Решение от 1 августа 2023 г. по делу № А17-1295/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А17-1295/2023
г. Иваново
01 августа 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 27 июля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 01 августа 2023 года


Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

заместителя прокурора Ивановской области в защиту интересов публично-правового образования Южский муниципальный район в лице администрации Южского муниципального района

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>, Ивановская область, город Южа), обществу с ограниченной ответственностью Агрокомплекс «Южский» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Ивановская область, город Южа)

о признании недействительным договора аренды земельного участка (в части),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – администрация Южского муниципального района Ивановской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области,

при участии:

от заявителя (заместителя прокурора Ивановской области) – старшего прокурора гражданско - судебного отдела ФИО2 по служебному удостоверению,

установил:

Заместитель прокурора Ивановской области (далее – заявитель, прокурор) обратился в Арбитражный суд Ивановской области в защиту интересов публично-правового образования Южский муниципальный район в лице администрации Южского муниципального района с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района (далее – ответчик-1, Комитет), обществу с ограниченной ответственностью Агрокомплекс «Южский» (далее – ответчик-2, общество) о признании недействительными в силу ничтожности пунктов 8.1, 8.2, 8.3, 8.4 и 8.5 договора аренды №43 от 28.06.2021 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 37:21:060101:394, площадью 500 127 кв.м, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Истцом в исковом заявлении в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, указаны администрация Южского муниципального района Ивановской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

Определением суда от 20 февраля 2023 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация Южского муниципального района Ивановской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – третьи лица).

Протокольным определением суда от 23 марта 2023 года дело назначено к судебному разбирательству. Рассмотрение дела откладывалось.

При рассмотрении дела по существу представитель заявителя поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительных пояснениях, указал на то, что договор аренды земельного участка подлежал заключению на торгах, в связи с чем право аренды не может быть передано иным лицам.

Представители ответчиков в судебные заседания не являлись, в отзыве Комитет первоначально указал, что пункты 8.1, 8.2, 8.3, 8.4 договора являются ничтожными, возражал против недействительности пункта 8.5 договора, в дальнейшем просил принять во внимание письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 08.08.2022. Обществом отзыв не представлен.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в отзыве просило рассмотреть дело без участия представителей.

Администрацией Южского муниципального района Ивановской области отзыв не представлен.

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению ответчиков и третьих лиц, спор в соответствии с положениями статей 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрен без участия их представителей.

Заслушав представителя заявителя, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил.

Постановлением администрации Южского муниципального района от 12.05.2021 №332-п принято решение провести аукцион по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 37:21:060101:394, площадью 500 127 кв.м, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, начальная цена предмета аукциона установлена в размере 22 441 руб. 70 коп., определен размер задатка.

Аукцион признан несостоявшимся в связи с поступлением одной заявки.

Администрацией Южского муниципального района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Агрокомплекс «Южский» (арендатор) заключен договор аренды №43 от 28.06.2021 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 37:21:060101:394, площадью 500 127 кв.м, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (пункт 1.1 договора).

Размер арендной платы за участок определен на основании аукционной документации в сумме 22 441 руб. 70 коп. в год (пункт 3.1 договора). Срок аренды установлен – на 49 лет (раздел 2 договора). Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 28 июня 2021 года.

Пунктами 8.1, 8.2, 8.3 и 8.4 договора установлена возможность заключения договора субаренды, порядок регистрации, срок его действия, условия прекращения.

Пунктом 8.5 договора определено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

На основании решения от 23.11.2022 Прокуратурой Южского района проведена проверка соблюдения земельного законодательства при распоряжении земельными участками.

Заместитель прокурора Ивановской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании нормативных правовых актов, ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

При этом обращение в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют также прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ) (пункт 75 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25).

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», далее - Закон №42-ФЗ) предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона №42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона №42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Действительно, в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2022 года №308-ЭС22-2357 установлено, что судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 №305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 №305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 №305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 №310-ЭС19-26737).

Между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 и пункт 1 статьи 388 данного Кодекса); при этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Непроведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не являющееся победителем торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Пунктом 6 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что договор аренды заключен администрацией с обществом как с единственным участником аукциона, размер арендной платы в договоре определен по условиям аукциона, внесенный обществом задаток учтен в счет арендной платы.

Пунктом 8.7. договора стороны предусмотрели, что арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены лично.

При изложенных выше обстоятельствах суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды земельного участка подлежал заключению на общих основаниях, установленных пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, путем проведения торгов в форме аукциона, в договор неправомерно внесены положения пунктов 8.1, 8.2, 8.3 и 8.4, опосредованно устанавливающих право заключения договора субаренды земельного участка, порядок регистрации, срок его действия, условия прекращения.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Аналогичные выводы изложены в пункте 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Следовательно, включение пункта 8.5 в договор аренды земельного участка соответствует действовавшему законодательству в период заключения договора и действующему в настоящее время, в связи с чем указанный пункт не может быть признан недействительным (ничтожным).

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» определено, что при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ). Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом деле ответчики не являются солидарными должниками, заявитель и Комитет на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины, следовательно, государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с общества в сумме 3 000 руб.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить в части.

2. Признать недействительными (ничтожными) пункты 8.1, 8.2, 8.3 и 8.4 договора аренды №43 от 28.06.2021 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 37:21:060101:394, площадью 500 127 кв.м, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Агрокомплекс «Южский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по делу.

4. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.



Судья Н.С. Балашова