Постановление от 27 мая 2026 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1370/26


Екатеринбург


28 мая 2026 г. Дело № А60-36578/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2026 г. Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.


рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу отраслевого органа Администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.11.2025 по делу № А60-36578/2025

и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2026 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:


представитель отраслевого органа Администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» – ФИО1 (доверенность от 12.01.2026 № 2);

индивидуальный предприниматель ФИО2 – лично (паспорт).

Отраслевой орган Администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 20.03.2018 № 4272 в сумме 105 610 руб. 26 коп. за период с 10.06.2023 по 31.12.2024 (помещение № 2, площадь земельного участка 515,6 кв. м), за период с 11.05.2022 по 31.12.2024 (помещение № 3, площадь земельного участка 1753,10 кв. м) и 83 418 руб. 18 коп. пени за период с 11.07.2023 по 23.10.2025 (помещение № 2,


площадь земельного участка 515,6 кв. м); за период с 11.01.2023 по 23.10.2025 (помещение № 3, площадь земельного участка 1753,10 кв. м).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «АС».

Решением Арбитражного суда Свердловской области 13.11.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2026 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя жалобы, судами сделаны неверные выводы о правомерности начисления регулируемой арендной платы исходя из ставки, соответствующей фактическому использованию помещения в здании на земельном участке, находящемся в аренде с множественностью лиц на стороне арендатора со ссылкой на приказы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, вместе с тем указанные нормативные правовые акты лишь определяют общие положения при начислении регулируемой арендной платы. Заявитель жалобы указывает, что применив правила регулируемой арендной платы, определяющие установленные нормативными актами компоненты расчета (кадастровая стоимость, ставка арендной платы), суды не учли, что изменение вида разрешенного использования влечет изменение кадастровой стоимости. Заявитель также считает, что суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы, касающиеся несоответствия Правилам землепользования и застройки фактического использования земельного участка, выразившегося в использовании видом, запрещенным Правилами землепользования и застройки, не привел обоснованного и законного мотива для его отклонения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.03.2018 муниципальное образование Серовский городской округ (арендодатель) передал в аренду собственникам объектов недвижимости земельный участок с кадастровым номером 66:61:0220009:166 площадью 6342 кв. м под объект промышленности (цех), на основании договора аренды земельного участка № 4272 (далее - договор).

Согласно пунктам 3.2.1, 4.3 договора арендаторы приняли на себя обязательства своевременно оплачивать арендную плату до 10 числа текущего месяца.


Своевременное исполнение обязательства по внесению арендной платы обеспечено неустойкой в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 4.6 договора).

Предпринимателю на праве собственности с 24.02.2014 принадлежит объект с кадастровым номером 66:61:0220010:308 площадью 956,6 кв. м, приобретенный по договору от 07.02.2014, а также с 15.07.2019 объект с кадастровым номером 66:61:0220010:321 площадью 281,6 кв. м, приобретенный у ФИО5

Ссылаясь на то, что земельный участок, на котором расположены приобретенные ответчиком объекты недвижимости, один из продавцов – ФИО5 использовал на основании договора аренды, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из правомерности начисления арендной платы исходя из ставки арендной платы, соответствующей использованию земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости в соответствии с его назначением (объект промышленности (цех)) и фактическим использованием для изготовления столярной и камнерезной продукции, отсутствия задолженности по арендной плате, определенной по указанной ставке.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Во втором абзаце пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) подтверждена позиция,


согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума № 73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82, ставки арендной платы - приказами Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365, от 20.12.2023 № 7604. Ставки дифференцированы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из основных принципов, в числе которых принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (абзац 2 «Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правил определения размера арендной платы, а также


порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582).

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено подразделение земель по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В силу положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к указанным в данной норме территориальным зонам. Виды разрешенного использования земельных участков для земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются градостроительным регламентом, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, допускал использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Между тем, в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

При рассмотрении спора судами установлено, что земельный участок, на котором расположены приобретенные ответчиком объекты недвижимости, один из продавцов – ФИО5 использовал на основании договора аренды, соответственно, к ответчику перешли права арендатора по договору.

