Решение от 11 апреля 2024 г. по делу № А41-75880/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-75880/23
11 апреля 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2024 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Рендтех" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общества с ограниченной ответственностью "Техно-Архитэк" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), индивидуальных предпринимателей ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), ФИО3 (ОГРНИП 308503201500122, ИНН: <***>), ФИО4 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "УК "Аркада Строй" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании расторгнуть договор аренды, провести собрание, взыскании


при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Рендтех" (далее – ООО "Рендтех"), общество с ограниченной ответственностью "Техно-Архитэк" (далее – ООО "Техно-Архитэк"), индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО3, ФИО4 (далее – предприниматели, истцы) обратились в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "УК "Аркада Строй" (далее – ООО "УК "Аркада Строй", ответчик) с иском об обязании расторгнуть договор с арендатором (арендаторами) мест общего пользования на первом этаже здания бизнес-центра по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, <...>; обязании провести собрание собственников помещений в здании и выплате суммы арендной платы, полученной за срок действия договора с арендатором (арендаторами) мест общего пользования на первом этаже здания Бизнес-центра, пропорционально принадлежащей собственникам площади в общем имуществе здания.

В судебном заседании представитель истцов заявленные требования поддержал, представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, заслушав пояснения сторон, суд считает, что требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "УК "Аркада Строй" является управляющей компанией на основании договора от 16.12.2019 оферты о содержании, управлении и эксплуатации здания бизнес-центра «EAST», расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, <...>.

ООО "Рендтех" на праве собственности принадлежат помещения в здании бизнес-центра с кадастровыми номерами 50:20:0030117:728, 50:20:0030117:729, 50:20:0030117:731, 50:20:0030117:732.

ООО "Техно-Архитэк" на праве собственности принадлежит помещение в здании бизнес-центра с кадастровым номером 50:20:0030117:739.

ФИО2 на праве собственности принадлежат помещения в здании бизнес-центра с кадастровыми номерами 50:20:0030117:738, 50:20:0030117:751.

ФИО3 и ФИО4 на праве собственности принадлежит помещение в здании бизнес-центра с кадастровым номером 50:20:0030117:713.

ООО "УК "Аркада Строй" на праве собственности принадлежат помещения в здании бизнес-центра, в том числе помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:755.

Истец указал, что на первом этаже здания бизнес-центра вблизи эскалатора в вестибюле в местах общего пользования обустроены торговые зоны (магазин по продаже спортивного питания), помещение сдано ответчиком в аренду третьему лицу.

В соответствии со статьей 275 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственники помещений в здании совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в здании. Места общего пользования могут быть предоставлены в пользование третьим лицам на основании решения собственников помещений, которое определяет порядок и условия предоставления в аренду общей собственности.

Собрание собственников помещений здания бизнес-центра не проводилось.

Между тем, размещение торговых точек в местах общего пользования без согласования с собственниками помещений является нарушением их прав и причиняет имущественный вред ввиду непроведения общего собрания собственников по вопросу использования мест общего пользования.

Также истцы указывают, что загрузка мест общего пользования торговыми объектами, полками и прилавками существенно уменьшают площадь мест общего пользования (вестибюля), нарушает запроектированные потоки посетителей, в связи с чем нарушаются расчетные нормы безопасности, в том числе пожарные нормы.

Таким образом, истцы считают, что указанными действиями ответчик причиняет прямой имущественный вред собственникам помещений в виде неполученной от сдачи в аренду прибыли, а также создает угрозу причинения дополнительного ущерба, который может возникнуть вследствие возникновения пожара и наложения штрафов контролирующими органами.

Претензией от 17.07.2023 истцы потребовали ООО "УК "Аркада Строй" организовать работу комиссии для регистрации возникших у собственников помещений вопросов по поводу размещения торговых точек в вестибюле здания бизнес-центра с участием представителей управляющего собственника и представителей собственников помещений, провести фотографирование нарушений, приложить фотоснимки к протоколу регистрации нарушений и предоставить протокол с приложениями собственникам помещений, подписавшим жалобу, предоставить членам комиссии документы, подтверждающие основания нахождения торговых точек в местах общего пользования на первом этаже в вестибюле.

В ответ на претензию ООО "УК "Аркада Строй" предложило истцам разработать проект соглашения, определяющего порядок пользования общим имуществом собственников и организовать рассмотрение проекта на внеочередном собрании собственников помещений здания, формирование комиссии посчитало нецелесообразным.

Так как в досудебном порядке между сторонами не было достигнуто согласие, истцы обратились в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Исходя из принципа восстановления нарушенных прав (статья 1 ГК РФ), способ защиты нарушенного права не может быть выбран истцом произвольно, поскольку способ защиты права, используемый истцом, должен соответствовать характеру и последствиям нарушения права и обеспечивать его восстановление.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22).

