 октября 2019 года по заказу ФИО2 разработана проектная документация на второй объект недвижимого имущества.

09 декабря 2019 года администрацией индивидуальному предпринимателю ФИО2 было выдано разрешение 26-ru 26310000-48-2019 на строительство торгово-офисного здания на указанном земельном участке.

15 декабря 2020 года администрацией заявителю выдано разрешение на ввод построенного заявителем объекта в эксплуатацию на указанном земельном участке.

15 января 2021 года право заявителя на объект завершенного строительства (торгово-офисное здание) с кадастровым номером 26:24:040603:562 зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 26:24:040603:197 имеются законно возведенные и зарегистрированные за заявителем объект завершенного строительства и объект незавершенного строительства, что соответствует целям предоставления и разрешенному использования земельного участка.

Оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок не имеется. Тем более, что арендные правоотношения, возникли 10.10.2012.

Согласно пункту 12 статьи 39.8. ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (пп. 6 п. 8 статьи 39.8. ЗК РФ). И на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке.

Таким образом, заявитель, являясь собственником здания, имеет право на предоставление ему земельного участка в аренду на срок до сорока девяти лет (как и просил заявитель в заявлении о предоставлении земельного участка в аренду), а являясь собственником незавершенного строительством объекта имеет право и на предоставление земельного участка в аренду на срок до трех лет для завершения его строительства (дополнительное основание для заключения договора аренды).

Учитывая, что указанные объекты недвижимости расположены на одном земельном участке с кадастровым номером 26:24:040603:197 у заявителя, как собственника здания, имеется право получения в аренду земельного участка со сроком аренды по его выбору до сорока девяти лет.

Вместе с тем, указание конкретного срока аренды в договоре осуществляется арендодателем на основании заявлению арендатора. А при наличии разногласий, возникших при заключении обязательного для заинтересованного лица договора аренды земельного участка в силу п. 1 ст. 446 ГК РФ, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, сроки аренды устанавливаются судом на основании решения суда (правовая позиция, указанная в п. 5 «Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г).

Отказ уполномоченного органа не был связан со сроками договора аренды, разногласий по поводу срока договора аренды не возникало, поэтому срок договора аренды судом не определяется.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены статьей 39.16. ЗК РФ.

Согласно п. 5 статьи 39.17. ЗК РФ, в законодательно установленный срок со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проект проекта договора аренды земельного участка и его подписание, а также направляет проект указанного договора для подписания заявителю либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. В оспариваемом заявителем отказе не содержится ни одного из предусмотренных законом оснований.

Согласно нормам статьи 39.20 ЗК РФ, по общему правилу, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений (подпункт 9 пункт 2 статьи 39.6. ЗК РФ).

У ФИО2 на испрашиваемом земельном участке имеются законно возведенные с разрешения Администрации объекты незавершенного и завершенного строительства. При наличии сомнений в законности возведения и нахождения данных объектов у Администрации не было бы оснований ни в заключении договоров аренды, ни в выдаче разрешений на строительство, ни во вводе завершенного строительством объекта в эксплуатацию. Администрация самостоятельно выдавала документы для строительства объектов и ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

Суд также учитывает и дополнительные основания, предусмотренные законом, для заключения договора аренды с заявителем.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6. ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно и для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6. ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 указанной статьи. Кроме того, граждане, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующем случае: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса) пункт 3 статьи 39.6. ЗК РФ.

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, гражданин, являющийся арендатором земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанном в пункте 3 настоящей статьи случае при наличии в совокупности нескольких условий, соблюденных ФИО2: заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано им 27.01.2022 года - до дня истечения 13.03.2022 срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; иных лиц, обладающих исключительным правом, на приобретение земельного участка, кроме самого заявителя не имелось; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка с заявителем по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ не расторгался; на момент обращения заявителя с заявлением о заключении нового договора аренды имелись предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст. 39.6. ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2019 г. № 306-ЭС19-5891: «судами установлено, что обществу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому, по общему правилу, заявитель имел право на заключение нового договора при доказанности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ».

