Решение от 25 февраля 2019 г. по делу № А68-10668/2017

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>;

e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-10668/2017


Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2019г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 февраля 2019г.

Арбитражный суд Тульской области в составе:

Судьи Андреевой Е.В.

протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Короткова Е.И.

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 305714934300014, ИНН <***>)

к администрации муниципального образования город Донской (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании денежных средств в размере 1 765 683 руб., расходов по оценке в размере 5 000 руб. и по оплате государственной пошлины в размере 21 786 руб.

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности 71ТО №1034529 от 05.04.2017г.;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 27.12.2018г. №74.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к администрации муниципального образования город Донской о взыскании денежных средств в размере 1 765 683 руб., расходов по оценке в размере 5 000 руб. и по оплате государственной пошлины в размере 21 786 руб.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Из материалов дела суд установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 на основании договора купли-продажи №16 от 28.08.2008г. и акта приема-передачи имущества от 01.09.2008г. является собственником нежилого встроенного помещения с кадастровым номером 71-71-25/018/2006-565, общей площадью 178,10 кв.м., назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом.№1 ком.№№1-7, лит.Аа2, по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 (свидетельство о государственной регистрации права от 19.09.2008г. серии 71-АВ №052359).

Указанное выше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8.

Постановлением администрации муниципального образования город Донской от 22.04.2010г. №424 на основании заключения межведомственной комиссии по обследованию муниципального жилищного фонда от 01.04.2010г. №35-10 и в соответствии со статьей 14 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением правительства Российской Федерации от 28.01.2006г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» жилой дом по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 признан непригодным для проживания, не подлежащим ремонту.

Пунктом 2 постановления от 22.04.2010г. №424 Управлению жилищно-хозяйственного комплекса администрации муниципального образования город Донской предписано включить жилой дом по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 в «Список очередности переселения из домов и жилых помещений, непригодных для постоянного проживания и не подлежащих ремонту на территории муниципального образования город Донской».

Письмом от 08.08.2016г. №РБ1.4/4051 администрация уведомила ИП ФИО1 уведомила о том, что на основании постановления администрации от 22.04.2010г. №424 многоквартирный жилой дом по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 подлежит расселению и сносу, в связи с чем администрация муниципального образования город Донской предложила истцу рассмотреть возможность обмена принадлежащего ему нежилого помещения на нежилое помещение, находящееся в собственности муниципального образования город Донской, согласно рыночной стоимости нежилых помещений. Предложены следующие варианты обмена: ряд нежилых помещений, расположенных на 1-ом этаже дома №5/3 по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Первомайская; нежилое помещение площадью 43,3 кв.м. по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Северо-Задонск, ул. Школьная, д.32; нежилое помещение, общей площадью 89,1 кв.м. по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Новоугольный, ул. Индустриальная, д.1.

Рассмотрев предложенные администрацией варианты обмена, 07.12.2016г. истец направил администрации письмо с предложением заключить соглашение об изъятии в связи со сносом принадлежащего ему нежилого встроенного помещения путем компенсации рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке №16/07-224 от 04.07.2016г. в размере 939 288 руб., определенной по состоянию на 04.07.2016г.

Письмом от 30.12.2016г. №З-1895 администрация сообщила ИП ФИО1 о том, что вопрос заключения соглашения об изъятии для муниципальных нужд нежилого встроенного помещения общей площадью 178,1 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 путем компенсации рыночной стоимости согласно отчету об оценке №16/07-224 от 04.07.2016г. требует дополнительного времени, о принятом решении будет сообщено дополнительно.

Письмом от 03.03.2017г. №З-1895 администрация сообщила ИП ФИО1 о том, что готова рассмотреть вопрос о возмещении стоимости вышеуказанного нежилого помещения, однако есть основания полагать, что итоговая величина рыночной стоимости (выкупная цена), согласно отчета об оценке №16/07-224 от 04.07.2016г., завышена. Учитывая изложенное, администрацией принято решение о проведении независимой оценки спорного нежилого помещения на основании технической документации, о результатах проведенной оценки будет сообщено дополнительно.

Письмом от 02.05.2017г. №З-1895 администрация сообщила ИП ФИО1 о том, что на основании отчета №079-04/17 ООО «Лювер» итоговая оценка рыночно обоснованной стоимости нежилого помещения общей площадью 178,1 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8, по его состоянию до сноса здания в ценах на июнь 2016 года составляет 612 326 руб. Поскольку бюджетом муниципального образования г. Донской не предусмотрены расходы на возмещение стоимости нежилых помещений, возмещение стоимости указанного выше нежилого помещения возможно на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Истец с предложенной администрацией рыночной стоимостью нежилого помещения не согласился и 16.08.2017г. направил ответчику претензию о возмещении стоимости нежилого помещения в размере 939 288 руб. в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии.

