Решение от 24 августа 2023 г. по делу № А19-4461/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, Иркутск;

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761. Е-mail: http://www.irkutsk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-4461/2023 24.08.2023

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17.08.2023. Решение суда в полном объеме изготовлено 24.08.2023.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаровой Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ УСТЬ-КУТСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ) УСТЬ-КУТСКОГО РАЙОНА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 666780, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, УСТЬ-КУТ ГОРОД, ВОЛОДАРСКОГО УЛИЦА, 69)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАНТЭК"

(ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 666781, РОССИЯ, ИРКУТСКАЯ ОБЛ., УСТЬ-КУТСКИЙ М.Р-Н, ФИО2, ФИО1, ФИО2, ПРОЛЕТАРСКАЯ УЛ., СТР. 1А, ПОМЕЩ. 1, 411)

о расторжении договора, об обязании освободить и возвратить земельный участок, о взыскании 1 065 225 рублей 75 копеек, при участии в судебном заседании от истца: не явились, извещены; от ответчика: не явились, извещены; установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ УСТЬ-КУТСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ) УСТЬ-КУТСКОГО РАЙОНА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ГОРОД УСТЬ- КУТ") обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке стать 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАНТЭК" (далее – ООО "ВАНТЭК") о расторжении договора

аренды земельного участка от 01.09.2003 № 1320, об обязании освободить и возвратить земельный участок с кадастровым номером 38:18:060104:10; о взыскании 1 065 225 рублей 75 копеек, в том числе: 821 748 рублей 98 копеек – основного долга по арендной плате аренды земельного участка от 01.09.2003 № 1320 за период с 12.02.2019 по 03.02.2023; 243 476 рублей 77 копеек - неустойки за период с 12.02.2019 по 03.02.2023.

Уточнения исковых требований приняты в порядке статьи 49 АПК РФ.

В обоснование исковых требований истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком по договору от 01.09.2003 № 1320, а также в связи с неиспользование земельного участка по целевому назначению (дополнение к исковому заявлению от 17.08.2023).

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом в порядке статей 121-123 АПК РФ.

Ответчик в отзыве на исковое заявление исковые требования не признал, пояснив, что уплата арендных платежей производилась частично в связи с тем, что в отношении

ООО "ВАНТЭК" приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам в банке. В дальнейшем указанное обстоятельство повлекло признание ответчика банкротом (определением Арбитражного суда Иркутской области от 03.11.2020 по делу А19-6943/2020 в отношении ООО "ВАНТЭК" введена процедура наблюдения;

решением Арбитражного суда Иркутской области от 02.06.2021 по тому же делу ООО "ВАНТЭК" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, соответственно, часть обязательств по оплате аренды возникла до возбуждения дела о банкротстве, а часть после. Обязательства, возникшие до возбуждения дела о банкротстве (реестровые), в соответствии со статьей 134 Закона о банкротстве подлежали включению в третью очередь реестра требований кредиторов. Определением Арбитражного суда Иркутской области от 06.12.2021 дело о банкротстве ООО "ВАНТЭК" № А19-6943/2020 прекращено в связи с полным погашением задолженности перед кредиторами. Ответчик 12.07.2022 оплатил частично задолженность по арендным платежам в размере

471 974 рублей 93 копеек (платежное поручение № 4 от 12.07.2022) , затем 14.03.2023 произведена оплата задолженность по арендной плате в размере 821 748 рублей 98 копеек (платежное поручение № 420 от 14.03.2023) и неустойки в размере 243 476 рублей 77 копеек (платежное поручение № 422 от 14.03.2023). В ходе рассмотрения настоящего спора по существу ответчик 16.05.2023 произвел оплату арендных платежей за 2 квартал 2023 года в размере 87 152 размере 01 копейка и 09.06.2023 оплатил авансом арендную плату за последующие 3 квартала 2023 года в размере 261 456 рублей 03 копеек, то есть общество в максимально короткий срок, с момента получения требовании об оплате задолженности

предпринял все необходимые меры для погашения задолженности в полном объеме, и предпринял все необходимые меры для исключения нарушений сроков оплаты по договору в будущем. Из пояснений ответчика также усматривается, что на земельном участке расположены временные строения: офисный блок, гаражные боксы, складские помещения, контрольно-пропускной пункт со шлагбаумом, крытые сооружения (навесы) для хранения ТМЦ, отсыпана площадка для стоянки техники, контейнерная площадка,

что свидетельствует ведении ООО "ВАНТЭК" на спорном земельном участке собственной хозяйственной деятельности, а расторжение договора аренды повлечет дальнейшую невозможность осуществление предпринимательской деятельности.

