Решение от 23 марта 2025 г. по делу № А75-19495/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-19495/2024
24 марта 2025 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 24 марта 2025 г.

Арбитражный суд в составе: судьи Кубасовой Э.Л., при ведении протокола заседания секретарем Махмудовой М.В., рассмотрев в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в помещении Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры дело по иску Администрации города Сургута (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 07.07.1997, адрес: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН: <***>) о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, индивидуальный предприниматель ФИО2, Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, Сургутское городское муниципальное унитарное предприятие «Городские тепловые сети» (ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 10.10.2002, ИНН <***>, адрес: 628403, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Сургутские городские электрические сети» (ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 27.07.2006, ИНН <***>, адрес: 628404, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>), общество с ограниченной ответственностью «ВИС Инфраструктура».

в заседании арбитражного суда приняли участие представители:

от истца – ФИО3 по доверенности от 26.12.2024 № 587 (с использованием системы веб-конференции),

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 25.06.2024 (с использованием системы веб-конференции),

от третьих лиц – не явились

установил:

администрация города Сургута (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) с требованием изъять объект незавершённого строительства степень готовности 40 процентов, с кадастровым номером 86:10:0101000:2041, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр-н 31 А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101063:38 путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В качестве правового основания для удовлетворения заявленных требований истец указал статьи 235, 239.1, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В качестве третьих лиц привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, индивидуальный предприниматель ФИО2, Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, Сургутское городское муниципальное унитарное предприятие «Городские тепловые сети», общество с ограниченной ответственностью «Сургутские городские электрические сети», общество с ограниченной ответственностью «ВИС Инфраструктура».

Ответчик направил в суд отзыв с возражениями против заявленных требований (зарегистрирован канцелярией суда 13.01.2025). В обоснование возражений ответчиком указано, в том числе на завершение строительства спорного объекта и его готовность в период действия договора аренды земельного участка. В качестве приложений к отзыву указано 136 документов.

Определением суда от 14.01.2025 судебное разбирательство отложено на 17.02.2025.

Ответчик ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

Определением суда судебное разбирательство отложено на 10.03.2025.

От истца в суд потупило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (копия договора аренды, копия акта осмотра от 05.03.2025 № 05-К/2025) (зарегистрировано канцелярией суда 07.03.2025).

В отзыве на иск СГМУП «ГТС» сообщило, что согласно схеме теплоснабжения муниципального образования город Сургут (утвержденной Постановлением Главы города №55 от 09.08.2024) спорный объект подключен к магистральным сетям теплоснабжения ООО «СГЭС» (зарегистрировано канцелярией суда 10.03.2025).

Ответчик представил в суд ходатайство о приобщении дополнительных документов (акт осмотра от 26.02.2025) (зарегистрировано канцелярией суда 10.03.2025).

Истец приобщил к материалам дела дополнительные документы (копия письма Главы города Сургута от 12.11.2024 № 01-02-18497/4) (зарегистрировано канцелярией суда 10.03.2025).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте заседания суда в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично путем опубликования определения арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», третьи лица явку представителей в суд не обеспечили.

Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

На основании стаей 122, 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции по делу.

В силу статей 71, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из содержания искового заявления, ФИО1  является собственником объекта незавершенного строительства, степень готовности 40%, кадастровый номер 86:10:0101000:2041, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, г. Сургут, мкр-н 31А, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 20.06.2024.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 11.09.2024 ответчиком был приобретен объект незавершенного строительства у ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав требования по договору аренды земельного участка, дата государственной регистрации права 10.01.2022.

03.12.2015 между Администрацией города Сургута и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № 459 с кадастровым номером 86:10:0101063:38 срок которого истек 31.10.2018.

17.09.2021 между Администрацией города Сургута и ФИО2 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка от 17.09.2021 № 137 (далее - договор).

Согласно разделу 1 договора арендатору передается в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101063:38, площадью 3 632 кв.м., расположенный в территориальной зоне 0Д.10 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <...>. Срок аренды по договору устанавливается с 12.06.2021 по 11.06.2024.

В соответствии с пунктом 1.4 разрешенное использование земельного участка - гостиничное обслуживание, код 4.7. Земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта.

Смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка, а права аренды переходят к новому собственнику здания в том же объеме и на тех же условиях в силу прямого указания в законе.

