Решение от 14 февраля 2023 г. по делу № А08-6937/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Белгород

Дело № А08-6937/2021

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2023 года



Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Чистяковой С.Г.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видеопротоколирования секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, установленной договором купли-продажи и определении цены выкупаемого имущества в соответствии с результатами судебной экспертизы,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, извещены надлежащим образом;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 24.02.2022, выданной сроком на один год, диплом, паспорт.



УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2, уточнив исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ (с учетом результатов повторной судебной экспертизы), обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, установленной пунктом 2.1 договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, площадью 191 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0208004:228, расположенного по адресу: <...> размере 15 795 700 руб. и определении цены выкупаемого истцом имущества в соответствии с результатами судебной экспертизы об определении рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода в размере 7 895 000 руб., определении суммы ежемесячного платежа, установленной пунктами 2.3 и 2.4 договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода в размере 131 583 руб. 33 коп.

В судебное заседание истец не явился, явку представителя не обеспечил, извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом отсутствия возражений представителя ответчика, руководствуясь статьями 121-123, 156 АПК РФ, считает возможным провести судебное заседание в отсутствие истца.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ранее изложенную правовую позицию, считает обоснованным и подлежащим применению для определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения по заключению эксперта №067.04.0557 от 23.11.2022.

Истец в ранее изложенной позиции поддержал требования с учетом уточнений, по результатам повторной экспертизы.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, выслушав представителя ответчика в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор № 432н аренды нежилого помещения от 15.12.2017, по условиям которого истцу передано в аренду нежилое помещение муниципального фонда г. Белгорода площадью 191 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец обратилась к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

Решением Администрации города Белгорода от 27.04.2021 об условиях приватизации объекта муниципальной собственности нежилого помещения площадью 191,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> истец в соответствии с Законом № 159-ФЗ получила преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи арендуемого ею помещения. Цена продажи указанного объекта недвижимости, на основании отчета независимого оценщика ООО "АЙРА ТОРРЕС", составляет 15 795 700 руб.

Как указывает истец, 15.05.2021 ею получен договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения муниципального фонда г. Белгорода, расположенного по адресу: <...>.

Не согласившись с оценкой приобретаемого нежилого помещения, 18.06.2021 истец направила в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора от 16.06.2021.

25.06.2021 за исх.№41-09-05/80091 Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода отклонил протокол разногласий по договору купли-продажи арендуемого нежилого помещения муниципального фонда г. Белгорода, расположенного по адресу: <...> и указал, что положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее – Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 3 ФЗ № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок. Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 названного закона).

Исходя из содержания и смысла указанного закона, тридцатидневный срок установлен в целях исключения правовой неопределенности по отношению к судьбе арендуемого государственного и муниципального имущества, в отношении которого принято решение о продаже субъекту малого или среднего бизнеса, при отсутствии со стороны последнего заинтересованности в заключении данного договора.

Из материалов настоящего дела следует, право истца на подписание договора купли-продажи с протоколом разногласий реализовано в течение 30 дней, установленных в части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ для подписания договора купли-продажи, обратного суду не представлено.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92, оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Кодекса).

Одновременно с иском истцом было подано ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, площадью 191 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0208004:228, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 23.12.2020. Проведение экспертизы истец просил поручить эксперту ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" ФИО4

В ходе рассмотрения дела истцом уточено ходатайство о назначении по делу экспертизы в части кандидатур эксперта и экспертных учреждений, истец просил проведение экспертизы поручить эксперту ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" ФИО4 либо ИП ФИО5

Представитель ответчика не возражал против удовлетворения ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения, однако возражал против предложенных экспертных организаций и просил поручить проведение экспертизы частнопрактикующему оценщику ФИО6

Установив, что между сторонами имеется спор о выкупной стоимости объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству истца, на основании статьи 82 АПК РФ, была назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручалось эксперту ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, площадью 191 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0208004:228, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 23.12.2020?

Согласно выводам экспертного заключения № 56 от 13.04.2022 величина рыночной стоимости нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, площадью 191 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0208004:228, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 23.12.2020, составила 6 914 200 руб.

Принимая во внимание наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО4, Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода предоставил суду рецензию ООО "Оценка и независимая экспертиза" на заключение эксперта ФИО4 № 56 от 13.04.2022, согласно которой заключение № 56 от 13.04.2022 имеет ряд значительных недочетов и ошибок, влияющих на расчет итоговой рыночной стоимости, а сделанные в заключении выводы не соответствуют действительности.

Определением суда от 11.10.2022 по ходатайству Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Союза "Белгородская Торгово-промышленная палата" ФИО7. На разрешение эксперта был поставлен прежний вопрос.

Согласно заключению эксперта ФИО7 № 067.04.0557 от 23.11.2022 рыночная стоимость помещения по состоянию на 23.12.2020 составляет 7 895 000 рублей.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная правовая позиция относительно определения рыночной стоимости имущества, выкупаемого субъектом малого предпринимательства, изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №7240/12 от 18.10.2012.

Статьей 64 АПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио - и видеозаписи, иные документы и материалы. Все доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями федерального законодательства. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом в совокупности с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Оценивая указанные доказательства, суд исходит из того, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 № ВАС-649/12).

Исходя из содержания статей 86 и 87 АПК РФ заключение эксперта должно быть ясным для понимания и не должно допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Статьей 87 АПК РФ предусмотрено, что при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Стороны замечаний к выводам повторной экспертизы не имели. Истец уточнил исковые требования с учетом выводов повторной экспертизы.

Поскольку стороны подтвердили преимущественное право предпринимателя на приобретение в собственность арендуемого помещения, при этом оснований, препятствующих приобретению помещений, установлено не было, оценка рыночной стоимости имущества была проведена по состоянию, когда истец обратился с заявлением о выкупе имущества, возражений относительно повторной экспертизы стороны не имели, следовательно, судом при установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки принимаются во внимание данные, полученные в ходе повторной судебной экспертизы.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание результат проведенной по правилам процессуального законодательства экспертизы, руководствуясь положениями части 6 статьи 5 Закона 159-ФЗ от 22.07.2008, суд признает правомерным и подлежащим удовлетворению заявленное требование предпринимателя об установлении рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 7 895 000 руб. и урегулировании в связи с этим разногласий по договору купли-продажи недвижимого муниципального имущества.

Определение суммы ежемесячного платежа определяется из цены выкупаемого истцом имущества, разногласий в части определения суммы ежемесячного платежа между сторонами не имелось, обратного в материалы дела не представлено, следовательно, в данной части требования удовлетворению не подлежат.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта, арендуемого нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, площадью 191 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0208004:228, расположенного по адресу: <...> размере 15 795 700 руб.

Определить цену выкупаемого истцом имущества в соответствии с результатами судебной экспертизы об определении рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, площадью 191 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0208004:228, расположенного по адресу: <...> размере 7 895 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

С.Г.Чистякова