Постановление от 22 декабря 2025 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-52858/2025

Дело № А40-56086/25
г. Москва
23 декабря 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2025 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валиева В.Р.

судей Бондарева А.В., Стешана Б.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Борисовой Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 августа 2025 года

по делу № А40-56086/25,

по иску АО "АРБИТР"

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

о признании

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 17.01.2025;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 16.12.2024;

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество "АРБИТР" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о признании недействительным уведомления о ставке арендной платы с 2025 года от 13.01.2025 № 33-6-2827/25-(0)-1, с установлением с 09.05.2025 рыночной ставки арендной платы в размере 17 688 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС, взыскании денежных средств в размере 2 481 852,55 руб., с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением от 26 августа 2025 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что решение суда первой инстанции незаконно.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Между Акционерным обществом "АРБИТР" (прежнее наименование - ЗАО «СОВЭЛЕКТРО», далее - истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее – ответчик) заключен договор от 15.02.2001 № 00-00108/01 на аренду нежилого помещения, общей площадью 275,8 кв.м., расположенного на 2 этаже нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0003041:1056 по адресу: <...> (далее - договор).

Здание находится в собственности города Москвы и является объектом культурного наследия федерального значения - «Комплекс Спасских казарм, 1798 г., 1842 г.: - Солдатский корпус № 4», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.03.2025, сведениями из Единого реестра ОКН2, согласно которым объект включен в реестр за № 771420970000006, а также утвержденными Мосгорнаследием Охранным обязательством от 27.10.20203 и Актом технического состояния от 12.05.2022 № ДКН16-44-805/22.

Согласно п. 4 договора срок аренды установлен до 01.10.2042.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 10.09.2012 предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату не позднее 5 числа текущего месяца.

Согласно пункту 6 договора (в ред. дополнительного соглашения от 10.09.2012), величина арендной платы за пользование помещением устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы. Величина арендной платы определяется на основании действующих в породе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы. Арендная плата не включает в себя НДС эксплуатационные и коммунальные платежи, а также плату за пользование земельным участком под зданием, в котором расположено арендуемое помещение.

Согласно пункту 8 договора (в ред. дополнительного соглашения от 10.09.2012), начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением с указанием нормативного акта, нового размера арендной платы и приложением расчета.

При этом ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.

С 10.08.2018 истец является субъектом малого предпринимательства (далее — МСП) (микропредприятие), что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов МСП от 10.02.2025.

Истец указывает, что до 31.12.2024 года истец оплачивал арендную плату по льготной ставке, установленной пунктом 1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800- ПП4 для субъектов МСП, арендующих небольшие помещения (объекты площадью до 300 кв. и.). На 2024 год указанная ставка составляла 6 000 руб. за 1 квадратный метр в год.

Истец указывает, что об изменении арендной ставки на каждый следующий год Департамент городского имущества города Москвы ежегодно информировал истца путем направления соответствующих уведомлений в порядке, предусмотренном пунктами 6 и 8 договора (в ред. дополнительного соглашения от 10.09.2012).

В январе 2025 года истец получил от ответчика уведомление от 20.12.2024 № 33- б-804343/24-(0)-1 об одностороннем повышении ставки арендной платы за пользование помещением с 2025 года (далее — уведомление), согласно которому с 01.01.2025 Обществу установлена рыночная ставка арендной платы в размере 23 905, 23 руб. за 1 квадратный метр в год (без НДС), а именно 6 593 062,43 руб. в год (без НДС) за все помещение.

Ввиду того, что в уведомлении от 20.12.2024 № 33-б-804343/24-(0)-1 отсутствовали сведения о привлечении независимого оценщика, данные оценочной организации, ссылки на дату и номер заключения о рыночной ставке арендной платы на 2025 год, а само заключение независимого оценщика к уведомлению также не было приложено, истец 30.01.2025 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении заключения независимого оценщика о рыночной стоимости аренды.

В марте 2025 года истец получило от ответчика ответ на заявление, в котором ответчик указал, что Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП выдача отчетов об определении рыночной стоимости объектов нежилого фонда и прав на них, выполненных независимыми оценочными организациями, не предусмотрена. В вышеуказанном ответе Департамент городского имущества города Москвы также сообщил, что в уведомлении от 20.12.2024 № 33-б-804343/24-(0)-1 был ошибочно указан размер арендной ставки в сумме 23 905,23 за 1 кв.м, в год по оценке 2018 года.

