Решение от 8 апреля 2021 г. по делу № А82-10029/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-10029/2020
г. Ярославль
08 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 09.03.2021.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Украинцевой Е.П.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В., Коуровой Я.С.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 312760420000016)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью Компания «Авангард» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 124 603,6 руб.,

при участии:

от истца — ФИО4 (представитель по доверенности от 25.12.2020 №10685, диплом о высшем юридическом образовании);

от ответчика — ФИО5 (представитель по доверенности от 30.01.2020, диплом о высшем юридическом образовании);

третьи лица — не явились (извещены);

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее -Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 124 603,6 руб., в т.ч. задолженности по арендной плате в размере 20 951,11 руб. по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.11.2006 №19412 за период с 01.07.2015 по 31.03.2020, пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 22 368,02 руб. за период с 10.07.2015 по 17.03.2020, неосновательного обогащения в размере 81 284,47 руб. за фактическое использование земельного участка за период с 01.07.2015 по 31.12.2019.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью Компания «Авангард» (далее - ООО Компания «Авангард») в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

В судебном заседании, состоявшемся 01.03.2021, объявлен перерыв до 09.03.2021 до 09 час. 30 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку представителя не обеспечило, заявлений (ходатайств) об отложении судебного разбирательства не представило. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Агентством (арендодатель) и ООО Компания «Авангард» (арендатор) 16.11.2006 заключен договор № 19412 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - договор), в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:82, площадью 9941 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации здания кинотеатра. Договор заключен на срок с 26.10.2006 по 25.09.2007.

Согласно пункту 3.3. договора арендная плата носится ежемесячно, в срок по 9-е число текущего месяца. Пунктом 5.1. договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

Здание кинотеатра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, реконструировано. 25.04.2009 ООО Компания «Авангард» получено разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди объекта - реконструированного кинотеатра, 17.07.2013 - разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди объекта - многофункционального комплекса.

В реконструированном здании за ответчиком зарегистрировано с 11.10.2013 право собственности на 1/2 долю в нежилом помещении площадью 122,6 кв м (кадастровый номер 76:23:010101:185184).

В адрес ответчика Агентством направлены предписания:

- от 01.08.2018 №6857 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в размере 102 243,04 руб., по пеням в размере 58 003,89 руб. по состоянию на 01.08.2018,

- от 25.02.2020 №1752 с требование внести плату за фактическое использование земельного участка за период с 01.07.2015 по 31.12.2019 в размере 81 284,47 руб.;

- от 17.03.2020 №2513 с требованием уплатить задолженность по арендной плате в размере 20 951,1 руб., пени в размере 22 368,97 руб. по состоянию на 17.03.2020.

В связи с тем, что ответчик не оплатил задолженность в добровольном порядке, истец обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Ответчиком предъявленные требования не признаны, представлен письменный отзыв, в котором заявлено применении сроков исковой давности, снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ в виду ее несоразмерности допущенному нарушению, и неверном расчете платы за фактическое пользование по причине применения ненадлежащей ставки арендной платы по виду деятельности использования предпринимателем площади земельного участка. Кроме того, ответчик ссылался на оплату арендных обязательств за период до августа 2018 года первоначальным арендатором (ООО Компания «Авангард»), а также погашение в ходе судебного разбирательства долга по арендной плате и неосновательному обогащению (по ставке прочие объекты) за период с 23.06.2017 по 30.11.2020 платежными поручениями от 01.12.2020 №59 и 60.

Также представитель ответчика просил учесть, что решением Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 17.12.2020 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:82 в размере рыночной 23 081 000 рубля (дата определения кадастровой стоимости 01.01.2019).

При разрешении настоящего спора суд основывается на следующем.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) основным принципом земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При оценке фактических обстоятельств дела суд исходит из положений ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующего до 01.01.2017, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с правовой позицией, приведённой в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных нормативных и правоприменительных положений, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

В рассматриваемом случае в спорный период (с 01.07.2015 по 31.03.2020) предприниматель ФИО3 являлся собственником помещения, расположенного в здании многофункционального комплекса по адресу <...>, и в связи с этим - арендатором земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:82 общей площадью 9 941 кв м по договору. При этом доказательства внесения ответчиком арендной платы за пользование земельным участком, в том числе через ООО Компания «Авангард», в материалы дела не представлены.

При оценке доводов ответчика о пропуске срока исковой давности суд принимает во внимание следующее.

В силу положений ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств в том числе по требованиям, возникшим из договора или вследствие неосновательного обогащения могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. В силу п. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, определенный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в Определениях Верховного суда от 6.06.2016 по делу N 301-ЭС16-537, от 06.09.2018 по делу N 305-ЭС18-8026, соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Согласно п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление ВС РФ №43) по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом в п. 25 Постановления ВС РФ №43 указано, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (ст. 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам ст. 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Согласно данным, приведенным истцом в справочном расчете с учетом срока давности и кадастровой переоценки (по состоянию на 01.03.2021), на момент рассмотрения дела у предпринимателя ФИО3 не имеется долга по арендной плате, соответственно отсутствуют правовые основания для взыскания в пользу Агентства предъявленных сумм по арендной плате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

С учетом выводов судов, приведенных в судебных актах по делам №А82-24883/2018, А82-22863/2018, А82-19666/2018, А82-24868/2018, А82-23249/2018, А82-23836/2018, А82-23269/2018, А82-23826/2018, А82-19646/2018, не имеется правовых оснований для начисления неустойки ответчику относительно долга по арендной плате за период до июля 2018 года, поскольку за счет исполнения арендных обязательств первоначальным арендатором у арендодателя отсутствовали неблагоприятные последствия от просрочки ответчика. Последующее распоряжение Агентством внесенной арендной платой по заявлению ООО Компания «Авангард» и ее возврат в июле 2019 года учитывается судом как вина кредитора в соответствии со ст. 404 Гражданского кодекса РФ и не признается основанием для ретроспективного довзыскания с ответчика неустойки. Поскольку вопрос о законности соответствующих действий является предметом рассмотрения в ином споре, то соответствующие потери арендодателя возможно взыскать с виновного лица в порядке возмещения убытков.

Применительно к долгу по арендной плате за период с июля 2018 года по март 2020 года начисление арендодателем пени за период с 10.07.2018 по 17.03.2020 произведено в размере 5 598,85 руб. с применением ставки 0,15 %, соответствует ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.1. договора, в связи с чем является обоснованным требование Агентства о взыскании пени.

Суд принимает во внимание заявление ответчика о несоразмерности величины пеней и полагает возможным уменьшить их размер до 5 000 рублей в порядке ст. 333 ГК РФ.

При оценке требований о взыскании неосновательного обогащения суд исходит из того, что величина платы за фактическое использование части земельного участка под зданием многофункционального комплекса в отношении ответчика определена истцом как разница между суммой платы за пользование земельным участком, рассчитанной по ставке для земельных участков торговых объектов, и суммой арендной платы по договору, рассчитанной по ставке для земельных участков учреждений кино и кинопроката, театрально-зрелищных предприятий.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В случае если фактически арендатором на земельном участке осуществляется иной вид предпринимательской деятельности, в данном случае – помещение сдается в аренду третьим лицам, что по существу не оспаривается ответчиком и является нарушением условий договора, при этом ставка аренды для этого вида деятельности («использование земельного участка под иными объектами») выше, чем ставка для земельных участков, установленная договором («для учреждений кино и кинопроката»), указанное, по мнению суда, на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, порождает внедоговорную обязанность арендатора возместить истцу разницу между стоимостью использования земельного участка по договору аренды и стоимостью фактического использования.

В свою очередь истцом не представлено доказательств ведения ФИО3 в соответствующем помещении торговой деятельности и документально не подтверждено наличие правовых оснований для применения ставки «использование земельного участка под торговыми объектами».

Из представленного истцом в материалы дела расчета (по ставке («использование земельного участка под иными объектами») следует, что в пределах срока исковой давности и с учетом внесенных предпринимателем в ходе судебного разбирательства платежей задолженность по плате за фактическое пользование земельным участком (неосновательное обогащение) за период с 23.05.2017 по 31.12.2019 отсутствует, поэтому не имеется оснований для удовлетворения соответствующих требований Агентства.

Таким образом, суд признает ко взысканию с ответчика 5 000 руб. пени за период с 10.07.2018 по 17.03.2020. В остальной части иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

С учетом результатов рассмотрения дела с ответчика подлежит взысканию в федеральный бюджет 2 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 312760420000016) в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 5 000 руб. пени за период с 09.07.2018 по 17.03.2020 за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.11.2006 №19412.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Украинцева Е.П.