Решение от 22 декабря 2025 г. АС города Москвы

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-49358/25-60-398
г. Москва
23 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 декабря 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кравченко Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Низовцевой Д.Д,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 04.12.2015)

к ООО "ПРОТРЕЙД" (142116, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ПОДОЛЬСК, УЛ. ДРУЖБЫ, Д. 36, ПОМЕЩ. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.11.2019, ИНН: <***>).

о расторжении договора аренды,

при участии представителей – согласно протокола судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ПРОТРЕЙД» (ООО «ПРОТРЕЙД», ответчик) о расторжении договора аренды № 01-01-22 от 01.01.2022 в судебном порядке.

Исковые требования, со ссылкой на ст.ст. 309, 450, 606, 619 ГК РФ, мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды № 01-01-22 от 01.01.2022 в части не соблюдения санитарных и противопожарных требований.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлялось ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец к ранее заявленному требованию о расторжении договора аренды, просил дополнительно взыскать с ответчика задолженность за постоянную часть арендной платы за период с 01.01.2025 по 21.07.2025 в размере 1 600 000 руб. и неустойку за период за период с 01.01.2025 по 21.07.2025 в размере 32 320 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2021 г. № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» суд отклонил ходатайство истца об уточнении исковых требований, поскольку по смыслу части 1 статьи 49 АПК РФ под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении.

В данном случае не является уточнением исковых требований предъявление истцом новых требований о взыскании с ответчика задолженности и неустойки, пусть и связанных с заявленными в исковом заявлении, но не содержащихся в нем.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска и дополнений.

Ответчик возражал против исковых требований по доводам отзыва и дополнений к нему, ходатайствовал об оставлении искового заявления без рассмотрения.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлялось ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с тем, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ), а именно: претензия истца от 25.12.2024 не содержит требование о расторжении договора аренды № 01-01-22 от 01.01.2022.

В удовлетворении заявленного ответчиком ходатайство судом было отказано, поскольку доводы, изложенные в нем являются несостоятельными.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ в случае, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Из материалов дела следует, что истец 10.01.2025 г. направил в адрес ответчика досудебную претензию (требование) от 25 декабря 2024 г., в которой предложил в срок до 25.01.2025 г. устранить указанные нарушения пожарной безопасности и санитарных норм и привести их в соответствие с требованиями действующего законодательства РФ, а также указал, что в случае не устранения в указанный срок нарушений пожарной безопасности и санитарных норм, обратится в суд с соответствующим исковым заявлением о расторжении договора аренды №01-01-22 от 01.01.2022г. (РПО 80545604897282).

Претензия истца от 25.12.2024 содержит указание на существенные нарушения ответчиком условий договора аренды и норм законодательства в сфере пожарной безопасности и санитарных норм, а также предложение в разумный срок до 25.01.2025 устранить указанные нарушения.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» суд первой инстанции удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также, если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ, часть 4 статьи 1, статья 222 ГПК РФ).

Между тем текст претензии содержит требование о расторжении договора, кроме того, по смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, п. 7 ч. 1 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Данная позиция была включена в п. 4 раздела II "Процессуальные вопросы" (Судебная коллегия по экономическим спорам) Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015.

При этом, формальные препятствия для признания претензионного порядка не соблюденным не должны автоматически влечь оставление исковых требований без рассмотрения.

Основываясь на высказанной Верховным Судом Российской Федерации позиции, при рассмотрении данного дела суд не принимает довод ответчика о наличии оснований для оставления иска без рассмотрения ввиду несоблюдения обязательного претензионного порядка, поскольку из поведения ответчика ни в судебном разбирательстве, ни ранее, не усматривалось намерения добровольно удовлетворить требования истца, а оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (указанная позиция неоднократно высказана и подержана вышестоящими инстанциями, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.12.2024 № Ф05-22444/2024 по делу № А40-1504/2024, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.11.2024 № Ф05-23146/2024 по делу N А40-55417/2024, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2025 N 07АП-8681/2024 по делу N А45-26646/2024, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2025 № 17АП-13606/2024-ГК по делу № А60-45652/2024).

