Постановление от 31 марта 2023 г. по делу № А61-1053/2022

701/2023-16799(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А61-1053/2022 3 1 м а р т а 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2023 года. Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие представителей истца – администрации местного самоуправления Бесланского городского поселения Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – открытого акционерного общества «Ариана-С» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления Бесланского городского поселения Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.08.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 по делу № А61-1053/2022, установил следующее.

Администрация местного самоуправления Бесланского городского поселения Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к открытому акционерному обществу «Ариана-С» (далее – общество) о признании недействительным договора от 15.12.2021 № 84 аренды земельного участка площадью 175 246 кв. м с кадастровым номером 15:03:0010905:180 расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, <...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием


для размещения промышленных объектов (далее – договор аренды, земельный участок), о применении последствий его недействительности путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи от 29.12.2021 с номером регистрации 15:03:0010905:180-15/039/2021-1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.08.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Общество является собственником расположенных на земельном участке нежилых зданий и обладает исключительным правом на его приобретение в аренду без проведения торгов. Земельный участок образован для размещения и эксплуатации находящихся на нем нежилых зданий. Соразмерность площади земельного участка эксплуатационным потребностям нежилых зданий подтверждена экспертным путем. Фактическое состояние нежилых зданий (степень их износа) не может служить достаточным основанием для признания договора аренды недействительным.

Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.08.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Часть расположенных на земельном участке нежилых зданий разрушена. Функциональные характеристики оставшейся части нежилых зданий не соответствуют сведениям Единого государственного реестра недвижимости. Судами не исследован вопрос о фактическом состоянии расположенных на земельном участке нежилых зданий. Площадь земельного участка несоразмерна площади фактически расположенных на нем нежилых зданий. Суд апелляционной инстанции необоснованно принял от общества и оценил новые доказательства (выписки из Единого государственного реестра недвижимости и заключение несудебной землеустроительной экспертизы). Земельный участок предоставлен обществу в аренду с существенными процедурными нарушениями.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения.


Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела следует, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество по результатам открытых торгов по продаже имущества признанного несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Бесланский маисовый комбинат» (должника; протокол о результатах торгов от 09.01.2017 № 1231-ОТПП/2) на основании договора купли-продажи от 11.01.2017 приобрело объекты движимого и недвижимого имущества, находящиеся по адресу: <...>. В составе приобретенных девятнадцати нежилых зданий числились нежилые здания литеры Е, К, Т, М, Б общей площадью 13 444 кв. м с кадастровыми номерами 15:03:0010917:122, 15:03:0011005:286, 15:03:0011004:47, 15:03:0011005:290, 15:03:00110056291. Цена договора купли-продажи определена на основании отчета об оценке № НД-1412011/2, составила 37 161 894 рубля 62 копейки и оплачена обществом в полном объеме. Государственная регистрация перехода к обществу права собственности на приобретенные нежилые здания осуществлена в 2017 году, что подтверждено представленными суду апелляционной инстанции выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Разрешенным использованием земельного участка определено размещение промышленных объектов. На основании заявления общества от 26.11.2021 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 15.12.2021 заключили без проведения торгов договор аренды земельного участка для размещения промышленных объектов на 49 лет.

Прокурором Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания в ходе проверки земельного участка установлено, что два из расположенных на земельном участке нежилых зданий находятся в разрушенном состоянии, одно – в полуразрушенном состоянии, три – не эксплуатируются. Фактическая площадь нежилых зданий не соответствуют сведениям Единого государственного реестра недвижимости. По результатам проверки заместитель прокурора Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания вынес в отношении администрации представление от 09.03.2022 о принятии мер по устранению выявленных нарушений.

На основании определения суда апелляционной инстанции от 15.11.2022 общество представило заключение несудебной землеустроительной экспертизы от 30.11.2022 № 269-22ст с выводом о том, что с учетом суммарной площади застройки, назначения нежилых зданий (хранение и переработка зерна), нормативно установленных степени их


огнестойкости, санитарных разрывов, железнодорожных подьездных путей, асфальтированных разгрузочных площадок, дорог, показателя минимальной площади застройки и его фактической величины вся площадь земельного участка необходима для размещения и эксплуатации расположенных на нем зданий (сооружений).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) ничтожной определяется сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов


в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие сохраняющие свою актуальность правовые подходы.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при подаче заявления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем таким комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна площади таких объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем.

