Решение от 13 апреля 2021 г. по делу № А76-53641/2019

Арбитражный суд Челябинской области

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chelarbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-53641/2019
13 апреля 2021 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 13 апреля 2021 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Добронравов В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Оливин», г. Челябинск, (ОГРН <***>) к Управлению по имуществу и земельным отношениям Копейского городского округа Челябинской области о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды № 18-13 от 02.04.2013,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации Копейского городского округа Челябинской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя - ФИО2, действующей по доверенности б/н от 13.06.2020, от заинтересованного лица - ФИО3, действующей по доверенности № 112-ДВ от 05.11.2020, ФИО4, действующего по доверенности № 125-ДВ от 09.12.2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Оливин» (далее – ООО «Оливин», общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением (с учетом уточнения) к Управлению по имуществу и земельным отношениям Копейского городского округа Челябинской области (далее – Управление) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды №18-13 от 02.04.2013, выраженного в письме от 26.07.2019 № 17156-пс.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Копейского городского округа Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом с соблюдением требований статей 121-123 АПК РФ посредством направления в их адрес копий определений суда заказными письмами с уведомлениями, а также размещения данной информации в информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет.

При указанных обстоятельствах дело рассмотрено по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель заявителя в судебном заседании требование о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды №18-13 от 02.04.2013, выраженного в письме от 26.07.2019 № 17156-пс, поддержал.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании с заявленным требованием не согласился по доводам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялись перерывы с 31 марта 2021 года до 01 апреля 2021 года и с 01 апреля 2021 года до 06 апреля 2021 года, информация о которых размещена информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет. После объявленных перерывов в судебных заседаниях 01.04.2021, 06.04.2021 присутствовали представители заявителя и заинтересованного лица, которые поддержали позицию, изложенную ими в заявлении (уточненном) и отзыве на заявление.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Копейского городского округа от 28.02.2013 № 458-п ООО «Оливин» в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104012:5, площадью 7 612 кв.м., занимаемого асфальтнобетонной установкой, для производственной деятельности.

На основании указанного постановления между Управлением по имуществу и земельным отношениям Копейского городского округа Челябинской области (арендодатель) и ООО «Оливин» (арендатор) заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 18-13 от 02.04.2013 (далее – договор аренды), согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 74:30:0104012:5, местоположение земельного участка (имеющий адресные ориентиры): Челябинская обл., г. Копейск, восточная промзона южнее ДОЦ-2, занимаемая асфальтобетонной установкой, для производственной деятельности, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 7 612 кв.м. (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды участка с 28.02.2013 по 28.01.2018.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 13.05.2013, номер регистрации 74-74-30/039/2013-271.

27.12.2018 ООО «Оливин» обратилось в Управление по имуществу и земельным отношениям Копейского городского округа Челябинской области с заявлением о продлении срока действия договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 18-13 от 02.04.2013.

Письмом от 28.12.2018 № 29718-пс Управление по имуществу и земельным отношениям Копейского городского округа сообщило заявителю, что договор аренды до указанного момента не расторгнут, в связи с чем считается продлённым на тех же условиях на неопределенный срок.

11.02.2019 ООО «Оливин» получено разрешение на строительство № RU-74-3040002005001-04-2019 на земельном участке 74:30:0104012:5 объекта капитального строительства – здания лаборатории общей площадью застройки 56,3 кв.м. согласно проектной документации (шифр: 058.2018) (л.д. 24-25 том 1).

На основании выданного разрешения на строительство, обществом на земельном участке возведён объект незавершённого строительства, который поставлен на кадастровый учёт (кадастровый номер 74:30:0104012:160) и в отношении которого 27.09.2019 зарегистрировано право собственности ООО «Оливин» (л.д. 21 том 1).

29.07.2019 Управление по имуществу и земельным отношениям Копейского городского округа Челябинской области направило в адрес ООО «Оливин» уведомление №17156-пс от 26.07.2019 об одностороннем отказе от договора аренды №18-13 от 02.04.2013, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 74:30:0104012:5.

Указанное уведомление согласно реестру отправки и сведениям об отслеживании почтового отправления получено ООО «Оливин» 31.07.2019 (л.д. 114-116 (том 1).

В ответ на уведомление об отказе от договора аренды, обществом в адрес Управления по имуществу и земельным отношениям Копейского городского округа направлено заявление (№8 от 03.10.2019) о продлении договора аренды в связи с регистрацией права собственности на объект незавершённого строительства.

Письмом от 06.12.2019 № 28861-пс Управление по имуществу и земельным отношениям Копейского городского округа сообщило заявителю об отказе в продлении договора аренды № 18-13 от 02.04.2013, в связи с неисполнением арендатором подпункта 2 пункта 4 постановления администрации Копейского городского округа от 28.02.2013 № 458-п, пункта 8.7 особых условий договора аренды, устанавливающих запрет на строительство на предоставленном земельном участке объектов капитального строительства. Кроме того, Управлением отмечено, что в силу положений статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, земельный участок не может быть предоставлен без проведения торгов, в том числе для строительства объекта капитального строительства.