Основания для отказа в заключении с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договора аренды, указанные в оспариваемом отказе уполномоченного органа от 21.02.2022 № 01-14/198, являются незаконными.

Законом не предусмотрено такое основание для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, как «не прохождение правовой экспертизы проекта постановления об аренде в правовом управлении администрации».

Указание уполномоченного органа о том, что участок ранее предоставлялся индивидуальному предпринимателю ФИО2 однократно для завершения строительства незавершенного объекта, не имеет правового значения, т.к. на испрашиваемом земельном участке расположено также здание завершенного строительством объекта.

Заявитель просил предоставить ему земельный участок именно как собственник здания.

Кроме того, имеются и дополнительные основания для заключения договора аренды для завершения строительства незавершенного строительством объекта.

В оспариваемом отказе уполномоченного органа было указано также на непредставление индивидуальным предпринимателем ФИО2 документов, подтверждающих завершение строительства незавершенного объекта, что по мнению уполномоченного органа исключало возможность предоставления в аренду земельного участка под зданием.

Между тем, законом указанное требование не предусмотрено. Заявитель предоставил документы, подтверждающие права собственности на второй завершенный строительством объект. Возведение второго объекта (здания) не было запрещено и согласовано с администрацией, площади объектов и количество объектов не были предусмотрены договором.

Обоснование площади земельного участка вытекает из Правил землепользования и застройки, что соответствует правовой позиции, отраженной в п. 16 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2016 года. в п. 2 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)" «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), п. 9 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.07.2020 N 78-КАД20-1-К3.

Доказательств несоответствия размера испрашиваемого земельного участка заинтересованными лицами не представлено.

Кроме того, исходя из заявлений индивидуального предпринимателя ФИО2 от 27.01.2022 и от 18.02.2022 и приложенных к ним документов, документы в обоснование площади земельного участка им были представлены: расчетом ООО «АПБ №1» 2021 года обосновано соответствие площади земельного участка с кадастровым номером 26:24: 040603:197, равной 1680 кв.м, требованиям к земельным участкам для существующих объектов. Соответствие площади испрашиваемого участка под расположенными на нем объектами недвижимого имущества подтверждается и выводами экспертного исследования ООО «Краевой центр оценки, геодезии, проектирования и кадастра «Ноосфера» № 4 от 13.10.2022, соответствующими требованиям закона и не опровергнутыми заинтересованными лицами.

Размер требуемого земельного участка под зданием с кадастровым номером 26:24:040603:562, принадлежащим ФИО2 является обоснованным.

Оснований для отказа в предоставлении земельного участка площадью 1680 кв.м под этим зданием нет. Согласно п.1 статьи 11.9. Земельного кодекса РФ, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В силу п.3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки включают в себя градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пп. 1,2 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 26:24:040603:197, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 187 м на юго-запад от жилого дома № 15 площадью 1680 кв.м. находится в зоне ОД-1 «Общественное использование объектов капитального строительства» (Статья 42 «Правил землепользования и застройки Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее-Правила), утв. Постановлением администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 06.10.2021 N 2086).

Правилами не запрещено размещение и строительством на данном земельном участке как одного здания, так и двух зданий. В указанной зоне используется в качестве одного из основных видов разрешенного использования (п. 4.4.) «Магазины». К данным объектам предъявляются требования по размещению площади объектов, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства определены для данного вида разрешенного использования: от 100 кв.м до 4000 кв.м.

Соответственно, находящийся под зарегистрированным объектом недвижимости с кадастровым номером 26:24:040603:562 площадью 24,4 кв.м земельный участок с кадастровым номером 26:24:040603:197, площадью 1680 кв.м, не превышает предельный максимальный размер земельного участка, предусмотренный Правилами, а площадь земельного участка 1680 кв.м под этим объектом соответствует параметрам и является обоснованной.