Как следует из текста искового заявления, документов, представленных в материалы дела, 01.01.2022 г. между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «ПРОТРЕЙД» (Арендатор) заключен Договор аренды № 01-01-22 (Договор) сроком на 5 (пять) лет, который зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре по г. Москве от 21.01.2022 г.

Согласно условиям договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером: 77:13:0010201:224, общей площадью 894 (+/- 10) кв.м., а также нежилое здание - 3-х этажное, с кадастровым номером: 77:13:0010107:54, общей площадью 202,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, <...> (помещение)

Согласно доводам истца, ответчик нарушил условия Договора в части обязанности по соблюдению санитарных и пожарных норм, правил, надлежащего использования объектов аренды, что подтверждается проведенным в соответствии с п.2.4.2. Договора обследованием от 11.10.2024 г. 3-х этажного помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, в том числе помещений, возведенных Арендатором и сданных им в субаренду, расположенных на земельном участке Арендодателя.

Так, 11.10.2024 г. Арендодателем произведено обследование 3-х этажного помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, в том числе помещений, возведенных Арендатором и сданных им в субаренду, расположенных на земельном участке Арендодателя, по результатам которого усматривается, что Арендатором нарушаются требования действующего законодательства в сфере пожарной безопасности и санитарных норм, что представляет реальную угрозу для жизни и здоровья лиц, находящихся и пребывающих в помещениях 3-х этажного здания, расположенного по вышеуказанному адресу.

В рамках проведенного контроля за техническим состоянием указанных помещений Арендодателем установлено, что Арендатором не принято никаких мер в целях соблюдения требований пожарной безопасности и санитарных норм.

В вышеуказанных помещениях отсутствуют планы эвакуации людей при пожаре, отсутствуют первичные средства пожаротушения (огнетушители), отсутствуют системы оповещения и пожарной автоматики, а также нарушаются правила эксплуатации электросетей и электрооборудования; отсутствуют нормативные документы по пожарной безопасности, в том числе, с указанием ответственных лиц и т.п.

Также санитарные нормы в помещениях общественного питания не соблюдаются, ответственными лицами не представлено ни одного нормативного документа, подтверждающего соблюдение требований и правил СанПиН, что недопустимо и неприемлемо в местах с массовым пребыванием людей.

По мнению истца, указанные нарушения условий Договора ответчиком являются существенными, поскольку представляют реальную угрозу для жизни и здоровья лиц, находящихся и пребывающих в помещении 3-х этажного здания, расположенного по вышеуказанному адресу.

Истец направил ответчику претензию (требование) от 25 декабря 2024 г., в которой предложил в срок до 25.01.2025 г. устранить указанные нарушения пожарной безопасности и санитарных норм и привести их в соответствие с требованиями действующего законодательства РФ, а также указал, что в случае не устранения в указанный срок нарушений пожарной безопасности и санитарных норм, обратится в суд с соответствующим исковым заявлением о расторжении договора аренды №01-01-22 от 01.01.2022г.

Претензия истца от 25 декабря 2024 г. об исполнении обязательств в разумный срок оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Ответчик возражал против заявленных требований, указал, что акт приема-передачи помещения по договору аренды № 01-01-22 от 01.01.2022 арендодателем не составлялся и не направлялся для подписания арендатору, в связи с чем, обязательства арендодателя по предоставлению помещения в аренду не исполнены.

Согласно доводам ответчика, большая часть помещений на дату осмотра находилась в стадии ремонта, то есть не эксплуатируется; кроме того, ссылается, что со стороны контролирующих органов (МЧС, Роспотребнадзор) никаких претензий (требований), связанных с эксплуатацией помещений, в адрес ответчика и истца не поступало.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав истца и ответчика, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Требования истца по настоящему делу основаны на фактах существенного нарушения ответчиком условий договора в части надлежащей и безопасной эксплуатации здания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из материалов дела, 01.01.2022 г. между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «ПРОТРЕЙД» (Арендатор) заключен Договор аренды № 01-01-22, согласно п. 1.1. которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование: 1) земельный участок, с кадастровым номером 77:13:0010201:224, общей площадью 894 (+/- 10) кв.м.; 2) нежилое здание - 3х этажное, с кадастровым номером 77:13:0010107:54, обшей площадью 202,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, <...>. указанное в Приложении № 1 к Договору, именуемое в дальнейшем - «Помещение».