Не согласившись с действиями органа местного самоуправления, ООО «Оливин» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды № 18-13 от 02.04.2013, выраженного в письме от 26.07.2019 № 17156-пс.

В обоснование заявленных требований, общество ссылается на положения пункта 4 и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства. Кроме того, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ в случае предоставления земельного участка в аренду до 01.03.2015, собственник, расположенного на земельном участке объекта незавершённого строительства, вправе приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства. При этом выдача обществу градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство свидетельствуют о фактическом изменении сторонами договорных условий и продлении договора аренды с даты получения арендатором разрешения на строительство однократно на три года для завершения строительства объекта капитального строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу положений статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при этом в соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендуемое имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом согласно пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, в том числе, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи; (подпункт 10).

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта - собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований общество указывает, что спорный земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015 года, при этом на момент направления арендодателем уведомления о расторжении договора аренды, арендатору уже был предоставлен градостроительный план земельного участка и выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства, в связи с чем у арендодателя отсутствовали основания для расторжения договора аренды земельного участка. Выдача разрешения на строительство свидетельствует о соглашении сторон о продлении действия договора аренды на три года для завершения строительства планируемого объекта капитального строительства.

Рассмотрев доводы заявителя, с учетом имеющихся в деле доказательств, суд полагает их необоснованными.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределённый срок.

При этом указанное право арендодателя на отказ от договора аренды не обусловлено необходимостью его обоснования.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества. Арендодатель не может быть ограничен в реализации им права на отказ от договора. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Таким образом, Управление, направив ООО «Оливин» уведомление от 26.07.2019 № 17156-пс об отказе от договоров аренды, действовало в рамках реализации своего права на односторонний отказ от исполнения договора аренды.

Из материалов дела следует, что уведомление об одностороннем отказе от договора аренды получено арендатором 31.07.2019, что не оспаривается заявителем.

Доказательств обращения арендатора до 31.07.2019 с заявлениями о предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта незавершённого строительства, материалы дела не содержат.

Кроме того, на момент принятия решения об одностороннем отказе от договора аренды, объект незавершённого строительства возведён не был, доказательств обратного заявителем не представлено. Согласно выписке из ЕГРН, объект незавершённого строительства поставлен на кадастровый учёт только 27.09.2019.

Доводы заявителя о недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора аренды после выдачи разрешения на строительство на спорном земельном участке, судом отклоняются.

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды участка установлен с 28.02.2013 по 28.01.2018.

При этом в соответствии с пунктом 8.7 договора аренды арендатору на предоставленном земельном участке предписано не производить строительство объектов капитального строительства.

Из материалов дела и пояснений заинтересованного лица следует, что разрешение на строительство № RU-74-3040002005001-04-2019 отменено распоряжением Администрации Копейского городского округа Челябинской области от 30.04.2020 №236-р. Отмена разрешения на строительство произведена уже после регистрации права собственности на объект незавершённого строительства.

Вместе с тем, в соответствии с постановлением Администрации Копейского городского округа от 28.02.2013 №458-п и договором аренды от 02.04.2013 земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104012:5 предоставлен обществу для производственной деятельности с целью эксплуатации расположенной на нем асфальтнобетонной установки.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104012:5, площадью 7 612 кв.м. не предоставлялся обществу для строительства объекта капитального строительства и не был сформирован под размещение какого-либо объекта капитального строительства.

Само по себе согласие органа местного самоуправления на размещение на спорном земельном участке объекта капитального строительства (путем выдачи разрешения на строительство) не свидетельствует о предоставлении земельного участка площадью 7 612 кв.м. под строительство такого объекта.

В соответствии с пунктом 1 стати 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Соответственно, прекращение договора аренды в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, не лишает собственника такого объекта незавершенного строительства права требовать предоставления земельного участка, с учетом площади, необходимой для завершения строительства.

С учетом указанного, суд полагает, что возможность возведения на земельном участке объекта капитального строительства не является препятствием для расторжения договора аренды земельного участка, который изначально для строительства не предоставлялся. Выдача 11.02.2019 разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке не свидетельствует об изменении договора аренды и его продлении на три года до завершения строительства.

Ссылка заявителя на положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ судом отклоняются, поскольку указанные нормы могут быть применены только в случае, если земельный участок был предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года для целей строительства объекта капитального строительства.

В рассматриваемом случае, спорный земельный участок для строительства не предоставлялся и на момент принятия решения об одностороннем отказа от договора аренды объект незавершённого строительства возведён не был (доказательств обратного заявителем не предоставлено).

Таким образом, у Администрации на момент принятия оспариваемого решения не было оснований для предоставления обществу спорного земельного участка на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ.

Иные доводы заявителя, в том числе о наличии оснований для предоставления земельного участка для завершения строительства после регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, судом не рассматриваются, в связи с тем, что отказ в предоставлении земельного участка, выраженный в письме Администрации от 06.12.2019 №28861-пс в рамках настоящего дела не оспаривается.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд соглашается с выводами Администрации об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для признания недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка, выраженного в письме Администрации от 26.07.2019 № 17156-пс.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья В.В. Добронравов