Решение от 7 июля 2024 г. по делу № А26-57/2024

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-57/2024
г. Петрозаводск
08 июля 2024 года
Резолютивная часть решения принята 24 июня 2024 года.

Полный текст решения изготовлен   08 июля 2024 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Дементьева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Мельниковой О.С., рассмотрев в судебном заседании без участия представителей сторон материалы дела по иску  общества с ограниченной ответственностью «АК 1126» к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительным расчета арендной платы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АК 1126» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее – ответчик, администрация) о признании недействительным расчета арендной платы.

Иск обоснован ссылками на пункт 2 статьи 154, статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на исковое заявление администрация указывает, что расчет арендной платы должен производиться на основании нормативных правовых актов, устанавливавших в спорный период порядок определения размера арендной платы; отсутствие уведомления об изменении регулируемой арендной платы не освобождает арендатора от обязанности внести арендную плату в установленном размере с момента вступления в силу нормативного акта, изменяющего ее размер. Возражения о недостоверности отчета основаны на оценочных суждениях, достоверность отчета не оспорена. Полагает невозможным признание недействительным уведомления без оспаривания отчета об оценке.

Определением суда от 16.04.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО1. Перед экспертом поставлены вопросы: 1. Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130113:55 по состоянию на 01 января 2022 года с учетом доходности земельного участка? 2. Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130113:55 по состоянию на 10 апреля 2020 года с учетом доходности земельного участка?

Экспертное заключение поступило в суд. Эксперт, ИП ФИО1, представил в суд заключение № 11813/24 от 17.06.2024, в соответствии с которым рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130113:55 по состоянию на 01 января 2022 года с учетом доходности земельного участка составляет 120 000 руб.; Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130113:55 по состоянию на 10 апреля 2020 года с учетом доходности земельного участка составляет 98 000 руб.

Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

Судебное заседание проведено в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

   Общество в период с 24.06.2017 по 06.05.2021 являлось арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: <...>. С 07.05.2021 общество является собственником указанного здания.

Изменения в Договор в части предмета договора аренды не вносились, однако Общество продолжало вносить арендную плату, размер которой составлял 36 788 руб. 14 коп. в год.

Администрация направила в адрес Общества 23.12.2023 Уведомление об изменении размера арендной платы по Договору и приложила новый расчет арендной платы с 10.04.2020, согласно которому годовой размер арендной платы составил 215 400 руб.

Расчет произведен на основании отчетов об оценке от 03.11.2022. В соответствии с отчетом об оценке от 0311.2022 № О/150/04-2022/36 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130113:55 на один год составляет 215 400 руб. Согласно отчету об оценке от 03.11.2022 № О/150/04-2022/37 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130113:55 на один год составляет 268 455 руб.

Общество, ссылаясь на то, что расчет не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают его права, обратилось в арбитражный суд с иском о признании расчета, оформленного уведомлением, недействительным.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 №303-ЭС22-1406).

В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с

которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству.

Пунктом 10 Правил, утвержденных Постановлением № 582, предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, - не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно расчету арендной платы, приложенному к оспариваемому уведомлению от 23.12.2022, он произведен в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130113:55 исходя рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета от 03.11.2022 № О/150/04-2022/36, а также на основании отчета от 03.11.2022 № О/150/04-2022/37.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В данном случае, ссылаясь на недостоверность отчетов об оценке от 03.11.2022 № О/150/04-2022/36 и 03.11.2022 № О/150/04-2022/37, положенных в основу расчета арендной платы, Общество указало на нарушение оценщиком положений Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО №1).

Анализ представленных отчетов свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость. Спорный земельный участок имеет назначение «для эксплуатации здания склада-магазина» и оценивается как арендуемый, объекты-аналоги имеют коммерческое назначение, сведения о фактическом использовании отсутствуют. Кроме того, не определен вид использования земельных участков – аналогов, данные о кадастровых номерах объектов-аналогов в отчете отсутствуют, что является нарушением пункта 14 ФСО № 1.

Из содержания пункта 6 Правил №582 можно определить формулу расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка, которая в императивном порядке должна осуществляться как произведение рыночной стоимости арендной платы на количество лет аренды.

Тогда как расчет итоговой стоимости права аренды определен оценщиком исходя из рыночной стоимости земельного участка, которая определена на основании данных об объектах-аналогах.

На основании изложенного, в связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно стоимости арендной платы земельного участка, суд, руководствуясь  статьей 82 АПК РФ, положениями статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснениями пункта 2 Информационного письма № 92, по ходатайству истца определением от 27.12.2022 назначил судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, проведение которой было поручено эксперту – индивидуальному предпринимателю ФИО1

По результатам проведения экспертного исследования составлено заключение № 11813/24 от 17.06.2024, согласно которому ыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130113:55 по состоянию на 01 января 2022 года с учетом доходности земельного участка составляет 120 000 руб.; Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130113:55 по состоянию на 10 апреля 2020 года с учетом доходности земельного участка составляет 98 000 руб.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным, полным и мотивированным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Администрацией не представлены доказательства, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, ходатайство о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялось.

Таким образом, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Оценив заключение № 11813/24 от 17.06.2024, суд пришел к выводу о том, что содержащиеся в нем данные носят более точный и полный характер сведений, в сравнении с отчетами № О/150/04-2022/36, № О/150/04-2022/37, положенными в основу спорного уведомления об изменении арендной платы, поскольку экспертом при оценке объекта использовано 5 объектов-аналогов, по которым состоялись реальные сделки (произведена корректировка по таким факторам как дата заключения договора, площадь участков-аналогов, расположение в масштабе города, красные линии, покрытие участков, наличие сетей, расположение относительно крупных дорог), в обоснование применения сравнительного метода экспертом указано на учет доходности земельного участка при применении такого подхода, учтено как наиболее эффективное использование земельного участка под производственную базу, так и снижение общего уровня социально-экономического развития в Республике Карелия.

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьями 153, 154, 155, 156, 165, 431 ГК РФ, полученное истцом уведомление от 23.12.2022 № 5339/5.1-09/УЗРи является юридически значимым сообщением об установлении нового размера арендной платы и направлено на изменение гражданских прав и обязанностей, вследствие чего в силу статьи 153, пункта 2 статьи 154 ГК РФ имеет характер односторонней сделки, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы, и в силу статьи 168 ГК РФ является оспоримой сделкой.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, а также то, что Администрация посредством направления Обществу спорного уведомления в одностороннем порядке изменило арендную плату в размере, превышающем рыночную стоимость, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания односторонней сделки арендодателя, выраженной путем направлению истцу спорного уведомления, недействительной.

На основании вышеизложенного, иск является обоснованным и подлежит удовлетворению с отнесением на ответчика понесенных истцом судебных расходов по уплате госпошлины и на оплату экспертизы по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При изготовлении полного текста решения судом установлено наличие описки в указании суммы денежных средств, взысканных за проведение экспертизы, вместо 60 000 руб. указано 30 000 руб.

В порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации описка подлежит исправлению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия 



РЕШИЛ:

1.                  Иск удовлетворить.

Признать недействительной сделкой изменение арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.04.2017, оформленное уведомлением Администрации Петрозаводского городского округа от 23.12.2022 № 5339/5.1-09/УЗРи.

2.                  Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АК 1126» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины и 60 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

3.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Дементьева А.В.