Решение от 21 декабря 2020 г. по делу № А60-57796/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-57796/2019
21 декабря 2020 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.Я. Лутфурахмановой при ведении протокола судебного заседания до и после объявления перерыва секретарем ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело №А60-57796/2019

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Бэбимарт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации г. Екатеринбурга (ИНН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 08.07.2020г., ФИО3, директор, протокол №7 от 14.09.2018г., ФИО4, представитель по доверенности от 08.12.2020г.,

от ответчика (ООО «Метрикс»): ФИО5, представитель по доверенности №3 от 20.02.2020г., ФИО6, директор,

от ответчика (Администрация) ФИО7, представитель по доверенности №709/05/05-12/0111 от 18.12.2019г.

в судебном заседании 09.12.2020г. присутствовал эксперт ФИО8, предъявлен паспорт.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в суд с исковым заявлением, к Департаменту по управлению муниципальным имуществом об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

Определением от 04.10.2019г. исковое заявление принято производству, назначено судебное заседание.

Истец в предварительном судебном заседании заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Ответчик представил отзыв, в котором просит привлечь в качестве третьего лица ООО «Трансэнергоресурс», ссылаясь на то, что ООО «Трансэнергоресурс» производило расчет рыночной стоимости недвижимого имущества.

Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Ответчик представил отзыв, исковые требования не признает, полагает себя ненадлежащим ответчиком, поскольку договор купли-продажи муниципального имущества заключает Администрация города Екатеринбурга, кроме того, рыночная стоимость выкупаемого истцом имущества в силу Закона определяется на основании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, в связи с чем, Администрацией был заключен соответствующий договор с ООО «Трансэнергоресурс» (правопредшественник ООО Группа компаний «Метрикс»), по результатам исполнения договора и оценки оценочной компанией был подготовлен отчет №053 от 11 03 2019г., его правильность была проверена Уральской торгово-промышленной палатой на основании заключения №09-04/19/4, при этом, наличие в отчете об оценке незначительных нарушений законодательства не влияют на достоверность определенной оценщиком величины рыночной стоимости объекта.

Определением от 07.11.2019г. дело назначено к судебному разбирательству.

От истца поступили письменные пояснения, ходатайство об уточнении исковых требований, замене ненадлежащего ответчика по требованию об урегулировании разногласий при заключении договора надлежащим – Администрация г. Екатеринбурга (ИНН <***>), привлечении в качестве соответчика ООО «Группа компаний «Метрикс».

В судебном заседании 13.12.2019г. истец поддерживает ходатайство об уточнении иска в порядке ст. 49 АПК РФ, а именно просит признать величину рыночной стоимости выкупаемого объекта, помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <...>, лит. У, подвал №1-7, 22-24, 33, 35, 37, 39 площадью 290,8 кв. м. в размере 11 500 000 руб., определенной на основании отчета об оценке №053 от 11.03.2019г., выполненного ООО «Трансэнергоресурс», недостоверной; урегулировать разногласия между ООО «Бэбимарт» и Администрацией г. Екатеринбурга, приняв п. 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа №2001 от 07.06.2019г. в следующей редакции: «Цена объекта составляет 5 570 000 руб. без учета НДС, с учетом стоимости неотделимых улучшений.

Уточнение принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Ходатайство о замене ненадлежащего ответчика судом удовлетворено, о чем вынесено отдельное определение.

Ходатайство о привлечении соответчика судом удовлетворено, о чем вынесено отдельное определение.

В связи с привлечением к участию в деле в качестве второго ответчика ООО Группа компаний «Метрикс», ранее заявленное истцом ходатайство о привлечении данной организации третьим лицом, судом не рассматривается.

Определением от 16.12.2019г. судебное заседание отложено в связи с привлечением соответчика, заменой ненадлежащего ответчика.

В судебном заседании 29.01.2020г. ответчик (Администрация) во исполнение определения суда от 16.12.2019г. представил копию заключения специалиста №09-04/19/4, экспертного заключения №67-Д/С-19, отчета №053 об определении рыночной стоимости.

Ответчик (ООО «Метрикс») представил письменный отзыв, просит в иске отказать.

Истец поддерживает ранее заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Ответчик (Администрация) просит проведение судебной экспертизы поручить одной из следующих организаций:

- общество с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы «Профит», эксперт ФИО9, срок проведения экспертизы – 10 рабочих дней с даты получения материалов дела, стоимость проведения – 25 000 руб.,

- Общество с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп», эксперт ФИО10, срок проведения экспертизы – 15 рабочих дней с даты получения материалов дела, стоимость проведения – 20 000 руб.

Ответчик (ООО «Метрикс») представил свои кандидатуры экспертных организаций:

- Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Актив-Оценка», эксперт ФИО17, срок проведения экспертизы – 10 рабочих дней с момента получения материалов дела, стоимость – 30 000 руб.,

- Общество с ограниченной ответственностью «Росоценка», эксперт ФИО11, срок проведения экспертизы – 10 рабочих дней с момента получения материалов дела, стоимость проведения – 30 000 руб.

- Общество с ограниченной ответственностью «Профи Анрайс», эксперт ФИО12, срок проведения экспертизы – 10 рабочих дней, стоимость – 35 000 руб.,

- Индивидуальный предприниматель ФИО13, срок проведения – 10 рабочих дней, стоимость – 35 000 руб.

Ответчик (ООО «Метрикс») заявил об отводе предложенных истцом экспертов – ФИО14, ФИО15

Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Определением от 30.01.2020г. судебное заседание отложено в целях ознакомления сторон с представленными друг другом кандидатурами экспертных организаций.

От АСЭ СРО «Сумма Мнений», ООО «Оценкинг» в материалы дела поступили письменные согласия на проведение судебной экспертизы по настоящему делу.

В судебном заседании 17.02.2020г. судом рассмотрено и отклонено ходатайство ответчика (ООО «Метрикс») об отводе предложенных истцом экспертов – ФИО14, ФИО15, о чем вынесено отдельное определение.

Истец возражает против поручения проведения судебной экспертизы эксперту – ФИО16, поскольку данный эксперт входит в состав в Ассоциации СРОО «Свод», является заместителем председателем совета ассоциации, а директор ответчика - ООО «Метрикс» является председателем совета упомянутой ассоциации, кроме того, указывает, что ряд сотрудников ООО «Метрикс» выполняют управленческие функции в ассоциации.

Истец также возражает против поручения проведения экспертизы ИП ФИО13, эксперту ООО «Профит» ФИО9, поскольку данные лица так же являются членами экспертной Ассоциации СРОО «Свод», ФИО9 входит в состав экспертного совета, директором которого является директор ООО «Метрикс».

Истец не возражает против поручения проведения экспертизы предложенному Администрацией эксперту ООО «Ивест-Актив-Оценка» ФИО17, а также эксперту ООО «ОценКинг» ФИО8.

Истец указал на наличие в просительной части искового заявления опечатки, в связи с чем, заявил ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ и просит:

1. Признать величину рыночной стоимости выкупаемого объекта, помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <...>, литер У, подвал №1-7, 22-24, 33, 35, 37, 39, площадью 290,8 кв.м., в размере 11 500 000 руб., определенной на основании отчета об оценке №053 от 11.03.2019г., выполненного ООО «Трансэнергоресурс», недостоверной.

2. Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Бэбимарт» и Администрацией города Екатеринбурга, приняв пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа №2001 от 07.06.2019г. в следующей редакции: «Цена объекта составляет 5 570 000 руб. без учета НДС, без учета стоимости неотделимых улучшений.

Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Определением от 21.02.2020г. производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «ОценКинг» ФИО8.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <...>, литер У, подвал №1-7, 22-24, 33, 35, 37, 39, площадью 290,8 кв.м., по состоянию на дату подачи заявки на 17.01.2019г.

Определением от 18.06.2020 рассмотрение дела возобновлено, в связи с поступлением экспертного заключения.

В настоящем судебном заседании ответчик (Администрация) заявил устное ходатайство об отложении судебного заседания для ознакомления с судебной экспертизой.

Истец и ответчик (ООО «Метрикс») не возражают.

Ходатайством судом удовлетворено.

Определением от 21.07.2020г. судебное заседание отложено по ходатайству ответчика (Администрации).

В судебном заседании истец заявил письменное ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, а именно, просит:

1. Признать величину рыночной стоимости выкупаемого объекта, помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <...>, лит. У, подвал № 1-7, 22-24, 33, 35, 37, 39, площадью 290,8 кв. м, в размере 11 500 000 рублей, определенной на основании отчета об оценке № 053 от 11.03.2019, выполненного ООО «Трансэнергоресурс», недостоверной.

2. Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Бэбимарт» и Администрацией г. Екатеринбурга, приняв пункт 2.1 Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 2001 от 07.06.2019 в следующей редакции: «Цена объекта составляет 9 499 350 (девять миллионов четыреста девяносто девять тысяч триста пятьдесят) рублей без учета НДС, без учета стоимости неотделимых улучшений».

Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Ответчик (ООО «ГК «Метрикс») заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по заключению экспертизы.

Ходатайство судом удовлетворено на основании ч. 3 ст. 86 АПК РФ.

Судебное заседание подлежит отложению в связи с удовлетворением ходатайства о вызове эксперта.

Определением от 11.08.2020г. судебное заседание отложено.

В судебное заседание обеспечил явку эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Оценкинг» ФИО8, пояснения эксперта по заключению экспертизы зафиксированы в аудио-протоколе судебного заседание.

Определением от 06.10.2020г. судебное заседание отложено в целях до исследования документов.

В судебном заседании ответчик ООО «Группа компаний «Метрикс» представил возражения на заключение судебной экспертизы, заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, в обоснование ходатайства ссылается на следующие обстоятельства.

Экспертом не проанализированы такие ценообразующие факторы как выход на красную линию, доступ к объекту (открытая или закрытая территория) и наличие парковки, в рамках сравнительного метода учтено, что объект-аналог №1 расположен на закрытой территории.

В рамках доходного подхода при определении арендной ставки экспертом ошибочно не вносится корректировка на состояние здания объекта - аналога №1.

Экспертом ошибочно принято состояние отделки как «требуется косметический ремонт». По представленным в заключении фотографиям можно сделать вывод о том, что состояние отделки среднее, пригодное для эксплуатации, что сопоставимо с объектами аналогами.

Истец также заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Определением от 03.11.2020г. производство по делу приостановлено до получения результатов дополнительной судебной экспертизы.

В материалы дела поступило дополнительное экспертное заключение.

Определением от 27.11.2020г. производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание.

В судебное заседание 09.12.2020г. обеспечил явку эксперт ФИО8.

Экспертом даны устные пояснения по заключению экспертизы (пояснения отражены в аудио-протоколе).

В судебном заседании, начавшемся 09.12.2020г., объявлен перерыв до 16:00 14.12.2020г. Информация о перерыве была размещена на сайте арбитражного суда, дополнительные меры по извещению участвующих в деле лиц не принимались, что соответствует информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации». После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при ведении протокола секретарем ФИО1.

После перерыва от ответчика – ООО «Группа компаний «Метрикс» поступило дополнение к отзыву.

Истец настаивает на удовлетворении иска.

Ответчики просят в иске отказать.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 17.01.2019г. истец обратился в Департамент по управлению имуществом города Екатеринбурга в лице Администрации города Екатеринбурга с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – объекта: подвал, №1-7, 22-24, 33, 35, 37, 39, общей площадью 290,8 кв. м., расположенного по адресу: <...>, литер У, в рамках реализации преимущественного прав на приобретение в собственность арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон №159-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 Закон №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 158-ФЗ),

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления (часть 2.1 введена Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ).

То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества Администрацией не оспаривается.

Истцом от ответчика получен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 2001 от 07.06.2019г.

Выкупная цена установлена Администрацией на основании отчета № 053 от 11.03.2019г., подготовленного ответчиком – Обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» (в настоящее время – ООО «Группа Компаний «Метрикс»).

По условиям вышеуказанного проекта договора ответчик – Администрация продает, а истец приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда – «Нежилое помещение. Назначение: нежилое помещение. Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-местов: Подвал № Подвал. Площадь, 290,8 кв. м. Адрес: <...>. Кадастровый номер: 66:41:0206032:15871» (далее – объект).

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи цена объекта составляет 11 150 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Возражая против стоимости объекта недвижимости, определенной собственником имущества на основании отчета №053 от 11.03.2019г., подготовленного ответчиком – ООО «Группа Компаний «Метрикс», об определении рыночной стоимости объектов оценки, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи и предложение о заключении договора купли-продажи по иной цене - по цене приобретения имущества, равной рыночной стоимости, установленной Обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный центр» в отчете № 180-07/19 от 05.07.2019г. – 5 570 000 руб.

Действующее законодательство не предусматривает правомочий для покупателей в самостоятельном порядке определять выкупную стоимость помещений.

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

Письмом №02.12-15/1/002/4623 от 27.08.2019г. ответчик – Администрация отказала в согласовании разногласий в части стоимости выкупаемого имущества.

Закон N 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Разногласия по вышеуказанным пунктам договора до настоящего времени не урегулированы, в связи с чем, истец обратился в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №2001 объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07 июня 2019 года, изложив п. 2.1 в следующей редакции: «Цена объекта составляет 5 570 000 руб. без учета НДС, с учетом стоимости неотделимых улучшений».

Впоследствии истец неоднократно уточнял исковые требования.

Определением от 16.12.2019г. в качестве второго ответчика привлечено ООО Группа компаний «Метрикс».

С учетом последнего уточнения истец просит:

1. Признать величину рыночной стоимости выкупаемого объекта, помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <...>, лит. У, подвал № 1-7, 22-24, 33, 35, 37, 39, площадью 290,8 кв. м, в размере 11 500 000 рублей, определенной на основании отчета об оценке № 053 от 11.03.2019, выполненного ООО «Трансэнергоресурс», недостоверной.

2. Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Бэбимарт» и Администрацией г. Екатеринбурга, приняв пункт 2.1 Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 2001 от 07.06.2019 в следующей редакции: «Цена объекта составляет 9 499 350 (девять миллионов четыреста девяносто девять тысяч триста пятьдесят) рублей без учета НДС, без учета стоимости неотделимых улучшений».

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст.8 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом из содержания Федерального закона N 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как уже было указано ранее, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена ответчиком в проекте договора на основании отчета № 053 от 11.03.2019г., подготовленного ответчиком – ООО «Группа Компаний «Метрикс» (ранее - ООО «Трансэнергоресурс»), в соответствии с которым рыночная стоимость определена по состоянию на 17.01.2019г.

В качестве обоснования недостоверности цены, определенной в отчете №053 от 11.03.2019г., истец представил отзыв на отчет, составленный специалистом ФИО18, который содержит вывод о том, что отчет об оценке №053 вводит пользователей в заблуждение, поскольку информация в расчетах противоречива, не проверяема, не достоверна и не объективна, количество замечаний к отчету и нарушения законодательства позволяет усомниться в объективности проведенной оценки, допущенные нарушения влияют на итоговый результат оценки.

Помимо прочего, истец в письменных пояснениях от 04.12.2019г. ссылался на то, что оценщиками ООО «Группа компаний «Метрикс» некорректно подобраны объекты-аналоги, на распечатках интернет страниц о продаже аналогов от руки внесены изменения, которые влияют на расчет стоимости, не учтено изменение цен в январе-марте 2019 года.

В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

На основании статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Истец, полагая, что стоимость выкупаемого имущества, указанная Администрацией в проекте договора купли-продажи, не соответствует рыночной цене помещения, завил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного муниципального имущества.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости в целях определения выкупной цены спорного помещения, принимая во внимание, что согласно представленному истцом отчету № 180-07/19 от 05.07.2019г. цена объекта составляет 5 570 000 руб., то есть в два раза ниже цены, определенной ООО «Группа Компаний «Метрикс», судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза.

Проведение судебной оценочной экспертизы было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Оценкинг» ФИО8.

На разрешение эксперта были поставлен следующий вопрос:

1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <...>, литер У, подвал №1-7, 22-24, 33, 35, 37, 39, площадью 290,8 кв.м., по состоянию на дату подачи заявки на 17.01.2019г.

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 11.06.2020г., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 17.01.2019г. составляет 9 499 350 руб. 00 коп.

В судебном заседании ответчик ООО «Группа компаний «Метрикс» представил возражения на заключение судебной экспертизы, заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, в обоснование ходатайства ссылался на следующие обстоятельства.

Экспертом не проанализированы такие ценообразующие факторы как выход на красную линию, доступ к объекту (открытая или закрытая территория) и наличие парковки, в рамках сравнительного метода учтено, что объект-аналог №1 расположен на закрытой территории. В рамках доходного подхода при определении арендной ставки экспертом ошибочно не вносится корректировка на состояние здания объекта - аналога №1. Экспертом ошибочно принято состояние отделки как «требуется косметический ремонт». По представленным в заключении фотографиям можно сделать вывод о том, что состояние отделки среднее, пригодное для эксплуатации, что сопоставимо с объектами аналогами.

Истец также заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (ст. 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными познаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона N 73-ФЗ принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 7-8 части 1 статьи 86 АПК РФ, на основании проведенных исследований с учетом их результата эксперт от своего имени или комиссии экспертов дает заключение в письменной форме, в котором в числе прочего, должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

В судебном заседании 30.10.2020г. в присутствии эксперта ФИО8, судом установлено, что в распоряжении эксперта не были представлены следующие документы, относящиеся к объекту оценки: акт осмотра объекта недвижимости от 25.02.2019г., дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 05.03.2014г. №29000369 от 14.12.2018г., изменения к акту приема-передачи нежилого помещения от 14.12.2018г., приложение к акту - план объекта.

Принимая во внимание, что указанные документы не были переданы эксперту, вследствие чего им не исследовались при проведении судебной экспертизы, однако, имеют существенное значение для разрешения настоящего спора, суд квалифицировал представленное заключение судебной экспертизы как недоисследованное, в связи с чем, назначил дополнительную экспертизу.

Производство дополнительной экспертизы поручено тому же эксперту, по тому же вопросу, за то же вознаграждение.

По результатам дополнительной экспертизы, с учетом дополнительно представленных документов, экспертом скорректирована рыночная цена объекта, которая согласно заключению эксперта от 25.11.2020г. составила 10 570 757 руб.

Истец и ответчик выводы судебной экспертизы, дополнительной судебной экспертизы не оспаривают, в связи с чем, суд принимает заключения эксперта ФИО8 в качестве надлежащих доказательств по делу.

Таким образом, разница между ценой объекта, определенной в отчете №053 ООО «Группа компаний «Метрикс», включенной Администрацией в проект договора купли-продажи и ценой, определенной по результатам судебной экспертизы, составляет 579 243 руб.

Между тем, выводы судебной экспертизы не опровергают достоверность отчета №053 ООО «Группа компаний «Метрикс», доказательств, подтверждающих, что ответчиком при подготовке отчета №053 от 11.03.2019г. допущены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных Минэкономразвития РФ, которые повлекли за собой недостоверность величины рыночной стоимости объекта, из материалов дела не усматривается.

Достоверность выводов отчета №053 от 11.03.2019г. подтверждается представленным ответчиком (Администрация) заключением специалиста Уральской Торгово-промышленной палаты №09-04/19/4 от 17.05.2019г., согласно которому, действительно были выявлены нарушения Федеральных стандартов оценки №5, №7, однако, специалист указал на то, что выявленные нарушения не влияют на итоговую стоимость объекта оценки.