Также и для двух объектов недвижимости: зарегистрированного объекта недвижимости с кадастровым номером 26:24:040603:562- 24,4 кв.м. и объекта недвижимости с кадастровым номером 26:24:040603:299- площадью 170,3 кв.м. (незавершенного объекта), площадь земельного участка 1680 кв.м. соответствует параметрам и является обоснованной.

Правилами установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, равный 65 %. Площадь объекта недвижимости с кадастровым номером 26:24:040603:562, равная 24,4 кв.м., не превышает максимальный процент застройки в границах земельного участка (площадью 1680 кв.м.) и является обоснованной. Площадь двух объектов недвижимости: зарегистрированного объекта недвижимости с кадастровым номером 26:24:040603:562- 24,4 кв.м. и объекта недвижимости с кадастровым номером 26:24:040603:299- площадью 170,3 кв.м. также не превышает максимальный процент застройки в границах земельного участка (площадью 1680 к.м.) и является обоснованной. Минимальный процент застройки в границах земельного участка с основным видом разрешенного использования (п. 4.4.) «Магазины» в зоне ОД-1 «Общественное использование объектов капитального строительства» (Статья 42 «Правил) не установлен. Ограничений по размещению количества объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040603:197, находящемся в зоне ОД-1 «Общественное использование объектов капитального строительства» не установлено. Иных ограничений по использованию земельного участка с кадастровым номером 26:24:040603:197, находящегося в зоне ОД-1 «Общественное использование объектов капитального строительства» также нет. Расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040603:197 объекты недвижимости: зарегистрированный объекта недвижимости с кадастровым номером: 26:24:040603:562 - 24,4 кв.м. и объект недвижимости с кадастровым номером: 26:24:040603:299- площадью 170,3 кв.м. соответствуют установленным Правилами предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, что дополнительно подтверждается и выданными уполномоченным Управлением архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа разрешениями на строительство указанных объектов и вводом в эксплуатацию объекта недвижимости с кадастровым номером 26:24:040603:562, площадью 24,4 кв.м.

Согласно п.2 статьи 7 ЗК РФ, любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Классификатором видов разрешенного использования земельных участков", утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (п.4.4.) Магазины, предусмотрено размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. Данным требованиям соответствует как размещение на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040603:197 одного объекта недвижимости: объекта недвижимости с кадастровым номером: 26:24:040603:562- 24,4 кв.м., так и двух объектов недвижимости: объекта недвижимости с кадастровым номером: 26:24:040603:562- 24,4 кв.м. и объекта недвижимости с кадастровым номером: 26:24:040603:299- площадью 170,3 кв.м.

Суд отмечает также, что заинтересованные лица в обоснование отказа заявителю при рассмотрении дела ссылаются на новые, ранее не указанные в оспариваемом отказе основания, а также на не предоставление заявителем документов, не предусмотренных законом, что противоречит требованиям статьи 7 ФЗ от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», согласно которой, органы, предоставляющие услуги, не вправе требовать от заявителя представления документов и информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в предоставления государственной или муниципальной услуги, а также является нарушением требований п. 5 статьи 9 ФЗ от 27.07.2010 N 210-ФЗ о том, что при предоставлении государственных и муниципальных услуг запрещается требовать от заявителя обращения за оказанием услуг, не включенных в перечни услуг, указанные в части 1 настоящей статьи, а также предоставления документов, выдаваемых по результатам оказания таких услуг.

Суд не может признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия (подтверждается правовыми позициями, указанными в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", кассационных определениях Верховного Суда РФт 17 марта 2021 г. N 1-КАД20-2-К3, от 20 октября 2021 г. N 45-КАД21-16-К7, от 18 августа 2021 г. N 58-КАД21-8-К9, от 23 июня 2021 г. N 58-КАД21-6-К9, от 29.05.2019 N 71-КА19-1).

Заинтересованные лица при повторном рассмотрении заявления по сути не вправе требовать иных документов и указывать иные основания для отказа.

