Постановление от 14 ноября 2023 г. по делу № А59-3872/2023

176/2023-45078(2)



Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А59-3872/2023
г. Владивосток
14 ноября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2023 года. Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной, судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

акционерного общества «Аэропорт Южно-Сахалинск», апелляционное производство № 05АП-5846/2023 на решение от 17.08.2023 судьи М.С. Жамновой

по делу № А59-3872/2023 Арбитражного суда Сахалинской области по иску акционерного общества «Аэропорт Южно-Сахалинск»

(ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бермудский треугольник»

(ОГРН <***>, ИНН <***>) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 07.12.2022; от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 19.11.2021,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Аэропорт Южно-Сахалинск» (далее – истец, АО «Аэропорт Южно-Сахалинск») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бермудский треугольник» (далее – ответчик, ООО «Бермудский треугольник») о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № 41-АР/15 от 10.12.2015 путем изложения пунктов 1.1 и 7.1 договора в следующей редакции:

«1.1 Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование за плату следующие объекты недвижимого имущества:

- кафе площадью 279,4 кв.м; - гостиница площадью 159,9 кв.м;

- вспомогательные помещения (подвал, прочие) площадью 103,9 кв.м (далее недвижимое имущество, расположенное в административном здании № 2 инв. № 64:401:001:000129720:0001:20000, кадастровый номер 65:01:0405006:88, общей площадью 543,2 кв.м согласно плану-схеме (приложение № 1), находящееся в

собственности АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» и расположенное по адресу: Сахалинская область, п/р Хомутово, Аэропорт.

Арендуемое имущество принадлежит АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» на праве собственности, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2014 № 65-65-01/076/20 14-504.

7.1 Размер рыночной стоимости права пользования (месячная арендная плата) определяется исходя из Отчета на право пользования на условиях договора аренды (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м площади кафе, гостиницы, вспомогательных помещений в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88 общей площадью 543,2 кв.м. № 1119 от 09.01.2023 и составляет:

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м помещений кафе в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88, составляет (с НДС) 645 (шестьсот сорок пять) рублей;

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м помещений гостиницы в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88, составляет (с НДС) 785 (семьсот восемьдесят пять) рублей;

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м вспомогательных помещений в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88, составляет (с НДС) 473 (четыреста семьдесят три) рубля.

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 354 879 (триста пятьдесят четыре тысячи восемьсот семьдесят девять) рублей 20 копеек, с учетом НДС 20%.

Изменение арендной платы в соответствии с п. 7.1 договора применяется с 01 марта 2023 года.».

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 17.08.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что обстоятельства, связанные с увеличением расходов истца на содержание спорного имущества (пандемия, специальная военная операция, увеличение земельного налога), не могли быть учтены им при определении размера аренды на момент заключения договора. Отмечает, что действующий размер арендной платы не покрывает затраты истца на содержание спорного имущества, отказ от исполнения спорного договора его условиями не предусмотрен и будет противоречить общественным интересам, в связи с чем исполнение договора на первоначальных условиях нарушает баланс экономических интересов сторон. Полагает, что судебными актами по делу № А593681/2020 установлен факт отсутствия документального подтверждения несения ответчиком расходов на производство неотделимых улучшений спорного имущества в соответствии с Планом инвестиций. Указывает на то, что им произведен уточненный расчет окупаемости инвестиций ответчика с учетом дополнительных работ на сумму 1 012 154 рубля, в соответствии с которым последний окупил свои инвестиции в июле 2023 года.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.11.2023.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был приобщен к материалам дела. В отзыве ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, огласил свою правовую позицию.

Представитель ответчика возразил против доводов апелляционной жалобы, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционным судом установлено, что в приложении к апелляционной жалобе имеется отчет о финансовых результатах АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» за 2020 год, а также на 6 месяцев 2023 года, что расценено судом как ходатайство о приобщении к материалам дела указанных документов в качестве дополнительных доказательств.

Представитель истца поддержал указанное ходатайство, представитель ответчика оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда.

Рассмотрев указанное ходатайство, судебная коллегия, руководствуясь статьей 159, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определила приобщить указанные документы к материалам дела как связанные с обстоятельствами настоящего спора, признав причины невозможности представления их в суд первой инстанции уважительными

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 15.12.2015 между АО «Аэропорт Южно- Сахалинск» (арендодатель) и ООО «Бермудский треугольник» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: административное здание № 2, инв. № 64:401:001:000129720:0001:20000, кадастровый номер 65:01:0405006:88, общей площадью 543,2 кв.м согласно плану-схеме (Приложение № 1), адрес: Сахалинская область, п/р Хомутово, Аэропорт (далее – спорное имущество).

В соответствии с пунктом 2.1 договора недвижимое имущество предоставляется арендатору для оказания услуг населению.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор заключается сроком на 15 лет и вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи.

Исходя из пункта 6.1 договора, неотъемлемой частью договора является План инвестиций в арендуемое недвижимое имущество (Приложение № 3).

В силу пункта 6.2 договора арендатор за счет собственных средств обязан проводить неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества в соответствии с Планом инвестиций (Приложение № 3).

Согласно пункту 7.1 договора размер арендной платы определяется исходя из отчета об определении рыночной стоимости право пользования имуществом ИП ФИО4, от 02.10.2015 № 013-15 и величины инвестиций в арендуемое имущество в соответствии с Планом инвестиций (Приложение № 3 к договору). Сумма ежемесячной арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость составляет 47 200 рублей, включая НДС.

Размер арендной платы по договору в течение четырнадцати месяцев, начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества, составляет 5 900 рублей, включая НДС. По истечении указанного периода арендная плата начисляется и уплачивается в размере, установленном в пункте 7.1 договора (пункт 7.2 договора с учетом дополнительного соглашения № 1 от 20.06.2016 к договору).

Пунктом 7.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен в следующих случаях:

- в случае, если законодательством будет установлен иной порядок начисления арендной платы;

- при фактическом действии договора более 12 месяцев. В этом случае ежегодный размер арендной платы за последующие календарные годы будет определяться путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год. Исчисление

арендной платы в данном случае не требует заключения дополнительного соглашения к 11 договору, так как является реализацией порядка (механизма) ее исчисления, предусмотренного настоящим договором.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

На основании акта приема-передачи от 15.12.2015 (Приложение № 2 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование спорное нежилое помещение.

18.04.2016 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись № 65-65/001-68/001/072/2016-157/1).

Уведомлением № 18-1/418 от 05.03.2020 истцом на основании пункта 7.6 договора изменен размер ежемесячной арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор. Арендная плата с 01.04.2020 установлена в размере 54 512,64 рублей с учетом НДС.

Письмом № 17-1/376 от 14.02.2023 арендодатель направил в адрес арендатора для подписания дополнительное соглашение № 2 к спорному договору о нижеследующем:

«1. Пункт 1.1. Договора изложить в следующей редакции:

«1.1 Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование за плату следующие объекты недвижимого имущества:

- кафе площадью 279,4 кв.м; - гостиница площадью 159,9 кв.м;

- вспомогательные помещения (подвал, прочие) площадью 103,9 кв.м (далее недвижимое имущество, расположенное в административном здании № 2 инв. № 64:401:001:000129720:0001:20000, кадастровый номер 65:01:0405006:88, общей площадью 543,2 кв.м согласно плану-схеме (приложение № 1), находящееся в собственности АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» и расположенное по адресу: Сахалинская область, п/р Хомутово, Аэропорт.

Арендуемое имущество принадлежит АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» на праве собственности, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2014 № 65-65-01/076/20 14-504.

2. Пункт 7.1. Договора изложить в следующей редакции:

7.1 Размер рыночной стоимости права пользования (месячная арендная плата) определяется исходя из Отчета на право пользования на условиях договора аренды (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м площади кафе, гостиницы, вспомогательных помещений в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88 общей площадью 543,2 кв.м. № 1119 от 09.01.2023 и составляет:

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м помещений кафе в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88, составляет (с НДС) 645 (шестьсот сорок пять) рублей;

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м помещений гостиницы в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88, составляет (с НДС) 785 (семьсот восемьдесят пять) рублей;

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м вспомогательных помещений в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88, составляет (с НДС) 473 (четыреста семьдесят три) рубля.

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 354 879 (триста пятьдесят четыре тысячи восемьсот семьдесят девять) рублей 20 копеек, с учетом НДС 20%.

3. Условия договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются для сторон неизменными и обязательными для исполнения.

4. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с 01.03.2023 и является неотъемлемой частью договора.».

Ответным письмом от 28.02.2023 исх. № 01 арендатор указал на отсутствие правовых оснований для изменения договора в части увеличения арендной платы.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения были правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды недвижимости, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ предусмотрено специальное основание для изменения или расторжения договора – существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- наличие совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В обоснование своих требований истец ссылается на факт значительного увеличения своих расходов на содержание спорного объекта в виде уплаты налога на имущество и земельного налога, несения амортизационных расходов. Арендодатель отмечает, что установленный договором размер арендной платы не покрывает его расходы на содержание объекта, в связи с чем исполнение договора на первоначальных условиях нарушает баланс экономических интересов сторон.

В качестве документального подтверждения своих доводов истец представил в материалы дела, в том числе, справки-расчеты от 08.08.2023 по налогу на имущество за 2016-2022 годы; ведомости амортизации ОС за 2016-2022 годы; справки-расчеты по земельному налогу за 2021-2022 годы; выписки по счету 60.01 за 2016-2022 годы; справку налогового органа № 135116 от 10.08.2023.

В качестве документального обоснования испрашиваемого к изменению размера арендной платы арендодатель представил отчет АО «ГАКС» № 1119 от 09.01.2023 об оценке рыночной стоимости спорного административного здания.

Вместе с тем, вышеназванные обстоятельства не могут быть квалифицированы в качестве существенно изменившихся по смыслу статьи 451 ГК РФ и выступать в качестве основания для изменения спорного договора, поскольку они не отвечают признакам непредвиденности и исключительности.

Так, статья 421 ГК РФ устанавливает один из принципов гражданского законодательства – свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Указанный принцип, раскрывается, в том числе, через правило, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

На момент заключения договора сторонами реализован принцип свободы договора – все его условия определены по усмотрению сторон, в том числе, относительно размера арендной платы и порядка ее изменения. Договоренность о цене пользования объектом аренды сторонами достигнута, выражена в письменной форме и в течение длительного времени подтверждалась конклюдентными действиями сторон при расчетах.

При этом арендодатель, обладал всей имеющей информацией о характеристиках предаваемого в аренду объекта недвижимого имущества, его техническом состоянии и рыночной стоимости аренды и, исходя из этого, счел возможным установление соответствующих условий об арендной плате на продолжительный срок действия аренды (15 лет).

В указанной части необходимо отметить, что заключение спорного договора охватывает предпринимательской деятельностью сторон, под которой согласно статье 2 ГК РФ понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность,

направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Само по себе увеличение расходов на содержание арендуемого имущества, включая увеличение амортизационной и налоговой нагрузки, обусловлено объективными экономическими процессами (высокий уровень инфляции, изменение курса валют и т.п.), в связи с чем является прогнозируемым обстоятельством.

Следовательно, вступая с ответчиком в договорные отношения, истец как профессиональный участник экономических отношений при должной степени разумности, заботливости и осмотрительности имел возможность оценить свой предпринимательский риск и предусмотреть вышеназванные обстоятельства при определении его условий, регулирующих, в том числе, арендную плату.

Однако, в пункте 7.4 договора стороны, напротив, прямо и недвусмысленно закрепили специальное правило, что амортизационные отчисления не включаются в установленную арендную плату. Следовательно, расходы на амортизацию изначально не рассматривались арендодателем в качестве обстоятельства, влияющего на определенный размер арендной платы, что само по себе исключает возможность квалификации указанного обстоятельства в качестве существенно изменившегося применительно к статье 451 ГК РФ.

Относительно довода апеллянта об увеличении налоговой нагрузки суд апелляционной инстанции дополнительно отмечает следующее.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Отмеченное бремя содержания имущества налагает на собственника необходимость исполнения соответствующих обязанностей, в том числе, несения расходов на его содержание, уплаты соответствующих налогов.

Абзацем первым пункта 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) устанавливается, что налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

По смыслу данных правовых норм обязанность уплачивать налоги индивидуальна для каждого налогоплательщика и не может возлагаться им на других лиц, в том числе, по договору.

Следовательно, истец, как собственник спорного объекта и налогоплательщик, обязан нести расходы на его содержание, в том числе, путем уплаты налога на имущество, земельного налога, независимо от того, получает ли он использования данного имущества прибыль, в частности, в виде арендной платы. Увеличение налоговой ставки налога на имущество охватывается бременем содержания спорного объекта истцом, как собственником вещи, и не должно быть реализовано за счет средств арендатора, который при заключении спорного договора исходил из определенных условий.

На основании изложенного факт того, что расходы истца на содержание имущества превышают доходы от сдачи его в аренду, не может являться основанием для изменения спорного договора. Иное нарушало бы баланс интересов сторон, поскольку не учитывало бы интересы арендатора, основанные на стабильности договорных отношений с арендодателем и недопустимости их одностороннего изменения (статья 310 ГК РФ).

Ко всему прочему, следует обратить внимание, что согласно пункту 7.1 договора размер арендной платы определяется исходя из отчета об определении рыночной стоимости права пользования имуществом ИП ФИО4 от 02.10.2015 № 013-15 и величины инвестиций в арендуемое недвижимое имущество в соответствии с Планом инвестиций (Приложение № 3).

