Решение от 21 июня 2023 г. по делу № А11-7776/2021

Дело № А11-7776/2021
21 июня 2023 года
г. Владимир



Резолютивная часть решения объявлена 14.06.2023.
Решение в полном объеме изготовлено 21.06.2023.


Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Митропан И. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Витязь» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к

обществу с ограниченной ответственностью «Хранитель» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 99 172 руб. 19 коп. (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),


третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (Владимирская область, г. Муром, ОГРНИП 304333431700145, ИНН <***>),


при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Витязь» – представителя ФИО3 по доверенности от 11.01.2021 сроком на три года,

от общества с ограниченной ответственностью «Хранитель» - представитель не явился, извещен; от индивидуального предпринимателя ФИО2 – представитель не явился, извещен,

установил:

истец, общество с ограниченной ответственностью «Витязь» (далее - ООО «Витязь»), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Хранитель» (далее – ООО «Хранитель»), о взыскании задолженности за содержание и обслуживание имущества в сумме 138 490 руб. 43 коп. за период с 01.01.2021 по 31.03.2021.

Истец в процессе рассмотрения спора уточнял исковые требования, в уточненном исковом заявлении (вх. от 07.06.2023) просит суд взыскать с ответчика задолженность на содержание и облуживание торгового центра «Витязь» (постоянная часть тарифа) в размере 68 253 руб. 81 коп. за период с 01.06.2021 по 30.09.2021, проценты за пользование чужими денежными средствами за период январь 2021 года-март 2021 года в размере 17 901 руб. 52 коп. за период с 26.02.2021 по 04.06.2023, проценты за пользование чужими денежными средствами за период июнь 2021 года – сентябрь 2021 года в размере 13 016 руб. 85 коп. за период с 27.07.2021 по 07.06.2023, проценты, начиная с 08.06.2023 по день фактической оплаты задолженности в размере действующей в соответствующий период ставки рефинансирования от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение заявленных истцом требований.

Определением суда от 10.08.2022 в порядке, предусмотренном статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельны требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Ответчик в письменных отзывах и пояснениях возразил против удовлетворения исковых требований.

ФИО2 письменный отзыв на иск не представил.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ООО «Хранитель» на праве собственности принадлежит помещение общей площадью 6 434,6 кв.м, этаж № 1, 2, 3, -1 в культурно-просветительском и торговом центре «Витязь» (далее – ТЦ «Витязь»), расположенном по адресу: <...>.

В соответствии с протоколом от 03.04.2018 общего собрания собственников помещений ТЦ «Витязь», расположенного по адресу: <...>, собственниками помещений приняты решения об избрании обслуживающей организацией ООО «Витязь» и установлении ежемесячного тарифа на обслуживание ТЦ «Витязь», включающего в себя: постоянную часть (тариф на содержание общего имущества) в размере 109 руб. с 1 кв.м арендопригодной площади; переменную часть (оплату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение), определяемую ежемесячно; накопительную часть (денежные средства, предназначенные для финансирования плана работ) в размере 5 руб. 70 коп. с 1 кв.м арендопригодной площади. Указанным решением собственники также утвердили соглашение о порядке пользования нежилыми помещениями, находящимися в общей долевой собственности в ТЦ «Витязь» по адресу: <...> и соглашение о порядке возмещения расходов за потребленную электроэнергию в ТЦ «Витязь».

В приложении № 2 к соглашению на обслуживание ТЦ «Витязь» согласовано распределение аренднопригодных площадей собственников помещений ТЦ «Витязь».

Истец направил в адрес ООО «Хранитель» претензию № 19 от 27.04.2021 с требованием об оплате задолженности, санкций за просрочку оплаты задолженности, возникших из несвоевременной оплаты постоянной части тарифа за обслуживание торгового центра, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Как пояснил истец, в период за январь, февраль, март, июнь, июль, август, сентябрь 2021 года ООО «Хранитель» не в полном объеме осуществляло оплату постоянной части тарифа за содержание и обслуживание имущества в торговом центре «Витязь». В период рассмотрения спора ответчиком частично оплачена задолженность в размере 194 533 руб. 66 коп. В связи с частичной оплатой задолженность ответчика за указанный период согласно расчету истца составила 68 253 руб. 81 коп. (уточнения вх. от 07.06.2023).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению платы за содержание и обслуживание имущества за спорный период послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума № 64) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При таком положении у собственника помещения независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества здания тому лицу, которое эти услуги осуществляет.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьей 290 ГК РФ установлено, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании в силу закона.