Суд полагает правомерным удовлетворение требований об обязании администрации в лице уполномоченного органа подготовить, подписать и направить в адрес заявителя проект договора аренды земельного участка, поскольку возложение судом обязанности на заинтересованных лиц повторно рассмотреть заявление реально не восстановит нарушенное право заявителя.

Доводы, приведенные заинтересованными лицами при рассмотрения дела о наличии других оснований, не должны рассматриваться, поскольку основаниями для отказа не являлись. Фактически заинтересованными лицами предлагается рассмотреть новые основания для предоставления услуги (ее отказа), которые ими самими не рассматривались и не были положены в основания отказа, который оспаривается, что к компетенции суда не относится. Орган должен доказать соответствие правовым актам именно оспариваемого решения. По результатам рассмотрения дела об оспаривании решения принимается решение о признании незаконным именно оспариваемого решения и об обязанности устранить нарушения прав заявителя. В резолютивной части решения указывается на признание именно оспоренного решения (действия) незаконным и на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия. Соответственно, оценивать законность действий органа вне оспариваемого решения невозможно. С учетом оснований оспариваемого отказа и требований п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» необходимо указание ответчику на необходимость принятия решения о предоставление участка в аренду.

Заинтересованные лица согласовали размер предоставленного заявителю земельного участка, а также расположенных на нем объектов, предоставляя земельный участок заявителю в аренду, выдав разрешение на строительство двух объектов недвижимости, а также введя в эксплуатацию объект недвижимости с кадастровым номером 26:24:040603:562.

Судом также учтены следующие обстоятельства.

Статьей 1 ЗК РФ установлен принцип единства земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Согласно статье 130 ГК, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Указанные нормы не запрещают приобретение земельного участка собственникам зданий.

Пункт 2.2. статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривает право собственников зданий, строений, сооружений приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Завершение заявителем строительства незавершенного объекта в настоящее время невозможно по причине истечения срока разрешения на строительство.

Отказ уполномоченного органа в виде не предоставления ФИО2 земельного участка в аренду противоречит принципу правовой определенности.

Отказ в заключении договора аренды с заявителем был датирован 21.02.2022 года, срок договора аренды № 36 от 15.03.2019 года истек 13.03.2022 года. При этом срок обращения с иском об изъятии объекта недвижимости составляет 6 месяцев после истечения срока договора аренды.

Данный срок является пресекательным, что подтверждается совокупностью норм Гражданского и Земельного кодексов РФ и судебными актами Верховного суда РФ (Определения от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-3699, от 19 января 2022 г. N 19-КАД21-17-К5, от 21 декабря 2020 г. N 304-ЭС20-19559, от 4 октября 2019 г. N 89-КА19-2, от 6 марта 2020 г. N 307-ЭС20-448. Заинтересованные лица с требованиями об изъятии объектов недвижимости, принадлежащих заявителю, не обращались.

Довод заинтересованного лица о том, что законом не предусмотрено ограничений по времени заявления уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительством с публичных торгов основан на неверном применении закона. Утверждая о возможности изъятия зданий заявителя, заинтересованные лица в нарушение принципа правовой определенности не определяют сроков такого обращения, препятствует заявителю использовать участок под зданием и незавершенным объектом. Заинтересованным лицам необходимо либо изымать у заявителя его здания и сооружения с выплатой рыночной стоимости этих объектов. Либо заключить договор аренды с заявителем, с тем чтобы использовать земельный участок мог заявитель. Заинтересованные лица не делают ни того, ни другого, при этом получают от заявителя арендную плату по договору.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у индивидуального предпринимателя ФИО2 имеется также право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Данный подход и толкование закона подтверждается правовой позицией Верховного суда РФ в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, Определении Верховного суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699, Определении ВС РФ от 6 марта 2020 г. N 307-ЭС20-448, Кассационном определении Верховного суда РФ от 4 октября 2019 г. N 89-КА19-2. Нарушение принципа правовой определенности является неограниченным усмотрением в процессе правоприменения и нарушает принципы равенства, а также верховенства закона (правовая позиция Конституционного суда РФ в п. 4 Постановления от 15.07.1999 года № 11-П).

С учетом положений п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12, п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 13, выводы судов должны соответствовать практике применения правовых норм, определенной постановлениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившими силу постановлениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, постановлениями Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившими силу постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также содержащейся в обзорах судебной практики, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Заинтересованные лица в шестимесячный срок с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства заявителя с кадастровым номером 26:24:040603:299 не обращались.

Довод заинтересованных лиц о том, что ФИО2 не достигнута цель использования земельного участка также не соответствует действительности, т.к. индивидуальный предприниматель ФИО2 использовал земельный участок согласно его целевому назначению и разрешенному использованию. Заявитель в период действия арендных отношений получил разрешение на строительство и осуществлял строительство двух объектов недвижимости, один из которых введен в эксплуатацию с разрешения администрации.

Требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не заявлялось и не может быть удовлетворено, поскольку на этом же земельном участке расположен и законный объект завершенного строительства (здание), без решения судьбы которого изъятие незавершенного объекта недопустимо.

Кроме того, суд учитывает, что первоначальный договор аренды с ФИО2 был заключен еще 20.11.2012 года, затем 16.10.2015 года, а, согласно п. 33 статьи 34 ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 июня 2014 годаN 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции данного Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Законом не запрещено отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка, на котором они расположены. То есть заключение с заявителем договора аренды земельного участка не создает препятствий уполномоченным органам для реализации ими своих прав и полномочий, но при соблюдении предусмотренной законом процедуры.

Довод заинтересованного лица о том, что заявителю необходимо было обращаться по вопросу раздела земельного участка с целью образования из него нового земельного участка меньшей площадью, необходимой для эксплуатации объекта с кадастровым номером 26:24:040603:562 площадью 24,4 кв. м. не соответствует положениям Земельного кодекса РФ, где такие требования к заявителю не установлены. Испрашиваемый земельный участок соответствует предельным минимальным и максимальным размерам.

Кроме того, при разделе участка, предлагаемого заинтересованным лицом, неясной остается судьба незавершенного объекта, который администрация не изымала.

В такой ситуации заинтересованные лица обязаны были предоставить спорный земельный участок существующей площади и под зданием, и под незавершенным объектом.

Утверждение заинтересованного лица о неиспользовании заявителем земельного участка под незавершенным объектом в связи с не получением им продления разрешения на строительство также не обосновано.

В соответствии с Указом Президента России и Постановлением Губернатора Ставропольского края от 16.03.2020 N 101 с 18 марта 2020 года на территории Ставропольского края введен режим повышенной готовности в целях предупреждения угрозы завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019). В связи с режимом повышенной готовности были внесены изменения в ряд законодательных актов, предусматривающих увеличение (продление) сроков аренды, продлении сроков разрешения на строительство, градостроительных планов, проектной документации.

Постановлением Правительства РФ от 07.11.2020 N 1798 утвержден Перечень видов подготовительных работ, не причиняющих существенного вреда окружающей среде и ее компонентам, которые могут выполняться и до выдачи разрешения на строительство: подготовка земельного участка, освобождение земельного участка от деревьев и иных насаждений; снос объектов, принадлежащих застройщику на праве собственности; осуществление деятельности по обращению с отходами, образовавшимися при осуществлении подготовительных работ, в том числе разборке и сносе зданий, строений, сооружений; осушение территории строительной площадки, понижение уровня грунтовых вод; искусственное понижение уровня грунтовых вод, осушение территории, устройство каналов и дренажей., устройство ограждения строительной площадки, предусмотренного проектной документацией объекта, реконструкции объекта, организация контрольно-пропускного режима, обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарем, выполнение мероприятий, необходимых для обеспечения транспортной безопасности на период строительства; выполнение работ по созданию геодезической разбивочной основы для строительства, разбивке осей зданий и сооружений, входящих в объект, и закреплению их пунктами и знаками; размещение некапитальных строений, сооружений (в том числе складских площадок и сооружений для материалов, конструкций и оборудования), необходимых для обеспечения строительства, реконструкции объекта и подлежащих сносу (демонтажу) после окончания такого строительства, реконструкции и др.