В соответствии с Приложением № 3 к договору План инвестиций в «Административное здание № 2» состоит из следующих этапов:

- подвал (производственное помещение), срок реализации до 31.07.2016, сумма расходов 4 850 000 рублей;

- 1 этаж (помещение общественной столовой), срок реализации до 31.07.2016, сумма расходов 7 035 000 рублей;

- общестроительные работы, срок реализации до 31.06.2016, сумма расходов 4 962 000 рублей.

Общий размер инвестиционных расходов арендатора составляет 16 847 000 рублей.

Согласно отчету ИП ФИО4 № 013-15 от 02.10.2015, подготовленному по заказу самого истца, рыночная стоимость права пользования Административного здания № 2 составляет 170 000 рублей без учета инвестиций в размере 16 847 000 рублей.

При этом в отчете отражено, что инвестиции могут быть приравнены к кредитной линии на 8,25 лет, при кредитной банковской ставке 10% объем инвестиции вырастет практически в два раза. Следовательно, исходя из длительности периода аренды, к установленному размеру аренды в сумме 170 000 рублей применяется коэффициент 0,25 и итоговый размер рыночной стоимости ежемесячной арендной платы определен в сумме 40 000 рублей.

С учетом изложенного, установленный договором размер арендной платы изначально определялся с учетом размера инвестиций ответчика в объект арендованного имущества, что учитывалось при определении реальной и достоверной рыночной стоимости арендной платы на момент заключения договора.

Возражения истца в части объема инвестиционных расходов и недоказанности несения ответчиком указанных расходов судом отклоняются по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 09.12.2021 по делу № А592427/2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022, отказано в удовлетворении исковых требований АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» о расторжении договора аренды нежилого помещения № 41-АР/15 от 10.12.2015. В рамках рассмотрения спора судом установлено, что ответчиком в адрес истца направлено письмо № 13/1 от 27.08.2017, согласно которому ООО «Бермудский треугольник» направил на согласование окончательный Отчет о выполнении этапа плана инвестиций, предусмотренных пунктом 6.2 договора. Ввиду отсутствия доказательств представления в отношении названного отчета каких-либо замечаний отчет в силу пункта 6.4 договора считается принятым истцом без замечаний. В материалы дела ответчиком представлено заключение № 21/2456 от 20.08.2021 по экспертизе выполненных строительно-монтажных работ и установки оборудования по объекту: «Ремонт административного здания по адресу: <...>», согласно которому установлено, что фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ и установки оборудования на спорном объекте соответствуют локальным сметным расчетам предоставленные заказчиком. Общая стоимость работ, согласно представленных заказчиком локальных сметных расчетов составляет 18 804,598 тыс. руб. (основные работы); 1443,174 тыс. руб. (дополнительные работы). Исследовав и оценив данное заключение эксперта, суд признал его достоверным и допустимым доказательством. Внесудебное заключение эксперта, представленное ответчиком, составлено лицом, обладающим соответствующими специальными познаниями и квалификацией, содержит все необходимые реквизиты, выводы эксперта являются полными, ясными, носят последовательный характер. Экспертом осуществлен выезд на объект экспертизы, проведены обмеры помещений подвального, первого и второго этажей, кровли и оборудования сантехники, отопления, вентиляции, кабельной продукции и электроустановочных изделий, оборудования для системы пожарной сигнализации, обследование проводилось методом визуально-инструментального осмотра объекта экспертизы, изучения представленных заказчиком материалов, полученных при осмотре фотоматериалов и их сопоставления с локальными сметными расчетами, существующим нормативным документам и условиям

Градостроительного кодекса РФ, СНиП, ГОСТов. Виды работ, перечисленные в локальных сметных расчетах, о выполнении которых и их стоимости сделаны выводы экспертом, соотносятся с видами работ, указанными в плане инвестиций, являющемся приложением к спорному договору аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Указанные выше юридически значимые обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, истцом опровергнуты не были, в связи с чем оснований для их непринятия в рамках настоящего дела у судебной коллегии не имеется.

Ссылка истца на решение Арбитражного суда Сахалинской области от 14.12.2020 по делу № А59-3681/2020, на основании которого с ООО «Бермудский треугольник» в пользу АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» взыскано 211 762, 80 рубля за непредставление отчета о выполнении этапа Плана инвестиций, не имеет правового значения применительно к обстоятельствам настоящего спора, поскольку в рамках указанного дела предметом спора являлось взыскание штрафа за неисполнение в установленные договором сроки обязанности по представлению отчета. В последующем штраф был уплачен, отчет истцу предоставлен и принят истцом без замечаний.

Кроме того, дополнительным соглашением № 1 от 20.07.2016 к договору стороны внесли изменения, в соответствии с которыми арендатор обязался выполнить работы по капитальному ремонту кровли арендованного имущества, стоимость работ в соответствии с локальным сметным расчетом составляет 1 012 154 рубля (пункт 5.2.20); стоимость произведенных арендатором работ по капитальному ремонту кровли арендуемого имущества в размере 300 000 рублей зачтена в счет платежей за аренду имущества, стоимость работ в размере 712 154 рубля учитывается в составе неотделимых улучшений переданного в аренду имущества и компенсации не подлежит (пункт 5.1.7); размер арендной платы по договору в течение четырнадцати месяцев, начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества, составляет 5 900 рублей, включая НДС (пункт 7.2).

С учетом изложенного, в рамках исполнения договора в арендную плату были включены также дополнительные расходы арендатора, не отраженные в Плане инвестиций.

Более того, возможность и порядок пересмотра арендодателем арендной платы в одностороннем порядке прямо предусмотрена пунктом 7.6 договора, в связи с чем стороны согласовали порядок пересмотра арендной платы посредством ежегодной корректировки на коэффициент-дефлятор. Истец не лишен был возможности увеличивать ежегодно ставку арендной платы в предусмотренном договоре порядке.

Установление срока реализации инвестиционного плана до 31.07.2016 не свидетельствует об окупаемости инвестиционных расходов по истечении указанного периода с учетом установленного договором длительного срока аренды и механизма ежегодной корректировки арендной платы.

Вышеизложенные обстоятельства в совокупности свидетельствует о соответствии установленного договором размера арендной платы его рыночной стоимости и отсутствии убыточности условий договора на момент его заключения и последующего исполнения.

Представленный истцом расчет окупаемости инвестиционных обязательств ответчика с учетом дополнительных работ на сумму 1 012 154 рубля, в соответствии с которым последний окупил свои инвестиции в июле 2023 года, не является доказательством, подтверждающим наступление существенно изменившихся обстоятельств по смыслу статьи 451 ГК РФ.

Разрешая требования АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» в части изменения пункта 1.1 договора, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1.1 объектом аренды является административное здание № 2, инв. № 64:401:001:000129720:0001:20000, кадастровый номер 65:01:0405006:88, общей площадью 543,2 кв.м согласно плану-схеме (Приложение № 1), адрес: Сахалинская область, п/р Хомутово, Аэропорт.

Технические характеристики объекта аренды отражены в Приложении № 1 к договору, а также кадастровом и техническом паспортах объекта.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 65 АБ № 217874 от 15.12.2014 объект права представляет собой административное здание № 2, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 543,2 кв.м, инв. № 64:401:001:000129720:0001:20000, лит. Г1, адрес: Сахалинская область, п/р Хомутово, аэропорт.

С учетом изложенного в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды с учетом технических характеристик, установленных в правоустанавливающей документации.

Доказательства, свидетельствующие об изменении технических характеристик объекта аренды, не представлены.

Факт размещения в арендуемом имуществе кафе и гостиницы не является изменением технических характеристик здания, решение о выделении отдельных нежилых помещений в объекте аренде собственником не принималось.

Истцом не приведены конкретные обстоятельства, являющиеся основанием для изменения предмета договора аренды применительно к положениям статьи 451 ГК РФ.

Более того, проведение арендатором ремонтных работ и благоустройство объекта аренды в целях размещения кафе и гостиницы, само по себе не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, действуя разумно и добросовестно. Напротив, указанные работы были предусмотрены планом инвестиций, проведение капитального ремонта объекта могло быть осуществлено исключительно по инициативе (воле) стороны и не может расцениваться в качестве изменившегося обстоятельства, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

При подписании договора стороны согласовали как цену аренды площади помещений, переданных в аренду, так и указанную в договоре площадь помещения. Какие-либо разногласия в части предмета договора отсутствовали.

Несогласие истца с отдельными условиями договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, как основание изменения условий договора в судебном порядке по требованию стороны.

С учетом изложенного, основания для внесения соответствующих изменений в пункт 1.1 договора отсутствуют.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что приведённые истцом обстоятельства не соответствуют в совокупности предусмотренным пунктом 2 статьи 451 ГК РФ условиям для судебного изменения спорного договора ввиду

существенного изменения обстоятельств. Доказательств наличия иных обстоятельств, которые бы соответствовали условиям изменения договора согласно статье 451 ГК РФ, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения настоящего иска суд апелляционной инстанции не усматривает.

В целом доводы апелляционной жалобы АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» повторяют доводы иска, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, в связи с чем не являются основанием для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 17.08.2023 по делу № А593872/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного

округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий С.М. Синицына

Судьи Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова