Постановление от 29 марта 2024 г. по делу № А51-17081/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-433/2024
29 марта 2024 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщикова С.И.

при участии:

от ООО «Айс»: ФИО1, представитель по доверенности б/н от 30.09.2022

от УМС г. Владивостока: ФИО2, представитель по доверенности от 25.12.2023 № 28/35806-исх.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 13.09.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023

по делу № А51-17081/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Айс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 140002, <...> 8А-18)

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690106, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 400050, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Геологогеодезический центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Айс» (далее – ООО «Айс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 374-ППВ арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилое здание общей площадью 120 кв.м, количество этажей - 3, в том числе подземных 1, кадастровый номер: 25:28:010015:188, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Шкипера Гека, д. 1 А; земельный участок общей площадью 457 кв.м, кадастровый номер 25:28:010015:1012, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное управление, деловое управление; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир: здание - административно-бытовое помещение (лит. А); почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Шкипера Гека, 1 А, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно заключению эксперта № 24 по делу № А51-17081/2022 о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым номером 25:28:010015:188, общей площадью 120 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 25:28:010015:1012, общей площадью 457 кв.м, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Шкипера Гека, д. 1 А, составленного экспертом ООО «Центр Развития Инвестиций» О.В. Лаврентьевым, стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 12 840 000 (двенадцать миллионов восемьсот сорок тысяч) руб. (без учета НДС).».

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН», учреждение), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (далее - ООО «Аналитик центр»), общество с ограниченной ответственностью «Геологогеодезический центр» (далее – ООО «ГГЦ»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.09.2023, оставленным без изменения постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023, исковое требование удовлетворено.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, УМС г. Владивостока настаивает на принятии пункта 3.1 договора купли-продажи № 374-ПП в редакции ответчика, поскольку оценка произведена на основании отчета оценщика ООО «Аналитик Центр» от 27.06.2022 № 4303/22, который соответствует требованиям законодательства, что подтверждается экспертным заключением саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» от 05.09.2019 № 34/020919/15-03. Кроме того, ссылаясь на положения статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», заявитель обращает внимание на то, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается исключительно органом местного самоуправления.

В отзыве ООО «Айс», возражая относительно приведенных в кассационной жалобе доводов, просит в ее удовлетворении отказать.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители сторон поддержали свои позиции, отраженные в кассационной жалобе и в отзыве на неё.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Айс» (арендатор) заключен договор аренды от 05.10.20218 № 02-03260-001-Н-АР-8760-00 в отношении недвижимого имущества: нежилого здания общей площадью 120 кв.м, количество этажей - 1, в том числе подземных 1, кадастровый номер: 25:28:010015:188; земельного участка общей площадью 602 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания - административно-бытовое помещение (лит. А), кадастровый номер: 25:28:010015:1012, адрес (местоположение объекта): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир здание - административно-бытовое помещение (лит. А), расположенного по адресу: <...>, на срок с 05.10.2018 по 04.10.2023.

05.10.2018 имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

23.11.2021 ООО «Айс» обратилось к УМС г. Владивостока с заявлением о выкупе указанного в договоре аренды муниципального имущества (о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества), в ответ на которое письмом от 22.12.2021 № 27723/1у/28 сообщено о признании общества соответствующим условиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, вместе с тем указано, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010015:1012 частично расположен в красных линиях автодорог, в связи с чем предоставление этого участка в существующих границах не представляется возможным.

23.03.2022 ООО «Айс» в адрес УМС г. Владивостока направлено согласие на раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:010015:1012 в соответствии со схемой расположения земельного участка.

Распоряжением управления от 30.03.2022 № 784/28 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории:

- земельный участок площадью 145 кв.м, расположенный по адресу: (описание местоположения): <...>, в территориальной зоне исторической застройки (ОД 12). Образование данного земельного участка предусмотрено из участка с кадастровым номером 25:28:010015:1012. Категория земель - земли населенных пунктов;

- земельный участок, площадью 457 кв.м, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание - административно-бытовое помещение (лит. А). ФИО4 адрес ориентира: <...>, в территориальной зоне исторической застройки (ОД 12). Земельный участок с кадастровым номером 25:28:010015:1012 сохраняется в измененных границах. Категория земель - земли населенных пунктов.

Образованные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет: с кадастровым номером 25:28:010015:1434, площадью 145 кв.м и с кадастровым номером 25:28:010015:1012, площадью 457 кв.м.

В связи с чем между сторонами заключено дополнительное соглашение от 17.06.2022 № 2 к договору аренды от 05.10.2018 № 02-03260-001-Н-АР-8760-00 с указанием на 2 образованных земельных участка.

Решением Думы г. Владивостока от 25.08.2022 № 766 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» предусмотрена приватизация объектов недвижимого имущества: здания, этажность: 3, в том числе подземных 1, площадью 120 кв. м, с кадастровым номером 25:28:010015:188, а также земельного участка площадью 457 кв. м, с кадастровым номером 25:28:010015:1012, общая рыночная стоимость которых по результатам проведенной оценки установлена в размере 18 401 166,67 руб.

Уведомлением от 02.09.2022 МКУ «АПМЗН» предложило ООО «Айс» заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, приложив к нему проект договора купли-продажи № 374-ППВ с условием о рассрочке, пунктом 3.1 которого установлена выкупная его цена в размере 18 401 166,67 руб. (без учета НДС), определенная на основании отчета об оценке объектов недвижимости, составленного независимым оценщиком.

Не согласившись с указанным в проекте размером рыночной стоимости имущества, общество направило учреждению протокол разногласий к договору с предложением установить выкупную цену арендуемого муниципального имущества, соответствующую рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО «ГГЦ» от 29.08.2022 № 22-01.35 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 11 800 000 руб. (без учета НДС), который письмом от 30.09.2022 № 22/2210 МКУ «АПМЗН» отклонен.

Неурегулирование данных разногласий послужило поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого и среднего предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 настоящего Закона).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В ходе рассмотрения настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций выявлены отличия в выкупной цене имущества по спорному договору, предложенной управлением на основании отчета от 27.06.2022 № 4303/22 оценщика ООО «Аналитик Центр» и предложенной обществом на основании отчета от 29.08.2022 № 22-01.35 оценщика ООО «ГГЦ», что явилось основанием для назначения судебной экспертизы по ходатайству истца в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено эксперту ООО «Центр развития инвестиций» ФИО3 (определение от 04.04.2023).

Согласно заключению эксперта № 24 стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 23.11.2023 составила 12 840 000 руб.

Суды сочли достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела на основании данного экспертного заключения, признав его полным, мотивированным, без противоречий, при соблюдении стандартов оценки в части методологии, с учетом всех ценообразующие факторов. Экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Достоверность выводов, изложенных в заключении эксперта, ответчиком не оспорена, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили уточненное требование об урегулировании разногласий по договору купли-продажи № 374-ППВ, касающихся условия о цене выкупаемого имущества в размере, определенном экспертным заключением № 24.

Доводы заявителя кассационной жалобы, настаивающего на принятии отчета оценщика ООО «Аналитик Центр», поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имущества является достоверной и может быть обеспечена исключительно органом местного самоуправления как собственником имущества, подлежат отклонению как не согласующиеся с положениями статей 12, 13 названного закона.

Покупатель муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая определяется тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, а учитывая разногласия сторон относительно выкупной цены арендованного имущества, судом первой инстанции обоснованно назначена экспертиза, определившая рыночную стоимость недвижимого имущества, заключение по результатам проведения которой признано достоверным и соответствующим требованиям закона.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 13.09.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023 по делу № А51-17081/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков