Постановление от 3 декабря 2018 г. по делу № А41-25756/2018

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-25756/18
04 декабря 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2018 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волтекс» на решение Арбитражного суда Московской области от 30.08.2018 по делу № А41-25756/2018 (судья Кузьмина О.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа Красногорск Московской области - до перерыва ФИО2 (доверенность от 29.08.2018 № 125/8065), после перерыва ФИО3 (доверенность от 15.05.2018 № 125/3862),

общества ограниченной ответственностью «Волтекс» – ФИО4 (доверенность от 22.10.2018).

Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу ограниченной ответственностью «Волтекс» (далее – ООО «Волтекс», общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 08.07.2010 № 252 земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020401:21, площадью 7000 кв. м, находящегося по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, вблизи д. Марьино, на 46 лет, для использования в целях – для размещения автосервиса; договора аренды от 08.07.2010 № 253 земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020401:22, площадью 3000 кв. м, находящегося по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, вблизи д. Марьино, на 46 лет, для использования в целях – для размещения автосервиса; обязании ответчика вернуть истцу указанные земельные участки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее также – третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.08.2018 (резолютивная часть объявлена 28.08.2018) исковые требования Администрации удовлетворены.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы настаивает на отсутствии оснований для расторжения спорных договоров. Ссылается на составление акта осмотра земельных участков без участия представителя ответчика. Отмечает, что истец в нарушение требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок. Указывает, что общество проводило работы по освоению земельных участков, однако были выявлены препятствия для строительства объекта на участках, а именно – разработка проекта планировки территории – строительство автомобильной дороги с включением частей земельных участков в зону реконструкции и строительства дороги.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 25.10.2018 судебное разбирательство было отложено до 22.11.2018.

На основании определения председателя судебного состава от 22.11.2018 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена: судья Семушкина В.Н. заменена на судью Бархатова В.Ю.

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство 22.11.2018 начато с начала.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 28.11.2018.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. На вопрос суда пояснил, что общество намерено использовать земельные участки по целевому назначению. Между тем, ввиду вхождения части земельных участков в зону реконструкции и строительства автомобильной дороги имеется необходимость корректировки документации по строительству.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указал на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

Как следует из материалов дела, 08.07.2010 между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области и обществом заключены договоры № № 252 и 253 земельных участков, находящихся по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, вблизи д. Марьино, с кадастровым номером 50:11:0020401:21, площадью 7000 кв. м и с кадастровым номером 50:11:0020401:22, площадью 3000 кв. м, на 46 лет, для размещения автосервиса (л. <...>).

В силу пункта 2.1 договоров срок действия договоров установлен на 46 лет с момента государственной регистрации.

Согласно пункту 4.1.1 договоров арендодатель, среди прочего, имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

В пункте 4.4.2 договоров установлена обязанность арендатора, среди прочего, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке 11.08.2010.

Указанные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 22.04.2010 с разрешенным использованием – для размещения автосервиса (л. <...>).

Актами осмотров от 24.04.2017, проведенных представителями арендодателя, установлено, что земельные участки не используются по целевому назначению, не огорожены, покрыты растительностью, здания, строения отсутствуют (л. <...>).

14 ноября 2017 года истец вручил ответчику претензии, в которых со ссылкой на нормы пункта 1 статьи 615, статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42, 46 и пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации указал на неиспользование ответчиком земельных участков по целевому назначению и предложил в связи с существенным нарушением ответчиком условий спорных договоров аренды расторгнуть последние (л. <...>).

Ссылаясь на неиспользование ответчиком указанных земельных участков по целевому назначению, Администрация обратилась в суд с названными выше исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия на стороне ответчика существенного нарушения договоров аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, приходит к следующим выводам.

Наличие между сторонами договорных отношений по спорным договорам аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Из содержания спорных договоров аренды и обстоятельств дела следует, что земельные участки были предоставлены ответчику для строительства автосервиса.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Также согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Также в рассматриваемом случае спорные договоры аренды являются долгосрочными. Срок аренды земельных участков установлен на 46 лет.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В обоснование требования о расторжении спорных договоров аренды истец ссылается на то, что земельные участки не используются ответчиком по целевому назначению, а именно – для строительства автосервиса.

Арбитражный суд первой инстанции согласился с доводами Администрации и указал на существенное нарушение обществом условий договоров аренды ввиду использования земельных участков не по целевому назначению.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом арбитражного суда первой инстанции.

Так, земельные участки предоставлены ответчику для строительства на 46 лет.

Таким образом, в настоящий момент срок действия спорных договоров аренды не истек.

При этом срок освоения земельных участков в договорах не предусмотрен (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общество представило в материалы дела доказательства того, что совершало действия по освоению земельного участка.

Так, в 2011 году ответчиком совместно с закрытым акционерным обществом «МВС глобальные телекоммуникации» разработаны технические условия присоединения энергопринимающих устройств к электрической сети и в 2012 году заключен договор соинвестирования в строительство кабельной электрической линии (л. д. 98-112).

Также в период с 2011 года по 2015 год обществом проводились работы по выносу в натуру границ земельных участков, по согласованию выделения во временное пользование земельного участка для прокладки трассы кабельной линии, по подготовке технических условий подключения объекта к инженерным сетям водопровода и канализации (л. д. 130-135).

Кроме указанного постановлением от 26.02.2014 № 54/2 Администрация сельского поселения Отрадненское Красногорского муниципального района Московской области разрешила ООО «Волтекс» разработать проект планировки территории земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020401:22 (л. д. 113).

Между тем, из представленного в материалы дела письма Государственного унитарного предприятия Московской области «Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства» от 04.06.2018 № 19/176-1431 (л. д. 90-93) следует, что на основании распоряжения Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области от 05.12.2013 № 107 подготовлен проект планировки территории – «Строительство автомобильной дороги «Пятницкое шоссе» на участке «Митино – ЦКАД» на территории Московской области». Проект планировки территории был утвержден постановлением Правительства Московской области от 23.11.2015 № 1097/44.

Также из указанного письма следует, что в названном проекте планировки в районе размещения спорных земельных участков предусмотрена реконструкция существующего участка поименованной автомобильной дороги. Часть территории земельных участков входит в зону под реконструкцию и строительство автомобильной дороги.

С письмом представлен фрагмент проекта планировки со схемой частичного наложения спорных земельных участков (л. д. 92).

Из пояснений представителя подателя жалобы следует, что указанное обстоятельство влечет необходимость корректирования разрешительной и проектной документации, связанной с освоением земельных участков по целевому назначению.

Заявляя иск о расторжении спорных договоров, Администрация не представила доказательства того, что указанное, безусловно, существенное для освоения и использования земельных участков обстоятельство (утверждение проекта планировки территории - строительство автомобильной дороги и наложение земельных участков на зону реконструкции дороги) никаким образом не повлияло на освоение ответчиком спорных земельных участков, не повлекло необходимость проведения обществом дополнительных работ, связанных с таким освоением.

При этом именно на истце лежит обязанность доказать существенность нарушения ответчиком спорных договоров.

Доказательства того, что с учетом указанных обстоятельств возможность освоения земельных участков утрачена вовсе, истец также не представил.

На основании изложенного ранее арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в настоящем случае имели место обстоятельства, исключающие на соответствующий период использование спорных земельных участков, а также что работы по освоению участков ответчиком проводятся (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вопреки выводу арбитражного суда первой инстанции доказательства, свидетельствующие об использовании ответчиком земельных участков не по целевому назначению (что не совпадает с неиспользованием участков), в материалах дела отсутствуют.

Дополнительно следует отметить, что по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

В настоящем случае с учетом указанного ранее истец не доказал наличие на стороне ответчика недобросовестного бездействия по неиспользованию земельных участков.

Ввиду указанного основания для применения крайней меры ответственности арендатора - расторжения спорных договоров аренды у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы являются обоснованными.

В силу изложенного решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

В удовлетворении исковых требований Администрации следует отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С Администрации в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной платежным поручением от 25.09.2018 № 290.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.08.2018 по делу № А41-25756/2018 отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Красногорск Московской области к обществу ограниченной ответственностью «Волтекс» отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Красногорск Московской области в пользу общества ограниченной ответственностью «Волтекс» судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной платежным поручением от 25.09.2018 № 290.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: В.Ю. Бархатов

С.В. Боровикова