Помещение передается Арендатору для деятельности, не запрещенной законодательством РФ (п. 1.2. договора).

Согласно п. 1.3. договора Арендодатель является собственником Помещения, что подтверждается записью о государственной регистрации права № 77-77-17-080/2013-205 от 22.10.2013г., а также Арендодатель является собственником земельного участка, что подтверждается записью о государственной регистрации права № 77:13:0010201:224-77/011:2020-1 от 06.07.2020г.

Согласно п. 1.5. договора Арендатор имеет право сдавать нежилое помещение (как полностью, так и по частям) в субаренду.

В соответствии с п. 1.6. договора аренды отношения землепользования, равно как и обязанности по оформлению прав на земельный участок и платежей за пользование землей сохраняются за Арендодателем, как собственником Помещения.

Права и обязанности сторон согласованы в разделе 2 договора.

Согласно п. 2.1.1. Арендодатель обязан передать Арендатору Помещение в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с п. 1.2. Договора по акту приемки-передачи, который является неотъемлемой частью Договора не позднее 3 (трёх) календарных дней с момента подписания настоящего договора, а также в соответствии с п. 2.1.2-2.1.3 обеспечить надлежащее техническое состояние объекта.

В свою очередь арендатор обязуется принять помещения по Акту приема-передачи, а также, согласно п.п. 2.4.3.-2.4.9:

- обеспечить сохранность инженерных сетей и систем, коммуникаций, иного оборудования, находящихся на площади нежилого помещения, а также не вмешиваться в систему жизнеобеспечения здания (сети энергоснабжения, теплоснабжения) без письменного согласия арендодателя;

- своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором;

- использовать помещение исключительно по его целевому назначению, указанному в п. 1.2 договора;

- соблюдать в своей деятельности санитарные, противопожарные и т.п. требования, установленные правовыми актами для осуществляемых Арендатором видов деятельности;

- осуществлять самостоятельно и за свой счет вывоз на утилизацию твердых бытовых отходов, образовавшихся в результате хозяйственной деятельности, и прочее.

Кроме того, арендатор обязался использовать помещение в соответствии с требованиями действующего законодательства, настоящего договора, соблюдая права и законные интересы иных собственников, а также лиц, владеющих на иных законных основаниях иными помещениями, входящими в состав здания (п. 2.4.12).

Как следует из документов, представленных истцом, и по сути не опровергнутых ответчиком, во время осмотра 25.04.2024 выявлено, что в период нахождения арендованного имущества в пользовании арендатора имуществу причинен ущерб, факт причинения вреда подтверждается также фотосъемкой.

В претензии от 29.05.2024 истец просил в срок до 01.07.2024 привести здание в первоначальное состояние (Приложения - Акт технического обследования), а именно:

1) Восстановить лестничный марш с площадкой на 1 этаже с учетом требований пожарной безопасности (ширина лестницы не менее 1100 мм, высота ступеней не менее 50 мм и не более 200мм, ширина проступи ступени не менее 250мм;

2) Восстановить пристройку согласно схеме поэтажного плана, прилагаемого к Договору №01-01-22 от 01.01.2022;

3) Восстановить дверь на 1 этаже здания (ширина дверного проема не менее 900 мм);

4) Привести в соответствие с нормами пожарной безопасности (убрать оголенные провода (изолировать)) все электроточки в здании и пристройке;

5) Произвести покраску ржавых металлоконструкций снаружи здания;

6) Предоставить результаты строительно-технической экспертизы по зданиям, возведенным без письменного согласия Арендодателя. В случае, если по результатам экспертизы здания не являются легковозводимыми конструкциями/объектами - произвести снос незаконных построек.

В ответе на претензионные требования ответчик указал: «Согласно приобщенных к претензионным требованиям фотоматериалам, ущерб в виде явного повреждения составу имущества, входящего в объект аренды, отсутствует, и содержит элементы, необходимые для проведения текущего ремонта, с целью восстановления эксплуатируемых элементов, входящих в состав объекта недвижимости.

В части требований Арендодателя о представлении строительно-технической экспертизы, подтверждающей возведение пристройки легковозводимыми конструкциями, ООО «ПРОТРЕЙД» доводит до сведения, что в настоящий момент привлечена специализированная организация, которой будет проведена по требованию Арендодателя экспертиза и по результатам проведения подготовлено соответствующее заключение, в срок до 20 августа 2024 года. По мере представления экспертного заключения специализированной строительной организацией, незамедлительно будет представлена Арендодателю.

Одновременно, ООО «ПРОТРЕЙД» заявляет и гарантирует, что возведенная пристройка осуществлена из быстровозводимых конструкций, которая не имеет плотной связи с землей (отсутствует фундамент) и при необходимости демонтаж (разборка) проводится легко, без затрат и воздействия на арендованное нежилое помещение».

Претензию истца от 29 мая 2024 г. об исполнении обязательства в разумный срок до 01.07.2024 ответчик добровольно не удовлетворил, заключение не предоставил.

11.10.2024 истец произвел повторное обследование 3-х этажного помещения, в ходе которого было выявлено не устранение ранее выявленных существенных нарушений условий Договора (нарушений правил противопожарной безопасности и санитарных норм), а также в помещений, возведенных Арендатором и сданных им в субаренду, расположенных на земельном участке Арендодателя, по результатам которого усматривается, что Арендатором нарушаются требования действующего законодательства в сфере пожарной безопасности и санитарных норм, что представляет реальную угрозу для жизни и здоровья лиц, находящихся и пребывающих в помещениях 3-х этажного здания, расположенного по вышеуказанному адресу.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером: 77:13:0010201:224, общей площадью 894 (+/- 10) кв.м., Арендатором возведены несколько зданий, без письменного согласования с Арендодателем и в нарушение условий договора, а именно: два здания, предназначенные для организации общественного питания с массовым пребыванием людей, которые Арендатор сдал в субаренду.

В рамках проведенного контроля за техническим состоянием указанных помещений Арендодателем установлено, что Арендатором не принято никаких мер в целях соблюдения требований пожарной безопасности и санитарных норм.

В вышеуказанных помещениях отсутствуют планы эвакуации людей при пожаре, отсутствуют первичные средства пожаротушения (огнетушители), отсутствуют системы оповещения и пожарной автоматики, а также нарушаются правила эксплуатации электросетей и электрооборудования; отсутствуют нормативные документы по пожарной безопасности, в том числе, с указанием ответственных лиц и т.п.

Также санитарные нормы в помещениях общественного питания не соблюдаются, ответственными лицами не представлено ни одного нормативного документа, подтверждающего соблюдение требований и правил СанПиН, что недопустимо и неприемлемо в местах с массовым пребыванием людей.

В претензии (требовании) от 25 декабря 2024 г. истец предложил в срок до 25.01.2025 г. устранить указанные нарушения пожарной безопасности и санитарных норм и привести их в соответствие с требованиями действующего законодательства РФ, а также указал, что в случае не устранения в указанный срок нарушений пожарной безопасности и санитарных норм, обратится в суд с соответствующим исковым заявлением о расторжении договора аренды №01-01-22 от 01.01.2022г.

Претензия истца от 25 декабря 2024 г. об исполнении обязательств в разумный срок направлена ответчику (РПО 80545604897282), получена ответчиком 20.01.2025, однако, оставлена без удовлетворения.

Согласно правовой позиции, содержащейся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 25), часть первая приведенной выше статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Арендодателем были включены в условия договора пункты об обязанности арендатора использовать помещения по его целевому назначению, соблюдать санитарные, противопожарные и т.п. требования, которые ответчиком нарушены.

Возражая против заявленных требований, ответчиком доводы, изложенные истцом, фактически не опровергнуты, доказательств надлежащего использования помещений в соответствии с условиями договора не представлено.

