Решение от 29 января 2025 г. по делу № А40-22836/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-22836/24-28-172
г. Москва
30 января 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025года

Полный текст решения изготовлен 30 января 2025 года

Арбитражный суд в составе

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скрябиной Д.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРИМАВЕРА"

(125167, <...>, ЭТ ПОДВ ПОМ III КОМ 9Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.03.2019, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 59-9079 от 18.12.2023г., находящегося по адресу: <...>, пом. 6п, с кадастровым номером 77:09:0004004:6686, общей площадью 197, 4 кв.м. в редакции истца (согласно приложению) с учетом ст. 49 АПК РФ

при участии:

от истца: Пчелина Е.М., паспорт, доверенность от 01.09.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО1, паспорт, доверенность от 06.12.2024г., диплом о высшем юридическом образовании

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ПРИМАВЕРА» (далее – общество, истец) обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004004:6686 площадью 197,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 6п (на условиях согласно приложению) (с учетом ст. 49 АПК РФ).

Истец исковые требования поддержал.

Департамент городского имущества города Москвы возражал относительно исковых требований, просил урегулировать по цене предложенной Департаментом.

Изучив материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «ПРИМАВЕРА» в настоящее время является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Балтийский пер., д. 5, общей площадью – 197,4 кв.м. (подвал, помещение VI, комнаты 1 - 9) в соответствии с Договором аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 21.10.2019 № 00-01468/19, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец 14 ноября 2023 истец через электронную приемную на сайте mos.ru обратился к ответчику с заявлением №33-5-160236/23-(0)-0 по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого СМП, из государственной собственности города Москвы» по рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения».

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев заявление, направил Истцу проект договора купли продажи письмом от 18.12.2023 № 33-5-160236/23-(0)-6 и Распоряжение Департамента от 13.12.2023 № 114971 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> пом. 6п, общей площадью 197,4 кв. м».

Согласно Отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 28.11.2023 № М1116-3804-П/2023 и экспертному заключению от 30.11.2023 № 955/881-23, выполненным ООО «Центр оценки Аверс» и экспертным заключением от 22.03.2023 № 01/555-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», в п. 3.1 договора купли продажи №59-9079 от 18 декабря 2023 цена объекта составляет 14 997 000 (Четырнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО «ЭКБИСТ». В соответствии с подготовленным ООО «ЭКБИСТ» Отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.01.2024 № 23/12-57 (далее - Отчет), выполненным ООО «ЭКБИСТ», (далее - Отчет), цена вышеуказанного объекта составила 9 074 000 (Девять миллионов семьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек, то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

Истец подписал предложенный Департаментом проект договора купли-продажи недвижимости, но с протоколом разногласий, касающимся пунктов п. 3.1 и 3.4 договора, в части указания цены выкупаемых помещений и суммы ежеквартального платежа.

Письмом от 18.01.2024 исх. №33-5-160236/23-(0)-8 Ответчик отклонил протокол разногласий и отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной Истцом.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец полностью соответствует требованиям, установленным Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности истца по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

31.05.2024 года определением Арбитражного суда города Москвы по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» экспертам ФИО2 и\или ФИО3 и\или ФИО4 и\или ФИО5.

На разрешение экспертам поставлен следующий вопрос:

1) Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004004:6686, общей площадью 197, 4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 6п, по состоянию на 14.11.2023 без учета НДС?

Согласно выводам судебной экспертизы итоговая рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004004:6686, общей площадью 197,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. 6п, по состоянию на 14.11.2023, составляет: 11 086 989 (Одиннадцать миллионов восемьдесят шесть тысяч девятьсот восемьдесят девять) руб., без учета НДС.

После получения экспертного заключения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городской имущества города Москвы (ИНН <***> ОГРН <***>) и ООО «ПРИМАВЕРА» (ОГРН <***> ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества №59-9079 от 18 декабря 2023, находящегося по адресу <...> пом. 6п, с кадастровым номером 77:09:0004004:6686, общей площадью 197,4 кв. м, изложив пункты в следующей редакции:

Пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 11 086 989 (одиннадцать миллионов восемьдесят шесть тысяч девятьсот восемьдесят девять) рублей 00 копеек, в соответствии заключением эксперта об оценке рыночной стоимости объекта № 291-ОЭ от 25.10.202 выполненным ООО «Лаборатория судебных экспертиз», является окончательно согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в тс числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 395 963 (Триста девяноста пять тысяч девятьсот шестьдесят три ) рубля 89 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате с дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Ходатайство о вызове экспертов в судебное заседание или назначении по делу повторной экспертизы стороны не заявили. Суд также не установил оснований для вызова эксперта и назначении повторной оценочной экспертизы.

Доводы ответчика о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании оценки, представленной экспертом, суд полагает неправомерным, поскольку из статьи 3 ФЗ № 159-ФЗ следует, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом спорные условия Договора, с учетом экспертного заключения, принимаются судом в редакции истца.

В целях защиты нарушенных прав истец обратился за юридической помощью к адвокату Пчелиной Е.М.

Истцом понесены судебные расходы по оплате юридических услуг по подготовке протокола разногласий, что является обязательным для категории преддоговорных споров, подготовке и подаче искового заявления, участию в судебных заседаниях, подготовке и подаче процессуальных документов по настоящему делу, что подтверждается соглашением от 10.11.2023, заключенным между адвокатом Пчелиной Е.М. и ООО «ПРИМАВЕРА», по которому оплачено 100 000 руб. платежным поручением 10.11.2023 за юридическую помощь в суде первой инстанции.

По мнению истца, размер расходов на представителя является разумным и соразмерным, соответствует сложности дела и продолжительности его рассмотрения и находится в пределах разумного уровня цен на услуги адвокатов в г. Москве.

Также Истец оплатил оценку рыночной стоимости объекта экспертной организации ООО «ЭКБИСТ» (Отчет от 16.01.2024 № 23/12-57) согласно договору на услуги оценки №23/12-57 от 25.12.2023 в сумме 45 000 рублей платежным поручением от 25.12.2023.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а так же связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Департамент размер расходов оспаривал, заявил о чрезмерности, просил уменьшить до разумных пределов.

В целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание нормы процессуального законодательства о взыскании судебных издержек в разумных пределах с учетом вышеупомянутых разъяснений высших судебных инстанций, объем оказанных представителем услуг и составленных им документов, а также относимость и допустимость представленных заявителем доказательств, подтверждающих факт несения расходов в заявленном размере, суд полагает, что подлежат взысканию расходы на представителя размере 50 000 руб. исходя из принципа разумности и в полном объеме расходы на досудебную оценку рыночной стоимости объекта (Отчет от 16.01.2024 № 23/12-57) в размере 45 000 руб. Во взыскании остальной части расходов на представителя суд отказывает.

Расходы по судебной экспертизе и расходы связанные с оплатой госпошлины по иску суд относит в полном объеме на ответчика согласно ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 49, 65, 82, 86, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городской имущества города Москвы (ИНН <***> ОГРН <***>) и ООО «ПРИМАВЕРА» (ОГРН <***> ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества №59-9079 от 18 декабря 2023, находящегося по адресу <...> пом. 6п, с кадастровым номером 77:09:0004004:6686, общей площадью 197,4 кв. м, изложив пункты в следующей редакции:

Пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 11 086 989 (одиннадцать миллионов восемьдесят шесть тысяч девятьсот восемьдесят девять) рублей 00 копеек, в соответствии заключением эксперта об оценке рыночной стоимости объекта № 291-ОЭ от 25.10.202 выполненным ООО «Лаборатория судебных экспертиз», является окончательно согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в тс числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 395 963 (Триста девяноста пять тысяч девятьсот шестьдесят три ) рубля 89 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате с дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРИМАВЕРА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., судебные расходы на оценку рыночной стоимости в размере 45 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении остальной части требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина