Постановление от 11 мая 2018 г. по делу № А32-43088/2017

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-43088/2017
город Ростов-на-Дону
11 мая 2018 года
15АП-3057/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 11 мая 2018 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель ФИО2, паспорт, по доверенности от 20.04.2018;

от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 29.01.2018 по делу № А32-43088/2017 (судья Савин Р.Ю.)

по иску администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН <***>,ОГРН <***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «СК Гарантия» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «М.Т. ВПИК», общества с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестСтрой», департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар

о расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СК Гарантия» (далее - ответчик, ООО «СК Гарантия) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.01.2014 № 4300020568; об обязании вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 7 725 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:13431, расположенный по адресу: <...> (далее - спорный земельный участок), путем подписания акта приема-передачи спорного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «М.Т. ВПИК», общество с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестСтрой», департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар.

Заявленные требования мотивированы администрацией ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды, выразившимся в несвоевременном освоении арендованного земельного участка.

Решением от 29.01.2018 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 29.01.2018 отменить. Из материалов дела не усматривается, что в течение трех лет с даты заключения договора аренды, ответчик обращался в администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, а также что администрацией принимались решения об отказе в выдаче указанных документов, которые впоследствии были признаны судом незаконными. На момент обращения в суд с рассматриваемым иском земельный участок для согласованных договором целей предоставления не использовался, по истечении трех лет аренды земельный участок остался надлежаще незастроенным. В обоснование жалобы заявитель также указывает, что суд должен был исследовать вопрос правомерности заключения и действительности договора. По мнению заявителя, суду следует исходить из того, что при рассмотрении спора должен был перепроверить формирование контролирующими органами земельного участка для строительства без возможного приращения территорий общего пользования (будущей по плану автодороги), что не проверено.

В судебное заседание истец и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Письменного отзыва на апелляционную жалобу не представлено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 10.01.2014 № 53 «Об объединении земельного участка по улице Восточно-Кругликовской, 36 в Прикубанском округе города Краснодара» между администрацией (арендодатель) и ООО «М.Т.» ВПИК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2014 № 4300020568 (далее - договор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.02.2016, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации № 23-23/001/831/2016-3648/3.

Согласно пункту 1.1 договора, администрация муниципального образования г. Краснодар (арендодатель) обязуется передать ООО «М.Т.»ВПИК» (арендатор) за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 7 725 кв. м, расположенный по адресу: ул. Восточно-Кругликовская, д. 36, г. Краснодар.

Пунктом 1.3. договора установлено, что спорный земельный участок предоставляется для строительства административно - торгового здания.

Согласно договору от 30.12.2015 № 03/2015, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 4300020568 от 20.01.2014 перешли к ООО «АльфаИнвестСтрой».

Согласно договору от 30.05.2016 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору № 03/2015 от 30.12.2012 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 4300020568 от 20.01.2014 все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО «СК Гарантия».

Спорный земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 7 725 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства административно-торгового здания, поставлен на кадастровый учет 12 марта 2013 года с присвоением кадастрового номера 23:43:0142047:13431.

Право муниципальной собственности на указанный земельный участок не зарегистрировано.

Согласно пункту 4.1.5 договора, арендатор обязан использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.3 договора.

Согласно пункту 4.1.6 договора, арендодатель обязан содержать земельный участок и прилегающую к нему территорию в должном санитарном порядке и чистоте.

Пунктом 3.2.5 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае использования участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.3 договора.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

Согласно акту осмотра земельного участка от 08.02.2017 № 205, проведенного специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, часть спорного земельного участка ограждена забором, на нем расположен незавершенный строительством объект - фундамент, остальная часть земельного участка свободна от зданий, строений и сооружений, на ней произрастают дикорастущие травы.

По акту осмотра земельного участка от 28.04.2017 № 840, проведенного главным специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар спорный земельный участок не огорожен, на нем расположен незавершенный строительством объект - фундамент, остальная часть земельного участка свободна от зданий, строений и сооружений.

Администрация в связи с неиспользованием ответчиком спорного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды направила в его адрес предложение от 14.07.2017 № 8072/01 о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Ответчик от подписания соглашения о расторжении договора аренды и отказался, что послужило основанием для обращения администрации в суд с иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Истец указал, что согласно договору аренды земельного участка ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением. В подтверждение нарушения ответчиком разрешенного использования земельного участка истец представил акты обследования.

Между тем, п. 1 ст. 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2017 № 18-КГ-14.

В связи с этим ссылка администрации на положения пункта 4.1.5 договора аренды земельного участка отклонена судом первой инстанции.

Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В данном случае существенным нарушением ответчиком условий договора аренды истец считает не освоение обществом в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.

Между тем, судом отмечено, что администрация не учитывает, что ответчику непосредственно право аренды земельного участка перешло только 16.06.2016 согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2016, то есть за 5 месяцев до истечения трехлетнего срока. Срок договора аренды установлен до 21.07.2021.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен для строительства капитального объекта - административно-торгового здания.

Согласно п. 4.1.11 договора аренды, запрещается строительство новых объектов до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Так, ответчиком представлены: договор № 0022/16-П на выполнение проектных работ и проведению негосударственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий от 30.11.2016, заключенный с ООО «НБП»; заключенный с ООО «АльфаИнвестСтрой» договор от 20.07.2016 купли-продажи за 10000000 рублей технических условий № 2/2015 от 03.06.2015 для присоединения к электрическим сетям ООО «Завод Кубаньпровод»; технические условия № 2/2015 от 03.06.2015 для присоединения к электрическим сетям ООО «Завод Кубаньпровод»; копии схем планируемых к размещению магазинов торговой сети «Пятерочка» и ООО «Макдональдс» с учетом требований к зданию и инженерным системам здания.

Задолженности по арендной плате не имеется.

Таким образом, представленными обществом доказательствами подтверждается, что арендатором осуществлялись действия по подготовке набора документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.

При этом срок аренды спорного земельного участка истекает 21.07.2021.

Администрацией не представлено доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды и возврата земельного участка в соответствии с нормами статьи 619 ГК РФ, статьи 46 ЗК РФ.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований судом правомерно отказано.

Доводы заявителя жалобы о том, что земельный участок расположен в границах планируемых в будущем объектов местного значения общего пользования (автодороги) не принимаются, так как не являлись основанием в иске для расторжения договора, являются новыми доводами, которые не могут заявлять в апелляционной инстанции по правилам части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из кадастрового паспорта земельного участка № 23:43:0142047:13431, в том числе графы 14 «Особые отметки» не следует, что граница земельного участка накладывается на границы земельных участков общего пользования, в том числе по планируемым в будущем территориям. Доказательств в дело о том, что принималось какое-либо решение о резервировании участка для будущего размещения дороги местного значения не принималось. Доказательств того, что Главой Администрации г. Краснодара отменено свое якобы принятое без соблюдения требований генерального плана города, утвержденного 26.01.2012, постановление № 53 от 10.01.2014 (л.д. 21-22, т.1) о предоставлении спорного земельного участка в дело также не представлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 января 2018 года по делу N А32-43088/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий М.Г. Величко

СудьиЮ.И. Баранова

О.А. Еремина