Решение от 12 октября 2023 г. по делу № А39-367/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А39-367/2023
город Саранск
12 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2023 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304132818100020, ИНН <***>) к Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии:

от истца: ФИО3, представителя по доверенности,

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к Администрации городского округа Саранск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения.

Определением суда от 14 февраля 2023 г. привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Оценка в Праве», общество с ограниченной ответственностью «Оценочные системы».

Истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа Саранск (продавец) и ИП ФИО2 при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 191,3 кв.м., этаж 1, указав цену продажи указанного имущества в размере 6442181 руб. в том числе НДС 20%, 5368484 руб. без учета НДС.

Ответчик исковые требования оспорил, указав, что условия договора о цене отчуждаемого имущества им не устанавливались, а были определены в соответствии с требованиями закона на основании оценки имущества в целях определения его рыночной стоимости. Согласился с выводами судебной экспертизы, проведенной по настоящему делу.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды №522/20-Ар от 05 августа 2020 г., в соответствии с которым предпринимателю в аренду сроком на 5 лет предоставлено встроенное нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: <...>, площадью 191,3 кв.м., этаж 1, принадлежащее городскому округу Саранск на основании постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24.01.1992 №609-ХII, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.04.2009 №13-13-01/061/2009-345, целевое использование – торговое, бытовое обслуживание, административное.

Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 05.08.2020.

Во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" постановлением Администрации городского округа Саранск от 22 ноября 2022 г. №1632 утверждено решение об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Сообщениями №7637-Исх. от 28.11.2022, №45-исх. от 10.01.2023 Администрация городского округа Саранск предложила предпринимателю реализовать право преимущественного выкупа спорного помещения. К сообщению от 28.11.2022 приложен проект договора купли-продажи и решение об условиях приватизации арендуемого помещения. Выкупная стоимость нежилого помещения определена Администрацией в размере 8416000 руб. с учетом НДС 20%, 7013333 руб. 33 коп. без учета НДС на основании отчета об оценке №22/07/573-н/7 от 14.09.2022, подготовленного ООО «Оценочные системы».

23.12.2022 Администрация городского округа Саранск получила от ИП ФИО2 заявление о согласие на использование права преимущественного приобретения арендуемого имущества, но заявило о несогласии с предложенной выкупной ценой арендуемого встроенного нежилого помещения с приложением к нему протокола разногласий по условиям пункта 2.1. в части рыночной стоимости помещения. По мнению ИП ФИО2 его стоимость должна быть определена в размере 6442181 руб. в том числе НДС 20% или 5368484 руб. без учета НДС. При этом, обосновывая данную цену имущества, истец представил Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 19.12.2022 №68/2022, подготовленный ООО «Оценка в праве», в отношении которого принято экспертное заключение Экспертного совета СРО «Ассоциация оценщиков «СПО» №1307/Э/2022 от 22 декабря 2022 г.

Несогласие с предложенной Администрацией выкупной стоимостью нежилого помещения послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества, что следует из положений части 4.1 статьи 4 Закона.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

По указанной причине обществом не был подписан предложенный Администрацией проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае не подписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества.

Учитывая данные обстоятельства, в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом с согласия сторон была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости встроенного нежилого помещения по состоянию на 22 ноября 2022 г.

По заключению эксперта ФИО5 (Автономная некоммерческая организация «Негосударственный экспертный центр», г.Чебоксары) от 21 июля 2023 г. №2100 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 191,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 13:23:0911229:313 по состоянию на 22 ноября 2022 составляет 7719000 руб. с учетом НДС 20%, 6432500 руб. без учета НДС.

Истец с выводами эксперта не согласился, оспорил выводы эксперта, представив заключение специалиста №45/2023 по итогам изучения заключения эксперта №45/2023 от 21.07.2023, а также ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы по делу.

По мнению истца, экспертом грубо нарушены требования законодательства в области оценочной деятельности, и итоговая рыночная стоимость, полученная ходе проведения расчетов в рамках сравнительного и доходного подхода, получена с существенными ошибками, не соответствует рынку аналогичных объектов, является сильно завышенной.

При этом представитель ИП ФИО2 указал на то, что проводивший осмотр нежилого помещения ФИО6 (помощник эксперта ФИО5) находится в личных неприязненных отношениях с ФИО3, поскольку в рамках расследования уголовного дела №12202890002000056 ФИО6 допрашивался в качестве свидетеля и давал показания против ФИО3 По мнению представителя истца ФИО6 мог повлиять на ход и выводы экспертизы, в связи с чем ИП ФИО2 считает заключение эксперта недопустимым доказательством. О существовании личных неприязненных отношений между ФИО6 и ФИО3 по мнению представителя истца подтверждается постановлением о прекращении уголовного дела от 24 апреля 2023 г. по уголовному делу №12202890002000056, возбужденному 24.06.2022 следственным отделом по Ленинскому району г.Саранска следственного управления Следственного Комитета РФ по Республике Мордовия по признакам преступления. предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает экспертное заключение от 21.07.2023 №2100 надлежащим доказательством. Суд пришел к выводу, что оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного исследования не имеется и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Квалификация эксперта подтверждена приложенными к заключению документами.

Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы, поскольку противоречия в выводах эксперта не установлены, надлежащие доказательства, подвергающие сомнению обоснованность заключения эксперта, суду не представлены. Допрошенная в ходе судебного заседания эксперт ФИО5 подтвердила выводы, содержащиеся в заключении эксперта, полно и обоснованно ответила на вопросы суда и сторон, представила письменные пояснения по вопросам истца.

Как пояснила ФИО5 осмотр проводила она сама посредством видео-онлайн связи при содействии штатного эксперта, который проживает в г.Саранске, действиями при осмотре которого она руководила при фотофиксации элементов помещения. По окончании осмотра указанное лицо выслало в адрес эксперта полученные фотографии. Такой способ удаленного осмотра, по мнению эксперта, применим в экспертной деятельности и значительно удешевляет стоимость экспертизы в удаленных регионах. Производство экспертизы она осуществляла самостоятельно без вмешательства кого-либо.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные истцом доказательства, суд не находит обоснованными доводы ИП ФИО2 об исключении заключения эксперта от 21.07.2023 №2100 как недопустимого доказательства.

Согласно части 1 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим указанной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Как следует из пояснений эксперта, лицо, осуществляющее фотофиксацию помещения, не вмешивалось непосредственно в сам процесс экспертного исследования, выводы, изложенные экспертом в резолютивной части, сделаны им самим без какого либо участия со стороны посторонних лиц. Доказательств, однозначно и неопровержимо свидетельствующих о том, что фотоснимки сделаны не в отношении спорного помещения, а в отношении иного помещения, истцом не представлено. То обстоятельство, что фотофиксация помещения произведена не самим экспертом, а иным лицом, на выводы эксперта не повлияло. Доказательств обратного суду истцом не представлено.

Сомнений выводы эксперта у суда не вызвали, в связи с этим в качестве достоверной рыночной стоимости выкупаемого истцом нежилого помещения здания магазина принимается цена в размере 7719000 руб. с учетом НДС 20%, 6432500 руб. без учета НДС. С учетом представленного экспертом заключения суд излагает пункт 2.1 договора нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 191,3 кв.м., этаж 1, в соответствующей редакции.

По результатам рассмотрения дела судом подлежит разрешению вопрос о распределении судебных расходов.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

При назначении судом экспертизы на основании определения от 14.06.2023 определен размер вознаграждения, подлежащего выплате за проведение экспертизы, 24000 руб. Истец внес денежную сумму в размере 12000 руб. на депозит суда. При этом по согласованию с экспертной организацией оплата оставшейся части расходов экспертов, связанных с производством экспертизы, будет осуществляться на основании исследования судом полученного экспертного заключения после подписания судьей акта о фактически выполненных экспертом работах.

Соответственно, суд по правилам статьи 110 АПК РФ, определяет сумму судебных расходов по экспертизе, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца в размере 12000 руб.

В силу положений части 6 статьи 110 АПК РФ с Администрации в пользу автономной некоммерческой организации «Негосударственный экспертный центр» подлежит взысканию денежная сумма в размере 12000 руб., как не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией городского округа Саранск договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 191,3 кв.м., этаж 1, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2. настоящего договора составляет 7719000 руб. с учетом НДС 20%, 6432500 руб. без учета НДС.

В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп.12 п.2 ст.146 НК РФ) НДС не облагается.».

Взыскать с Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304132818100020, ИНН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб., по оплате судебной экспертизы в размере 12000 руб.

Взыскать с Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу автономной некоммерческой организации «Негосударственный экспертный центр» расходы за производство судебной экспертизы в размере 12000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Р.К. Юськаев