Постановление от 19 июня 2018 г. по делу № А41-27801/2017

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-27801/17
20 июня 2018 года
город Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2018 года.


Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,                 

судей: Григорьевой И.Ю., Каменской О.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 29.03.2017;

от заинтересованного лица: ФИО2, доверенность от 20.04.2016;

рассмотрев 13 июня 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу

заинтересованного лица - Администрации городского округа Домодедово Московской области

на решение от 29 июня 2017 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Уваровым А.О.,

на постановление от 06 октября 2017 года

Десятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Шевченко Е.Е., Иевлевым П.А., Диаковской Н.В.,

по делу № А41-27801/17

по заявлению ООО «Сандиа строй»

об оспаривании отказа

к Администрации городского округа Домодедово Московской области,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сандиа строй» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - администрация), в котором просило:

- признать незаконным отказ администрации в предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070227:885, изложенный в письме от 10.02.2017 № М502-2580198464-4429228;

- обязать администрацию предоставить в собственность обществу за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, направить договор купли-продажи земельного участка.

Решением от 29 июня 2017 года Арбитражный суд Московской области признал незаконным отказ администрации в предоставлении обществу в собственность земельного участка, изложенный в письме от 10.02.2017 № М502-2580198464-4429228; в удовлетворении остальной части заявления отказал.

Постановлением от 06 октября 2017 года Десятый арбитражный апелляционный суд решение суда первой отменил в части отказа в обязании администрации предоставить обществу в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, <...> и в обязании направить обществу договор купли-продажи данного земельного участка; обязал администрацию принять решение о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070227:885, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, <...>; обязал администрацию направить обществу договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070227:885, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, <...>; в остальной части решение суда оставил без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация городского округа Домодедово Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.

Вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 по делу № А41-7039/15 признан незаконным отказ администрации в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, <...>, общей площадью 537,5 кв.м (лит. 1Б1, 1Б2, 1Б3, в, к, э, 1Г). Суд обязал администрацию совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), а именно:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, <...>, общей площадью 537,5 кв.м, (лит. 1Б1, 1Б2, 1Б3, в, к, э, 1Г), в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», по состоянию на 28.08.2014;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой оплаты сроком на три года, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.05.2016 по делу № А41-104768/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2016 по тому же делу, урегулированы разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом администрации и обществом в связи с заключением договора купли-продажи муниципального имущества: здание «Бывшая школа», расположенного по адресу: г. Домодедово, <...>, общей площадью 537,5 кв.м, с рассрочкой платежа.

Суды установили, что цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с судебной экспертизой, проведенной в рамках дела № А41-104768/15, и составляет 4.550.000 руб. без НДС, оплата производится в течение 18 месяцев, ежемесячно, равными долями.

Государственная регистрация права собственности общества на нежилое здание: «Бывшая школа», площадью 537,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, произведена 26.10.2016. Одновременно в ЕГРП (26.10.2016) внесена запись об ипотеке этого здания сроком на три года в пользу муниципального образования «Городской округ Домодедово» Московской области (что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.09.2017).

Как следует из кадастрового паспорта от 30.08.2016 № МО-13/ЗВ-1074216, данное нежилое здание, площадью 537,5 кв.м, расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0070227:885, площадью 3.096 +/- 39 кв.м, вид разрешенного использования: под размещение цеха по производству корпусной мебели.

Общество 12.01.2017 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность данного земельного участка.

Письмом от 10.02.2017 № М502-2580198464-4429228 администрация сообщила обществу об отказе в предоставлении в собственность земельного участка со ссылкой на то, что принадлежащее обществу здание обременено ипотекой сроком на три года.

Не согласившись с администрацией, общество 10.04.2017 оспорило данный отказ от 10.02.2017 в судебном порядке.

Частично удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным только в части признания незаконным отказа администрации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.

В данном случае общество на основании приведенных норм земельного законодательства как единоличный собственник объекта недвижимости (нежилого здания площадью 537,5 кв.м) испрашивало у администрации без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, площадью 3.096 +/- 39 кв.м, под эксплуатацию названного объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке и используемого под производство корпусной мебели.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказывая обществу в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, администрация сослалась на то, что принадлежащее обществу здание обременено ипотекой сроком на три года.

Вместе с тем, как обоснованно отметили суды, Земельный кодекс Российской Федерации не содержит такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, как обременение ипотекой здания, под эксплуатацию которого испрашивается этот земельный участок.

Довод администрации со ссылкой на часть 3 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ) о том, что до полной оплаты обществом выкупной цены к нему не переходит право собственности на нежилое здание, обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций, исходя из следующего.

Согласно части 3 статьи 32 Федерального закона № 178-ФЗ, право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Вместе с тем частью 4 статьи 32 Федерального закона № 178-ФЗ установлено, что право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Таким образом, с даты внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права (26.10.2016) общество является собственником упомянутого нежилого здания.

Исходя из указанных обстоятельств дела, вывод судов о незаконности оспариваемого отказа администрации является правомерным.

Вместе с тем, апелляционный суд обоснованно не согласился с решением суда первой инстанции в части отказа в обязании администрации предоставить в собственность обществу за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885 и направить договор купли-продажи этого земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, судам при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

Так, апелляционный суд указал, что из решения суда первой инстанции следует, что площадь испрашиваемого земельного участка (3.096 кв.м) в 5,76 раз превышает площадь принадлежащего обществу здания (537,5 кв.м).

В обоснование довода о превышении испрашиваемой площади земельного участка над нормативным размером земельного участка судом первой инстанции принят в качестве доказательства расчет администрации от 27.06.2017 № 15-3/5.