Согласно представленному в материалы дела учебнику «Экспертиза отчетов об оценке», под редакцией ФИО19, ФИО20, ФИО21, нарушения требований Закона №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки подразделяются на формальные и существенные. Формальным нарушением признается нарушение требований законодательства в области оценочной деятельности, исправление которых не оказывают никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки, однако, соответствующие требования прямо указаны в законодательстве об оценочной деятельности, например, в отчете об оценке не указана балансовая стоимость объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, что является обязательным в соответствии с требованием федерального стандарта оценки (далее - ФСО), при этом на стоимость не влияет. Существенное нарушение это нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, исправление которых может привести к существенному изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательств, подтверждающих наличие в отчете об оценке существенных нарушений требований законодательства, которые могли бы привести к существенному изменению величины рыночной стоимости объекта оценки в меньшую либо большую сторону, истцом в материалы дела не представлено.

Помимо прочего, ответчиком (ООО «Группа Компаний «Метрикс») в материалы дела представлено положительное экспертное заключение Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Свод» №67-Д/С-19 от 14.03.2019г., объектом экспертизы являлся отчет №053 от 11.03.2019г.

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Согласно выводам положительной экспертизы отчет №053 от 11.03.2019г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности); рыночная стоимость, определенная в отчете №053 подтверждена.

Представленный истцом отзыв на отчет №053, подготовленный специалистом ФИО18, не опровергает выводы представленных ответчиками внесудебных экспертных заключений.

В этой связи судом при назначении судебной экспертизы на разрешение эксперта вопрос о соответствии отчета №053 от 11.03.2019г., составленного ООО «Группа Компаний «Метрикс», требованиям законодательства, не ставился.

При этом, в настоящем судебном заседании представитель истца в порядке ст. 81 АПК РФ пояснил, что в отсутствие бесспорных и безусловных доказательств о недостоверности отчета №053 от 11.03.2019г., истец не настаивает на доводах о недостоверности указанного отчета, однако, просит урегулировать разногласия, возникшие на стадии заключения упомянутого договора, приняв пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 2001 от 07.06.2019 в следующей редакции: «Цена объекта составляет 9 499 350 (девять миллионов четыреста девяносто девять тысяч триста пятьдесят) рублей без учета НДС, без учета стоимости неотделимых улучшений».

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, выводы судебной экспертизы, пояснения судебного эксперта, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска, при этом исходит из следующего.

Как было указано выше, разница между ценой объекта, определенной в отчете №053 ООО «Группа компаний «Метрикс», включенной Администрацией в проект договора купли-продажи и ценой, определенной по результатам судебной экспертизы, составляет 579 243 руб., в процентном выражении - 5,2%.

Из содержания отчета №053 от 11.03.2019г., заключений судебной экспертизы, пояснений эксперта ФИО8 (пояснения зафиксированы в аудио-протоколе), следует, что указанная разница обусловлена субъективным применением подходов каждым из специалистов при определении квалифицирующих факторов, влияющих на величину рыночной стоимости объекта оценки.

В частности, в ходе судебного разбирательства одним из спорных вопросов являлось состояние объекта с точки зрения уровня отделки, согласно отчету №053 Обществом «Группа компаний «Метрикс» состояние отделки определено как среднее, судебным экспертом состояние отделки принято как среднее значение между «среднее состояние» и «требуется косметический ремонт».

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что разные значения уровня отделки в отчете и заключении судебной экспертизы связаны с тем, что у ответчика и эксперта для целей оценки объекта в распоряжении имелся разные объем исходных документов, а именно, Обществу «Группа компаний «Метрикс» не были представлены акт осмотра поврежденного имущества магазина от 18.01.2017г., акт осмотра по факту затопления помещения магазина от 05.09.2019г., акт осмотра объекта недвижимости от 25.02.2019г.

Кроме того, ответчиком и судебным экспертом рассчитаны разные значения корректировки на место расположения объекта оценки.

Согласно отчету №053 от 11.03.2019г. объект оценки и объекты-аналоги №№2, 3 расположены на красной линии, вход в объект-аналог №1 не выходит на ул. Свердлова, в связи с чем, к объекту-аналогу требуется корректировка в размере 1,25.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы объект оценки расположен непосредственно на транспортных магистралях (непосредственно на перекрестке ул. Луначарского - ул. Короленко), район смешанной застройки (в непосредственной близости жилые дома и объекты социальной инфраструктуры, объекты-аналоги №1, №2 также непосредственно расположены на транспортных магистралях, объект-аналог №3 приближен к транспортным магистралям.

В судебном заседании эксперта ФИО8 указал, что, несмотря на то, что объект оценки расположен на перекрестке, непосредственно на транспортных магистралях, вблизи транспортной остановки, им не была сделана корректировка, поскольку, он посчитал, что расположение объекта-оценки на транспортной магистрали уже увеличивает его рыночную стоимость.

Изложенное свидетельствует о субъективном подходе специалистов / эксперта при исследовании объекта оценки, однако, данное обстоятельство не влечет недостоверность определенной ими величины рыночной стоимости объекта оценки, поскольку эксперт в силу Закона №135-ФЗ обладает правом самостоятельно определять методы и методики экспертного исследования.

Кроме того, согласно п. 14 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

В соответствии с п. 26 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" после проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" также предусмотрено, что после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Из содержания представленного в материалы дела учебном пособии для оценщиков - учебник «Экспертиза отчетов об оценке», под редакцией ФИО19, ФИО20, ФИО21, 2014г., стр. 79, следует, что разница / погрешность в стоимости объектов недвижимости может составлять от 50% до 20% в зависимости об «оборачиваемости» объектов и развитости рынка. В этой связи суд соглашается с пояснениями ответчика (ООО «Группа компаний «Метрикс») о том, что принимая во внимание, что согласно заключению судебной экспертизы удельный показатель стоимости объекта оценки составил 36 348 руб. / кВ. м., соответственно диапазон удельного показателя стоимости для объекта оценки составляет от 29 078 руб. / кв. м. до 43 618 руб. / кв. м., а диапазон рыночной стоимости для спорного объекта оценки, исходя из заключения эксперта, составляет от 8 456 000 руб. до 12 684 000 руб.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенных положений ФСО, суд исходит из того, что любая из стоимостей, которая находится в рамках данного диапазона, может быть признана рыночной для данного объекта оценки, как наиболее вероятная цена, по которой данный объекта может быть отчужден.

Как было указано выше, в проект договора купли-продажи истцом включено условие о стоимости объекта, равной 11 150 000 руб., определенной на основании отчета №053 от 11.03.2019г., таким образом, данный размер стоимости объекта находится в пределах рыночного диапазона, указанного в заключении эксперта, разница между рыночной стоимостью согласно отчету №053 и заключению дополнительной экспертизы составляет 5,2%, и в данном случае признается судом в качестве незначительной.

Таким образом, принимая во внимание, что указанная разница / погрешность в стоимости допускается с учетом положений ФСО, комментариев упомянутого учебника по экспертизе отчетов об оценке, пояснений ответчика, судебного эксперта, в отсутствие доказательств, подтверждающих, что первоначальная оценка, которой определена рыночная стоимость объекта - 11 150 000 руб. и впоследствии размер стоимости включен Администрацией в проект договора купли-продажи, противоречит требованиям законодательства, оснований признавать отчет №053 от 11.03.2019г. недостоверным, оснований для урегулирования разногласий между истцом и Администрацией путем принятия пункта в 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции «Цена объекта составляет 9 499 350 (девять миллионов четыреста девяносто девять тысяч триста пятьдесят) рублей без учета НДС, без учета стоимости неотделимых улучшений»; у суда не имеется.

Доводы истца о возможности применения минимальной цены, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, судом отклоняются, поскольку отчет об оценке №053 от 11.03.2019г. не достоверным судом не признан по вышеизложенным основаниям.

Таким образом, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд пришел к выводу об отказе в иске.

При отказе в иске судебные расходы относятся на истца (ст. 110 АПК РФ).

Расходы по оплате судебной экспертизы относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В иске отказать.

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бэбимарт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

3. Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Бэбимарт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области денежные средства в сумме 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Н.Я. Лутфурахманова