По расчету Комитета задолженность по договору аренды земельного участка составляет 105 610 руб. 26 коп., в том числе 13 497 руб. 04 коп. за период с 10.06.2023 по 31.12.2024 (помещение № 2, площадь земельного участка 515,6 кв. м), 92 113 руб. 22 коп. за период с 11.05.2022 по 31.12.2024 (помещение № 3, площадь земельного участка 1753,10 кв. м).


Расчет арендной платы выполнен истцом исходя из ставок арендной платы 6,32 и 6,11, предусмотренных для земельных участков для размещения объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом (пункты 99, 102 таблицы приказов соответственно).

Ответчиком оспаривается применение истцом ставки арендной платы 6,32 и 6,11, полагает возможным применение ставки 1,53, предусмотренной для земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции (пункты 107, 113 таблицы приказов соответственно).

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что по договору аренды земельные участки предоставлены ответчику под объект промышленности (цех). Из представленных ответчиком документов следует, что два помещения в здании используются им предпринимательской деятельности, соответствующей ОКВЭД 96.03 - организация похорон и представление связанных с ними услуг, а именно под столярный цех по изготовлению гробов и камнерезный цех по изготовлению памятников.

Вышеуказанные приказы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области устанавливают для подобного использования земельного участка ставку 0,17 на 2022-2023 годы и 0,09 на 2024 год (пункты 150, 157 таблицы приказов соответственно).

Решением Серовского районного суда Свердловской области от 30.05.2016 на истца возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка с определением доли ответчика соразмерно его доле в праве собственности.

При рассмотрении дела соответствующий договор истцом в материалы дела не представлен, пояснений относительно определения доли ответчика в земельном участке не дано.

Судами установлено, что исходя из площади земельного участка 6342 кв. м, фактической площади здания 3977,1 кв. м и площади объектов ответчика 1307 кв. м (определено по плану объектов недвижимости и пояснениям ответчика), доля в земельном участке составит 2084,18 кв. м.

На основании установленного, суды пришли к выводу о том, что арендная плата за 2022 год составит 873 руб. 14 коп. в год (1 399 362 руб. 30 коп. кадастровая стоимость земельного участка на 2022 год согласно приказу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08.10.2020 № 3333/6342 кв. м (площадь участка)*2084,18 кв. м (доля ответчика)*0,17 (ставка)*1,0371*1,04, коэффициенты увеличения согласно приказам Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 22.12.2020 № 4263 и от 09.12.2021 № 4806/100).

За 2023 год арендная плата составит 1387 руб. 61 коп. исходя из иной кадастровой стоимости 2 354 277 руб. 24 коп. согласно приказу Министерства


по управлению государственным имуществом от 21.11.2022 № 5550, в 2024 году – 767 руб. 67 коп. исходя из иной ставки 0,09.

В материалы дела ответчиком представлено платежное поручение от 29.08.2023 на сумму 10 504 руб., свидетельствующее о внесении арендной платы за 2022 год.

Учитывая разрешенное и фактическое использование земельного участка и реализуемый ответчиком вид деятельности, а также актуальную кадастровую стоимость земельного участка и размер доли земельного участка ответчика, установив, что начисление арендной платы не могло превышать в 2022 году - 873 руб. 14 коп., в 2023 году - 1387 руб. 61 коп., в 2024 году – 767 руб. 67 коп., неустойка - 325 руб. 31 коп., принимая во внимание, что ответчиком внесена сумма арендной платы, превышающая платеж по договору за 2022 год, суды зачли денежные средства и в качестве платежа за 2023 и 2024 годы, в связи с чем пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Доводы заявителя жалобы о несоответствии фактического использования земельного участка виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды земельного участка и установленным в Правилах землепользования и застройки правомерно не приняты судами. Довод о нарушении указанного в договоре аренды целевого использования противоречит установленным судами обстоятельствам об использовании земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, поименованного как объект промышленности (цех). Указанный объект используется ответчиком под столярный цех и камнерезный цех, что не противоречит указанному в договоре аренды целевому использованию земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Между тем, в силу положений абзаца четвертого пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании положений постановления Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП и приказов Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365, от 20.12.2023 № 7604, применительно к установленным обстоятельствам.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.


Нормы материального права к установленным фактическим обстоятельствам применены судами первой и апелляционной инстанций правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.11.2025 по делу

№ А60-36578/2025 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2026 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу отраслевого органа Администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова


Судьи Н.Г. Беляева


В.А. Купреенков