Решение от 18 февраля 2025 г. по делу № А55-24395/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

19 февраля 2025 года

Дело №

А55-24395/2024

Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Черномырдиной Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петиной А.В.,

рассмотрев в судебном заседании 06 февраля 2025 года дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Дилер»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации г.о.Тольятти

О признании незаконным отказа

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1, доверенность от 20.07.2023,

от заинтересованного лица – ФИО2, доверенность от 19.12.2024,

от третьего лица – ФИО3, доверенность от 09.01.2025

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Дилер» (далее – ООО «Альфа-Дилер») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Росреестр, заинтересованное лицо) о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 28.08.2024 №КУВД-001/2024-6760319/7 и обязании Росреестр осуществить действия по государственной регистрации договора аренды №4452 от 16.02.2024 на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:2 площадью 8 954 кв. м.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию г.о. Тольятти.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал по основаниям, указанным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований согласно доводам, отраженным в отзыве.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал требования заявителя.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Администрация обратилась в Росреестр с заявлением в интересах ООО «Альфа-Дилер» об осуществлении государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:2 на основании договора аренды земельного участка № 4452 от 16.02.2024 г.

Как указывает заявитель, на государственную регистрацию был представлен договор аренды земельного участка № 4452 от 16.02.2024 г., согласно которому Администрация передает в аренду ООО «Альфа-Дилер» земельный участок с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации нежилого здания, с кадастровым номером 63:09:0102156:2, площадью 8 954 кв. м., с местоположением: РФ, Самарская область, г. Тольятти, р-он Автозаводский, ул. Северная, д. 52, стр. 1, в соответствии с п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 28.08.2024 г. № КУВД-001/2024-6760319/7 (далее – Уведомление) Управление отказало в осуществлении действий по государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:2.

Основанием для вынесения оспариваемого уведомления послужило нарушение п. 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2014 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в частности: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документов, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Кроме того, в качестве дополнительного документа, удостоверяющего права ООО «Альфа-Дилер» на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:2, площадью 8 954 кв. м., предоставлено заключение кадастрового инженера от 12.12.2023 г., подготовленного ООО «Гео-Сервис».

Заявитель указывает, что согласно Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 сентября 2020 г. № П/0321 для государственной регистрации права, а именно государственной регистрации договора аренды № 4452 от 16.02.2024 г., законодательством Российской Федерации не предусмотрена необходимость подтверждения экономического обоснования размера земельного участка.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что на регистрацию представлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, соответствующих по форме и содержанию требованиям законодательства Российской Федерации.

Заявитель считает, что согласно сведениям из ЕГРН указанное сооружение муниципального образования городской округ Тольятти с кадастровым номером 63:09:0302049:2272 является сооружением - участок сети теплоснабжения, имеет протяженность 161 м, пролегает по значительной части земельных участков, в том числе по земельному участку с кадастровым номером 63:09:0302049:1932, что позволяет отнести его, исходя из положений пункта 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к линейному объекту.

Как указывает заявитель, в оспариваемом уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав не указано какие именно документы необходимо предоставить для возобновления государственной регистрации договора аренды № 4452 от 16.02.2024.

По мнению заявителя, Федеральным законом от 13.07.2014 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрено право Управления приостановить государственную регистрацию прав по причине того, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь объекта недвижимости, расположенного на нем.

Также заявитель считает, что оспариваемое уведомление не соответствует действующему законодательству Российской Федерации, Самарской области, в частности Уставу городского округа Тольятти, утвержденному Постановлением Тольяттинской городской Думы от 30.05.2005 г. № 155 «Об Уставе городского округа Тольятти» (далее – Устав).

Как указывает заявитель, со ссылкой на судебную практику, указанное Росреестром несоответствие площади земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, не является основанием для приостановления государственной регистрации. Производственное здание (Лит. А) с кадастровым номером 63:09:0102157:684 и металлические ангары в количестве 4 шт. (площадь каждого ангара 450 кв. м.) находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:2, площадь земельного участка 8 954 кв. м. соразмерна площади имущества, находящегося в его пределах (производственное здание (Лит. А) с кадастровым номером 63:09:0102157:684 и металлические ангары в количестве 4 шт. полностью занимают земельный участок площадью 8 954 кв. м.), а разрешенное использование земельного участка площадью 8 954 кв. м. установлено именно для эксплуатации производственного здания (Лит. А) с площадью 155,9 кв.м.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей, оценив доводы лиц, участвующих в деле, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статей 71, 168, 201 АПК РФ, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: - несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту; - нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Оценка требований и возражений сторон производится судом в соответствии с положениями ст. 9, 65 АПК РФ с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, в соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на государственную регистрацию Администрацией г.о. Тольятти был представлен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 4452 от 16.02.2024 г., согласно которому Администрация г.о. Тольятти на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса (далее – ЗК РФ), предоставляет в аренду ООО «Альфа-Дилер» земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102156:2, площадью 8954 кв.м., с местоположением: РФ, Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, д. 52, стр. 1, с разрешенным использованием - для дальнейшей эксплуатации производственного здания (лит. А), сроком на 49 лет.

В соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.3 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, что согласно сведениям ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номе 63:09:0102156:2, площадью 8954 кв.м., расположено производственное здание (лит А) с кадастровым номером 63:09:0102157:684, площадью 155.9 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Альфа-Дилер». При этом большая часть указанного земельного участка не занята объектами капитального строительства, а площадь предоставляемого земельного участка значительно превышает площадь объекта недвижимости, находящегося на нём.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Поскольку размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан функциональным назначением объекта, противоположное толкование ведет к тому что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, раз которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью необходима для ее использования.

В силу указанных положений действующего законодательства во взаимосвязи с пунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, размеры земельного участка, предоставляемого собственнику объекта недвижимости в аренду, определяются необходимостью использования этих объектов.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования статьи 552 ГК РФ, статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка в заявленном заявителем размере. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Как указано в правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 г. № 935-0, от 30.11.2021 г. № 2518-0 и от 27.01.2022 г. № 75-0, определение границ и площади земельного участка, предоставляемого без торгов собственникам зданий и сооружений, должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование этих объектов, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Тем самым соблюдается необходимый баланс частных и публичных интересов, ограничивается произвольное применение и злоупотребление данной процедурой в ущерб предоставлению земельных участков на торгах.

В рассматриваемом случае заявителем не представлено надлежащих доказательств, достоверно обосновывающих необходимость предоставления земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:2 площадью 8954 кв.м. для эксплуатации объекта недвижимости площадью 155,9 кв.м., расположенного на данном земельном участке.

Суд относится критически к представленному заключению кадастрового инженера ООО «Гео-Сервис» от 12.12.2023 г., согласно которому испрашиваемая площадь земельного участка (8954 кв.м.) является экономически обоснованной, соответствует площади основного здания и комплекса вспомогательных некапитальных зданий и сооружений, расположенных на спорном земельном участке, поскольку указанное заключение достоверно не подтверждает использование спорного земельного участка для эксплуатации объекта капитального строительства. Иные объекты, расположенные на спорном земельном участке, не являются объектами капитального строительства согласно ЕГРН, исключительное право на приобретение земельного участка, под которыми, предусмотрено нормами ст. 39.20 ЗК РФ.

Кроме того, следует отметить, с учетом того, что совокупная площадь ангаров и площадь основного здания составляет 1955,9 кв.м. (застроенная и используемая площадь, согласно заключения, составляет 6608 кв.м.), обоснование предоставления земельного участка с площадью 8954 кв.м. (в несколько раз значительно превышающую необходимую), заявителем не представлено.

Кроме того, с учетом правовой позиции изложенной Судебной коллегией по административным делам Верховного Суда РФ в Кассационном определении от 17.11.2021 № 46-КАД21-18-К6, такой подход к определению площади предоставляемого земельного участка (площадью 8954 кв.м.), противоречит действующему нормативному регулированию, которое предусматривает исключительное право на приобретение земельного участка собственником расположенного на этом участке объекта недвижимости, право собственности на который, зарегистрировано в установленном порядке на дату рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка.

Как установлено судом, на дату рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:2 на указанном земельном участке располагался только один объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, а именно: производственное здание (лит. А) с кадастровым номером 63:09:0102157:684. площадью 155.9 кв.м.

Также судом установлено, что согласно ст. 60 Решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 № 1059 «О Правилах землепользования и застройки городского округа Тольятти» спорный земельный чисток расположен в территориальной зоне Т-5 (зона объектов инженерной инфраструктуры), при этом такой вид разрешенного использования как «для дальнейшей эксплуатации производственного здания» в данной территориальной зоне не предусмотрен.

Ссылка заявителя на иную судебную практику не может быть принята судом, так как судебные акты постановлены по иным обстоятельствам и не имеют преюдициального значения для актуального дела.

Таким образом, оценив в совокупности и взаимосвязи представленные в материалы доказательства, с учетом норм ст. 198, 200, ст.ст. 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ и сложившегося правоприменительного подхода при рассмотрении данной категории споров, суд приходит к выводу, что оспариваемое уведомление основано на положениях действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного в удовлетворении заявления следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
Е.В. Черномырдина