Земельный участок освобожден от насаждений, спланирована и выровнена территория, устроены временные дороги. Доказательств обратного заинтересованными лицами не представлено.

Подготовительные работы допускается выполнять без разрешения на строительство. Отсутствие разрешения на строительство не означает не использование земельного участка по назначению. Земельный участок не запрещено использовать и без получения разрешения на строительство, в том числе для эксплуатации имеющегося на участке здания. Сроки получения разрешения на строительство, а также сроки самого строительства договором аренды не были определены и ограничены. Не ограничены эти сроки и законом: ни Градостроительный, ни Земельный кодексы РФ таких сроков не устанавливают.

Суд также учитывает, что сам факт использования заявителем земельного участка по договору аренды, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, является уважительной причиной для увеличения срока действия договора аренды (ч. 6 статьи 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций").

Администрация признает использование индивидуальным предпринимателем ФИО2 земельного участка по договору аренды и предлагает завершить строительство объекта (а не изъять его по рыночной стоимости), что подтверждается уведомлением администрации от 16.11.2022; заинтересованными лицами без возражений принимаются и арендные платежи по земельному участку от ФИО2, земельный участок у заявителя не истребуется.

С учетом установленных по делу обстоятельств арбитражный суд констатирует добросовестность поведения индивидуального предпринимателя ФИО2

Стороной по договорам аренды выступал уполномоченный орган- Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа, отказ подписан руководителем уполномоченного органа. При этом уполномоченный орган является структурным подразделением и органом администрации с правом юридического лица (решение Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 23.10.2015 № 21).

В соответствии с Положением об уполномоченном органе, именно уполномоченный орган осуществляет функции в области управления и распоряжения муниципальным имуществом (в том числе земельными участками) Минераловодского городского округа Ставропольского края и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земель сельскохозяйственного назначения (решение Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 25.06.2021 № 87 «Об утверждении Положения об Управлении имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края»).

Основными задачами Управления имущественных отношений являются проведение единой политики по управлению и распоряжению объектами (в том числе земельными участками), находящимися в муниципальной собственности городского округа, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земель сельскохозяйственного назначения (пункт 2.1 Положения).

Пунктом 3.1.4. Положения установлено, что управление осуществляет прием граждан, обеспечение своевременного и полного рассмотрения устных и письменных обращений граждан, в том числе в электронном виде, принятие по ним решений и направление заявителям ответов в срок, установленный законодательством Российской Федерации.

Управление обеспечивает эффективное управление, распоряжение, а также рациональное использование имущества (в том числе земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки). При реализации данных полномочий Управление выступает арендодателем в договорах аренды, организатором торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на основании Постановлений администрации Минераловодского городского округа о предоставлении имущества в аренду (п. 3.1.2. Положения).

Согласно пунктам 2,3 статьи 125 ГК РФ, от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, а также по их специальному поручению юридические лица.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

уточненные заявленные требования индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Минеральные Воды, ОГРНИП 308264924700039, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа от 21.02.2022 № 01-14/198, выразившегося в не заключении с заявителем - индивидуальным предпринимателем ФИО2 договора аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:24:040603:197, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 187 м на юго-запад от жилого дома № 15 по ул. Новая.

Обязать администрацию Минераловодского городского округа Ставропольского края, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>, в лице уполномоченного органа подготовить, подписать и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040603:197, общей площадью 1 680 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:24:040609:299 и под нежилым строением с кадастровым номером 26:24:040603:562.

Взыскать с администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Минеральные Воды, ОГРНИП 308264924700039, 150 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации Минераловодского ГО СК, ОГРН <***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Минеральные Воды, ОГРНИП 308264924700039, 150 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Минеральные Воды, ОГРНИП 308264924700039, из бюджета Российской Федерации излишне уплаченную платежным поручением от 15.03.2022 № 39 государственную пошлину в размере 5 700 рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья С.Л. Жирнова