В ответе на претензию от 28.08.2017г. №О-1058 ответчик сообщил истцу о том, что возместить стоимость нежилого помещения в размере 939 288 руб. не представляется возможным.

Соглашение об условиях изъятия нежилого помещения администрация истцу не направила, многоквартирный жилой дом с расположенным в нем нежилым помещением площадью 178,1 кв.м., по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8, принадлежащий истцу на праве собственности, снесен.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения).

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ч.1 и ч.3 ст.35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Постановление №47).

Основания признания дома аварийным и подлежащим сносу содержатся в пунктах 33 - 41 Постановления № 47.

Согласно пункту 33 Постановления № 47, в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 02.08.2007г. № 494, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п.34 Постановления № 47).

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Нормы ГК РФ и ЗК РФ предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно пункту 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.

На основании изложенного, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы части 10 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статей 56.2, 56.10 ЗК РФ, части 1 статьи 32 ЖК РФ обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014г.).

Как следует из материалов дела и установлено судом, индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником нежилого встроенного помещения с кадастровым номером 71-71-25/018/2006-565, общей площадью 178,10 кв.м., назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом.№1 ком.№№1-7, лит.Аа2, по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.09.2008г. серии 71-АВ №052359.

Указанное выше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8.

Постановлением администрации муниципального образования город Донской от 22.04.2010г. №424 жилой дом по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 признан непригодным для проживания, не подлежащим ремонту.

Письмом от 08.08.2016г. №РБ1.4/4051 администрация уведомила ИП ФИО1 уведомила о том, что на основании постановления администрации от 22.04.2010г. №424 многоквартирный жилой дом по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 подлежит расселению и сносу, в связи с чем администрация муниципального образования город Донской предложила истцу рассмотреть возможность обмена принадлежащего ему нежилого помещения на нежилое помещение, находящееся в собственности муниципального образования город Донской, согласно рыночной стоимости нежилых помещений. Предложены следующие варианты обмена: ряд нежилых помещений, расположенных на 1-ом этаже дома №5/3 по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Первомайская; нежилое помещение площадью 43,3 кв.м. по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Северо-Задонск, ул. Школьная, д.32; нежилое помещение, общей площадью 89,1 кв.м. по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Новоугольный, ул. Индустриальная, д.1.

Рассмотрев предложенные администрацией варианты обмена, 07.12.2016г. истец направил администрации письмо с предложением заключить соглашение об изъятии в связи со сносом принадлежащего ему нежилого встроенного помещения путем компенсации рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке №16/07-224 от 04.07.2016г. в размере 939 288 руб., определенной по состоянию на 04.07.2016г.

Письмом от 30.12.2016г. №З-1895 администрация сообщила ИП ФИО1 о том, что вопрос заключения соглашения об изъятии для муниципальных нужд нежилого встроенного помещения общей площадью 178,1 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 путем компенсации рыночной стоимости согласно отчету об оценке №16/07-224 от 04.07.2016г. требует дополнительного времени, о принятом решении будет сообщено дополнительно.

Письмом от 03.03.2017г. №З-1895 администрация сообщила ИП ФИО1 о том, что готова рассмотреть вопрос о возмещении стоимости вышеуказанного нежилого помещения, однако есть основания полагать, что итоговая величина рыночной стоимости (выкупная цена), согласно отчета об оценке №16/07-224 от 04.07.2016г., завышена. Учитывая изложенное, администрацией принято решение о проведении независимой оценки спорного нежилого помещения на основании технической документации, о результатах проведенной оценки будет сообщено дополнительно.

Письмом от 02.05.2017г. №З-1895 администрация сообщила ИП ФИО1 о том, что на основании отчета №079-04/17 ООО «Лювер» итоговая оценка рыночно обоснованной стоимости нежилого помещения общей площадью 178,1 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8, по его состоянию до сноса здания в ценах на июнь 2016 года составляет 612 326 руб. Поскольку бюджетом муниципального образования г. Донской не предусмотрены расходы на возмещение стоимости нежилых помещений, возмещение стоимости указанного выше нежилого помещения возможно на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Истец с предложенной администрацией рыночной стоимостью нежилого помещения не согласился и 16.08.2017г. направил ответчику претензию о возмещении стоимости нежилого помещения в размере 939 288 руб. в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии.

В ответе на претензию от 28.08.2017г. №О-1058 ответчик сообщил истцу о том, что возместить стоимость нежилого помещения в размере 939 288 руб. не представляется возможным.

На момент рассмотрения спора принадлежащее истцу нежилое помещение в результате распорядительных действий ответчика было фактически изъято из его владения без предоставления равноценного возмещения.

Между тем, как было указано выше, в соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Возмездность изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд является общим правилом правового регулирования соответствующих отношений (с учетом вышеприведенных положений ст.35 Конституции Российской Федерации), в силу чего обратное должно быть прямо предусмотрено законом.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 названного закона определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением суда от 18.01.2018г. по ходатайству истца по делу была назначена оценочная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено ООО «Шогин и Партнеры». Перед экспертом поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,10 кв.м., назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. № 1 ком. №1-7, лит. Аа2, с кадастровым номером 71-71-25/018/2006-565, адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 по состоянию на 08.08.2016г.?

Определением суда от 05.03.2018г. производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ООО «Шогин и Партнеры» от 22.02.2018г. №2018-039.

Согласно выводам эксперта ООО «Шогин и Партнеры» ФИО4 рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,10 кв.м., назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. № 1 ком. №1-7, лит. Аа2, с кадастровым номером 71-71-25/018/2006-565, адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 по состоянию на 08.08.2016г. равна 1 765 683 руб. с учетом НДС.

Определением от 04.07.2018г. суд предложил эксперту ООО «Шогин и партнеры» ФИО4 представить в письменном виде дополнения или пояснения к заключению №2018-039 от 22.02.2018г., по вопросу: каким образом при расчете рыночной стоимости спорного объекта учитывался физический износ объекта оценки, так как согласно технического паспорта от 10.10.2016г. физический износ объекта недвижимости лит.А, в которое встроено нежилое помещение истца, составляет 60%; обоснование применения аналогов, указанных в заключении, для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Шогин и Партнеры» ФИО4 №2018-039/уточн рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,10 кв.м., назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. № 1 ком. №1-7, лит. Аа2, с кадастровым номером 71-71-25/018/2006-565, адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 по состоянию на 08.08.2016г. была равна 1 068 135,62 руб. с учетом НДС. Износ объекта оценки учтен в корректировке на состояние сравниваемых объектов. Величина корректировки составила минус 26% к удельной цене аналогов. Различие в конструктивном исполнении сравниваемых объектов учтено в соответствующей корректировке, равной минус 25% к удельной цене аналогов. Обоснование возможности использования найденных аналогов представлено в разделе «анализ рынка».

При расчете стоимости невыполненного капитального ремонта оценщик исходил из того, что капитальный ремонт должен приводить ремонтируемый жилой дом, и соответственно, оцениваемую комнату, в состояние, соответствующее нормативным требованиям к качеству жилья, действующим на момент проведения такого ремонта.

Расчет невыполненного капитального ремонта может быть произведен в три этапа:

1. Расчет стоимости выполненного капитального ремонта здания в целом.

2. Расчет удельной стоимости капитального ремонта здания в целом.

С учетом рассчитанного удельного показателя расчет стоимости капитального ремонта, относимого к объекту оценки.

При проведении капитального ремонта, как правило, не происходит восстановление первоначальных свойств таких конструктивных элементов, как фундамент и несущие стены. Все остальные конструктивные элементы могут быть восстановлены полностью.

С учетом расчетов оценщика, стоимость невыполненного капитального ремонта может быть определена, как минимум, в размере вклада в полную восстановительную стоимость объекта оценки следующих короткоживущих конструктивных элементов: крыша - 6%, полы - 10%, проемы - 9%, отделка - 13%, внутренние с/т и электроустройства - 18%, прочие работы - 5%. Если бы капитальный ремонт был выполнен в соответствии с регламентом, на дату оценки замененные конструктивные элементы были бы в удовлетворительном состоянии, что примерно соответствует 50% износа.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки установлена оценщиком в размере 2 866 472 руб. Доля короткоживущих конструктивных элементов равна - 61%. С учетом нормального износа доля короткоживущих элементов составляла бы около 30,5%. Стоимость невыполненного капитального ремонта равна 874 273,96 руб. С учетом остаточной стоимости объекта оценки, рассчитанной оценщиком в рамках применения затратного подхода к оценке могла быть равной округленно 1 760 014 руб.

Поскольку у ответчика возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта от 22.02.2018г. №2018-039, №2018-039/уточн, администрация заявила ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Истец возражал против назначения по делу повторной экспертизы.

Определением суда от 19.10.2018г. по ходатайству ответчика по делу была назначена повторная оценочная экспертиза. Проведение повторной экспертизы поручено ООО «Красные ворота». Перед экспертом поставлены вопросы:

- Соответствует ли заключение эксперта от 22.02.2018г. №2018-039, выполненное ООО «Шогин и Партнеры» требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы?

- Если выявленные несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, определить какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,10 кв.м., назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. № 1 ком. №1-7, лит. Аа2, с кадастровым номером 71:26:070802:172 (с условным номером 71-71-25/018/2006-565), адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 по состоянию на 08.08.2016г.?

Определением суда от 23.11.2018г. производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения ООО «Красные ворота» №164/2018 от 19.11.2018г.

Согласно выводам эксперта ООО «Красные ворота» ФИО5 заключение эксперта ООО «Шогин и Партнеры» от 22.02.2018г. №2018-039 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; не соответствует Федеральным стандартам оценки в чисти п.21г. ФСО №1, п.4 ФСО №2, п.10 ФСО №3, п.12 ФСО №3, п.11а ФСО №7, п.11 ФСО №7, однако выявленные несоответствия относятся к нормативно-методическим требованиям в отношении отчета об оценке и не влияют на расчетную часть, определяющую рыночную стоимость нежилого помещения на указанную дату.

После проверки расчетов, эксперт заявляет, что не может подтвердить рыночную стоимость нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,1 кв.м., назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. № 1 ком. №1-7, лит. Аа2, с кадастровым номером 71:26:070802:172 (с условным номером 71-71-25/018/2006-565), адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 в размере 1 765 683 руб. по состоянию на 31.10.2017г. После проведения необходимых расчетов, эксперт заявляет стоимость нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,1 кв.м., назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. № 1 ком. №1-7, лит. Аа2, с кадастровым номером 71:26:070802:172 (с условным номером 71-71-25/018/2006-565), адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 по состоянию на 31.10.2017г. составляет 1 328 000 руб.

Определением суда от 18.12.2018г. и в соответствии с запросом от 24.12.2018г. суд предложил ООО «Красные ворота» представить пояснения о том, был ли включен НДС при определении рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, общей площадью 178, 1 кв. м., адрес объекта: г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8, которая была установлена экспертным заключением от 19.11.2018г. №164/2018 в размере 1 328 000 руб.

В соответствии с ответом ООО «Красные ворота» от 09.01.2019г. исх.№А-003 при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости применялся сравнительный подход (метод сравнения продаж). Информация по аналогам под №№1, 2 была использована из заключения эксперта от 22.02.2018г. №2018-039, который, в свою очередь - получил ее из открытых источников информации, так же была получена и информация по аналогу под №3. Публичная оферта, как правило (если нет специальной оговорки) предполагает стоимость, в которую включены все налоги и обязательные платежи, в том числе и НДС (если продавец является плательщиком НДС). Вследствие этого, рыночная стоимость нежилого встроенного помещения общей площадью 178,1 кв.м., назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж, помещения № 1, комнаты 1-7, Лит Аа2, кадастровый номер 71:26:070802:172 (условный номер 71-25/018/2006-565), адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 составляет 1 328 000 рублей, в том числе НДС в размере 239 040 рублей.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Статьей 64 АПК РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу ст.64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст.71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив заключения эксперта ООО «Шогин и Партнеры» ФИО4 №2018-039, №2018-039/уточн, суд признает их соответствующими требованиям ст.ст.64, 67, 68, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

С учетом изложенного, суд принимает экспертные заключения №2018-039, №2018-039/уточн в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,10 кв.м., назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. № 1 ком. №1-7, лит. Аа2, с кадастровым номером 71-71-25/018/2006-565, адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д.8 по состоянию на 08.08.2016г. в размере 1 765 683 руб., включающей НДС и стоимость капитального (восстановительного) ремонта. Суд считает, что установленная стоимость в размере 1 765 683 руб. наиболее полно отвечает принципу равноценного возмещения за изымаемое имущество, предусмотренному ст.35 Конституции РФ и ст.15 ГК РФ, предусматривающей принцип полного возмещения убытков.

Принимая во внимание результат проведенной по правилам процессуального законодательства экспертизы, суд признает правомерными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 1 765 683 руб. в счет возмещения фактически изъятого из владения истца нежилого помещения.

Руководствуясь ст.15 ГК РФ, суд взыскивает расходы по оплате услуг оценщика в размере 5 000 руб. за составление отчета №16/07-224 ООО «Оценка +Л» (квитанция №225 от 05.07.2016г.) с ответчика в пользу истца.

В силу ч.1 ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 786 руб. и по оплате судебной экспертизы ООО «Шогин и Партнеры» в размере 30 000 руб. суд относит на ответчика и взыскивает их в пользу истца.

Затраты по оплате судебной экспертизы ООО «Красные ворота» в размере 10 000 руб. относятся на ответчика и возмещению ему не подлежат, поскольку недостоверность заключения эксперта от 22.02.2018г. №2018-039 не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, данное заключение суд признал соответствующим требованиям закона, приняв его в качестве надлежащего доказательства обоснования рыночной стоимости нежилого встроенного помещения.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с администрации муниципального образования город Донской в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в размере 1 765 683 руб., расходы по оценке в размере 5 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 786 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

Затраты по оплате судебной экспертизы в размере 10 000 руб. отнести на администрацию муниципального образования город Донской.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.

Судья Е.В.Андреева