Ответчиком заявлено ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Согласно данному ходатайству, ответчику стало известно о подаче искового заявления истцом из Интернет-ресурса «kad.arbitr.ru». В Едином государственном реестре юридических лиц содержится информация о месте нахождения (адресе) ООО "ВАНТЭК": 666781, <...> стр. 1А, помещ. 1,411, также с учетом отсутствия почтальонов для разноса почтовой корреспонденции, сотрудник общество дважды в неделю получает почтовую корреспонденцию в почтовом отделении № 666780, однако, истцом на указанный адрес ответчика не направлены ни претензия, ни копия искового заявления, что свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, и лишении возможности добровольно исполнить требований в разумный срок во внесудебном порядке.

Истец, по ходатайству ответчика заявил возражения, полагая соблюденным порядок урегулирования спора.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении

договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2

статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

По пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

По смыслу части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины и несения иных судебных издержек, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией для защиты прав.

При оценке доводов сторон о соблюдении претензионного порядка суд должен учитывать, что основная задача применения досудебного порядка урегулирования спора состоит в том, чтобы побудить стороны самостоятельно урегулировать возникший конфликт или ликвидировать обнаружившуюся неопределенность в их отношениях. Его использование позволяет стороне, права которой предполагаются нарушенными, довести до сведения другой стороны (контрагента в правоотношениях) свои требования, а стороне, нарушившей, договорные обязательства - добровольно удовлетворить обоснованные требования, не допуская передачи возникшего спора на рассмотрение суда, с несением дополнительных расходов.

Вместе с тем досудебный порядок урегулирования спора не должен являться препятствием для восстановления лицом своих нарушенных прав посредством судебной защиты, в связи с чем, при решении вопроса о возможности оставления иска без рассмотрения суду, с учетом приведенных целей претензионного порядка, необходимо принимать во внимание перспективы возможного досудебного урегулирования спора.

Как усматривается из материалов дела, претензия от 24.05.2022 № 2663/22 направлена истцом 24.05.2022 по адресу: 666781, Иркутская Обл., Усть-Кутский м.р-н, ФИО2, ФИО1, ФИО2, Пролетарская ул., стр. 1, помещ. 1, 411, тогда как исходя из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц,

ООО "ВАНТЭК" зарегистрировано по адресу: 666781, РОССИЯ, ИРКУТСКАЯ ОБЛ., УСТЬ- КУТСКИЙ М.Р-Н, ФИО2, ФИО1, ФИО2, ПРОЛЕТАРСКАЯ УЛ., СТР. 1А, ПОМЕЩ. 1, 411.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

Согласно представленной в материалы дела копии конверта о направлении претензии, данное почтовое отправление не вручено ООО "ВАНТЭК", а возвращено за истечением срока хранения.

При таких обстоятельствах, учитывая что претензия от 24.05.2022 № 2663/22, содержащая требования об оплате задолженности и о расторжении договора аренды направлена истцом не по юридическому адресу ответчика, а по иному адресу, а по иному адресу, суд полагает, что истцом не соблюдены требования статьи 165.1 ГК РФ, а, следовательно, не соблюден и досудебный порядок урегулирования спора как в отношении

требования о взыскании задолженности, так и в отношении требования о расторжении договора.

Как следует из отзыва ответчика, ООО "ВАНТЭК" стало известно о подаче искового заявления истцом из Интернет-ресурса «kad.arbitr.ru» (определение о принятии искового заявления к производству арбитражного суда от 09.03.2023 опубликовано на официальном портале арбитражных судов «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»), 14.03.2023 обществом произведена оплата задолженность по арендной плате в размере 821 748 рублей 98 копеек (платежное поручение № 420 от 14.03.2023) и неустойки в размере 243 476 рублей 77 копеек (платежное поручение № 422 от 14.03.2023). Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего спора по существу ответчик 16.05.2023 произвел оплату арендных платежей

за 2 квартал 2023 года в размере 87 152 размере 01 копейка и 09.06.2023 оплатил авансом арендную плату за последующие 3 квартала 2023 года в размере 261 456 рублей 03 копеек,

то есть общество в максимально короткий срок, с момента получения требовании об оплате задолженности предпринял все необходимые меры для погашения задолженности в полном объеме, и предпринял все необходимые меры для исключения нарушений сроков оплаты по договору в будущем.

При таких обстоятельствах, поскольку, несмотря на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, ответчиком предприняты меры по исполнению обязательств в разумный срок, с момента, когда ему стало известно о предъявленных требованиях, при этом правовая позиция общества по иску выражена в отзывах, представленных в дело, а истец настаивает на рассмотрении настоящего спора по существу, суд полагает возможным и целесообразным, отклонить ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, и разрешить настоящий спор по существу.

Судебные акты по рассматриваемому спору опубликованы на официальном портале арбитражных судов «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и ответчика.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Усть-Кутского муниципального образования (в настоящее время АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ГОРОД УСТЬ-КУТ", арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом ГУИН-лес» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.09.2003 № 1320 в редакции дополнительных соглашений

от 15.09.2009, от 26.02.2015, от 19.01.2016, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель из земель поселений с кадастровым номером 38:18:060104:0010, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Усть-Кут, в районе ст. Якурим в 100м к востоку от здания АЗС-55, для использования в целях: под эксплуатацию производственной базы.

В силу пункта 1.2 договора на участке объектов недвижимого имущества не имеется. В соответствии с пунктом 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2015 № 43 срок аренды участка установлен на 30 лет.

По пункту 4.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 4.4.3 договора установлена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату.

Согласно пункту 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2015 № 43 размер арендной платы за участок составляет 348 608 рублей 25 копеек в год, из расчета: 7 746 850 рублей 02 копейки * 1,5 * 3 = 348 608 рублей 25 копеек, где:

7 746 850 рублей 02 копейки – кадастровая стоимость земельного участка, 1,5% - ставка арендной платы, 3 – коэффициент к размеру арендной платы.

По пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2015 № 43 арендная плата вносится арендатором за каждый квартал не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года.

На основании договора от 25.01.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 38:18:060104:10, права и обязанности арендатора по договору от 01.09.2003 № 1320 перешли к ООО "ВАНТЭК".

Согласно статье 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником (пункт 1 статьи 391 ГК РФ)

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или

перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд полагает ООО "ВАНТЭК" надлежащим ответчиком по настоящему иску.

Пунктом 6.2 договора от 01.09.2003 № 1320 установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных

в пункте 4.1.1.

По пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Согласно доводам истца, ответчиком порядок и сроки внесения арендной платы, указанные в пункте 3.1. договора аренды земельного участка от 01.09.2003 № 1320 нарушаются систематически, задолженность по арендной оплачивается только в рамках судебного производства.

При обращении с настоящим иском в арбитражный суд, истец указал, что у ответчика перед истцом имеется задолженность за период с 02.02.2019 по 03.02.2023 в сумме

821 748 рублей 98 копеек (основной долг по арендной плате) и за период с 12.02.2019 по 03.02.2023 в сумме 243 476 рублей (неустойка, начисленная на основании пункта 5.2 договора).

Согласно пояснениям к иску, представленным в суд 16.08.2023, сумма задолженности, предъявленная в рамках искового заявления, оплачена ответчиком в полном объеме платежными поручениями № 420 от 14.03.2023 (сумма платежа

821 748 рублей 98 копеек, назначение платежа, оплата по договору аренды земельного участка № 1320 от 01.09.2003 за период с 12.02.2019 по 03.02.2023), и № 422 от 14.03.2023 (сумма платежа 243 476 рублей 77 копеек, назначение платежа, оплата пеней по договору аренды земельного участка № 1320 от 01.09.2003 (за период с 12.09.2019 по 03.02.2023).