В силу пункта 2 постановления Пленума № 64 к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Исходя из системного анализа указанных положений, ответчик, будучи собственником нежилого помещения в спорном здании, является участником общей долевой собственности на общее имущество здания и в соответствии со статьями 210, 249 ГК РФ должен нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле.

Решением общего собрания собственников помещений от 03.04.2018 на собрании собственников нежилого здания ТЦ «Витязь» утверждено соглашение о порядке пользования с приложением о распределении арендопригодных площадей между собственниками, утверждено соглашение о порядке возмещения расходов за потребленную электроэнергию, оформленное протоколом согласования арендопригодных площадей, выбрана обслуживающая организация ООО «Витязь», утверждены условия договора на обслуживание и ежемесячный тариф: постоянная часть (тариф на содержание общего имущества) – 109 руб. с 1 кв.м арендопригодной площади; переменная часть (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение), потребляемая ежемесячно; накопительная часть (средства, предназначенные для финансирования плана работ) – 5 руб.70 коп. с 1 кв.м аренодпригодной площади; утверждена единая арендная политика согласно положению.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 17.12.2019 по делу № А11-14842/2018 в удовлетворении исковых требований о признании ничтожными решений общего собрания собственников помещений ТЦ «Витязь», расположенного по адресу: <...>, оформленных протоколом от 03.04.2018 № 1, в части решений по вопросам №№ 2, 3, 4 повестки дня, было отказано.

ООО Витязь» и ООО «Хранитель» заключен договор на обслуживание торгового центра «Витязь» от 22.05.2018, согласно которому исполнитель обязуется оказывать услуги, а заказчик обязуется эти услуги принимать и оплачивать.

Перечень услуг указан в пункте 1.3 договора, стоимость и порядок расчетов согласован сторонами в разделе 2 договора.

Стоимость постоянной части тарифа на содержание общего имущества определена в размере 109 руб. за 1 кв.м арендопригодных площадей в месяц (пункт 2.1.1).

Постоянная, переменная и накопительная часть распределяются в соответствии с соглашением о порядке пользования нежилыми помещениями (пункт 2.2).

Оплата осуществляется заказчиком не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.5).

Истцом представлен расчет задолженности ответчика, согласно которому сумма постоянной части, подлежащая оплате ООО «Хранитель» за январь, февраль, март 2021 года составила 160 884 руб. в месяц, за июнь, июль, август, сентябрь 2021 года – 144 074 руб. 26 коп. в месяц.

Довод ответчика о том, что расчет постоянной части платы за содержание и обслуживание торгового центра осуществлен истцом без учета того, что заключения договора аренды земельного участка произведено в отсутствие согласия всех собственников помещений торгового центра исследован суда.

Как следует из расчета и пояснений истца, размер постоянной части платы за содержание и обслуживание торгового центра в январе-марте 2021 рассчитан исходя из размера тарифа постоянной части (109 руб. с 1 кв.метра арендопригодной площади) и размера а арендопригодной площади ответчика (1 476 кв.м): 109×1476(160884. Размер постоянной части платы за содержание и обслуживание торгового центра в июне-сентябре 2021 рассчитан исходя из размера тарифа постоянной части (109 руб. с 1 кв.метра арендопригодной площади) и размера а арендопригодной площади ответчика (1 476 кв.м) за вычетом компенсации за аренду земельного участка (16 806 руб. 74 коп. ежемесячно): 109×1476 – 16809,74(144074,26.

Как следует из материалов дела, 20.05.2019 между ООО «Витязь» и ИП ФИО2 заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 по адресу <...>, площадью 1000 кв.м. Арендная плата составляет 200 000 руб. в месяц. Срок действия договора с 20.05.2019 по 31.12.2019 с правом на последующую пролонгацию.

01.04.2021 между ИП ФИО4 и ИП ФИО2 заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 по адресу <...>, площадью 1000 кв.м. Арендная плата составляет 200 000 руб. в месяц. Срок действия договора с 01.04.2021 по 31.10.2021 с правом на последующую пролонгацию.

Земельный участок ИП ФИО4 взяла в аренду для использования в предпринимательских целях (для организации торговли).

ООО «Витязь» не смогло пояснить суду, для каких целей им был заключен договор аренды части земельного участка земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 по адресу <...>, площадью 1000 кв.м. Довод о том, что земельный участок служит для целей обслуживания торгового центра «Витязь» (для обеспечения пожарного проезда) не нашли документального подтверждения.

Ссылка истца на решение собрания от 03.04.2018 (Протокол № 1) и соглашение о порядке пользования нежилыми помещениями от 03.04.2018 судом отклоняется.

Утвержденное 03.04.2018 соглашение определяет порядок пользования нежилыми помещениями, находящимися в общей долевой собственности торговом центре «Витязь». В пункте 2 соглашения установлено, что для эффективной работы ТЦ стороны утверждают Арендную политику и концепцию развития ТЦ «Витязь», которая подписывается сторонами в виде отдельного документа.

Доказательств утверждения арендной политики и подписания ее всеми участниками в материалы дела не представлено. Соглашение не содержит явно выраженного согласия всех собственников на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 по адресу <...> от имени собственников ООО «Витязь».

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 по адресу <...> заключен 20.05.2019.

Между собственниками помещений в торговом центре имеется конфликт, связанный с определением порядка пользования помещениями, находящимися в общей долевой собственности и порядка определения способа обслуживания общего имущества и несения расходов на его содержание.

По сведениям ответчика, в 2019 ООО «Хранитель» отказалось давать согласие на заключение краткосрочного договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 33:26:020514:53, принадлежащий ФИО2

Ответчиком в материалы дела представлено Протокол общего собрания собственников от 08.10.2019 Повестка дня:

1. Расторжение договора аренды части земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 общей площадью 1 362,3 кв.м, арендуемого обслуживающей организацией ООО «Витязь». Стоимость аренды земельного участка 200 ООО рублей за месяц. Оплата стоимости аренды земельного участка осуществляется за счет всех собственников ТЦ «Витязь».

2. Поручить ООО «Витязь» организовать и оплатить работы по определению границ (межеванию) между участками 33:26:020514:53 (ФИО2) и 33:26:020514:54 (ООО «Астра»), 33:26:020514:54 (ООО «Астра») и 33:26:020514:63 (ООО «Астра», ООО «Хранитель», ООО «Люди», ООО «Веди»), 33:26:020514:53 (ФИО2) и 33:26:020514:63 (ООО «Астра», ООО «Хранитель», ООО «Люди», ООО «Веди»). Поручить ООО «Витязь» разработать план с привязкой установленных границ земельных участков 33:26:020514:53, 33:26:020514:54, 33:26:020514:63 к зданиям первой и второй очередей строительства ТЦ «Витязь».

3. Обязать ООО «Витязь» сообщить о том, какие земельные участки арендуются обществом за счет средств собственников ТЦ «Витязь». 4. Заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:45. Земельный участок принадлежит ООО «Хранитель», на участке расположена автомобильная стоянка для посетителей ТЦ «Витязь». Предлагаемая стоимость аренды земельного участка 20 ООО рублей/месяц.

5. Обязать ООО «Витязь» предоставить отчет о выполненных работах по обслуживанию ТЦ «Витязь» за счет средств собственников ТЦ «Витязь» за период с 01.06.2018 г. по 01.09. 2019 г. помесячно с предоставлением первичной бухгалтерской документации. Ответственным за проверку отчетов назначить генерального директора ООО «Хранитель» ФИО5 Определить ООО «Витязь» срок предоставления отчетов для проверки.

6. Отменить постоянную, накопительную и переменную части тарифа на обслуживание ТЦ «Витязь». 7. Утвердить новый тариф на обслуживание ТЦ «Витязь» с обязательной разбивкой тарифа по следующим видам работ и услуг:

- затраты по обязательным ежегодным договорам на техническое обслуживание инженерно-технических и других систем обеспечения ТЦ «Витязь» - лифт, газопроводы, крышная котельная, противопожарная безопасность, тревожная кнопка, видеонаблюдение, охрана, вывоз ТКО и др.

- затраты по разовым договорам на выполнение работ и приобретение оборудования в целях соблюдения действующего законодательства;

- затраты на уборку ТЦ «Витязь»;

- затраты на уборку территории ТЦ «Витязь»;

- затраты на собственные нужды обслуживающей организации, с учетом утвержденного всеми собственниками нового штатного расписания ООО «Витязь»;

- затраты на мелкий ремонт инженерно-технических систем и конструктивных элементов.