08.04.2025 Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес истца новое уведомление с установлением рыночной ставки арендной платы в размере 25 000,25 за 1 кв.м, в год в соответствии с Отчетом об оценке от 12.12.2024 № А691- 3606-АР/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» (далее — уведомление).

Согласно исковому заявлению, уведомление о ставке арендной платы с 2025 года от 13.01.2025 № 33-6-2827/25-(0)-1, подлежит признанию недействительным, поскольку установленная Департаментом городского имущества города Москвы ставка арендной платы существенно превышает рыночный размер арендной платы за пользование аналогичным имуществом в г. Москве, что является злоупотреблением правом со стороны ответчика.

Согласно отчету независимого оценщика ООО ««Альянс» Оценочная Компания» № 10/02/2025/1 от 19.02.2025, рыночная величина арендной платы за пользование спорным помещением, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2025 составляет 17 688 руб. за 1 кв.м, в год без НДС (4 878 350 руб. в год за все помещение без НДС).

Кроме того, указания в уведомлении на применение новой арендной ставки с 01.01.2025 противоречит пункту 8 договора, ст. 422 и 431 ГК РФ, согласно которым новый размер арендной платы должен применяться через один месяц с момента направления уведомления.

В соответствии с отчетом об отслеживании почтового отправления 14592307028557 с уведомлением Департамент городского имущества города Москвы направил истцу письмо с уведомлением 08.04.2025, то есть новый размер арендной платы должен применяться с 09.05.2025.

Согласно исковому заявлению, истцом произведена оплата арендной платы по ставке, указанной в уведомлении от 13.01.2025 № 33-6-2827/25-(0)-1, согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, излишне уплаченные денежные средства за период с 01.01.2025 по 31.08.2025 составляют 2 481 852,55 руб.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно положениям ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Следовательно, ничтожная сделка является таковой вне зависимости от признания судом этой сделки ничтожной.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применительно к п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные.

Рыночная стоимость объекта оценки представляет собой наиболее вероятную величину его продажи на свободном рынке в условиях конкуренции. Рыночную стоимость определяет независимый оценщик в соответствии со стандартами оценочной деятельности.

Рыночная стоимость является одним из видов стоимостей, который может быть определен в отношении объекта оценки в зависимости от предполагаемого использования результатов оценки (п. 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298).

Таким образом, установленный размер арендной платы должен отражать действительную рыночную стоимость права пользования и владения арендованным объектом.

Ответчиком не представлен отчет об оценке от 12.12.2024 № А691-3606-АР/2024, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», на основании которого установлена спорная рыночная ставка арендной платы в размере 25 000,25 руб. за 1 кв.м, в год.

Кроме того, ответчиком в установленном законом порядке не оспорен представленный истцом отчет об оценке ООО ««Альянс» Оценочная Компания» № 10/02/2025/1 от 19.02.2025, ходатайство о проведении судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

Таким образом, непредставление Департаментом ключевого доказательства, на котором основана арендная ставка Уведомления, является безусловным основанием для признания его недействительным.

Пунктом 8 договора установлено, что новый размер арендной платы должен применяться через один месяц с момента направления уведомления.

Уведомление о ставке арендной платы с 2025 года от 13.01.2025 № 33-6-2827/25- (0)-1 направлено в адрес истца 08.04.2025, таким образом требование об установлении с 09.05.2025 рыночной ставки арендной платы в размере 17 688 руб. за 1 кв.м. в год, без учета НДС, установленной на основании отчета независимого оценщика ООО ««Альянс» Оценочная Компания» № 10/02/2025/1 от 19.02.2025.

Таким образом, указание Департаментом в Уведомлении иной даты (01.01.2025) является прямым нарушением условий договора, на которые распространяется принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не представил доказательств возврата внесенной переплаты по арендной плате в размере 2 481 852,55 руб.

Исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 августа 2025 года по делу № А40-56086/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий судья: В.Р. Валиев


Судьи: А.В. Бондарев


Б.В. Стешан