Решение от 5 сентября 2024 г. по делу № А65-8483/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                        Дело № А65-8483/2024


Дата принятия решения –  06 сентября 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  04 сентября 2024 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Артемьевой Ю.В.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Ермошкиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 1-5, 6а, 6в, 6г, 7-31, 31а, 31б, 38, 38а, 38б, 40, 41, 41а, 42- 45 ,общей площадью 649,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:090564:150, расположенного по адресу: <...> в редакции ООО «Триал»,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ИНН: <***>), Филиал ППК «Роскадастр» по РТ, Исполнительный комитет г. Казани (ИНН <***>),

с участием:

от истца – представитель ФИО1, по доверенности от 25.12.2023г., диплом представлен;

от ответчика – представитель ФИО2, по доверенности от 15.01.2024г., диплом представлен;

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику -  Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 1-5, 6а, 6в, 6г, 7-31, 31а, 31б, 38, 38а, 38б, 40, 41, 41а, 42- 45 ,общей площадью 649,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:090564:150, расположенного по адресу: <...> в редакции ООО «Триал».

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены в порядке ст.121-123 АПК РФ.

Судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Определением суда от 08.05.2024г. удовлетворено ходатайство истца - Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань о назначении судебной экспертизы, по делу №А65-8483/2024 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Билге», г.Казань: ФИО3, имеющей высшее образование, диплом КГАСУ о профессиональной переподготовке, стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 1-5, 6а, 6в, 6г, 7-31, 31а, 31б, 38, 38а, 38б, 40, 41, 41а, 42- 45 ,общей площадью 649,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:090564:150, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 12.01.2024г.?

В суд поступило экспертное заключение №30Э/05/24 от 06.06.2024г., согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 1-5, 6а, 6в, 6г, 7-31, 31а, 31б, 38, 38а, 38б, 40, 41, 41а, 42- 45 ,общей площадью 649,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:090564:150, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 12.01.2024г. составила 19 877 500 рублей.

Истец ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 1-5, 6а, 6в, 6г, 7-31, 31а, 31б, 38, 38а, 38б, 40, 41, 41а, 42- 45 ,общей площадью 649,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:090564:150, расположенного по адресу: <...> изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 19 877 500 (девятнадцать миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот) руб.»

Судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнение исковых требований принято.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в связи с чем в суд была вызвана эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Билге», г.Казань: ФИО3 для дачи пояснений.

Ответчик письменно указал, что согласно мониторингу объектов недвижимости по состоянию на 01.09.2023, составленному НП «Союз оценщиков РТ», минимальная цена за 1 кв.м. в Кировском районе на административные, офисные помещения, бизнес-центры установлена в размере 40 000 руб.

В судебном заседании ответчик также представил скриншоты из авито, согласно которым помещение свободного назначения площадью 611 кв.м. стоит 148 118 руб., коммерческая недвижимость стоит 161 100 руб. за кв.м., площадь 509 кв.м., гаражный комплекс площадью 626 кв.м. стоит 55 911 за к.м.

Эксперт пояснил, что исследование проводилось на дату 12.01.2024г., а все выписки ответчиком представлены на текущую дату, сентябрь 2024г., кроме того, эксперт пояснил, что неясно, являются ли эти цены ценами предложения или окончательными ценами сделки, пояснил, что площадь, назначение помещения также влияет на его рыночную стоимость.

Также эксперт представил в материалы дела  профессиональное мнение Некоммерческого партнерства «Союз оценщиков Республики Татарстан» №272-2024 о настоящем заключении эксперта №30Э/05/24 по делу №а65-8483/2024 от 06.06.2024г., выполненное на основании заявления МКУ «КЗИО», согласно выводам которого рецензируемое заключение соответствует требованиям  законодательства РФ о судебно-экспертной деятельности, а также требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, его можно признать правильным, обоснованным и не вызывающим сомнения в его достоверности документом.

В соответствии с ч.1 ст.87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Согласно ч.2 ст.87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд, учитывая имеющиеся в материалах дела документы, заключение судебной экспертизы, пояснения сторон, пояснения эксперта, а также выполненное по заказу МКУ «КЗИО» профессиональное мнение Некоммерческого партнерства «Союз оценщиков Республики Татарстан» №272-2024 о настоящем заключении эксперта №30Э/05/24 по делу №а65-8483/2024 от 06.06.2024г.,  оснований  для назначения повторной экспертизы не нашел, в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказал.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее - истец) является арендатором нежилых помещений первого этажа №№ 1-5, 6а, 6в, 6г, 7-31, 31а, 31б, 38, 38а, 38б, 40, 41, 41а, 42- 45 ,общей площадью 649,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:090564:150, расположенного по адресу: <...>.

12.01.2024г. ООО «Триал» обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Заявитель обратился в независимому оценщику. Так, согласно отчета ООО «Оценка столицы» от 19.01.2024г.. №02-01/2024 рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 1-5, 6а, 6в, 6г, 7-31, 31а, 31б, 38, 38а, 38б, 40, 41, 41а, 42- 45 ,общей площадью 649,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:090564:150, расположенного по адресу: <...>  составила 18 040 000 руб.

22.01.2024г. ООО «Триал» обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 02.02.2024г. №1355/КЗИО-ИСХ Комитет указал, что заявление рассмотрено, будет направлено предложение после проведения оценки, договор купли-продажи истцу не направил, уведомив, что Комитетом проводится процедура для заключения муниципального контракта со сторонними организациями на оказание услуг по проведению оценки, в адрес истца будет направлено предложение.

Истец направил в Комитет на подписание договор купли-продажи арендуемого имущества, однако договор заключен не был.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела истцом представлен отчет ООО «Оценка столицы» от 19.01.2024г.. №02-01/2024, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 1-5, 6а, 6в, 6г, 7-31, 31а, 31б, 38, 38а, 38б, 40, 41, 41а, 42- 45 ,общей площадью 649,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:090564:150, расположенного по адресу: <...>  составила 18 040 000 руб., судом определением от 08.05.2024г. удовлетворено ходатайство истца - Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань о назначении судебной экспертизы, по делу №А65-8483/2024 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Билге», г.Казань: ФИО3, имеющей высшее образование, диплом КГАСУ о профессиональной переподготовке, стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 1-5, 6а, 6в, 6г, 7-31, 31а, 31б, 38, 38а, 38б, 40, 41, 41а, 42- 45 ,общей площадью 649,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:090564:150, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 12.01.2024г.?

Согласно  заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 19 877 500 рублей.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что  заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой,  суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 19 877 500 руб.

При изложенных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Однако в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов (органов местного самоуправления) от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При изложены обстоятельствах и в силу статей 110, 112 АПК РФ расходы на оплату судебной экспертизы в размере 15 000 руб., а также госпошлина подлежат отнесению на ответчика.

руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  



Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа: №№ 1-5, 6а, 6в, 6г, 7-31, 31а, 31б, 38, 38а, 38б, 40, 41, 41а, 42- 45 ,общей площадью 649,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:090564:150, расположенных по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 19 877 500 (девятнадцать миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот) руб.»

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. госпошлины, 15 000 руб. расходов на оплату расходов на оплату услуг экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.


Председательствующий судья    Ю.В. Артемьева