Предлагаемый тариф на обслуживание до согласования стоимости услуг в рамках разбивки тарифа

- 50 рублей за 1 кв.м площади помещений в соответствии со Свидетельствами о регистрации права собственности на нежилые помещения ТЦ «Витязь».

Тариф на обслуживание в размере 50 рублей за 1 кв.м площади помещений в соответствии со Свидетельствами о регистрации права собственности на нежилые помещения ТЦ «Витязь» установить с 1 ноября 2019 г. при не достижении согласия по стоимости работ и уснут в рямстх разбивки тарифа.

Обязать обслуживающую организацию в срок до 18 октября 2019 г. предоставить собственникам реестр заключенных обязательных ежегодных договоров, реестр разовых договоров, предложения по стоимости инвентаря и расходных материалов для уборки помещений и территории, предложение по стоимости уборки территории в зимнее время, предложения по стоимости мелкого ремонта на основе ежедневных отчетов мастеров по ремонту, штатное расписание ООО «Витязь».

Собственникам в срок до 29 октября провести внеочередное обшее собрание и \твердить тариф с-разбивкой по видам работ и услуг.

8. Обязать обслуживающую организацию на все работы по текущему ремонту, выполняемому силами обслуживающей организации, оформлять наряд-задания, в которых указываются время начала работы, время окончания работы, объем выполненной работы, затраченные материальные ресурсы, стоимость выполнения работы. Оформленные наряд-задания предоставлять уполномоченному представителю собственников на утверждение, выполненные работы сдавать уполномоченному представителю собственников. Утверждение лиц, уполномоченных собственниками на проведение приемки выполненных работ и оформленных наряд-заданий, ведение учета выполненных работ.

9. Отменить порядок распределения коммунальных ресурсов, определенный соглашением от 03.04.2018 г.

Утвердить в срок до 29 октября 2019 г. формулы распределения электрической нагрузки, объема газа и воды для собственников первой и второй очередей строительства ТЦ «Витязь».

Утвердить перечень документов, предоставляемых собственникам для оплаты коммунальных ресурсов.

Возложить на обслуживающую организацию обязанность по разработке формул для распределения коммунальных ресурсов между собственниками ТЦ «Витязь».

Отменить порядок распределения коммунальных ресурсов, определенный соглашением от 03.04.2018

г.

10. Ежемесячно проводить общие собрания собственников ТЦ «Витязь» для утверждения плана работ по текущему ремонту инженерно-технических систем и конструктивных элементов зданий, не учтенному в тарифе, капитальному ремонту, локальных сметных расчетов, отчетов обслуживающей организации.

После утверждения собственниками плана работ по текущему или капитальному ремонту, графика выполнения работ, обслуживающая организация разрабатывает дефектные ведомости по каждому виду работ по текущему ремонту, разрабатывает локальные сметные расчеты, разрабатывает ПСД на работы капитального характера. Разработанную документацию предоставляет собственникам для утверждения на ежемесячном общем собрании. Собственники определяют порядок финансирования работ по текущему и капитальному ремонту и утверждают подрядчика. Созыв ежемесячного общего собрания собственников возложить на обслуживающую организацию.

Как следует из Протокола от 08.10.2019 только участок с кадастровым номером 33:26:020514:53 арендуется ООО «Витязь» за счет средств собственников ТЦ «Витязь». ООО «Хранитель» возражало против заключения договора земельного участка и предложило его расторгнуть в связи с отсутствием доказательств его использования для целей обслуживания торгового центра, указало, что аренда земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 с последующим включением стоимости аренды в стоимость работ и услуг по договору на обслуживание ТЦ «Витязь» должно быть принято собственниками единогласно, а ООО «Хранитель» не давал и не дает согласие на аренду земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53. При этом, согласно Протоколу от 08.10.2019, в летний сезон на территории данного земельного участка одним из собственников помещений в ТЦ «Витязь» обществом «Астра» организована уличная торговля.

Исходя из фактического использования земельного участка по договору аренды с ИП ФИО4, в отсутствие в материалах дела относимых и допустимых доказательств его использования в интересах всех собственников помещений ТЦ «Витязь» в спорный период, а также в отсутствие надлежащим образом оформленного согласия всех собственников на заключение обществом «Витязь» от их имени договора аренды части земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 по адресу <...>, площадью 1000 кв.м, суд находит обоснованным довод ответчика о недопустимости взыскания расходов на аренду части земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 по адресу <...>.

В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статьей 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения вещью и может осуществляться только по соглашению всех участников долевой собственности.

По правилам пункта 1 статьи 610 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В материалы дела не представлено согласие всех собственников помещений торгового центра на заключение обществом «Витязь» от имени всех собственников 20.05.2019 договора аренды части земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 по адресу <...>, площадью 1000 кв.м. Решение общего собрания собственников об утверждении тарифа от 03.04.2018 (Протокол № 1) или соглашение о порядке пользования нежилыми помещениями от 03.04.2018 таким согласием не являются.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску лица, управомоченного давать согласие, или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица (пункт 2 данной статьи).

В отсутствие надлежащим образом оформленного согласия всех собственников помещений торгового центра на заключение договора аренды земельного участка в целях обслуживания торгового центра, а следовательно, являющегося сделкой, связанной с владением и пользованием общим имуществом, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 по адресу <...> от 20.05.2019, является недействительным.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон, как добросовестные или не добросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное; если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также, применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что плата за аренду земельного участка не может быть принудительна включена в тариф, размер которого подлежал пересмотру в связи с отсутствием согласия всех собственников на заключение договора аренды земельного участка. Обратное свидетельствует о недобросовестности организации, заключившей договор аренды в интересах только одного или нескольких собственников, но перекладывающей бремя несения затрат на аренду на всех собственников помещений.

Возражая против взыскания задолженности по оплате постоянной части расходов на содержание и обслуживание помещений в торговом центре, ответчик указал на необходимость проведения зачета встречных требований на сумму 206 547 руб. 88 коп., излишне оплаченную ООО «Хранитель» в декабре 2020, сославшись при этом на письмо от 21.09.2021 № 20 о зачете, врученное обществу «Витязь» 21.09.2021.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - Постановление № 6) разъяснено, что согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ. Наличие условий для зачета без заявления о зачете не прекращает и не изменяет обязательства сторон. До заявления о зачете стороны не вправе отказаться от принятия надлежащего исполнения по встречным требованиям, стороны также не вправе требовать возврата исполнения, предоставленного до заявления о зачете.

При этом в пункте 19 Постановления № 6 указано, что если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64 (часть 1), 65 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом доказательства должны отвечать требованиям относимости и допустимости (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд проверил доводы ответчика о прекращении обязанности по возмещению постоянной части расходов на содержание и ремонт общего имущества торгового центра путем зачета встречных однородных требований ответчика к истцу.

Согласно представленному в материалы дела уведомлению о зачете встречных однородных требований ООО «Витязь» от 23.06.2021 исх.№ 22 к ООО «Хранитель», обществом «Витязь» произведен зачет встречных однородных требований на сумму 206 547 руб. 88 коп., 190 260 руб. 34 коп. из которых зачтены в качестве платы за обслуживание торгового центра за апрель 2021 - май 2021, 16 287 руб. 54 коп зачтены в счет оплаты за июнь 2021. В подтверждение зачета истцом представлен расчет задолженности ответчика за обслуживание торгового центра по переменной, постоянной и накопительной частям платы за 9 месяцев 2021. Согласно представленному расчету в счет зачета задолженности ответчика по оплате постоянной части платы за обслуживание и ремонт торгового центра ООО «Витязь» зачло 5 161 руб. 57 коп. за январь 2021, оставшаяся сумма зачтена следующим образом: по платежным поручениям № 18 от 03.02.2021 - 2 005руб. 48 коп. зачет долга по постоянной части апрель 2021, № 19 от 03.02.2021 - 10 381руб.10 коп. зачет долга по постоянной части за апрель 2021, № 20 от 04.02.2021 - 36 374 руб.05 коп. зачет долга по постоянной части за апрель 2021 в размере 18 687,68 руб. зачет долга по переменной части за апрель 2021 в размере 14 руб., зачет долга по постоянной части за май 2021 года в размере 3 034 руб. 14 коп., № 21 от 04.02.2021 - 113 000 руб. - зачет долга по постоянной части за май 2021, № 22 от 04.02.2021 - 8 413 руб. 20 коп. - зачет долга по накопительной части за май 2021, № 23 от 04.02.2021 - 36 374 руб. 05 коп. зачет долга по постоянной части за май 2021 в размере 20 086 руб. 51 коп., зачет долга по переменной части за июнь 2021 в размере 16 28 руб. 54 коп. Всего зачет проведен на сумму 206 547руб. 88 коп.

Правильность произведенного истцом зачета на основании заявления ООО «Витязь» от 23.06.2021 ответчиком документально не оспорена. Возражения со ссылкой на письмо ООО «Хранитель» о зачете от 21.09.2021 судом отклоняется, так как указанное письмо направлено ответчиком после произведенного истцом зачета встречных однородных требований.

Ответчиком в процессе рассмотрения дела была произведена частичная оплата задолженности по платежному поручению № 93 от 05.06.2023 на сумму 194 533 руб. 66 коп.

Указанную сумму оплаты истец зачел в качестве погашения долга за январь в сумме 42 72 руб., за февраль в сумме 47 884 руб., за март в сумме 47 884 руб., за июнь в сумме 31 074 руб. 26 коп., за август в сумме 24 968 руб. 97 коп.

Согласно расчету истца, с учетом произведенной ответчиком оплаты, задолженность ООО «Хранитель» составила 68 253 руб. 81 коп., из низ 6 105 руб. за июль 2021, 31 074 руб. 26 коп за август 2021, 31 074 руб. 26 коп за сентябрь 2021.

Оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание представленные ответчиком доказательства частичной оплаты, исходя из правильности произведенного истцом зачета от 23.06.2021, учитывая довод ответчика о недопустимости возложения на собственников бремени несения расходов за аренду имущества ввиду отсутствия согласия всех собственников на заключение договора аренды от 20.05.2019, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Хранитель» задолженности по оплате постоянной части тарифа за содержание и обслуживание имущества в торговом центре «Витязь», расположенном по адресу: <...> подлежит удовлетворению в размере 17 824 руб. 59 коп. за сентябрь 2021 года. В оставшейся части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Истцом, в связи с несвоевременным внесением платы за содержание и ремонт торгового центра (постоянной части тарифа) заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период январь 2021 года-март 2021 года в размере 17 901 руб. 52 коп. за период с 26.02.2021 по 04.06.2023, процентов за пользование чужими денежными средствами за период июнь 2021 года – сентябрь 2021 года в размере 13 016 руб. 85 коп. за период с 27.07.2021 по 07.06.2023, процентов, начиная с 08.06.2023 по день фактической оплаты задолженности в размере действующей в соответствующий период ставки рефинансирования от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

В пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ).

Расчет процентов произведен обществом «Витязь» исходя из условий договора на обслуживание торгового центра «Витязь» от 22.05.2018, согласно пункт 2.5 которого оплата осуществляется не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным.

Поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий по оплате оказанных услуг за содержание и обслуживание имущества, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами является обоснованным.

Представленный истцом расчет процентов за период был проверен судом, с учетом частичного удовлетворения судом требования по оплате основного долга, признан арифметически не верным.

Суд, произведя расчет процентов, считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании процентов в сумме 24 732 руб. за период с 26.02.2021 по 04.06.2023, процентов с 05.06.2023 по день фактической оплаты задолженности в размере действующей в соответствующий период ставки рефинансирования от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

В остальной части требование о взыскании процентов удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика и взыскиваются в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 1 706 руб.

Государственная пошлина в сумме 1 188 руб., уплаченная истцом по платежному поручению № 168 от 24.06.2021, подлежит возврату ему из федерального бюджета в соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 17, 49, 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хранитель» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Витязь» задолженность по постоянной части расходов на содержание торгового центра «Витязь» в размере 17 824 руб. 59 коп. за январь, февраль, март, июнь, июль, август, сентябрь 2021 года, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 24 732 руб. за период с 26.02.2021 по 04.06.2023, проценты, начиная с 05.06.2023 по день фактической оплаты задолженности в размере действующей в соответствующий период ставки рефинансирования от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, расходы на оплату государственной пошлины в размере 1 706 руб.

Исполнительный лист выдается в порядке, предусмотренном статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

2.В остальной части иска отказать.

3.Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Витязь» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 188 руб., уплаченную им по платежному поручению № 168 от 24.06.2021.

Основанием для возврата государственной пошлины является настоящее решение.


Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья И. Ю. Митропан