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Таким образом, поскольку судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права, в судебном порядке может быть признано конкретное нарушенное или оспоренное право. Лицо, обращающееся с требованием, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Вместе с тем, избранный заявителем способ защиты должен быть не только предусмотрен законом (статья 12 ГК РФ), но и соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В силу положений статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Указанная норма предоставляет собственнику право требовать устранения именно того нарушения, которое препятствует ему в реализации прав собственника.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя ст. 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункт 47 Постановления N 10/22).

Из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее Постановление N 64), следует, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 Постановления N 64 во взаимосвязи с положениями статей 244, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определен перечень имущества, который входит в состав общего имущества собственников.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 Постановления N 64).

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Данная норма направлена на обеспечение баланса интересов участников долевой собственности, предоставление им гарантий судебной защиты (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 941-О-О, от 17.11.2011 N 1498-О-О и от 18.10.2012 N 1835-О).

Вместе с тем, пунктом 9 Постановления №64 установлено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

В соответствии с пунктом 7 постановления № 64 по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Судом установлено и подтверждается представленными в материалы дела техническим планом, проектной документацией здания бизнес-центра, выпиской ЕГРН, что спорное помещение вблизи эскалаторов представляет собой вестибюль площадью 104,6 кв. м и является частью принадлежащего ответчику с 06.03.2020 на праве собственности помещения с кадастровым номером 50:20:0030117:755 площадью 1349,7 кв. м, расположенного в здании бизнес-центра.

При этом с момента приобретения ответчиком в 2020 году помещения иные правообладатели помещений в здании не заявляли притязаний в отношении спорного помещения вестибюля в порядке, предусмотренном абзацем 2 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ N 64.

В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что ответчик чинит истцам препятствия в пользовании указанным помещением.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, в случае, если истцы полагают, что вестибюль вблизи эскалаторов по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относится к имуществу общего пользования, суд считает, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", вопрос о праве собственности на спорное имущество может быть решен при рассмотрении требования о признании права общей долевой собственности, соединенного с требованием негаторного характера, поскольку в таком случае обеспечивается возможность установления добросовестности распоряжения общим имуществом и гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

Между тем, поскольку право собственности на спорное помещение зарегистрировано за ответчиком и никем не оспорено, не доказан факт нахождения части помещения бизнес-центра площадью 14 кв.м, переданного по договору аренды № 03/2023/ИСТ от 15.06.2023 ИП ФИО5, в общей долевой собственности (местом общего пользования), избранный в настоящем случае истцами способ защиты о расторжении договора аренды не приведет к восстановлению прав и законных интересов истцов, поскольку, не являясь собственниками спорного помещения и стороной договора аренды, истцы не вправе обращаться с требованием о возложении на общество обязанности по его расторжению.

Защита нарушенных прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания права. Способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Формулирование требований искового заявления относится к исключительным правам истца по делу, в то время как на суде лежит обязанность рассмотреть возникший спор в пределах заявленных исковых требований.

Ненадлежащий способ защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 8787/08, выбор ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Истцом также заявлены требования об обязании ответчика выплатить сумму арендной платы, полученной за срок действия договора аренды с ИП ФИО5

На основании статей 246 (пункта 1) и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно статье 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1).

С учетом конкретных обстоятельств спора, при отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих факт принадлежности истцам спорного помещения на каком-либо законном основании, наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения, а также факта происхождения указанного обогащения за счет истца, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования истцов о взыскании суммы арендной платы, полученной за срок действия договора аренды, заключенного между ответчиком и ИП ФИО5

Кроме того, согласно пояснениям ответчика, на основании договора-оферты от 16.12.2019 ООО "УК "Аркада строй" является управляющим собственником, в обязанности которого входит содержание, управление и эксплуатация здания, несение расходов по оплате коммунальных услуг, поставляемых в здание ресурсоснабжающими организациями, оплата налогов и иных платежей в пользу государства и органов местного самоуправления, возникающих в связи с владением зданием и земельным участком.

Доходы, получаемые от передачи части площади здания площадью 14 кв.м., расположенной на первом этаже здания бизнес-центра, переданной во временное владение и пользование ИП ФИО5, частично покрывают расходы, которые обязаны нести собственники помещений в здании в соответствии с разделом 7 договора оферты.

Согласно п. 1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

Таким образом, с учетом указанной нормы, у ответчика, как управляющего собственника на основании договора-оферты от 16.12.2019, отсутствует обязанность инициировать общее собрание собственников, по смыслу вышеприведенной нормы, любой собственник помещении в многоквартирном доме может инициировать проведение общего собрания собственников помещений.

При таких обстоятельствах требование истцов о возложении на общество обязанности по проведению общего собрания собственников помещений в здании не подлежит удовлетворению.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, в иске следует отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго