Решение от 9 июня 2024 г. по делу № А57-25991/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-25991/2023
10 июня 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 27 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2024 года


            Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи А.И. Михайловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрасовой К.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Алло-Инфо»,


заинтересованные лица:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области,

Банк ВТБ (ПАО),

ФИО1,


о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в предоставлении ООО «Алло-Инфо» земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:030213:15


об обязании Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области повторно рассмотреть заявление ООО «Алло-Инфо»


при участии:

от заявителя - ФИО2 по доверенности от 01.04.2021,

от ТУ Росимущества в Саратовской области - ФИО3 по доверенности от 09.01.2024, 



у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Алло-инфо» (далее – заявитель, Общество, ООО «Алло-Инфо» с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (долее – Росимущество, Управление) в предоставлении ООО «Алло-Инфо» земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:030213:15.

В качестве восстановления нарушенного права, Общество просит обязать Роисмущество подготовить и направить ООО «Алло-Инфо» в тридцатидневный срок с момента вступления в силу решения суда проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 64:48:030213:15.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Росимущества возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Дело рассмотрено по правилам главы 24 АПК РФ.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15 в ЕГРН 21.09.2006 (номер записи государственной регистрации права 64-64-01/284/2006-441) зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15 используется ООО «Алло-Инфо» на праве аренды, на основании договора от 20.09.2006 № 671 и договора о замене стороны в обязательстве от 31.07.2012.

11.07.2023 Общество с ограниченной ответственностью «Алло-Инфо», в рамках реализации льготного порядка приобретения земельного участка, установленного Постановлением Правительства РФ от 09.04.2022 г. № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах», обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:15, площадью 5308 квадратных метров, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Письмом № 64-ЕМ-02/4818 от 31.07.2023 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, на основании п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, отказало Обществу в предоставлении земельного участка в собственность.

Основанием отказа в предоставлении земельного участка Росимущество  указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15 используется под административные (офисные) и торговые здания (бизнес центр-Goodwin). Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:15 - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. В соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», входящей в состав Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 (в редакции от l8.07.2023 № 323), рассматриваемый земельный участок расположен в границах территориальной зоны П1 - зоны объектов промышленного и коммунально-складского назначения IV и V классов опасности по СанПиН.

Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка не соответствует закону и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, препятствует реализации права заявителя на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной статьей, а также иными способами, предусмотренными законом, в том числе путем предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Так, исходя из смысла вышеизложенных норм, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель был обязан в порядке статей 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировано положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ (пункт 2 статьи 39.17 ЗК РФ).

Форма и содержание заявления ООО «Алло-Инфо» соответствует действующему законодательству. Данный факт сторонами в ходе судебных заседаний не оспаривался.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу ч.ч. 1, 6 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Подпунктами 1 и 14 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Таким образом, законодатель предоставляет уполномоченному органу право отказа в предоставлении земельного участка в собственность в случае несоответствия использования земельного участка его целевому назначению.

В 2023 году допустима продажа без торгов публичных участков также в случаях, указанных в постановлении Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы».

Согласно п. п. "а" п. 1 постановления Правительства РФ № 629 предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом следующих особенностей, а именно, наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, допускается продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Постановлением Правительства Саратовской области от 30.12.2022 № 1355-П утвержден Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения на территории Саратовской области в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций.

На момент принятия оспариваемого постановления заинтересованным лицом у заявителя имелись следующие основные и дополнительные виды деятельности:

- 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом;

- 49.3 Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта;

- 49.32 Деятельность легкового такси и арендованных легковых автомобилей с водителем;

- 52.29 Деятельность вспомогательная прочая, связанная с перевозками;

- 66.21 Оценка рисков и ущерба;

- 68.31 Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе;

- 77.11 Аренда и лизинг легковых автомобилей и легких автотранспортных средств;

- 82.99 Деятельность по предоставлению прочих вспомогательных услуг для бизнеса, не включенная в другие группировки,

которые не соответствуют перечню продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, утвержденному Постановлением Правительства Саратовской области от 30.12.2022 № 1355-П.

Кроме того, согласно материалам дела, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15 площадью 15428 кв.м. расположен по адресу: <...>, вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

В границах спорного земельного участка расположены нежилые здания с кадастровыми номерами 64:48:030212:196, 64:48:030213:209, 64:48:030212:129, 64:48:030212:104, находящиеся в собственности ООО «Алло-Инфо».

 В соответствии с условиями договора № 671 от 20.09.2006 г. (п. 5.2.2) арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и установленным разрешенным использованием.

Цель использования земельного участка оговорена в п. 1.1. Предмета Договора № 671 - для производственной деятельности.

В ходе судебного разбирательства, во исполнение определения суда, 20.05.2024 осуществлен совместный выезд, произведен визуальный осмотр и составлен акт обследования земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 64:48:030213:15, согласно которого на спорном земельном участке располагаются следующие объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности ООО «Алло-Инфо»:

- здание с кадастровым номером 64:48:030212:196; назначение: нежилое здание; наименование: гараж; площадь: 1480,9 кв.м., предоставлено в аренду ФИО4 (СНИЛС <***>), используется под интернет магазин автозапчастей (маркетплейс mrCar.Store);

-    здание с кадастровым номером 64:48:030213:209; назначение: нежилое здание; наименование: данные отсутствуют; площадь: 1025,8 кв.м., предоставлено в аренду ООО «ЦЕНТР КДМ» (ОГРН <***>), используется под производство мебели;

-    здание с кадастровым номером 64:48:030212:104; назначение: нежилое здание; наименование: производственное здание; площадь 714,5 кв.м., используется под офисные помещения (сдается в аренду);

-    здание с кадастровым номером 64:48:030212:129; назначение: нежилое здание; наименование: здание; площадь: 169,1 кв.м., используется под грузоперевозки ООО «Авиасервис».

В соответствии с предусмотренным п.п. 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом земельного законодательства правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ в отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии ЗК РФ и законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно частям 1 и 2 статьи 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Классификатор видов разрешенного использования земельных участковутвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее -Классификатор).                                                                                                      

Испрашиваемый земельный участок размещается в территориальной зоне П-1   -   зоне  развития   объектов   промышленного   и  коммунально-складского назначения IV и V классов опасности по СанПиН согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утв. Решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 (далее - Правила).

Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства для территориальной зоны П1 определены подразделом 54 Правил, которым к основным видам использования земельного участка, расположенного в данной зоне, отнесено размещение объектов производственной деятельности IV и V класса опасности по СанПиН, относящихся к:

-   тяжелой промышленности (код по Классификатору 6.2)

-   автомобилестроительной промышленности (код по Классификатору 6.2.1)

-   легкой промышленности (код по Классификатору 6.3)

-   фармацевтической промышленности (код по Классификатору 6.3.1)

-   пищевой промышленности (код по Классификатору 6.4)

-   нефтехимической промышленности (код по Классификатору 6.5)

-   строительной промышленности (код по Классификатору 6.6)

-            целлюлозно-бумажной промышленности (код по Классификатору 6.2).

Таким образом, деятельность по сборке мебели арендатором нежилого здания с кадастровым номером 64:48:030213:209 - ООО «ЦЕНТР КДМ» не свидетельствует об использовании земельного участка в соответствии с основным видом использования - для размещения производственных зданий.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 37 ГрК РФ вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

К вспомогательным видам деятельности для данной территориальной зоны отнесено размещение объектов для обеспечения основных видов производственной и непроизводственной деятельности, в том числе административно-хозяйственных, бытовых и офисных зданий, связанных с обслуживанием производственных и промышленных предприятий.

С учетом изложенного, в территориальной зоне П-1 допускается размещение офисных зданий, связанных с обслуживанием производственных и промышленных предприятий. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Двенадцатого арбитражного суда по делу № А57-11793/2023.

Изложенные Управлением Росимущества в Саратовской области обстоятельства подтверждены Актом обследования земельного участка от 20.05.2024, фото-таблицей к нему, на фотоматериале отражено назначение объектов недвижимого имущества - помещений в здании «Автозапчасти», «Комплектующие для мебели», «Грузоперевозки».

При этом существенным обстоятельством при рассмотрении вопроса о продаже участка является то, что вид или виды разрешенного использования земельного участка, относящиеся в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества, влияют на определение кадастровой стоимости недвижимого имущества, сведения о которой также подлежат внесению в кадастр недвижимости собственником земельного участка на основании вышеуказанной статьи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Росимущества не имелось оснований для предоставления в собственность земельного участка.

В связи с чем, суд считает не подлежащими удовлетворению требования заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                              РЕШИЛ:


В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и сроки, предусмотренные статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                                А.И. Михайлова