Решение от 14 апреля 2026 г. АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, <...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-3555/2025

« 15 » апреля 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена « 14 » апреля 2026 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 15 » апреля 2026 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочаровой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Домини»

к Министерству градостроительной политики Калининградской области

третьи лица: Администрация городского округа «Город Калининград», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Общество с ограниченной ответственностью «Автодом»

о признании права собственности на реконструируемое нежилое здание

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Домини» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 195256, <...>, далее – ООО «Домини», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 236022, <...>, далее – Администрация) о признании права собственности на реконструируемое нежилое здание с кадастровым номером 39:15:150816:217, наименование «мастерские», площадью 140,9 кв.м., количество этажей – 2, расположенное по адресу: <...>, лит. Э.

Третьим лицом к участию в деле истцом привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра).

Определением от 03.06.2025, по ходатайству истца, произведена ответчика – Администрации на надлежащего ответчика – Министерство градостроительной политики Калининградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 236007, <...>, далее – Министерство).

Этим же определением суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию.

Кроме этого, в судебном заседании 16.09.2025 удовлетворено ходатайство ООО «Домини» о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Автодом».

Определением арбитражного суда от 25.09.2025 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой было поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО1

В связи с завершением судебной экспертизы, в отсутствие возражений представителя истца и ответчика, в судебном заседании 14.04.2026 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель ООО «Домини» поддержал исковые требования.

Министерство в судебном заседании не явилось, в ходе судебного разбирательства министерство направило отзыв на исковое заявление, в котором возражало против исковых требований, полагая себя ненадлежащим ответчиком. Кроме этого, министерство указало на то, что истец с заявлением о выдаче разрешения на строительство в целях реконструкции объекта не обращался, строительство осуществлено в отсутствие разрешения на строительство, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации.

Заслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд установил.

Как следует из материалов дела, обществу по акту о передаче нереализованного имущества должника (ФИО2) от 03.10.2023 ведущим судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов Багратионовского района Управления Федеральной службы судебных приставов по УФССП России по Калининградской области взыскателю (ООО «Домини») передано одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 39:15:150816:217, площадью 60,10 кв.м., расположенное по адресу: <...> (далее – здание, объект).

Право собственности на здание было зарегистрировано за обществом 12.10.2023 в установленном порядке.

Как указывает истец, по факту регистрации права собственности и передачи спорного здания, представители общества установили, что оно было реконструировано в виде надстройки, в результате чего площадь здания составила 140,9 кв.м., добавлен 2 этаж, что подтверждено техническим паспортом от 30.01.2024, выданного Калининградским центр технической инвентаризации и кадастровых работ Публично-Правовой компании «Роскадастр».

По заказу ООО «Домини» Калининградским центром технической инвентаризации и кадастровых работ Публично-Правовой компании «Роскадастр» составлен технический отчет № ТО-0008-24 от 07.02.2024. Согласно указанному отчету работы по реконструкции выполнены технически грамотно, без нарушений, и с соблюдением санитарных норм и правил, нет нарушений требований санитарно-эпидемиологических и пожарных норм, произведенные работы не создают угрозу жизни и здоровью лиц, находящихся в нем.

03.07.20024 истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о постановке на кадастровый учет спорного здания, с учетом проведенной реконструкции.

Уведомлением от 08.10.2024 № КУВД-001/2024-29103212/3 отказано обществу в постановке на кадастровый учет здания, со ссылкой на произведенную реконструкцию здания в отсутствие разрешения на строительство.

Истец, основываясь на том, что спорное здание соответствуют строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам, а также не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и отсутствие у него иной возможности к получению разрешительной документации на ввод объекта в эксплуатацию, , обратился в суд с настоящим требованием.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

Применительно к недвижимому имуществу создание вещи с соблюдением закона и иных правовых актов предполагает возведение этого объекта на земельном участке, принадлежащем застройщику на соответствующем праве и допускающем его застройку, получение необходимых разрешений и согласований, оформление соответствующей документации.

Исходя из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен применяться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В пункте 16 Постановления № 44 разъяснено, что постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ).

Также в пункте 43 Постановления № 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.

В пункте 5 Постановления № 44 разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение классифицируется как реконструкция объекта капитального строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 39:15:150816:58 позволяет осуществлять на нем строительство зданий административно-производственного комплекса по ремонту и сервисному обслуживанию автомобилей. Спорное здание (мастерские) с кадастровым номером 39:15:150816:217 расположено в пределах указанного земельного участка.

При этом, судом принят во внимание тот факт, что спорное строение находилось на указанном земельном участке, без оформления с предыдущим собственником здания земельных отношений.

По результатам проведенной Федеральным бюджетным учреждением Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебной строительно-технической экспертизы, назначенной судом, представлено заключение эксперта от 18.03.2026 № 2366/6-3-25.

Согласно выводам эксперта, выполненные работы по реконструкции (перепланировке) нежилого здания по адресу: <...>, лит. Э в целом соответствуют строительным, противопожарным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам, и правилам. Отсутствие снегозадержания на кровле не соответствует п. 6.1.17 СП 56.13330.2021 «Производственные здания». Данный дефект является устранимы.

Также эксперт указал, что произведенная реконструкция (перепланировка) здания не создает угрозу и здоровью граждан.

Указанное заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным и полным. В выводах эксперта содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют. Выводы эксперта министерством не опровергнуты, ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы администрация не заявляла.

Сведения о том, что имеется вступившее в законную силу решение суда или решение органа местного самоуправления о сносе или приведении в соответствии с нормами действующего законодательства спорного здания, у суда отсутствуют, обратного сторонами не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Министерство не представили доказательств нарушений публичных интересов или прав и законных интересов других лиц, а также обстоятельств, подтверждающих необходимость и разумность отказа в удовлетворении иска.

При этом суд отклоняет довод министерства о том, что оно является ненадлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на здание.

Согласно пункту 42 Постановления № 44 ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 – 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 данной статьи и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся, в частности, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

Согласно подпункту 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к вопросам местного значения городского округа относятся выдача разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию и реконструкцию объектов капитального строительства.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 1 Закона Калининградской области от 30.11.2016 № 19 «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Калининградской области и органами местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области» выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, когда выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации отнесена к компетенции органов местного самоуправления осуществляется уполномоченными Правительством Калининградской области органами государственной власти Калининградской области.

В силу подпункта 10 пункта 11 Положения о Министерстве градостроительной политики Калининградской области, утвержденного постановлением Правительства Калининградской области от 03.03.2022 № 107, Министерство выдает разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и законодательством Калининградской области.

Таким образом, ООО «Домини» правомерно в качестве ответчика по иску о признании права собственности на объект указала Министерство.

Учитывая изложенное, принимая во внимание соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, отсутствие нарушений прав и законных интересов граждан, как и угроз их жизни или здоровью, а также то, что статус земельного участка, предусматривает возможность размещения и эксплуатации спорного здания, требования общества подлежат удовлетворению. При этом суд, принял во внимание, что разрешение судом спора должно урегулировать конфликтную ситуацию сторон, а не порождать правовую неопределенность в правоотношениях участников гражданского оборота.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины и на проведение экспертизы относятся на истца (пункт 27 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Домини» право собственности на реконструируемое нежилое здание с кадастровым номером 39:15:150816:217, наименование «мастерские», площадью 140,9 кв.м., количество этажей – 2, расположенное по адресу: <...>, лит. Э.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.Ю. Любимова