Специалистом Администрации города Сургута был проведен осмотр объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101000:2041, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101063:38, составлен акт осмотра с применением фотосъемки от 10.07.2024 № 05-К\2024.

По результатам осмотра выявлено: наличие фундамента, количество этажей - 7, ориентировочная площадь 25 м * 24 м, наружные стены из газобетонных блоков.

Разрешение на ввод в эксплуатацию в порядке ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации Администрацией города Сургута не выдавалось.

Таким образом, истец считает, что поскольку в настоящее время право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предпринимателем реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, ответчиком объект незавершенного строительства не введён в эксплуатацию и права на него как объект недвижимости, завершенный строительством не зарегистрированы, договор аренды земельного участка от 17.09.2021 № 137 был заключен 17.09.2021 (после 01.03.2015) и на момент обращения с иском срок его действия истек, следовательно, объект подлежит продаже с публичных торгов.

Полагая, что принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).


Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных в этом пункте, одним из которых в силу подпункта 3.1 является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, только при условии, что строительство этого объекта  не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Исходя из содержания указанных норм, они применяются исключительно в отношении объектов незавершенного строительства, при этом характер спорного объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства имеет значение на момент рассмотрения по существу соответствующего дела по иску об  изъятии (то есть на момент решения судом вопроса об изъятии).

Изъятие у собственника объекта, строительство которого завершено, и последующую продажу его с публичных торгов названные нормы не предполагают.

Таким образом, из смысла вышеприведенного нормативного регулирования следует, что квалификация объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства для целей применения норм статьи 239.1 ГК РФ производится исключительно исходя из его строительных (конструктивных) характеристик на дату рассмотрения по существу соответствующего иска об изъятии объекта незавершенного строительства.

Согласно статье 1 ГрК РФ объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Из материалов дела, в том числе акта осмотра истца  от 05.03.2025 следует, что объект с кадастровым номером 86:10:01010000:2041 по адресу <...> имеется,  имеет 7 этажей, размеры в плане ориентировочно 25м*24м, фасад обшит металлокассетами бежевого цвета и выполнен на 100 %. Срок действия разрешения на строительство объекта «Реконструкция недостроенного здания под гостиницу, расположенного по адресу г.Сургут, мкр.31А, корпус 1»  от 17.02.2023 сроком действия до 17.10.2024. 

Согласно акту осмотра здания, составленного ответчиком, от 26.02.2025 по состоянию на 26.02.2025 объекта строительства готов к эксплуатации.

Ответчик в подтверждение факта готовности объекта направил в суд также договоры на поставку, монтажные и пуско-наладочные работы лифтового  оборудования от 15.02.2022,  договор теплоснабжения № Т-241-1 от 01.03.2022, договор холодного водоснабжении и водоотведения от 29.08.2022.

Третьим лицом по делу СГМУП «Городские тепловые сети» в дело направлены письменные пояснения от 07.03.2025, в которых третье лицо указало, что согласно схеме теплоснабжения муниципального образования город Сургут, утвержденной Постановлением Главы города № 55 от 09.08.2024, спорный объект подключен к магистральным сетям теплоснабжения 2Ду800мм ООО «СГЭС».  

Доказательств, соответствующих положениям статей 67, 68  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, опровергающих доводы ответчика о готовности объекта Администрация не представила.

Ходатайств о проведении соответствующей судебной экспертизы, в том числе  об определении степени готовности спорного объекта  Администрация также  не заявила.

Исходя из заявленных предмета и основания исковых требований, установленных   фактических обстоятельств и применения названных норм права, исковые требования подлежат отклонению.


Администрация города Сургута в просительной части искового заявления указано на принятие обеспечительных мер в виде запрета регистрирующему органу на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта. 

Определением суда от 27.09.2024 по ходатайству истца приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре производить любые регистрационные действия в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 86:10:0101000:2041, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр-н 31 А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101063:38.

Учитывая отказ в удовлетворении иска, принятые обеспечительные меры подлежат отмене.

Вместе с тем в силу части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в случае отказа в удовлетворении иска, обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Статьёй 112 АПК РФ установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, ее распределение не производится.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа в сроки, предусмотренные частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции 25.12.2023  с учетом положений статьи 113 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

решил:

исковые требования Администрации города Сургута оставить без удовлетворения.

Принятые по делу определением арбитражного суда от 27.09.2024 обеспечительные меры отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца после принятия решения.  Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                 Э.Л.Кубасова