По состоянию на 15.08.2023 ответчиком также нарушен пункт 3.1. договора в части исполнения обязательств по внесению суммы арендной платы за 1 и 2 кварталы 2023 года,

а именно:

- арендный платеж за 1 квартал 2023 года оплачен в сумме 87 152 рублей 01 копейка платежным поручением № 8210 от 16.05.2023, период нарушения обязательств составляет

94 дня (с 11.02.2023 по 15.05.2023);

- арендный платеж за 2 квартал 2023 года оплачена в сумме 87 152 рублей 06 копеек платежным поручением № 925 от 09.06.2023, период нарушения обязательств составляет

29 дней (с 11.05.2023 по 08.06.2023).

Платежным поручением № 925 от 09.06.2023 ответчиком оплачена сумма задолженности за 1 квартал 2023 года в размере 0,05 рублей, сумма задолженности за 2 квартал 2023 года в размере 87 152 рублей 06 копеек и внесены авансовые платежи за 3 и 4 кварталы 2023 года.

По мнению истца, существенным нарушением ответчиком условий договора

от 01.09.2003 № 1320 является не освоение обществом в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре. Обосновывая указанные доводы, истец указал, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки (далее - Правила ПЗЗ) Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения), утверждённых Решением Думы Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) от 17.06.2020 № 158/31 «Об утверждении проекта «Внесение изменений в генеральный план Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения)» и об утверждении проекта «внесение изменений в правила землепользования и застройки Усть- Кутского муниципального образования (городского поселения)», земельный участок с кадастровым номером 38:18:060104:10 расположен в зоне «Производственная зона (ПЗ-1)», использование земельного участка по целевому назначению, в соответствии с видами использования земельного участка установленными Правилами ПЗЗ подразумевает строительство капитальных объектов недвижимости, связанных с производственной деятельностью, при этом на спорном земельном участке объекты капитального строительства (объекты недвижимости) отсутствуют.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и о расторжении договора аренды в судебном порядке.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями

статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия договора от 01.09.2003 № 1320, суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды земельного участка.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

(далее – ГК РФ), главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими общие положения об аренде, и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ, договор аренды земельного участка должен содержать размер арендной платы.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору аренды земельного участка существенными являются условия о предмете договора и размере арендной платы.

Исследовав условия договора от 01.09.2003 № 1320, суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 651, 654 ГК РФ,

22 ЗК РФ, договор, дополнительные соглашения к нему, зарегистрированы в установленном законом порядке, согласно статье 432 ГК РФ является заключенным.

Факт передачи земельного участка в аренду по договору от 01.09.2003 № 1320 не оспаривается сторонами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из пояснений истца, требование о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 01.09.2003 № 1320 Администрация не поддерживает, поскольку оплата задолженности произведена в полном объеме, при этом, поскольку прямого волеизъявления истцом на отказ от данного требования не выражено, суд рассматривает иск в указанной части по существу и приличии доказательств оплаты задолженности ответчиком и подтверждения поступления платежей истцом, суд полагает иск в указанной части не подлежащим удовлетворению.

Истцом заявлено требование о расторжении договоров аренды земельного участка от 01.09.2003 № 1320 по основаниям, предусмотренным пунктами 4.1.1, 6.2 договора аренды земельного участка от 01.09.2003 № 1320, а именно: ввиду невнесения внесения ответчиком (арендатором) арендной платы, а также ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 619 и пункту 3 статьи 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда

арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из статьи 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей,

арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Принудительное, досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке, т.е. лишение стороны права владения и пользования переданным ей на определенный срок объектом аренды, является исключительной мерой ответственности, которую суд вправе применить, если нарушение условий договора повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Безусловная обязанность суда досрочно расторгнуть долгосрочный договор действующим гражданским законодательством не предусмотрена, поскольку гражданское законодательство основывается, в том числе, и на недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если

в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как установлено судом, действительно на дату обращения в арбитражный суд с настоящим иском у ответчика перед истцом имелась задолженность по арендным платежам за период с 02.02.2019 по 03.02.2023 в сумме 821 748 рублей 98 копеек (основной долг по арендной плате) и за период с 12.02.2019 по 03.02.2023 в сумме 243 476 рублей (неустойка, начисленная на основании пункта 5.2 договора).

В качестве доказательства соблюдения досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, то есть предъявления требования об оплате задолженности по договору в установленный срок, а также требования о расторжении договора в материалы дела представлена претензия от 24.05.2022 № 2663/22, при этом исходя из установленных по делу обстоятельств, данная претензия не получена ответчиком, поскольку направлена не по адресу места регистрации общества.

Согласно доводам ответчика, ООО "ВАНТЭК" узнало о предъявленных к нему требованиях из опубликованного на официальном портале арбитражных судов «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» определения Арбитражного суда Иркутской области о принятии искового заявления к производству арбитражного суда от 09.03.2023, ввиду чего 14.03.2023 обществом произведена полная оплата задолженность по арендной плате в размере

821 748 рублей 98 копеек (платежное поручение № 420 от 14.03.2023) и неустойки в размере 243 476 рублей 77 копеек (платежное поручение № 422 от 14.03.2023). В ходе рассмотрения настоящего спора по существу ответчик 16.05.2023 произвел оплату арендных платежей

за 2 квартал 2023 года в размере 87 152 размере 01 копейка и 09.06.2023 оплатил авансом арендную плату за последующие 3 квартала 2023 года в размере 261 456 рублей 03 копеек.

Таким образом, с учетом того, что истцом не соблюдены правила

статей 452, 619 ГК РФ о набавлении в адрес ответчика требований об исполнении обязательств (устранении нарушений) в разумный срок до обращения в суд с иском о принудительном взыскании задолженности и расторжения договора, суд находит, что общество в разумный срок с момента когда, ему стало известно о требованиях истца, устранило допущенные нарушения обязательств, то есть предприняло необходимые меры для погашения имеющейся задолженности в полном объеме, а так же оплатило арендные платежи за 3 срока подряд.

Суд учитывает и тот факт, что неисполнение обязательств в установленный договором срок обусловлено наличием трудностей финансового характера, которые привели к тому, что в отношении ООО "ВАНТЭК" было возбуждено дело о банкротстве, а также введены

процедуры, применяемы в деле о банкротстве, в силу наличия которых общество не имело возможности исполнять обязательства в установленные договором сроки.

Помимо доводов о невнесении арендной платы и наличии задолженности по арендным платежам, для целей подтверждения существенного нарушения договора аренды земельного участка, истец указал, что ответчиком земельный участок не используется по целевому назначению, поскольку на спорном участке отсутствуют объекты капитального строительства, ссылаясь на Правила землепользования и застройки, а также на положения пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ.

Исследовав и оценив доводы истца в указанной части, суд находит их подлежащими отклонению, поскольку в соответствии с 1.1 договора от 01.09.2003 № 1320 земельный участок предоставлен в аренду для использования в целях эксплуатации производственной базы, то есть в целях, не связанных с проведением строительства.

При этом, исходя из пояснений ответчика, на спорном земельном участке расположены временные строения: офисный блок, гаражные боксы, складские помещения, контрольно-пропускной пункт со шлагбаумом, крытые сооружения (навесы) для хранения ТМЦ, отсыпана площадка для стоянки техники, контейнерная площадка, что свидетельствует ведении ООО "ВАНТЭК" на спорном земельном участке хозяйственной деятельности, и не исключает возможности признания данного имущественного комплекса в качестве производственной базы, следовательно, фактическое использование земельного участка соответствует цели, определенной договором аренды.

При таких обстоятельствах, на основании правил статей 452, 619 ГК РФ,

статей 22, 46 ЗК РФ и приведенных правовых позиций Высшей судебной инстанции, суд полагает, что истцом не подтверждено и не доказано наличие существенных нарушений договора аренды земельного участка, являющихся основанием для расторжения данного долгосрочного договора в судебном порядке, ввиду чего находит требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств наличия на стороне ответчика каких-либо нарушений договорных обязательств, которые могли быть признаны судом достаточными для признания их существенными и влекущими негативные последствия в виде расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать. Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.С. Пенюшов

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 28.06.2023 5:25:00

Кому выдана Пенюшов Евгений Сергеевич