При этом суд отдельно обращает внимание, что ответчик несмотря на неоднократные попытки истца урегулировать спор мирным путем, никаких действий не предпринял; более того, указывая, что доводы истца несостоятельны, тем не менее на осмотр помещений и фиксацию их состоянию не согласился, сводя все свое несогласие к формальному доводу об отсутствии нарушений.

Кроме того, одним из основных доводов ответчика явился довод об отсутствии Акта приема-передачи помещений, в связи с чем считает, что помещения по договору не переданы.

Вместе с тем, отсутствие акта приема-передачи помещения не является безусловным основанием и доказательством того, что ответчик не использует переданные по договору аренды помещения.

ООО «ПРОТРЕЙД» было привлечено к участию в деле № А40-201412/24-23-1493 в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по исковому заявлению Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы к ИП ФИО1 о признании самовольными постройками пристроек к зданию с кадастровым номером 77:13:0010107:54, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 77:13:0010201:224 по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Щербинка, <...> земельный участок 360.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2025 по делу № А40-201412/24-23-1493 установлено, что «Земельный участок с кадастровым номером 77:13:0010201:224 принадлежит ответчику (ИП ФИО1) на праве собственности, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «ПРОТРЕЙД», вид разрешенного использования – под строительство и размещение мастерской, сведений о наличии иных объектов недвижимости на участке не указано в ЕГРН».

Также фактическое использование помещений, переданных по Договору аренды № 01-01-22, подтверждается внесением ответчиком арендной платы в период 2022-2024 гг., а также договорами субаренды и подписанными уведомлениями субарендаторам о необходимости прекращения использования занимаемых помещений и сноса возведённых построек.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В п. 1 ст. 619 ГК РФ указано, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие направление Арендатору/ответчику предупреждение о необходимости устранения им существенных нарушений Договора.

Первым таковым предупреждением была претензия от 29.05.2024, согласно которой во время осмотра 25.04.2024 выявлено, что в период нахождения арендованного имущества в пользовании арендатора имуществу причинен ущерб. Факт причинения вреда подтверждается фотосъемкой.

В претензии от 29.05.2024 истец просил в срок до 01.07.2024 привести здание в первоначальное состояние (Приложения - Акт технического обследования).

Претензию истца от 29 мая 2024 г. об исполнении обязательства в разумный срок до 01.07.2024 ответчик добровольно не удовлетворил, заключение не предоставил.

11.10.2024 истец произвел повторное обследование 3-х этажного помещения, в ходе которого было выявлено не устранение ранее выявленных существенных нарушений условий Договора (нарушений правил противопожарной безопасности и санитарных норм).

В претензии (требовании) от 25 декабря 2024 г. истец предложил в срок до 25.01.2025 г. устранить указанные нарушения пожарной безопасности и санитарных норм и привести их в соответствие с требованиями действующего законодательства РФ, а также указал, что в случае не устранения в указанный срок нарушений пожарной безопасности и санитарных норм, обратится в суд с соответствующим исковым заявлением о расторжении договора аренды №01-01-22 от 01.01.2022г.

Претензия истца от 25 декабря 2024 г. об исполнении обязательств в разумный срок направлена ответчику (РПО 80545604897282), получена ответчиком 20.01.2025, однако, оставлена без удовлетворения.

Согласно ст.450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из буквального смысла закона следует, что инициатор расторжения договора должен предложить другой стороне сделки устранить выявленные нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Таким образом, представленная истцом в материалы дела претензия от 25.12.2024 и вышеуказанные документы подтверждают соблюдение истцом условий ГК РФ и Договора, необходимых для расторжения Договора в судебном порядке.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с ч. 1 ст. 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Согласно ч. 1 ст. 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая вышеизложенное, а также оценив все имеющиеся в деле доказательства, суд приходи к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 450.1, 451, 452, 606, 609, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 110, 123, 156, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды № 01-01-22 от 01.01.2022, заключенный между ИП ФИО1 и ООО "ПРОТРЕЙД".

Взыскать с ООО "ПРОТРЕЙД" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб..

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления в полном объеме.

Судья Т.В. Кравченко