Решение от 24 сентября 2019 г. по делу № А47-3715/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-3715/2019
г. Оренбург
24 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 24 сентября 2019 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Калашниковой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергоналадка", г.Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

комитету по управлению имуществом города Оренбурга, г. Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Оренбург

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 01.03.2019, до 31.12.2020

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 15.01.2018 № 1-28/1, на 3 года

в отсутствие представителя третьего лица

ИП ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по юридическому адресу, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителя не направила.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв с 10.09.2019 по 17.09.2019 (определение протокольное). Информация о перерыве размещалась на официальном сайте арбитражного суда.

Общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергоналадка", г.Оренбург обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом города Оренбурга в котором просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1, общей площадью 37.3 кв.м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Караван-Сарайская, 84/13.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен оценщик индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Оренбург.

Определением суда от 09.07.2019 судом назначена судебная экспертиза по делу. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр экономических и юридических экспертиз» ФИО5.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет №099-1/18 от 09.10.2018 об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - муниципальное нежилое помещение №1, расположенное в подвале трехэтажного с подвалом кирпичного жилого дома со встроенными помещениями литер А, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Караван-Сарайская, 84/13, общей площадью 37,3 кв.м, выполненный ИП ФИО2, требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвитие РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета.

2) Если выявленные несоответствия отчета смогли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, то какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - муниципальное нежилое помещение №1, расположенное в подвале трехэтажного с подвалом кирпичного жилого дома со встроенными помещениями литер А, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Караван-Сарайская, 84/13, общей площадью 37, 3 кв.м, по состоянию на 31.07.2018, определенная в целях реализации преимущественного права приобретения имущества в соответствии с Федеральным Законом №159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (без учета НДС) по состоянию на 30.07.2018 года.

Заключение эксперта №005/18 от 05.09.2019, выполненное экспертом ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» ФИО5, представлено в материалы дела.

В заключении №005/18 от 05.09.2019 эксперт ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» ФИО5 пришел к следующим выводам:

- отчет № 099-1/18 от 09.10.2018, выполненный ИП ФИО2, об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда – муниципальное нежилое помещение № 1, расположенное в подвале трехэтажного с подвалом кирпичного жилого дома со встроенными помещениями литер А, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Караван-Сарайская, 84/13, требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые использованы оценщиком при проведении работ не соответствует;

- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – муниципальное нежилое помещение № 1, расположенное в подвале трехэтажного с подвалом кирпичного жилого дома со встроенными помещениями литер А, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Караван-Сарайская, 84/13 общей площадью 37,3 кв.м., определенная в целях реализации преимущественного права в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» по состоянию на 30.07.2018 года, с учетом округления составляет 858 500 руб. 00 коп. (без учета НДС).

В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым просит урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1, общей площадью 37,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Караван-Сарайская, 84/13.

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 858 500 (восемьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек ;

Пункт 2.4. договора изложить в следующей редакции: "Выплата суммы по договору в размере 858 500 (восемьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек производится согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора;

Пункт 2.5. договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 858 500 (восемьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,5 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

В соответствии с ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, суд ходатайство истца удовлетворяет, спор рассматривается с учетом принятого уточнения.

Представитель истца поддержал исковые требования, просил урегулировать спор и изложить спорные пункты договора с учетом уточнения исковых требований.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, указанным в отзыве, полагая что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, так как истцу было известно о цене выкупаемого имущества до издания постановления Администрации города Оренбурга от 30.10.2018 № 3607-п.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Третье лицо письменный отзыв на исковое заявление не представило.

Суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

В собственности муниципального образования город Оренбург Оренбургской области находится нежилое помещение №1, расположенное в подвале трехэтажного с подвалом кирпичного жилого дома со встроенными помещениями литер А, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Караван-Сарайская, 84/13, общей площадью 37,3 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.01.2015 № 56-АВ596300.

На основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Оренбурга №2-741е-13079 от 16.02.2018 ООО «Теплоэнергоналадка» является арендатором спорного нежилого помещения №1.

30.07.2018 ООО «Теплоэнергоналадка» направило в адрес ответчика заявление на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 20.08.2018 № 1-28/4885 Комитет по управлению имуществом города Оренбурга довел до сведения истца, что готовится оценка арендуемого объекта.

Администрацией города Оренбурга 30.10.2018 издано постановление № 3607-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, согласно которому принято решение реализовать преимущественное право арендатора - субъекта малого предпринимательства – ООО «Теплоэнергоналадка» на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилого помещения, площадью 37.3 кв.м., этаж: подвал, адрес (местонахождение) объекта: <...>; кадастровый номер 56:44:0445005:135, предписано осуществить приватизацию указанного арендуемого муниципального имущества по цене 1 042 373 руб. 00 коп. (без учета налога на добавленную стоимость).

Во исполнение указанного постановления Комитет направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи арендуемого имущества, указывая цену приобретения имущества 1 042 373 руб. 00 коп. (без налога на добавленную стоимость) в соответствии с письменным отчетом независимого оценщика «ИП ФИО2» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 09.10.2018 № 099-1/18.

Не согласившись с выкупной ценой имущества, истец 28.12.2018 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, согласно которому предложил заключить договор по цене приобретения имущества в размере 574 000 руб., установленной на основании отчета № 03/19 от 09.01.2019, выполненного ООО «Оценочная компания Чернева».

Письмом № 02-28/62 от 10.01.2019 Комитет по управлению имуществом отклонил указанные разногласия к проекту договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Не получив согласие продавца на предложенную покупателем цену, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, до обращения общества с настоящим иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи.

Исходя из названного, иск правомерно заявлен в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» путем урегулирования преддоговорного спора.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки соответствия отчета № 099-1/18 от 09.10.2018, выполненного ИП ФИО2 требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвитие РФ, иным стандартам профессиональной практики, а также определения рыночной стоимости муниципального имущества нежилое помещение №1, расположенное в подвале трехэтажного с подвалом кирпичного жилого дома со встроенными помещениями литер А, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Караван-Сарайская, 84/13, общей площадью 37, 3 кв.м, по состоянию на 31.07.2018 по состоянию на 30.07.2018. без учета налога на добавленную стоимость, в случае выявления несоответствия названного ответа требованиям действующего законодательства, повлиявшим на определение рыночной стоимости нежилого помещения.

В заключении №005/18 от 05.09.2019 эксперт ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» ФИО5 пришел к следующим выводам:

- отчет № 099-1/18 от 09.10.2018, выполненный ИП ФИО2, об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда – муниципальное нежилое помещение № 1, расположенное в подвале трехэтажного с подвалом кирпичного жилого дома со встроенными помещениями литер А, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Караван-Сарайская, 84/13, требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые использованы оценщиком при проведении работ не соответствует;

- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – муниципальное нежилое помещение № 1, расположенное в подвале трехэтажного с подвалом кирпичного жилого дома со встроенными помещениями литер А, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Караван-Сарайская, 84/13 общей площадью 37,3 кв.м., определенная в целях реализации преимущественного права в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» по состоянию на 30.07.2018 года, с учетом округления составляет 858 500 руб. 00 коп. (без учета НДС).

Учитывая, что судебная экспертиза проведена экспертом, специализирующимся на проведении подобного рода судебных экспертиз, предупрежденным об ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеющим высшее образование и соответствующую экспертную специализацию, при этом выводы являются полными и научно обоснованными, изложены ясно, по поставленным на разрешение вопросам и обстоятельствам, имеющим значение для правильного и объективного разрешения спора, у суда отсутствуют основания сомневаться в объективности и достоверности выводов эксперта.

При рассмотрении спора по существу в судебном заседании несогласие с данной стоимостью выкупаемого имущества ответчиком не заявлено.

Результаты судебной экспертизы сторонами не оспорены, рыночная стоимость определена экспертом на дату обращения общества с заявлением в орган местного самоуправления о реализации преимущественного права на приватизацию помещений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, учитывая заключение эксперта № 005/18 от 05.09.2019, изготовленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы арбитражный суд приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта № 005/18 от 05.09.2019 величина стоимости объекта оценки соответствует рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи, в связи с чем спорные пункты 2.1, 2.4 и 2.5 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения следует принять в редакции ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, учитывая, что судебный акт принят не в пользу истца, понесенные по делу судебные расходы (государственная пошлина и расходы на проведение экспертизы) относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. Удовлетворить ходатайство истца об уточнении исковых требований.

2. Исковые требования удовлетворить.

3. Урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1, общей площадью 37,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Караван-Сарайская, 84/13.

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 858 500 (восемьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек ;

Пункт 2.4. договора изложить в следующей редакции: "Выплата суммы по договору в размере 858 500 (восемьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек производится согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора;

Пункт 2.5. договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 858 500 (восемьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,5 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

4. Взыскать с комитета по управлению имуществом города Оренбурга, г. Оренбург в пользу общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергоналадка", г.Оренбург судебные расходы в сумме 12 000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать истцу после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.В. Калашникова