Решение от 6 ноября 2025 г. по делу № А34-1842/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Климова, 62, Курган, 640021, https://kurgan.arbitr.ru,

тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-1842/2025
г. Курган
07 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 07 ноября 2025 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Останина Я.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаровой М.В., после перерыв - секретарём судебного заседания Белоусовой Ю.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КИО» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отказа незаконным,

заинтересованное лицо: Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: 1. Администрация города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>); 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 14.07.2025;

от заинтересованного лица: явки нет;

от третьих лиц: явки нет,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КИО» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Администрации города Кургана (далее – заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа ответчика в заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:080305:86, площадью 6966 кв.м, находящегося по адресу: <...> земельный участок 30В; об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Определением суда от 21.04.2025 указанное заявление принято к рассмотрению, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.

Определением от 17.06.2025 произведена замена ненадлежащего заинтересованного лица - Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) на надлежащее – Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кургана.

Заинтересованное лицо, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания с соблюдением требований статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку в судебное заседание не обеспечили. Судебное заседание проведено в отсутствие указанных лиц.

От заявителя поступило уточненное заявление, согласно которому просит признать незаконными отказ Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в принятии к рассмотрению заявления ООО «КИО» о заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:080305:86, площадью 6966 кв.м., находящегося по адресу: <...> земельный участок 30В (ранее <...> уч. 42) без торгов, оформленный письмом от 12.02.2025 исх. № 75.4-58а, и от 25.02.2025г. исх. № 75.4-119а, а также отказ Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений» Администрации города Кургана ООО «КИО» в заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:080305:86, площадью 6966 кв.м., находящегося по адресу: <...> земельный участок 30В (ранее: <...> уч. 42) без торгов, оформленный письмом от 17.09.2025 исх. № 75.4-663a, обязать Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана заключить с обществом с ограниченной ответственностью «КИО» договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:080305:86, площадью 6966 кв.м., находящегося по адресу: <...> земельный участок 30В (ранее: <...> уч. 42) без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года, в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу, взыскать с Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в пользу ООО «КИО» 100 1000 руб. возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Протокольным определением от 20.10.2025 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 23.10.2025, после перерыва судебное заседание продолжено.

От заинтересованного лица поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, изложенные в отзыве доводы поддержал в полном объеме.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение требований судом принято, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц. Суд перешел к рассмотрению заявления с учетом уточненных требований.

Представитель заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях с учетом уточнения настаивал. Пояснил, что в связи с ранее поступившими ответами на заявления ООО «КИО» о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для оформления документов на завершенный строительством объект, общество повторно обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельного участка. В ответ на указанное заявление поступил отказ Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в предоставлении земельного участка без торгов по причине того, что участок уже был представлен ООО «КИО» для завершения строительства ранее. На основании изложенного, заявитель расценивает ранее поступившие письма 12.02.2025 исх. № 75.4-58а и от 25.02.2025г. исх. № 75.4-119а, как отказы от заключения договора аренды на земельный участок, что подтверждается и в ответе от 17.09.2025.

Исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). На заявителя возлагается бремя доказывания нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) его прав и охраняемых законом интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконным решения органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц указанное решение должно быть признано не соответствующим закону или иному нормативному правовому акту и должно нарушать права и законные интересы заявителя.

Разрешение вопроса о законности или незаконности (недействительности) оспариваемого ненормативного акта, действий, бездействия публичных органов и нарушения им прав и законных интересов заявителя зависит от правового регулирования правоотношений и установленных по конкретному делу обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана и обществом с ограниченной ответственностью «КИО» 18.03.2009 подписан договор аренды земельного участка №3208-з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № 45:25:080305:37 площадью 2316 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для строительства производственной базы, сроком на 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка (л.д. 107-108).

Также, между Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана и обществом с ограниченной ответственностью «КИО» 02.11.2009 подписан договор аренды земельного участка №3231-з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:080305:40 площадью 607 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для строительства производственной базы, сроком на 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка (л.д. 110-111).

Кроме того, между Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана и обществом с ограниченной ответственностью «КИО» 04.08.2014 подписан договор аренды земельного участка №3387-з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:080305:83 площадью 4043 кв.м. с разрешенным использованием: для строительства объекта промышленного назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, в районе строения №42 по ул. Хабаровской. Срок аренды участка устанавливается на 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка (л.д. 113-114).

Соглашениями от 29.08.2016  договор аренды земельного участка №3208-з от 18.03.2009, договор аренды земельного участка №3231-з от 02.11.2009 и договор аренды земельного участка №3387-з от 04.08.2014 расторгнуты, в связи с подписанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером  45:25:080305:86, образованным из земельных участков с кадастровыми номерами: 45:25:080305:37; 45:25:080305:40; 45:25:080305:83 (л.д. 109, 112, 115).

Между Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана и обществом с ограниченной ответственностью «КИО» подписан договор аренды земельного участка №311 от 29.08.2016, по условиям которого, руководствуясь п. 4 ст. 1.8, п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:080305:86 площадью 6966,00 кв.м., расположенного по адресу: г. Курган, в районе строения №42 по ул. Хабаровская, с разрешенным использованием: для размещения производственной базы. Земельный участок с кадастровым номером 45:25:080305:86, образован из земельных участков с кадастровыми номерами: 45:25:080305:37; 45:25:080305:40; 45:25:080305:83 (л.д. 116).

Согласно пункту 1.3 указанного договора срок аренды участка устанавливается до 04.08.2017.

Администрацией города Кургана 30.06.2017 обществу с ограниченной ответственностью «КИО» выдано разрешение №45-RU45301000-636-2017 на строительство производственной базы, склада металла. Срок действия настоящего разрешения до 30.08.2017 (л.д. 18-19).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости обществом с ограниченной ответственность «КИО» 25.11.2019 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью 650,8 кв.м., кадастровый номер 45:25:080305:208, расположенное по адресу: <...>, степень готовности объекта 37% (л.д. 60-63).

Соглашением о расторжении договора аренды земельного участка от 21.06.2021 договор №311 от 29.08.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:080305:86, площадью 6966,00 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <...>, расторгнут по соглашению сторон 01.06.2021, в связи с заключением договора на новый срок (л.д. 117).

Между Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана и обществом с ограниченной ответственностью «КИО» подписан договор аренды земельного участка №57 от 21.06.2021 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов (далее – участок) с кадастровым номером 45:25:080305:86, площадью 6966,00 кв.м., указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02 июня 2021 года №КУВИ-002/2021-65816091, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью. Адрес (описание местоположения) участка: <...> уч. 42 (л.д. 13-17).

В соответствии с пунктом 1.2 договора разрешенное использование участка: для размещения производственной базы.

Срок аренды участка устанавливается в соответствии с пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации на 3 года с даты подписания акта приема-передачи участка, прилагаемого к Договору и являющегося его неотъемлемой частью.

Постановлением Администрации города Кургана №2028 от 11.03.2024 земельному участку с кадастровым номером 45:25:080305:86 присвоен адрес: Российская Федерация, Курганская область, городской округ город Курган, <...> земельный участок 30в, объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:080305:208 присвоен адрес: Российская Федерация, Курганская область, городской округ город Курган, <...> строение 30в (л.д. 22-23).

Заявитель 19.06.2024 обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Производственная база. Цех. Склад металла» с кадастровым номером 45:25:080305:208.

Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана письмом от 27.06.2024 исх. №71.0-58а в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта капитального строительства было отказано в связи с несоответствием построенного объекта капитального строительства проектной документации (л.д. 51).

На обращение заявителя от 01.07.2024 о продлении договора аренды №57 от 21.06.2021, Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (письмо от 09.07.2024 исх. №134-03829/24)  указал на отсутствие возможности повторного предоставления земельного участка без проведения торгов, поскольку испрашиваемый земельный участок уже был предоставлен Предприятию, как собственнику, объекта незавершенного строительства, на основании Договора на 3 года для завершения строительства, сроком до 21.06.2024. Регистрационная запись по договору погашена 25.06.2024, о чем 29.06.2024 в адрес Предприятия было направлено соответствующее уведомление (л.д. 53).