Данный расчет основан на постановлении Правительства Московской области от 17.08.2015 № 713/30 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области» и нормативах градостроительного проектирования городского округа Домодедово, утвержденных постановлением Администрации городского округа Домодедово от 15.12.2010 № 4158.

В соответствии с нормативами градостроительного проектирования городского округа Домодедово, на которые суд первой инстанции сослался в решении, коэффициент застройки производственных территорий лесной и деревообрабатывающей промышленности должен составлять от 20 до 45%.

В расчете администрации от 27.06.2017 № 15-3/5 приравнена величина площади здания (определяемая как площадь помещений) к площади застройки здания.

Между тем, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, данное утверждение прямо противоречит пункту 7 СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (Приложения Г - «Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания»), согласно которому площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. Проекция части здания, консольно выступающая за пределы стены над выделенной территорией выше 4,5 м, не включается в площадь застройки.

Суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с техническим паспортом здания площадь застройки основного здания по наружному обмеру составляет 686 кв.м.

Следовательно, размер земельного участка, даже не принимая остальные помещения и сооружения, включая навесы (прямо предусмотренные методикой), нормативный размер земельного участка по формуле расчета администрации составляет:

686 x 100 / 45 = 1.524,4 кв.м;

686 x 100 / 20 = 3.430 кв.м.

При данном расчете размер испрашиваемого земельного участка - 3.096 кв.м находится в пределах установленных нормативов.

В подтверждение правильности расчета и нормативного обоснования общество представило в материалы дела расчеты специалиста ООО «Эксперт-Сервис» ФИО3 (заключение специалиста от 12.05.2017 № 050 и заключение специалиста от 01.09.2017 № 050/1). Документы в подтверждение квалификации ФИО3 как специалиста также представлены в материалы дела (квалификационный аттестат кадастрового инженера и др. дипломы и аттестаты).

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ссылка суда первой инстанции на пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, является ошибочной в данном случае.

Согласно техпаспорту и иным документам, имеющимися в материалах дела, принадлежащее обществу здание является предприятием по деревообработке, используется им для производства корпусной мебели.

Ранее земельный участок с большей площадью - 4.620 кв.м, с кадастровым номером 50:26:0070227:177 - предоставлялся обществу в аренду также для использования в целях размещения цеха по производству корпусной мебели в соответствии с постановлением руководителя администрации от 07.07.2009 № 2072 «О предоставлении в аренду ООО «Сандиа Строй» земельного участка под размещение цеха по производству корпусной мебели».

В последующем участок с кадастровым номером 50:26:0070227:177 был разделен на земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, площадью 3.096 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:886, площадью 1.524 кв.м, на основании постановления администрации от 13.08.2013 № 3209 «О предоставлении в аренду ООО «Сандиа Строй» земельных участков под размещение цеха по производству корпусной мебели». Испрашиваемый обществом в собственность земельный участок - с кадастровым номером 50:28:0070227:885, площадью 3.096 кв.м.

Именно в этих целях разрешенное использование данного участка было определено «под размещение цеха по производству корпусной мебели», что отражено в кадастровом паспорте на этот участок от 30.08.2013.

При определении площади земельного участка, на котором находится объект недвижимости, необходимо учитывать совокупность обстоятельств, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Размеры земельного участка, необходимого для использования здания, должны определяться в каждом конкретном случае с учетом назначения находящегося на нем здания и возможности его функционального использования по назначению.

Таким образом, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться так, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществить его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для ее использования.

Согласно заключению специалиста ООО «Эксперт-Сервис» ФИО3 от 12.05.2017 № 050 обществу для эксплуатации принадлежащего ему здания требуется весь испрашиваемый участок.

С критической оценкой судом первой инстанции данного заключения специалиста (по мнению суда первой инстанции, оно учитывает не только площадь земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, но также и площадь земельного участка необходимого для размещения погрузочно-разгрузочной площадки, навеса, разворотной площадки, зону парковки легковых автомобилей, зону парковки для автомашин инвалидов, зону парковки для грузовых автомобилей) также обоснованно не согласился суд апелляционной инстанции, исходя из следующего.

При такой оценке судом первой инстанции названного заключения специалиста как доказательства по делу суд не принял во внимание, что здание, под эксплуатацию которого общество испрашивает земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, площадью 3.096 кв.м, используется под производство корпусной мебели, в здании размещается именно предприятие по деревообработке. Для этого, как указано в заключении специалиста ООО «Эксперт-Сервис» ФИО3 от 12.05.2017 № 050, требуется погрузочно-разгрузочная площадка, соответственно, на участке размещается навес, разворотная площадка, зона парковки автомобилей сотрудников предприятия, грузовых автомобилей. В отсутствии соответствующей площади земельного участка для общества как правообладателя здания, используемого в производственных целях, затрудняется его обслуживание и эксплуатация.

Таким образом, апелляционный суд обоснованно счел, что заключение специалиста ООО «Эксперт-Сервис» ФИО3 от 12.05.2017 № 050 является надлежащим доказательством того обстоятельства, что обществу для эксплуатации указанного здания требуется весь земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885. Оснований для иного вывода суд апелляционной инстанции из материалов дела не усмотрел.

Более того, апелляционный суд обоснованно принял во внимание, что данный участок был формирован и предоставлялся обществу в аренду на протяжении нескольких лет именно под размещение цеха по производству корпусной мебели, который размещается в данном здании.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для отказа обществу в удовлетворении требований об обязании администрации предоставить в собственность обществу за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, о направлении договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по настоящему делу постановления апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2017 года по делу № А41-27801/17 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Домодедово Московской области - без удовлетворения.


Председательствующий-судья                                                          В.В. Кузнецов


Судьи                                                                                            И.Ю. Григорьева


О.В. Каменская