Как законный собственник расположенных на земельном участке нежилых зданий общество обладало исключительным правом на заключение договора аренды. Администрация не доказала факт несоразмерности площади земельного участка эксплуатационным потребностям расположенных на нем нежилых зданий.


Соответствующая соразмерность подтверждена обществом заключением несудебной землеустроительной экспертизы, признанным судом апелляционной инстанции надлежащим доказательством.

Довод администрации о необоснованных принятии судом апелляционной инстанции от общества новых доказательства и их оценке судом округа отклоняется. Нормы части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса, допускающие принятие судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств, направлены на возможность устранения нарушений и повторного рассмотрения дела по существу, в том числе по дополнительно представленным доказательствам, с соответствующими выводами о законности обжалуемого судебного акта суда первой инстанции.

В соответствии с данными в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснениями при решении вопроса о возможности принятия приложенных к апелляционной жалобе и отзыву на нее новых доказательств суду апелляционной следует определить наличие у сторон возможности их представления в суд первой инстанции или не зависящих от них уважительных причин непредставления.

При этом суды при рассмотрении дела обязаны исследовать по существу его фактические обстоятельства и не должны ограничиваться только установлением формальных условий применения процессуальной нормы, поскольку излишний формализм (правовой пуризм) может привести к существенному ущемлению права на судебную защиту (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2022 № 305-ЭС21-22562).

Суд апелляционной инстанции, истребовав от администрации и общества дополнительные доказательства, оценив представленные обществом выписки из Единого государственного реестра недвижимости 2017 года и заключение несудебной землеустроительной экспертизы от 30.11.2022 № 269-22ст, не нарушил принципы равноправия и состязательности сторон. В определении от 15.11.2022 всем участвующим в деле лицам предложено представить доказательства соразмерности (несоразмерности) площади земельного участка эксплуатационным потребностям расположенных на нем нежилых зданий, что не противоречит разъяснению, приведенному разъяснению Пленума Верховного Суда Российской Федерации. При этом суд апелляционной инстанции не допустил нарушение норм процессуального права, повлекшее принятие неправильного судебного акта (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).


Администрация предоставленным ей процессуальным правом не воспользовалась. Представленное обществом экспертное заключение с выводом о соразмерности площади земельного участка эксплуатационным потребностям расположенных на нем нежилых зданий признано судом апелляционной инстанции полным, ясным, непротиворечивым. Выводы эксперта администрацией не опровергнуты. О назначении судебной экспертизы ею не заявлено. При оценке имеющихся в деле доказательств суды первой и апелляционной инстанций не вышли за пределы своих дискреционных полномочий и судейского усмотрения.

Отклоняя довод администрации о названной несоразмерности, суды первой и апелляционной инстанций также вправе были исходить из того, что по смыслу норм статьи 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость переходит тот объем прав арендатора на земельный участок, который принадлежал продавцу. Право собственника здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на заключение договора аренды такого участка является преимущественным. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, не может осуществляться без земельного участка (за рядом исключений).

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).


В пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, отражен правовой подход, согласно которому по смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Земельный участок образован 23.12.2018 из исходного земельного участка площадью 270 000 кв. м с кадастровым номером 15:03:0011004:47. При оценке имущественного комплекса должника и определении цены договора купли-продажи в эту цену включена рыночная стоимость права аренды исходного земельного участка, принадлежавшего должнику-продавцу на основании договора аренды от 15.04.2013. Общество в силу закона приобрело права и обязанности арендатора по этому договору аренды независимо от оформления договора аренды между ним как покупателем нежилых зданий и представителем публичного собственника земельного участка. При заключении договора аренды земельного участка в 2021 году не осуществлялось первичное предоставление земельного участка в аренду, а фактически осуществлялось названное оформление арендных отношений с уже состоявшимся новым арендатором. Договор купли-продажи имущественного комплекса должника заключен по результатам открытых торгов. Основания для вывода о том, что при заключении оспариваемого договора осуществлена передача в аренду публичной земли в противоречие законодательному запрету и в обход установленных земельным законодательством публичных процедур, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных суда апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм


процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.08.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 по делу № А61-1053/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья В.Е. Епифанов Судья А.И. Мещерин

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 28.02.2023 4:35:00Кому выдана Мещерин Андрей ИвановичЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 14.02.2022 3:43:00Кому выдана Епифанов Виталий ЕвгеньевичЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 01.04.2022 3:48:00

Кому выдана Анциферов Виктор Александрович