При неоднократном обращении заявителя о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 45:25:080305:86, Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана представлены ответы (№134-00058/25 от 14.01.2025, №75.4-58а от 12.02.2025, №75.4-119а от 25.02.2025, №75.4-332а от 22.05.2025), в которых указано о несоответствии заявлений положениям пунктов 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 54, 58, 59, 167).

Заявитель 10.09.2025  повторно обратился с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 45:25:080305:86, площадью 6966 кв.м., расположенный по адресу: <...> земельный участок 30В (ранее <...> уч. 42) на срок 3 года.

Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана письмом от 17.09.2025 исх. №75.4-663а отказано, поскольку согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной иди муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, возможность повторного его предоставления ООО «КИО» на основании вышеизложенного без проведения торгов отсутствует.

Не согласившись с отказом Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана заявитель обратился в суд, мотивируя свои требования в том числе тем, что с учетом нахождения на земельном участке с кадастровым номером 45:25:080305:86 объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности заявителю, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, а также не может быть предметом аукциона в силу положений пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Возражая против заявленных требований Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана указал, что общество с ограниченной ответственностью «КИО» является собственником объекта незавершенного  строительства с кадастровым номером 45:25:080305:208 на земельном участке представленным в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с вышеуказанным пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В заявлении должно быть указано основание предоставления земельного участка без проведения торгов, цель использования земельного участка. Поскольку заключенный с заявителем договор аренды заключался однократно для завершения строительства, договор прекратил свое действие 21.06.2024, при повторном обращении в Департамент не указал основания, для заключения с ним договора на новый срок.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, из указанных положений следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из положений подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Также в определении от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168 Верховный Суд Российской Федерации указал, что арендатор, получивший в аренду принадлежащий администрации города земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства, заключивший соответствующие договоры с той же администрацией и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699. Также указано, что в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства по заявлению публичного собственника земельного участка добросовестный собственник имеет право на повторное заключение договора аренды без проведения торгов в соответствующих обстоятельствах. Констатация обратного означала бы нарушение прав собственности и баланса публичных и частных интересов

Таким образом, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения 21.06.2024 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав заявителя, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Кроме того, из представленных в материалы дела доказательств следует (не оспорено заинтересованным лицом), что на момент обращения общества с ограниченной ответственностью 19.06.2024 с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Производственная база. Цех. Склад металла» с кадастровым номером 45:25:080305:208, строительство объекта было завершено до истечения срока договора аренды земельного участка.

Оценив все представленные в материалах дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, как того требуют положения пункта 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Заявителем при подаче заявления уплачена государственная пошлина в общем размере 100 000 рублей по платежным поручениям №7 от 02.03.2025, №8 от 23.03.2025.

Суд, с учетом мнения представителя заявителя, приходит к выводу, что обжалование заявителем принятых Департаментом решений от 12.02.2025, 25.05.2025, 17.09.2025, вытекающих из одних и тех же обстоятельств, фактически направлено на устранение одного нарушения и имеет единственную цель, в связи с чем, заявителем должна быть уплачена государственная пошлина в размере 50 000 руб.

С учетом изложенного, с заинтересованного лица в пользу заявителя подлежит взысканию 50 000 руб. в счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины.

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина в сумме 50000 руб., по платежному поручению №8 от 23.03.2025 подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании пункта 3 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, выраженный в письмах от 12.02.2025 № 75.4-58а, от 25.02.2025 № 75.4-119а, от 17.09.2025 № 75.4-663а.

Обязать Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путём направления (вручения) в срок не позднее десяти рабочих дней обществу с ограниченной ответственностью «КИО» (ОГРН <***>, ИНН <***>) проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:080305:86.

Взыскать с Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «КИО» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 50000 рублей.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «КИО» справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 50000 руб., уплаченной по платёжному поручению № 8 от 27.03.2025.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объёме) через Арбитражный суд Курганской области.


Судья

Я.А. Останин